Zákon č. 98/2014 Z. z. Zákon o krátkodobom nájme bytu

Podpredseda vlády SR pre investície v spolupráci s Ministerstvom spravodlivosti SR predkladá na rokovanie vlády SR návrh osobitného zákona o krátkodobom nájme bytu – nové znenie (ďalej len „návrh zákona“).
Návrh zákona sa predkladá ako inciatívny materiál.
Návrh zákona bol predmetom medzirezortného pripomienkového konania, pričom predkladateľ sa vysporiadal so vznesenými pripomienkami tak, ako je uvedené vo vyhodnotení medzirezortného pripomienkového konania. Návrh zákona prerokovala Legislatívna rady vlády SR, ktorá odporučila návrh upraviť podľa jej pripomienok a na rokovanie vlády predložiť jeho nové, upravené znenie. Z tohto dôvodu sa na rokovanie vlády SR predkladá nové znenie materiálu, v ktorom sa predkladateľ vysporiadal so všetkými pripomienkami Legislatívnej rady vlády SR.
Účelom návrhu zákona je rozvíjať a riešiť otázku súkromného, trhového nájomného bývania v Slovenskej republike. Navrhovaná právna úprava v plnej miere zachováva chránené nájomné bývanie upravené v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej ako „Občiansky zákonník“), ako aj nájomné bývanie podporované štátom, ktoré je nevyhnutné pre napĺňanie základných úloh štátu v oblasti sociálnej politiky. Návrh zákona tak, zohľadňuje a rešpektuje nielen sociálne princípy, ktoré sú zakotvené v Ústave Slovenskej republiky, ale vychádza aj z atribútov trhovo orientovanej ekonomiky a vytvára priestor pre rozvoj trhu s nájomnými bytmi.
Z Koncepcie štátnej bytovej politiky do roku 2015 schválenej uznesením vlády SR č. 96 z 3.2.2010 vyplýva, že sektor súkromného nájomného bývania je oproti okolitým štátom Európskej únie značne poddimenzovaný a nerozvinutý. Príčin tohto neuspokojivého stavu je niekoľko. Ide najmä o historické dôvody a súvislosti, orientáciu obyvateľstva na súkromné vlastníctvo bytov, ako aj o nevyvážené postavenie prenajímateľa bytu a nájomcu ako osoby, ktorá je na základe nájomnej zmluvy podľa ustanovení Občianskeho zákonníka oprávnená užívať cudziu vec za odplatu.
V rámci úloh uvedených v Koncepcii štátnej bytovej politiky do roku 2015 v spojení s uznesením vlády SR č. 81 z 11. februára 2013 je nevyhnutne potrebné riešiť problematiku súkromného nájomného bývania. V zmysle predkladacej správy k uzneseniu vlády SR č. 81 z 11. februára 2013, nájomné bývanie v súkromnom, trhovom sektore si vyžaduje rozvoj a nové legislatívne prostredie.
Zo spracovaného a na vyššie uvedené materiály nadväzujúceho „Návrhu riešenia nájomného bývania so zameraním na zvýšenie podielu trhového nájomného bývania v Slovenskej republiky“ okrem iného vyplýva potreba legislatívne upraviť práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov v režime tzv. krátkodobého nájmu bytu, ktorý by za zákonom ustanovených podmienok umožnil vyváženie práv a povinností účastníkov nájomného pomeru. Predmetný materiál, ktorý vláda SR schválila na svojom rokovaní dňa 18. decembra 2013 uznesením vlády SR č. 726/2013 sa stal podkladom pre iniciatívne vypracovanie a predloženie návrhu zákona do legislatívneho procesu.
Dominancia súkromného vlastníctva bytov oproti nerozvinutému sektoru súkromného nájomného bývania vo veľkej miere oslabuje geografickú mobilitu pracovnej sily, ktorá je jednou z najnižších v rámci krajín združených v OECD a je tiež jedným z faktorov vysokej miery dlhodobej nezamestnanosti. Podľa odporúčaní OECD práve rozvoj segmentu súkromného nájomného bývania je jedným z významných nástrojov pre znižovanie nezamestnanosti.
Z vyššie uvedených dôvodov predkladateľ navrhuje vytvorenie osobitného právneho režimu. Návrh zákona je osobitným právnym predpisom súkromného práva vo vzťahu k Občianskemu zákonníku a nijako sa nedotýka inštitútu tzv. chráneného nájmu, ktorý má v slovenskom právnom poriadku svoj stabilný status. Osobitný právny režim má zabezpečiť vyrovnanejšie a flexibilnejšie postavenie zmluvných strán oproti chránenému nájomnému bývaniu, ktoré je upravené Občianskym zákonníkom. Osobitný právny režim zákona sa nevzťahuje napr. na (i) sociálne nájomné byty, (ii) byty ktoré boli financované prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja a bývania, (iii) ďalej na byty osobitného určenia, byty v domoch osobitného určenia, služobné byty a družstevné byty, , (iv) byty vo vlastníctve obcí, vyšších územných celkov a vo vlastníctve hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.
Prenajímateľ má mať na základe predkladanej právnej úpravy reálnu možnosť účinne a v reálnom čase si brániť vlastnícke právo k bytu, a to najmä v prípadoch flagrantného porušovania zmluvy alebo zákona zo strany nájomcu alebo tretej osoby.
S ohľadom na zistenia z aplikačnej praxe spojených najmä s neoznamovaním existencie nájomného vzťahu orgánom finančnej správy, je potrebné vytvoriť aj právny mechanizmus, ktorý by takéto porušovanie právnych predpisov účinne a preventívne eliminoval. Podľa novo navrhovaného mechanizmu v prípade porušenia predmetnej registračnej a oznamovacej povinnosti v súvislosti s nájomným pomerom sa osobitný režim návrhu zákona neuplatní a právne vzťahy založené nájomnou zmluvou sa budú spravovať ustanoveniami § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka o nájme bytu. Prenajímateľ si tak z dôvodu riadneho nedodržania právnych predpisov na úseku daňovej správy sám zapríčiní, že jeho zmluvný vzťah nebude požívať právne výhody, ktoré osobitný režim návrhu zákona zavádza. V danom prípade však nejde o sankciu, ale o motivačné opatrenie normatívneho charakteru, ktoré má na nesankčnej báze stimulovať plnenie osobitných právnych povinností prenajímateľa.
Predložený návrh zákona počíta s tým, že podnikateľské prostredie postihnuté hospodárskou krízou, ktorá sa výrazne negatívne prejavila v realitnom a developerskom segmente zareaguje na nové legislatívne prostredie tak, že nepredané byty, rozostavané byty, ktoré sú alebo budú na realitnom trhu poskytne potenciálnym záujemcom za účelom trhového prenájmu. V neposlednom rade do budúcna v prípade prijatia ďalších opatrení najmä ekonomického charakteru je potrebné počítať aj s výstavbou nových projektov v oblasti nájomného bývania bez finančnej podpory zo strany štátu.
Je dôvodné predpokladať, že takéto legislatívne prostredie vyvolá synergický efekt, ktorý bude spočívať najmä v rozvoji zamestnanosti v oblasti stavebníctva a súvisiacich profesií, v náraste zamestnanosti, a to aj v dôsledku zvýšenej mobility pracovnej sily, vo zvýšení príjmov do štátneho rozpočtu z dane z príjmov.
Návrh zákona je v súlade s Ústavou Slovenskej republiky, zákonmi a ostatnými všeobecne záväznými právnymi predpismi, s medzinárodnými zmluvami, ktorými je Slovenská republika viazaná, ako aj právom Európskej únie.
Predkladaný návrh zákona predpokladá pozitívny vplyv na štátny rozpočet, spojený aj so zvýšenou mierou registrácie prenajímateľov na daň z príjmov podľa § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. V súvislosti s ekonomickým rastom sa predpokladá aj postupný rozvoj výstavby nájomných bytov v rámci segmentu súkromných nájomných bytov. Návrh zákona predpokladá pozitívny vplyv aj na mobilitu pracovnej sily, t.j. v jednotlivých regiónoch môže dôjsť k nárastu počtu pracovných miest a zároveň počíta s rozvojom podnikateľských príležitostí v oblasti výstavby nájomných bytov za účelom ich komerčného využitia. Návrh zákona nemá vplyv na životné prostredie a informatizáciu spoločnosti.

§ 1 §
Osobitný zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov a súvisiace právne vzťahy za predpokladu, že nájomný pomer spadá do pôsobnosti zákona, a teda ide o krátkodobý nájom. Ustanovenie § 1 vymedzuje predmet zákona a rozsah pôsobnosti. Zákon sa nevzťahuje na nájomné vzťahy k bytom, ktoré boli obstarané za použitia dotácii na základe zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov, ďalej sa nevzťahuje na byty podľa zákona č. 261/2011 Z. z. o poskytovaní dotácií na obstaranie náhradných nájomných bytov v znení zákona č. 134/2013 Z. z., ďalej podľa zákona č. 607/2003 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov. Z pôsobnosti zákona sú teda vylúčené sociálne nájomné byty, ktoré majú byť záchrannou sociálnou sieťou pre určité kategórie obyvateľstva. Do pôsobnosti zákona takisto nespadajú osobitné kategórie bytov, a to byty osobitného určenia, byty v domoch osobitného určenia, služobné byty, ktoré sú definované zákonom …

§ 2 §
Ustanovenie § 2 vymedzuje definíciu krátkodobého nájmu, a to s poukazom na nájomnú zmluvu o krátkodobom nájme bytu, nájomný pomer a jeho osobitné atribúty, vrátane doby nájmu.

§ 3 §
Ustanovenie § 3 vymedzuje materiálny znak krátkodobého nájmu, a to s poukazom na nájomnú zmluvu o krátkodobom nájme bytu s jej osobitnými atribútmi. V odseku 1 sa definuje, že nájomný pomer musí byť uzavretý na dobu určitú, a to najdlhšie na dobu dvoch rokov. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť aj na predĺžení nájmu formou uplatnenia opcie za rovnakých podmienok, pričom opciu je možné použiť maximálne dva krát. V prípade dohody o opcii tak nájomný vzťah môže za rovnakých podmienok trvať celkovo šesť rokov. Po uplynutí tejto doby v prípade záujmu strán o pokračovanie v nájomnom vzťahu musia zmluvné strany pristúpiť k uzatvoreniu novej nájomnej zmluvy a k dohode o nových podmienkach nájmu. Cieľom je, aby bol nájomný vzťah stabilizovaný za určitých podmienok, ktoré si zmluvné strany v danom čase dohodli. Zmluvné strany budú mať zmluvnú voľnosť dohodnúť si možnosť pokračovania v nájme za rovnakých podmienok. V prípade, ak si zmluvné strany nedohodnú možnosť využitia opcie, nájomný vzťah zanikne uplynutím doby, …

§ 4 §
Dohoda o nájomnom a úhrade za plnenia poskytované s užívaním bytu sú jednou z obligatórnych náležitostí zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Zmluvné strany si môžu dohodnúť konkrétnu výšku, rozsah alebo určiť spôsob, ktorým si výšku vypočítajú, napr. určením ceny za m2 alebo inak. Zmluvné strany si dohodnú aj spôsob platenia, ktorý musí byť v súlade platnými právnymi predpismi, napr. zákonom č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti. Prípady jednostrannej zmeny nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu budú na vzájomnej dohode zmluvných strán so zákonnou limitáciou podľa ktorej dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku, pričom prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie. Samozrejme je potrebné predpokladať, že dôvodmi na zmenu nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu sa môžu jednostranne aj …

§ 5 §
Peňažná zábezpeka má zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu. Zabezpečuje uhradenie, uspokojenie splatných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi v súvislosti s nájomným pomerom, či už ide o nezaplatené nájomné, úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo škody na predmete nájmu, zariadení a pod. Výška peňažnej zábezpeky je limitovaná hornou hranicou trojnásobku mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Doplnenie peňažnej zábezpeky podlieha písomnej výzve prenajímateľa za podmienky, že peňažná zábezpeka alebo jej časť bola oprávnene použitá na úhradu splatných pohľadávok voči nájomcovi. Nájomca je v takom prípade povinný najneskôr v lehote jedného mesiaca doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky. Je potrebné mať na zreteli, že nesplnenie povinnosti doložiť peňažnú zábezpeku je výpovedným dôvodom. Prenajímateľ má zákonnú povinnosť vrátiť nespotrebovanú časť peňažnej zábezpeky nájomcovi v lehote jedného mesiaca odo dňa vypratania nájmu nájomcom na základe skončenia nájomného pomeru podľa zákona, napr. uplynutím doby, výpoveďou, dohodou, odstúpením od zmluvy za podmienky, že nájomca vysporiadal s prenajímateľom všetky nároky súvisiace s nájomným …

§ 6 §
Ustanovenie vymenúva prípady, kedy sa nájomný pomer skončí. Ide o nasledovné prípady: a) Uplynutie času, na ktorý bol nájomný vzťah uzavretý spôsobuje skončenie nájomného pomeru. V prípade, že si zmluvné strany dohodli opciu a niektorá zo strán uplatní opciu, nájom sa automaticky predlžuje. b) Písomná dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom je jednou z možností ako možno ukončiť nájomný pomer pred riadnym uplynutím doby nájmu. Je na zmluvnej voľnosti, ako si zmluvné strany dohodnú podmienky skončenia nájmu. c) Jednostranný právny úkon, písomná výpoveď jednej zo zmluvných strán, musí byť vykonaná v súlade s podmienkami uvedenými v tomto zákone. d) Písomné odstúpenie od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán je taktiež jednostranný právny úkon, ktorý musí byť vykonaný v súlade s nájomnou zmluvou a platnými právnymi predpismi. Nájomná zmluva sa pri odstúpení od zmluvy na rozdiel od všeobecných účinkov „ex tunc“ ruší „ex nunc“, t.j. okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy. Dôvodom pre odstúpenie od nájomnej zmluvy bude napr. podstatné porušenie zmluvy, …

§ 7 §
Cieľom právnej úpravy je, aby si zmluvné strany mohli navzájom dohodnúť výpovedné dôvody aj pre prípady, ktoré zákonodarca pri tvorbe zákona neobsiahol vo výpočte výpovedných dôvodov. Má to umožniť väčšiu zmluvnú flexibilitu a zohľadnenie potrieb oboch zmluvných strán. Napríklad jedným z dôvodov predčasného ukončenia nájmu môže byť zo strany nájomcu predčasné ukončenie štúdia na vysokej škole, ukončenie brigády alebo iný dôvod relevantný pre daný prípad. V tomto ustanovení, ktorého výpočet je možné rozširovať, sa uvádzajú prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený vypovedať nájomný pomer založený zmluvou podľa tohto zákona. a) Výpovedný dôvod má chrániť majetok a dobré meno prenajímateľa v prípade, ak nájomca alebo osoba, ktorá s ním v dome žije, napriek predchádzajúcej písomnej výstrahe prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie, spoločné časti a spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, kde sa byt nachádza. Ustanovenie sa vzťahuje aj pre prípad, keď sa takéhoto konania dopúšťa osoba, ktorá sa v byte nachádza so …

§ 8 §
Zákon stanovuje povinnosť nájomcovi vypratať a odovzdať prenajímateľovi byt v stave odpovedajúcemu obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu. Zmluvné strany si môžu dohodnúť iný okamih odovzdania predmetu nájmu. Podľa tohto ustanovenia má prenajímateľ právo na účely úhrady nárokov súvisiacich s ukončeným nájomným pomerom zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte v prípade, ak márne uplynie lehota desať kalendárnych dní na vypratanie predmetu nájmu od skončenia nájmu alebo lehota päť kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy. Prenajímateľ nie je oprávnený zadržať veci vo vlastníctve nájomcu, ktoré sú vylúčené z exekúcie podľa § 114 zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti, a to napr. bežné súčasti odevov, nevyhnutné vybavenie domácnosti, zdravotnícke potreby, snubný prsteň a pod. Prenajímateľ má nárok na alikvotnú časť nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu za obdobie, čo nájomca neoprávnene užíva byt po skončení nájmu. Zároveň sa ustanovuje generálne pravidlo, podľa …

§ 9 §
Zákon upravuje odchylne od § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka možnosť podať žalobu o neplatnosť výpovede. Podľa tohto zákona platí, že každá strana sa môže domáhať neplatnosti výpovede v prekluzívnej lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Žaloba o neplatnosť výpovede však nemá odkladné účinky vo vzťahu k účinkom úkonu smerujúceho k skončeniu nájmu. Z tohto dôvodu platí, že nájomný pomer sa skončí uplynutím výpovednej doby, resp. ku dňu skončenia nájmu odstúpením od zmluvy. Ustanovenie sa tak použije aj na úkon odstúpenia od zmluvy. V prípade, že súd právoplatne rozhodne o neplatnosti výpovede a žalobe vyhovie platí, že zmluvná strana ktorá túto neplatnosť spôsobila je povinná napraviť tento stav uvedením do predošlého stavu a nahradiť škodu, ktorá druhej strane vznikla. Ak nie je uvedenie do predošlého stavu možné, zmluvnej strane nevznikne nárok na náhradu škody alebo náhrada škody nie je s ohľadom na závažnosť spôsobenej ujmy postačujúca, má zmluvná strana, ktorá na súde neplatné skončenie nájmu úspešne uplatnila právo na …

§ 10 až 12 §
Formulujú sa spoločné, prechodné a záverečné ustanovenia. V § 11 sa vymedzuje generálna výkladová zásada – keďže Občiansky zákonník je všeobecným právnym predpisom subsidiárnej povahy k tomuto osobitnému právnemu predpisu, práva a povinnosti neupravené týmto osobitným zákonom alebo v nájomnej zmluve sa spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Výnimku z uvedeného pravidla upravuje odsek 2, ktorý obsahuje taxatívny výpočet ustanovení Občianskeho zákonníka, ktorými sa krátkodobý nájom bytu podľa tohto zákona nebude spravovať. Výpočet pozostáva z dvoch kategórii ustanovení – jednak sú to ustanovenia, ktoré sú vylúčené z povahy právnej úpravy krátkodobého nájmu bytu (arg. § 1 až 3 zákona), a jednak sú to ustanovenia, ktoré sú vylúčené titulom právnej úpravy lex specialis a titulom osobitnej povahy krátkodobého nájmu bytu – kde zákonodarca nepovažuje za účelné použitie noriem všeobecného kódexu súkromného práva. Aj keď je výpočet taxatívny, nie je vylúčené, aby si zmluvné strany dojednali režim obdobný ako upravuje niektoré z vypočítaných ustanovení Občianskeho zákonníka a tak nie de iure, ale de facto …