zákon č. 260/2011 Z. z. o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom a o doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov

I
Začiatkom deväťdesiatych rokov bol prostredníctvom reštitučných zákonov vrátený súkromný majetok pôvodným vlastníkom, o ktorý prišli v procese znárodňovania za bývalého spoločensko-politického zriadenia. Takto sa do vlastníctva pôvodných vlastníkov alebo ich dedičov dostali aj domy s bytmi obývanými nájomcami, ktorí nadobudli k bytom od štátu právo osobného užívania. Ustanovením § 871 ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka sa právo osobného užívania zmenilo na nájom; v prípade spoločného užívania bytu na spoločný nájom na dobu neurčitú.
Zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov štát umožnil odpredaj bytov z vlastníctva obcí do vlastníctva fyzických osôb - pôvodných nájomcov. Byty v reštituovaných domoch do riešenia tohto zákona nespadali.
Podľa opatrenia Ministerstva financií Slovenskej republiky z 23. apríla 2008 č. 01/R/2008 o regulácií cien nájmu bytov, ktoré nadobudlo účinnosť 1. mája 2008 (a pred týmto termínom na základe iných právnych predpisov, ktoré regulovali cenu nájmu bytu), sa aj na nájom k bytom v domoch vydaných pri náprave krívd podľa osobitných predpisov vzťahuje regulovaná cena nájmu. Vlastníci bytov v uvedených domoch môžu, ak sa s nájomcom vopred nedohodnú na inej vzájomne akceptovateľnej sume, požadovať za prenájom len regulovanú cenu v zmysle platného opatrenia. Regulované nájomné, ktoré je niekoľkokrát nižšie ako voľne dohodované nájomné (trhové nájomné) v porovnateľnom byte, neumožňuje vlastníkom bytov získať za prenájom toľko finančných prostriedkov, aby z nich mohli financovať potrebné opravy a rekonštrukciu vlastnených domov. Na druhej strane niektorí nájomcovia, zväčša starší občania, vkladali počas doby užívania do bytu nemalú časť vlastných finančných prostriedkov. Aj preto nie sú v súčasnosti schopní, vzhľadom na svoje nízke príjmy a majetkové pomery, platiť trhové nájomné alebo si zaobstarať iné primerané bývanie. Ochrana nájmu v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka a regulácia cien nájmu na jednej strane a snaha vlastníkov plnohodnotne uplatniť svoje vlastnícke právo, ktoré im zaručuje Ústava Slovenskej republiky, tak stoja vo vzájomnom protiklade.
Predkladaný návrh zákona navrhuje spôsob ako túto dlhotrvajúcu a rozporuplnú situáciu vyriešiť, pričom ponúka primerane vyvážené riešenie ako pre prenajímateľov, tak aj pre nájomcov, a v neposlednom rade zohľadňuje tiež verejný záujem spoločnosti.
Riešená problematika nebola doteraz legislatívne upravená. Príprava zákonného riešenia usporiadania uvedených nájomných vzťahov sa začala už v roku 2005, nadväzne na bod B.7. uznesenia vlády SR č. 636 z 24. augusta 2005, ktoré vláda prijala ku Koncepcii štátnej bytovej politiky do roku 2010. V uvedenom bode uznesenia bolo ministrovi výstavby a regionálneho rozvoja uložené v spolupráci s podpredsedom vlády a ministrom spravodlivosti spracovať a predložiť na rokovanie vlády návrh zákona, ktorý upraví podmienky nájomných vzťahov v nájomnom bytovom fonde.
Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky spolu s Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky vypracovali „Návrh zákona o ukončení niektorých nájomných vzťahov a o zmene a doplnení niektorých predpisov“. Tento návrh bol prerokovaný v Hospodárskej a sociálnej rade SR (17. 12. 2007), v Stálej pracovnej komisii Legislatívnej rady vlády SR pre občianske a obchodné právo (21. 1. 2008) a následne aj v Legislatívnej rade vlády SR (5. 2. 2008), ktorá odporučila vláde, po zapracovaní vznesených pripomienok, návrh zákona schváliť. Vláda SR sa návrhom zákona zaoberala na svojom rokovaní dňa 5. 3. 2008, pričom predložený návrh neschválila a uložila ministrovi výstavby a regionálneho rozvoja v spolupráci s ďalšími zainteresovanými ministrami vypracovať nový návrh koncepčného riešenia uvedenej problematiky.
Predložený „Návrh zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov a o zmene a doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov“ je vypracovaný na základe bodu B.4. uznesenia vlády SR č. 640 zo 16. 9. 2009, ktorý vláda prijala k „Návrhu koncepcie spôsobu usporiadania vzťahov súkromných vlastníkov bytových domov a nájomcov bytov dotknutých dereguláciou cien nájmu bytov“ a vychádza z vládou schváleného koncepčného riešenia.
Návrh zákona upravuje ukončenie nájomných vzťahov k bytom v domoch: vydaných pri náprave krívd podľa osobitných predpisov; kde bolo určovacou žalobou navrátené oprávnenej osobe vlastníctvo, ktoré sa predtým považovalo za vlastníctvo štátu a následne obce; ktoré iná osoba od reštituenta alebo jeho právneho nástupcu nadobudla; ktoré boli súčasťou prevodu majetku štátu na iné osoby podľa osobitných predpisov a v bytoch v domoch (aj rodinných domoch) vo vlastníctve súkromných osôb, do ktorých za bývalého spoločenského zriadenia vtedajšie národné výbory svojim direktívnym rozhodnutím pridelili nájomcov a v ktorých sa doposiaľ uplatňuje regulovaná cena nájmu.
Predkladané riešenie navrhuje šesť a pol ročné obdobie (do 31. 12. 2017), počas ktorého by nájomcovia bytov v uvedených domoch, za podmienok presne vymedzených zákonom, uvoľnili prenajaté byty a následne dáva vlastníkom možnosť ponúknuť tieto byty na prenájom za trhové nájomné alebo s nimi nakladať podľa vlastných predstáv. Návrh zákona umožňuje nájomcom požiadať v určenej lehote obec o pridelenie náhradného nájomného bytu s regulovaným nájomným. Ako základné kritérium pre možnosť požiadať o takýto byt sa navrhuje neschopnosť nájomcu riešiť si vlastné bývanie prostredníctvom vlastného bytu, v bytovom resp. rodinnom dome v okrese, kde sa nachádza byt, ktorý má nájomca v nájme alebo svojho majetku. Zároveň sú v návrhu zákona stanovené podmienky, za ktorých obec musí poskytnúť žiadateľovi náhradný nájomný byt a určená je aj veľkostná štruktúra týchto bytov.
V období do konca roku 2017 sa návrhom zákona prechodne upravuje spôsob jednostranného zvyšovania ceny nájmu v bytoch, v ktorých dostali nájomcovia výpoveď bez udania dôvodu. (Predpokladané zvýšenie ceny nájmu je uvedené v prílohe č. 1 k Dôvodovej správe.)
Na základe bodu B.1. uznesenia vlády SR č. 640/2009 malo Ministerstvo financií SR do 31. decembra 2010 vypracovať a predložiť na rokovanie vlády návrh zákonnej úpravy regulácie cien nájmu bytov vo verejnom nájomnom sektore. Podľa tejto právnej normy (po jej schválení v NR SR) sa mala určovať aj maximálna výška ceny nájmu v náhradných nájomných bytoch zabezpečených zo strany obcí. Uznesením vlády SR č. 670/2010 z 6. októbra 2010 si Ministerstvo financií SR nechalo túto úlohu zrušiť.
Cieľom prijatia predloženého návrhu zákona je vytvoriť legislatívny mechanizmus, ktorý ukončí ingerenciu štátu do užívania súkromného majetku a umožní postupne pristúpiť na podmienky zaužívané v iných demokratických štátoch, ktoré nemuseli prejsť časovo a materiálne transformačným procesom. Zároveň nájomcom, ktorí nie sú natoľko solventní, aby si dokázali po doručení výpovede bez uvedenia dôvodu zabezpečiť bez pomoci náhradné bývanie, dáva možnosť požiadať obec o pridelenie náhradného nájomného bytu. Nájomná zmluva v náhradnom byte by bola uzavretá na dobu neurčitú s regulovanou cenou nájmu, prípadne s možnosťou odkúpenia takéhoto bytu podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
Za účelom kvantifikácie počtu nájomcov, ktorých sa návrh zákona bude dotýkať sa uskutočnilo, nadväzne na ustanovenie § 4a opatrenia Ministerstva financií Slovenskej republiky z 25. septembra 2008 č. 02/R/2008, ktorým sa mení a dopĺňa opatrenie Ministerstva financií Slovenskej republiky z 23. apríla 2008 č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov, v priebehu štvrtého štvrťroka 2008 šetrenie prostredníctvom formulárov uverejnených na internetovej stránke Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR. Podľa získaných informácii možno predpokladať, že riešenie usporiadania nájomných vzťahov k bytom v domoch súkromných vlastníkov, kde je cena nájmu regulovaná, by sa malo týkať cca 1 000 bytov. (Výsledky zisťovania sú uvedené v prílohe č. 2 k Dôvodovej správe.)
Vo februári 2010 boli vláde Slovenskej republiky notifikované sťažnosti, ktoré podali deviati vlastníci reštituovaných bytových domov (alebo ich dedičia) proti Slovenskej republike na Európskom súde pre ľudské práva v Štrasburgu. Sťažovatelia uvádzajú, že ich práva podľa článku 1 Protokolu č. 1 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd boli porušené v dôsledku aplikácie právnych predpisov upravujúcich reguláciu nájomného na ich majetok. Predovšetkým tvrdia, že zásah do ich práva na pokojné užívanie majetku nebol zákonný, nesledoval legitímny cieľ a uvalil na nich neprimerané bremeno, pre ktoré neexistovalo žiadne opodstatnenie. Tiež tvrdia, že nemajú, v rozpore s článkom 13 Dohovoru, k dispozícii žiadny účinný vnútroštátny prostriedok nápravy. Vláda SR na požiadanie zaslala k sťažnostiam Európskemu súdu pre ľudské práva svoje oficiálne stanovisko. Európsky súd pre ľudské práva zatiaľ o veci nerozhodol.
Obdobná situácia, pokiaľ ide o problematiku regulovaného nájomného, sprevádza vlastníkov bytov v budovách na bývanie aj v iných postkomunistických krajinách. V prípade Hutten-Czapska versus Poľská republika Európsky súd pre ľudské práva prisúdil žalobkyni 30 000 eur ako nemajetkovú, morálnu ujmu a 22 500 eur ako náklady a výdavky spojené s vymáhaním svojho práva a zaviazal Poľskú republiku, aby sa so žalobkyňou dohodla na náhrade škody. Okrem toho Poľská republika musí prostredníctvom vhodných právnych alebo iných opatrení zabezpečiť v právnom poriadku mechanizmus zabezpečujúci primerané vyváženie záujmov prenajímateľov a verejným záujmom, a to v súlade so štandardami ochrany práva na pokojné užívanie majetku podľa Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd.
Aj keď situácia v Slovenskej republike je iná ako v Poľskej republike a počet bytov, ktorých sa regulácia nájomného týka je na Slovensku výrazne nižší ako v Poľskej republike, je možné očakávať, že Európsky súd pre ľudské práva bude pri rozhodovaní vychádzať práve z rozhodnutí v prípade proti Poľskej republike.
Predkladaným zákonným riešením sa sleduje v navrhovanom období (do 31. 12. 2017) komplexne doriešiť nájomné vzťahy k bytom v domoch vo vlastníctve súkromných osôb, kde je doposiaľ cena nájmu regulovaná.
II
Návrh zákona je v súlade s Ústavou SR, ústavnými zákonmi SR a s medzinárodnými zmluvami a inými medzinárodnými dokumentmi, ktorými je Slovenská republika viazaná.
III
Doložka zlučiteľnosti
právneho predpisu s právom Európskej únie
Predkladateľ právneho predpisu: Vláda Slovenskej republiky.
Názov návrhu právneho predpisu: Návrh zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom a o zmene a doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov.
Problematika návrhu právneho predpisu:
nie je upravená v práve Európskej únie,
nie je obsiahnutá v judikatúre Súdneho dvora Európskej únie.
Vzhľadom na vnútroštátny charakter predpisu je bezpredmetné sa vyjadrovať k bodom 4, 5 a 6.
IV
Doložka vybraných vplyvov
Odhad vplyvu na verejné financie: návrh zákona nebude mať priamy vplyv na rozpočet verejnej správy. Jeho nepriamy vplyv bude aj pozitívny aj negatívny. Na predkladaný návrh zákona bezprostredne vecne i časovo nadväzuje „Návrh zákona o poskytovaní dotácií na obstaranie náhradných nájomných bytov“, kde v Doložke vybraných vplyvov - Vplyvy na rozpočet verejnej správy, na zamestnanosť vo verejnej správe a financovanie návrhu je podrobne špecifikovaný vplyv na rozpočet verejnej správy.
Odhad vplyvu na podnikateľské prostredie: návrh zákona nebude mať žiadny vplyv na podnikateľské prostredie.
Odhad sociálnych vplyvov: návrh zákona nebude mať vplyv na hospodárenie obyvateľstva, sociálnu exklúziu, rovnosť príležitostí, rodovú rovnosť a vplyv na zamestnanosť.
Odhad vplyvov na životné prostredie: návrh zákona nebude mať vplyv na životné prostredie.
Odhad vplyvov na informatizáciu spoločnosti: návrh zákona nebude mať vplyv na informatizáciu spoločnosti.
V rámci medzirezortného pripomienkového konania uplatnilo Ministerstvo financií SR z pohľadu vplyvu na rozpočet verejnej správy zásadnú pripomienku, aby bolo financovanie podľa predloženého návrhu zákona zabezpečené v rámci schválených limitov výdavkov na podporu rozvoja bývania v príslušnom rozpočtovom roku. Predkladateľ túto požiadavku akceptoval.
Vzhľadom na predpokladaný vývoj príjmov a výdavkov štátneho rozpočtu v nasledujúcich rokoch a v nadväznosti na opatrenia prijímané v záujme konsolidácie verejných financií sa navrhuje výdavky súvisiace s realizáciou návrhu zákona zabezpečiť v rámci schválených limitov výdavkov na podporu rozvoja bývania v príslušnom rozpočtovom roku.
Popis a charakteristika návrhu
1.1. Popis návrhu:
Začiatkom deväťdesiatych rokov bol prostredníctvom reštitučných zákonov vrátený pôvodným, oprávneným vlastníkom súkromný majetok, o ktorý prišli v procese znárodňovania za bývalého režimu. Takto sa do vlastníctva pôvodných vlastníkov alebo ich dedičov dostali aj domy s bytmi obývanými nájomcami, ktorí nadobudli k bytom od štátu právo osobného užívania. Na základe § 871 ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka sa právo osobného užívania zmenilo na nájom, alebo v prípade spoločného užívania bytu na spoločný nájom na dobu neurčitú.
Zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov štát umožnil odpredaj bytov z vlastníctva obcí do vlastníctva fyzických osôb - pôvodných nájomcov. Byty v reštituovaných domoch do riešenia tohto zákona nespadali.
Na základe opatrenia Ministerstva financií Slovenskej republiky z 23. apríla 2008 č. 01/R/2008 o regulácií cien nájmu bytov, ktoré nadobudlo účinnosť 1. mája 2008 (a pred týmto termínom na základe iných právnych predpisov, ktoré regulovali cenu nájmu bytu) sa aj na nájom v bytoch v domoch vydaných pri náprave krívd podľa osobitných predpisov vzťahuje regulovaná cena nájmu. Vlastníci bytov v uvedených domoch môžu, ak sa s nájomcom vopred nedohodnú na inej vzájomne akceptovateľnej sume, požadovať za prenájom len regulovanú cenu v zmysle platného opatrenia. Regulované nájomné, ktoré je niekoľkokrát nižšie ako voľne dohodované nájomné (trhové nájomné) v porovnateľnom byte, neumožňuje vlastníkom bytov získať za prenájom toľko finančných prostriedkov, aby z nich mohli financovať potrebné opravy a rekonštrukciu vlastnených domov. Na druhej strane niektorí nájomcovia, zväčša starší občania, z ktorých viacerí do prenajatých bytov za obdobie, keď ich užívali vkladali časť vlastných finančných prostriedkov, nemajú možnosť, vzhľadom na svoje nízke príjmy a majetkové pomery, platiť trhové nájomné alebo si zaobstarať iné primerané bývanie. Ochrana nájmu v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka a regulácia cien nájmu na jednej strane a snaha vlastníkov plnohodnotne uplatniť svoje vlastnícke právo, ktoré im zaručuje Ústava SR, tak stoja vo vzájomnom protiklade.
Predkladaný návrh zákona navrhuje spôsob ako túto dlhotrvajúcu a rozporuplnú situáciu vyriešiť, pričom ponúka primerane vyvážené riešenie ako pre prenajímateľov, tak aj pre nájomcov a v neposlednom rade zohľadňuje tiež verejný záujem spoločnosti.
Riešená problematika nebola doteraz legislatívne upravená.
Predložený návrh zákona je vypracovaný na základe bodu B.4. uznesenia vlády SR č. 640 zo 16. 9. 2009, ktorý vláda prijala k „Návrhu koncepcie spôsobu usporiadania vzťahov súkromných vlastníkov bytových domov a nájomcov bytov dotknutých dereguláciou cien nájmu bytov“ a vychádza z vládou schváleného koncepčného riešenia. Uvedeným uznesením vlády SR vláda schválila aj dopad na štátny rozpočet vo výške cca 72 700 000 eur, ktoré sú rozložené do 5 rozpočtových rokov.
Návrh zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov a o zmene a doplnení zákona č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov rieši spôsob ukončenia niektorých nájomných vzťahov, kde je prenajímateľom súkromná osoba a cena nájmu je doposiaľ regulovaná právnym predpisom; pritom ide predovšetkým o nájomné vzťahy v bytoch v domoch vydaných pri náprave krívd oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov.
Predkladané riešenie navrhuje šesť a pol ročné obdobie (do 31. 12. 2017), počas ktorého by nájomcovia bytov v uvedených domoch za zákonom presne vymedzených podmienok uvoľnili prenajaté byty a následne dáva vlastníkom možnosť ponúknuť tieto byty na prenájom za trhové nájomné alebo s nimi nakladať podľa vlastných predstáv. Zároveň budú v zákonom stanovených prípadoch obce povinné poskytnúť náhradné nájomné byty financované zo štátneho rozpočtu.
Cieľom je vytvoriť legislatívny mechanizmus, ktorý ukončí zásah štátu do užívania súkromného majetku a umožní postupne pristúpiť na podmienky zaužívané v iných demokratických štátoch, ktoré nemuseli prejsť časovo a materiálne transformačným procesom. Zároveň nájomcom, ktorí nie sú natoľko solventní, aby si dokázali po doručení výpovede bez uvedenia dôvodu zabezpečiť bez pomoci náhradné bývanie, dáva možnosť požiadať obec o pridelenie náhradného nájomného bytu. Nájomná zmluva v náhradnom byte by bola uzavretá na dobu neurčitú, s regulovanou cenou nájmu, prípadne s možnosťou odkúpenia takéhoto bytu podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
Vo februári 2010 boli vláde Slovenskej republiky notifikované sťažnosti, ktoré podali deviati vlastníci reštituovaných bytových domov (alebo ich dedičia) proti Slovenskej republike na Európskom súde pre ľudské práva v Štrasburgu. Sťažovatelia uvádzajú, že ich práva podľa článku 1 Protokolu č. 1 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd boli porušené v dôsledku aplikácie právnych predpisov upravujúcich reguláciu nájomného na ich majetok. Predovšetkým tvrdia, že zásah do ich práva na pokojné užívanie majetku nebol zákonný, nesledoval legitímny cieľ a uvalil na nich neprimerané bremeno, pre ktoré neexistovalo žiadne opodstatnenie. Tiež tvrdia, že nemajú, v rozpore s článkom 13 Dohovoru, k dispozícii žiadny účinný vnútroštátny prostriedok nápravy. Vláda SR na požiadanie zaslala k sťažnostiam Európskemu súdu pre ľudské práva svoje oficiálne stanovisko. Európsky súd pre ľudské práva zatiaľ o veci nerokoval.
Obdobná situácia, pokiaľ ide o problematiku regulovaného nájomného, sprevádza vlastníkov bytov v budovách na bývanie aj v iných postkomunistických krajinách. V prípade Hutten-Czapska versus Poľská republika Európsky súd pre ľudské práva prisúdil žalobkyni 30 000 eur ako nemajetkovú, morálnu ujmu a 22 500 eur ako náklady a výdavky spojené s vymáhaním svojho práva a zaviazal Poľskú republiku, aby sa so žalobkyňou dohodla na náhrade škody. Okrem toho Poľská republika musí prostredníctvom vhodných právnych alebo iných opatrení zabezpečiť v právnom poriadku mechanizmus zabezpečujúci primerané vyváženie záujmov prenajímateľov a verejným záujmom, a to v súlade so štandardami ochrany práva na pokojné užívanie majetku podľa Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd.
Aj keď situácia v Slovenskej republike je iná ako v Poľskej republike a počet bytov, ktorých sa regulácia nájomného týka je na Slovensku výrazne nižší ako v Poľsku, je možné očakávať, že Európsky súd pre ľudské práva bude pri rozhodovaní vychádzať práve z rozhodnutí v prípade proti Poľskej republike.
Predkladaným zákonným riešením sa sleduje v navrhovanom období (do 31. 12. 2017) komplexne doriešiť nájomné vzťahy v bytoch v domoch vo vlastníctve súkromných osôb, kde je doposiaľ cena nájmu regulovaná.
.......................................................................................................................................................
1.2. Charakteristika návrhu podľa bodu 2.3.2. Metodiky :
zmena sadzby
zmena v nároku
x nová služba alebo nariadenie (alebo ich zrušenie)
kombinovaný návrh
iné
2. Predpoklady vývoja objemu aktivít:
Objem aktivít
Odhadované objemy
2011
2012
2013
2014
Počet žiadostí o náhradné byty
250
320
Odhadovaná potreba finančných prostriedkov z rozpočtov obcí na náklady spojené so sťahovaním.
Roky
Spolu
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Náklady spojené so sťahovaním (v tis eur)
-
-
5,2
50,0
75,2
70,0
75,6
-
276,0
Odhadovaná potreba finančných prostriedkov z rozpočtov obcí na nájomné v prípadoch ak obce nezabezpečia bytovú náhradu v termínoch podľa návrhu zákona.
Roky
Spolu
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Náklady na nájomné za jeden rok
(v tis eur)
-
-
-
-
-
-
-
158,4
158,4
Príjmy do rozpočtu obcí z pokút štátnych orgánov, iných orgánov a právnických osôb pri neposkytnutí súčinnosti.
Roky
Spolu
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Prijmi pri neposkytnutí súčinnosti
(v tis eur)
2,0
5,5
-
-
-
-
-
-
7,5
Odhadovaná výška nákladov z rozpočtov obcí (náklady na sťahovanie a náklady na nájomné ak obce nezabezpečia v termíne náhradné nájomné byty) predstavuje spolu cca 434,4 tisíc eur.
Odhadované príjmy do rozpočtu obcí z pokút pri neposkytnutí súčinnosti predstavujú spolu cca 7,5 tisíc eur.
Tabuľka č. 1
Príjmy (v eurách)
Vplyv na rozpočet verejnej správy
poznámka
2011
2012
2013
2014
Daňové príjmy (100)1
Nedaňové príjmy (200)1
220 Administratívne poplatky a iné poplatky a platby
222 Pokuty, penále a iné sankcie
222 003 Za porušenie predpisov
2 000
5 500
Granty a transfery (300)1
Príjmy z transakcií s finančnými aktívami a finančnými pasívami (400)
Prijaté úvery, pôžičky a návratné finančné výpomoci (500)
Dopad na príjmy verejnej správy celkom
2 000
5 500
Tabuľka č. 2
Výdavky (v eurách)
Vplyv na rozpočet verejnej správy
poznámka
2011
2012
2013
2013
Bežné výdavky (600)
5 200
Mzdy, platy, služobné príjmy a ostatné osobné vyrovnania (610)
Poistné a príspevok do poisťovní (620)
Tovary a služby (630)2
5 200
637 Služby
5 200
637 004 Všeobecné služby
5 200
637 031 Pokuty a penále
Bežné transfery (640)2
Splácanie úrokov a ostatné platby súvisiace s úvermi, pôžičkami a NFV (650)2
Kapitálové výdavky (700)
0
Obstarávanie kapitálových aktív (710)2
Kapitálové transfery (720)2
0
v tom: 721 003 – kapitálové transfery obciam
0
Výdavky z transakcií s finančnými aktívami a finančnými pasívami (800)
Dopad na výdavky verejnej správy celkom
0
z toho výdavky na ŠR
Bežné výdavky (600)
Mzdy, platy, služobné príjmy a ostatné osobné vyrovnania (610)
Kapitálové výdavky (700)
0
Výdavky z transakcií s finančnými aktívami a finančnými pasívami (800)

§ 1 §
Ustanovenie vymedzuje predmet zákona, ktorým sú právne vzťahy pri ukončení niektorých nájomných vzťahov k bytom a pri poskytovaní bytovej náhrady obcou.

§ 2 §
Ustanovenie konkretizuje nájomné vzťahy, ktoré vznikli na základe zmeny práva osobného užívania bytu na nájom podľa § 871 ods. 1 a ods. 4 Občianskeho zákonníka. Odsek 4 § 871 Občianskeho zákonníka sa týka nájmu služobného bytu, avšak ak byt nespĺňal kritériá ustanovené zákonom pre služobné byty, zmenilo sa právo osobného užívania na nájom a je teda potrebné pokryť aj tieto prípady. V prípade, že v týchto bytoch došlo k zmene v osobe nájomcu z dôvodu jeho úmrtia a následného prechodu nájmu na osoby s ním žijúce v domácnosti podľa Občianskeho zákonníka, prípadne došlo k vzájomnej výmene bytov so súhlasom prenajímateľa a tieto právne vzťahy naďalej trvajú, budú predmetom vysporiadania podľa navrhovaného zákona aj vzťahy, ktoré vznikli prechodom alebo výmenou bytov, u ktorých nájomcovia nemali predchádzajúce právo osobného užívania bytu. Zákon zužuje svoju pôsobnosť len na také byty, ktoré zároveň boli vydané oprávneným osobám podľa reštitučných zákonov. Dôvodom je, aby sa vysporiadali nájomné vzťahy, ktoré boli založené pred vydaním nehnuteľnosti pôvodným …

§ 3 §
Zákon umožní prenajímateľom bytov, ktoré sú predmetom tohto zákona, vypovedať nájom bez udania dôvodu. Keďže sa navrhuje účinnosť zákona od 1. septembra 2011, lehota na podanie výpovede prenajímateľom, ktorého vlastnícke právo nie je predmetom súdneho konania, bude trvať 4 mesiace do 31. decembra 2011. Bez ohľadu na to, či bola výpoveď podaná v prvý deň lehoty alebo v posledný deň tejto lehoty, výpovedná lehota uplynie 31. decembra 2012. Nájomcovia, ktorí sú v materiálnej bytovej núdzi, budú môcť podať žiadosť o pridelenie bytovej náhrady podľa § 7 obci do 30. júna 2012. Keďže môže ísť aj o osoby staršie či zdravotne postihnuté, ktoré nemusia byť dostatočne informované a vedomé si svojich práv, zákon ustanovuje povinnosť prenajímateľovi doručiť kópiu výpovede aj obci, čo bude slúžiť k tomu, aby obec mohla usmerniť také osoby a prípadne ich upozorniť na možnosť podať žiadosť o bytovú náhradu. Osoby, ktoré nebudú rozhodnutím obce zapísané do zoznamu žiadateľov z dôvodu nesplnenia podmienok materiálnej bytovej núdze podľa tohto …

§ 4 §
V tomto ustanovení sa bližšie upravuje jednostranné zvyšovanie ceny nájmu zo strany prenajímateľa pri bytoch uvedených v § 2 ods. 1 v prechodnom období, t. j. do poskytnutia bytovej náhrady obcou, pričom prenajímateľ a nájomca sa môžu dohodnúť aj na inej vzájomne akceptovateľnej výške ceny nájmu. Úprava cien nájmu – ročné zvýšenie o 20% z hodnoty nájomného vypočítaného a plateného v predchádzajúcom roku - je rozložená do piatich rokov, t. j. do roku 2015, kedy mesačné nájomné dosiahne približne hodnotu jednej dvanástiny z 5% obstarávacej ceny bytu (príloha č. 1 k dôvodovej správe) podobne ako v § 2 ods. 1 opatrenia Ministerstva financií SR z 23. apríla 2008 č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov. Oznámenie o jednostrannom zvýšení nájomného musí mať vždy písomnú formu a prenajímateľ ho musí nájomcovi doručiť do vlastných rúk. Oznámenie musí obsahovať zdôvodnenie o tom, že výška nájomného bola určená v súlade so zákonom, aby si nájomca mohol výpočet zvýšeného nájomného prekontrolovať. V prípade spoločného …

§ 5 §
Odsek 1 upravuje, že právo na priznanie nároku na bytovú náhradu má len nájomca bytu podľa § 2 ods. 1, ktorý riadne podal žiadosť o poskytnutie bytovej náhrady a ktorý spĺňa podmienky materiálnej bytovej núdze. Odsek 2 definuje pojem materiálna bytová núdza. Rozumie sa ňou stav, keď nájomca a spoločne posudzované osoby nemajú vlastný byt a hodnota ich nehnuteľného a hnuteľného majetku spolu je nižšia ako je úroveň trhovej ceny bytu, ktorý spĺňa podmienky bytovej náhrady uvedenej v § 5 ods. 6 v mieste a čase vzniku nároku na jeho pridelenie. Hodnota trhovej ceny bytu sa opiera o údaje Národnej banky Slovenska uvádzané pravidelne štvrťročne podľa krajov na webovej stránke tejto banky. V odseku 3 je vysvetlené, čo sa na účely zákona považuje za vlastný byt. Je ním, podľa tohto ustanovenia byt, ktorý má nájomca vo výlučnom vlastníctve alebo spoločne posudzované osoby vo výlučnom vlastníctve. Ak by mali tieto osoby byt v podielovom spoluvlastníctve s tretími osobami, teda nie v …

§ 6 §
Žiadateľom o bytovú náhradu môže byť len nájomca (spoloční nájomcovia), ktorý sa nachádza v materiálnej bytovej núdzi tak, ako je definované v § 5, t. j. ktorí nemajú vlastný byt a ktorí si ani so spoločne posudzovanými osobami sami nedokážu obstarať vlastný byt. V žiadosti je nájomca povinný uviesť aj spoločne posudzované osoby, keďže ich právo na bývanie v byte, ktorý má byť vyprataný si tieto osoby odvodzujú od nájomcu. V prvom rade sa bude skúmať, či nájomca a spoločne posudzované osoby nemajú vlastný byt, ktorý spĺňa podmienky podľa § 5. Ak nemajú vlastný byt, bude sa posudzovať ich hnuteľný a nehnuteľný majetok. Zákon v odseku 2 presne špecifikuje čo patrí do nehnuteľného majetku a hnuteľného majetku, ktorý nájomca a spoločne posudzované osoby uvedú v deklarácii majetku. Nájomca a spoločne posudzované osoby deklarujú hnuteľný majetok len vtedy, ak jeho súhrnná hodnota u každého z nich je vyššia ako 20 000 €. Deklaráciou majetku nájomcu a spoločne posudzovaných osôb je súpis …

§ 7 §
Odseky 1, 3 a 4 § 7 ustanovujú časové vymedzenie, v ktorom má nájomca, ktorý je v materiálnej bytovej núdzi, požiadať o zabezpečenie bytovej náhrady. Dôsledkom nepodania žiadosti je, že jeho nárok na bytovú náhradu zaniká. Odsek 3 § 7 je výnimkou z odseku 1, pretože žiadateľ, ktorý je nájomcom bytu, ktorého vlastníctvo je predmetom súdneho sporu, môže dostať výpoveď z nájmu bytu zo strany prenajímateľa až po súdnom určení oprávnenej osoby, ktorá môže s bytom disponovať, teda podať výpoveď. V prípadoch, keď je prenajímateľ známy, ale vedie sa súdne konanie týkajúce sa výmeny alebo prechodu nájmu bytu, teda sú spory ohľadne osoby nájomcu, navrhuje sa, aby žiadosť o náhradný byt podala aj osoba, ktorá byt obýva. Po skončení súdneho konania má skutočný nájomca, ktorý sa nachádza v materiálnej bytovej núdzi, teda ktorého označuje zákon v § 5 ods. 1 ako žiadateľa, povinnosť podať žiadosť o zabezpečenie bytovej náhrady do 2 mesiacov v prípade, že sa prenajímateľ rozhodne dať mu …

§ 8 §
V odsekoch 1 a 2 je uvedené, aké údaje má obsahovať predbežná žiadosť a žiadosť a aké doklady je potrebné k obidvom žiadostiam doložiť. Žiadateľ má podľa odseku 4 povinnosť doplniť údaje a podklady ak ho o to obec požiada, pričom lehota určená obcou nesmie byť kratšia ako pätnásť dní, aby mal žiadateľ dostatok času zabezpečiť si potrebné podklady. Pri spracovaní údajov (osobných údajov) je potrebné, aby obec dodržiavala jednotlivé ustanovenia zákona o ochrane osobných údajov.

§ 9 §
Odsek 1 precizuje moment začatia konania o nároku na poskytnutie bytovej náhrady. Je ním podanie žiadosti o bytovú náhradu, nie podanie predbežnej žiadosti. Odsek 2 upravuje, že účastníkom konania je žiadateľ. Obec bude v správnom konaní môcť skúmať, či údaje, ktoré žiadateľ uviedol v žiadosti a v deklarácii majetku sú úplné a pravdivé. Cieľom skúmania údajov je predovšetkým zistenie, či žiadateľ je v materiálnej bytovej núdzi. Aj keď sa na konanie upravené v zákone vzťahuje správny poriadok, ustanovenie odseku 4 obsahuje výnimku. Obec má na vydanie rozhodnutia o priznaní alebo nepriznaní nároku na poskytnutie bytovej náhrady 90 dní. Odsek 6 upravuje, v prípade podania opravného prostriedku proti rozhodnutiu obce, že o opravnom prostriedku rozhoduje súd.

§ 10 §
Ak sa podľa dokladov o majetkovej situácii, ktoré žiadateľ oznamuje až do poskytnutia bytovej náhrady, zlepšila situácia žiadateľa a osôb s ním žijúcich v spoločnej domácnosti natoľko, že je zrejmé, že by si žiadateľ bol schopný zabezpečiť bývanie z vlastných finančných prostriedkov, obec môže žiadateľa vyzvať, aby žiadosť doplnil. Ak sú údaje poskytnuté zo strany žiadateľa nepravdivé, alebo neúplné, obec žiadateľa zo zoznamu vyškrtne. Rovnako obec žiadateľa vyškrtne, ak sa zmenila finančná situácia žiadateľa a žiadateľ o tom obci neposkytne potrebné údaje. Žiadateľ po priznaní nároku na bytovú náhradu môže odmietnuť obcou ponúkaný byt z dôvodov a za podmienok, ktoré sú obsiahnuté v odseku 4.

§ 11 §
Orgány verejnej moci a právnické osoby, ktoré z úradnej moci alebo ako predmet svojej činnosti vedú evidenciu fyzických osôb a ich majetku, sú povinné na písomnú žiadosť obce poskytnúť žiadané údaje. Právnickým osobám v prípade nesplnenia uvedenej povinnosti, môže obec uložiť poriadkovú pokutu. Obec, ktorá eviduje žiadateľov o bytovú náhradu má podľa odseku 3 nielen nárok na finančné prostriedky zo štátneho rozpočtu na obstaranie náhradných nájomných bytov, ale aj na obstaranie pozemkov a na infraštruktúru spojenú s výstavbou bytov, ktoré budú bytovými náhradami.

§ 12 §
Ustanovuje sa povinnosť obce poskytnúť bytovú náhradu za podmienok ustanovených týmto zákonom. Obec by mala postupne zabezpečovať bytové náhrady počas takmer 6 a polročného obdobia, t.j. do konca roku 2017. Ak však prebieha súdne konanie uvedené v odseku 2, ktoré bude právoplatne skončené pred rokom 2017, napr. hneď po nadobudnutí účinnosti tohto zákona, obec bude mať povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu v rovnakej lehote ako sa uvádza v odseku 1, t. j. do 31. decembra 2017. Ak sa súdne konanie skončí po roku 2017, zabezpečenie bytovej náhrady bude záležať od toho, či prenajímateľ oznámil obci svoj úmysel vypovedať nájom v dostatočnom predstihu podľa § 3 ods. 4. V tom prípade obec zabezpečí bytovú náhradu do 1 roka. Ak však túto možnosť podľa § 3 ods. 4 prenajímateľ nevyužil, obec bude potrebovať dlhšiu lehotu na splnenie si povinnosti, zákon v tomto prípade ustanovuje lehotu dvoch rokov. Na zabezpečenie tejto povinnosti štát vytvorí podporné opatrenia finančného charakteru. Ak by obec aj napriek vytvoreným …

§ 13 §
Ustanovenie upravuje niektoré náležitosti nájomnej zmluvy, ktorú obec uzavrie so žiadateľom v prípade, že žiadateľ je v materiálnej bytovej núdzi a bol mu v konaní o priznaní nároku na poskytnutie bytovej náhrady tento nárok obcou priznaný. Obec smie uzavrieť nájomnú zmluvu so žiadateľom najskôr po nadobudnutí právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia na budovu, v ktorej sa má poskytnúť bytová náhrada. Pred uzavretím nájomnej zmluvy má žiadateľ právo na prehliadku bytovej náhrady. Nájomnú zmluvu obec so žiadateľom uzatvára na dobu neurčitú.

§ 14 §
Ak zanikol nájom, ktorý bol založený nájomnou zmluvou podľa § 13, podmienky ďalšieho nájmu bytových náhrad podľa § 5 ods. 4 musia byť v súlade s ustanoveniami s osobitným predpisom. V tomto prípade so zákonom č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní.

§ 15 a 16 §
Upravujú sa spoločné a splnomocňovacie ustanovenia.

čl. II.
Určovanie ceny nájmu bytov sa vyznačuje špecifickými znakmi, a preto sa na rozdiel od mechanizmu regulovania cien podľa zákona o cenách prostredníctvom cenových orgánov a ich rozhodnutí upravuje osobitne, v zmysle splnomocňovacieho ustanovenia § 696 Občianskeho zákonníka a zároveň sa legislatívno-technickou úpravou odstraňuje duplicitná úprava.

čl. III.
V Čl. III. sa navrhuje deň účinnosti zákona 1. septembra 2011. Bratislava 6. apríla 2011 Iveta Radičová predsedníčka vlády Slovenskej republiky Ján Figeľ 1. podpredseda vlády a minister dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR

čl. I

čl. I bod 1 §
Podľa § 3 ods. 6 zákona nájomca, ktorý má nárok na bytovú náhradu, nie je povinný sa vysťahovať z bytu a byt vypratať, kým mu obec neposkytne bytovú náhradu podľa § 5 ods. 4. Na práva a povinnosti nájomcu podľa prvej vety sa vzťahujú príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka. Súčasné znenie zákona vlastne znamená, že ak do uplynutia 12 mesačnej výpovednej lehoty nájomca nebude mať k dispozícii právoplatné rozhodnutie o priznaní nároku, stráca právo v byte zotrvať do poskytnutia bytovej náhrady. Záleží len na prenajímateľovi, či nájomcov v byte za stanovených podmienok ponechá alebo sa bude zákonnými spôsobmi dožadovať jeho vypratania. Z dôvodov uvedených nižšie v súčasnosti nevedia obce zabezpečiť, aby každý zo žiadateľov do uplynutia výpovednej lehoty mal právoplatné rozhodnutie. Niektoré rozhodnutia totiž závisia od posúdenia predbežnej otázky iným orgánom (napríklad súdom), niektorí nájomcovia si síce uplatnia nárok v rámci zákonnej lehoty, ale niekoľko mesiacov po podaní výpovede, pričom niektoré žiadosti vyžadujú zložité prešetrovanie a o niektorých bude v preskúmavacom …

čl. I bod 2 §
Do 31. marca 2012 mali prenajímatelia bytov, na ktoré sa vzťahuje vecná pôsobnosť zákona, možnosť vypovedať nájom bytu. V praxi sa ukazuje, že pre krátkosť lehoty nie všetci prenajímatelia bytov ju využili, a to z rôznych dôvodov, preto je potrebné túto lehotu predĺžiť. Nakoľko lehota pre prenajímateľov bytov uplynula 31. marca 2012, nenavrhuje sa jej predĺženie v § 3 ods. 1 zákona, ale navrhuje sa nová úprava (§ 3a), ktorá umožní prenajímateľom bytov vypovedať nájom bytu ešte aj v čase od účinnosti novely zákona do 31. decembra 2012. Zároveň sa dopĺňa aj nová možnosť nájomcu podať v lehote do 31. decembra 2012 výpoveď nájmu bytu, ak tak neurobil prenajímateľ. Cieľom je predísť situáciám, aby v dôsledku nekonania prenajímateľa nestratil nájomca možnosť uchádzať sa o bytovú náhradu. Týmto doplneným ustanovením chráni zákon nájomcu, ktorý nemohol a nemôže ovplyvniť prenajímateľa, aby mu dal výpoveď a on mal možnosť získať bytovú náhradu a dáva mu možnosť, aby sa aj sám mohol rozhodnúť dať …

čl. I bod 3 §
Podľa § 5 ods. 1 zákona, ak sa nájom skončí podľa tohto zákona, nárok na bytovú náhradu má len nájomca bytu podľa § 2 ods. 1, ktorý požiada o bytovú náhradu podľa § 7 a ktorý je v materiálnej bytovej núdzi. Vzhľadom na nový § 3a (bod 2) sa v citovanom ustanovení dopĺňa, že nárok na bytovú náhradu má aj nájomca bytu, ktorý požiada o bytovú náhradu podľa novo navrhovaného § 7a (bod 4).

čl. I bod 4 §
Podľa § 7 ods. 1 doterajšieho znenia zákona žiadateľ podá po doručení výpovede nájmu bytu od prenajímateľa podľa § 3 zákona do 30. septembra 2012 žiadosť obci, v ktorej katastrálnom území sa nachádza byt, ktorý sa má vypratať; inak jeho nárok na poskytnutie bytovej náhrady zanikne. Navrhuje sa nová úprava § 7a, ktorá umožní nájomcovi podať žiadosť o poskytnutie bytovej náhrady do 30. apríla 2013, nakoľko pre krátkosť lehoty upravenej v zákone v § 7 ods. 1 nie všetci nájomcovia, ktorí obdržali výpoveď nájmu bytu mali možnosť a boli schopní podať žiadosť obci o poskytnutie bytovej náhrady. Nová úprava v § 7a súvisí aj s úpravou v § 3a, kde sa vytvorila dodatočná lehota pre prenajímateľa dať výpoveď z nájmu bytu a zaviedla sa nová možnosť pre nájomcu dať výpoveď, preto je potrebné vytvoriť aj novú lehotu na podanie žiadosti o bytovú náhradu.