Uznesenie Mestského súdu Bratislava IV sp. zn. 11C/41/2025 z 17. 7. 2025

Text rozhodnutia

Súd: Spisová značka: Identifikačné číslo súdneho spisu: Dátum vydania rozhodnutia: Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: ECLI:

Mestský súd Bratislava IV 11C/41/2025 1425205751 17. 07. 2025 JUDr. Ľudmila Jančovičová ECLI:SK:MSBA4:2025:1425205751.1

Uznesenie Mestský súd Bratislava IV, v spore žalobcu (navrhovateľa): A. N., narodený XX.XX.XXXX, trvale bytom C. XXXX/X, A., právne zastúpený: PEAK&PEN advokátska kancelária s.r.o., IČO: 56 278 691, so sídlom Gunduličova 903/4, Bratislava, proti žalovanému: SK Centre a.s., IČO: 35 882 981, so sídlom Rajská 2, Bratislava, o určenie neplatnosti skončenia (výpovede) krátkodobého nájmu bytu a o nariadenie neodkladného opatrenia zo dňa 18.06.2025, takto rozhodol: I. Súd n a r i a ď u j e toto neodkladné opatrenie : Súd u k l a d á žalovanému povinnosť zdržať sa akýchkoľvek úkonov týkajúcich sa vypratávania žalobcu z bytu č. 7, na 4. poschodí, vo vchode č. E. 2, ktorý sa nachádza v stavbe so súpisným číslom XXXX, druh stavby: bytový dom, popis stavby: E. 2, postavenej na pozemku parcela registra „C“, parcelné číslo XXXX, evidovaný Okresným úradom Bratislava, katastrálny odbor na liste vlastníctva č. XXXX, pre okres: Bratislava I, obec: BA-m.č. STARÉ MESTO, katastrálne územie: Staré Mesto, vrátane podielu byt na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o veľkosti XXX/XXXXX, a to až do právoplatného skončenia súdneho konania vo veci samej o neplatnosť výpovede vedeného na Mestskom súde Bratislava IV pod spisovou značkou 11C/41/2025 alebo do doby skončenia nájmu podľa Zmluvy o krátkodobom nájme bytu č. E zo dňa 25.11.2024, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr. Súd u k l a d á žalovanému povinnosť zdržať sa akýchkoľvek úkonov a krokov smerujúcich k odstaveniu dodávky elektrickej energie a plynu dodávaných na základe zmluvy medzi Žalobcom a spoločnosťou Slovenský plynárenský priemysel a.s. a ukončeniu a zrušeniu platných zmlúv o distribúciu energií - zmluvy o dodávke tepla a vody s dodávateľmi energií uzavretých medzi žalovaným a príslušnými dodávateľmi a distribútormi uvedených energií k bytu č. 7, na 4. poschodí, vo vchode č. E. 2, ktorý sa nachádza v stavbe so súpisným číslom XXXX, druh stavby: bytový dom, popis stavby: E. 2, postavenej na pozemku parcela registra „C“, parcelné číslo XXXX, evidovaný Okresným úradom Bratislava, katastrálny odbor na liste vlastníctva č. XXXX, pre okres: Bratislava I, obec: BA-m.č. STARÉ MESTO, katastrálne územie: Staré Mesto, vrátane podielu bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o veľkosti XXX/XXXXX, a umožniť žalobcovi pokojný a nerušený odber energií tepla, elektriny a vody, a to až do právoplatného skončenia súdneho konania vo veci samej o neplatnosť výpovede vedeného na Mestskom súde Bratislava IV pod spisovou značkou 11C/41/2025 alebo do doby skončenia nájmu podľa Zmluvy o krátkodobom nájme bytu č. E zo dňa 25.11.2024, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr. II. Súd návrh žalobcu na nariadenie neodkladného opatrenia v časti návrhu, ktorým žiadal, aby súd „uložil žalovanému povinnosť umožniť žalobcovi nerušené užívanie bytu č. 7, na 4. poschodí, vo vchode č. E., ktorý sa nachádza v stavbe so súpisným číslom XXXX, druh stavby: bytový dom, popis stavby: E. 2, postavenej na pozemku parcela registra „C“, parcelné číslo XXXX, evidovaný Okresným úradom Bratislava, katastrálny odbor na liste vlastníctva č. XXXX, pre okres: Bratislava I, obec: BAm.č. STARÉ MESTO, katastrálne územie: Staré Mesto, vrátane podielu bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o veľkosti XXX/XXXXX, a to až do právoplatného skončenia konania o neplatnosť výpovede alebo do doby

skončenia nájmu podľa nájomnej zmluvy, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr, a plniť si povinnosti prenajímateľa, ktoré mu vyplývajú Nájomnej zmluvy, a to až do právoplatného skončenia konania o neplatnosť výpovede alebo do doby skončenia nájmu podľa Nájomnej zmluvy, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr“ o d m i e t a . odôvodnenie: 1. Navrhovateľ (žalobca) dňa 18.06.2025 podal na tunajší súd návrh na nariadenie neodkladného opatrenia datovaný dňa 17.06.2025. Navrhol, aby súd vydal uznesenie, ktorým nariadi neodkladné opatrenie v nasledovnom znení: 1/ Súd ukladá Žalovanému povinnosť zdržať sa akýchkoľvek úkonov týkajúcich sa vypratávania Žalobcu z bytu č. X, na X. poschodí, vo vchode č. E. ktorý sa nachádza v stavbe so súpisným číslom XXXX, druh stavby: bytový dom, popis stavby: E. 2, postavenej na pozemku parcela registra „C“, parcelné číslo XXXX, evidovaný Okresným úradom Bratislava, katastrálny odbor na liste vlastníctva č.XXXX, pre okres: Bratislava I obec: BA-m.č. STARÉ MESTO kat. územie Staré Mesto, vrátane podielu bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o veľkosti XXX/ XXXXX, a to až do právoplatného skončenia konania o neplatnosť výpovede alebo do doby skončenia nájmu podľa Nájomnej zmluvy, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr. 2/ Súd ukladá žalovanému povinnosť zdržať sa akýchkoľvek úkonov a krokov smerujúcich k odstaveniu dodávky elektrickej energie a plynu dodávaných na základe zmluvy medzi Žalobcom a spoločnosťou Slovenský plynárenský priemysel a.s. a ukončeniu a zrušeniu platných zmlúv o distribúciu energií zmluvy o dodávke tepla o dodávke tepla a vody s dodávateľmi energií uzavretých medzi Žalovaným a príslušnými dodávateľmi a distribútormi uvedených energií k bytu č. X, na X. poschodí, vo vchode č. E. 2, ktorý sa nachádza v stavbe so súpisným číslom XXXX, druh stavby: bytový dom, popis stavby: E. 2, postavenej na pozemku parcela registra „C“, parcelné číslo XXXX, evidovaný Okresným úradom Bratislava, katastrálny odbor na liste vlastníctva č.XXXX, pre okres: Bratislava I obec: BA-m.č. STARÉ MESTO kat. územie Staré Mesto, vrátane podielu bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o veľkosti XXX/XXXXX, a umožniť Žalobcovi pokojný a nerušený odber energií tepla, elektriny a vody, a to až do právoplatného skončenia konania o neplatnosť výpovede alebo do doby skončenia nájmu podľa Nájomnej zmluvy, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr. 3/ Súd ukladá žalovanému povinnosť umožniť žalobcovi nerušené užívanie bytu č. X, na X. poschodí, vo vchode č. E. 2, ktorý sa nachádza v stavbe so súpisným číslom XXXX, druh stavby: bytový dom, popis stavby: E. 2, postavenej na pozemku parcela registra „C“, parcelné číslo XXXX, evidovaný Okresným úradom Bratislava, katastrálny odbor na liste vlastníctva č.XXXX, pre okres: Bratislava I obec: BA-m.č. STARÉ MESTO kat. územie Staré Mesto, vrátane podielu bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o veľkosti XXX/XXXXX, a to až do právoplatného skončenia konania o neplatnosť výpovede alebo do doby skončenia nájmu podľa Nájomnej zmluvy, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr, a plniť si povinnosti prenajímateľa, ktoré mu vyplývajú Nájomnej zmluvy, a to až do právoplatného skončenia konania o neplatnosť výpovede alebo do doby skončenia nájmu podľa Nájomnej zmluvy, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr. 4/ Žalobca má voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. 2. Žalobca návrh na nariadenie neodkladného opatrenia odôvodnil nasledovne. „Žalovaný je výlučným vlastníkom (o veľkosti podielu 1/1) bytového domu, ako aj bytov nachádzajúcich sa v okrese: Bratislava I, obec: BA-m.č. STARÉ MESTO, katastrálne územie Staré mesto, a to konkrétne: Všetkých bytov v rámci bytového domu so súpisným č. XXXX postaveného na pozemku parcely registra „C“ č. XXXX, druh pozemku - zastavaná plocha a nádvorie, popis stavby: E. 2, evidovaného na liste vlastníctva č. XXXX vedeného Okresným úradom Bratislava, katastrálnym odborom (ďalej aj ako „Bytový dom E. 2“). Žalovaný svoje byty v Bytovom dome E. 2 prenajímal - mimo iných osôb aj Žalobcovi. Žalobca (ako nájomca) s Žalovaným (ako prenajímateľom) uzatvoril dňa 25.11.2024 Zmluvu o krátkodobom nájme bytu č. E (ďalej aj ako „Nájomná zmluva“). Nájomná zmluva bola uzatvorená v režime zákona č. 98/2014 Z. z. Zákon o krátkodobom nájme bytu v znení neskorších predpisov (ďalej aj ako „Zákon o krátkodobom nájme“). Predmetom nájmu na základe je: byt č. 7, na 4. poschodí ,vo vchode č. E. 2, ktorý sa nachádza v stavbe so súpisným číslom XXXX, druh stavby: bytový dom, popis stavby: E. 2, postavenej na pozemku

parcela registra „C“, parcelné číslo XXXX, evidovaný Okresným úradom Bratislava, katastrálny odbor na liste vlastníctva č.XXXX, pre okres: Bratislava I obec: BA-m. č. STARÉ MESTO kat. územie Staré Mesto (ďalej aj ako „Byt“ alebo aj „Predmet nájmu“). Predmet nájmu je 3-izbovým bytom o výmere 87,99 m2. Predmet nájmu je definovaný aj v čl. I bodu 1. Nájomnej zmluvy, avšak Žalovaný (zrejme chybou v písaní) uviedol nesprávne súpisné číslo Bytového domu E. 2 (č. 10XXXX namiesto XXXX) a zároveň pred číslo bytu uviedol vlastné označenie B2 - Predmetom nájmu tak fakticky nie je byt č. A ale byt č. 7. Napriek uvedenému nebolo nikdy medzi zmluvnými stranami sporné, čo je Predmetom nájmu. Doba nájmu Bytu bola v zmysle čl. III bod 1. Nájomnej zmluvy stanovená na dobu určitú od 01.01.2025 do 31.12.2025. Predmetný byt Žalobca využíva na účely zabezpečenia vlastného bývania. Pre úplnosť uvádzame, že Žalobca ako aj obchodná spoločnosť v ktorej je Žalobca jediným spoločníkom a konateľom má so Žalobcom uzatvorených viacero nájomných zmlúv aj v susedných bytových domoch, ktoré Žalovaný vlastní (obdobne ako v predmetnom prípade Žalovaný tieto nájomné zmluvy vypovedal). Vzhľadom na odlišnosť právneho postavenia Žalobcu a jeho obchodnej spoločnosti v týchto nájomných vzťahoch sa nárokov z týchto ostatných nájomných zmlúv domáha prostredníctvom osobitného podania. V priebehu mesiaca máj 2025 mala byť prostredníctvom poštového podniku Žalobcovi doručovaná (čo do vedomosti Žalobcu aj všetkým ostatným nájomcom predmetného Bytového domu E. 2) písomnosť Žalovaného zo dňa 29.04.2025 a to konkrétne „Výzva na zaplatenie a vypratanie a výpoveď Zmluvy o krátkodobom nájme bytu č. E “ (ďalej aj ako „ Výpoveď“). Výpoveď mala byť Žalobcovi doručovaná na korešpondenčnú adresu C. XXXX/X, XXX XX A. na ktorej sa Žalobca toho času nezdržiava a v čase plynutie úložnej lehoty sa Žalobca nenachádzal v Bratislave. Žalobca následne komunikoval s kontaktnou osobou za Žalovaného, p. Q. Z. (čo do vedomosti Žalobcu je táto osoba zamestnancom Žalovaného, poverená správou bytov vo vlastníctve Žalovaného), na čo mu bola poskytnutá Výpoveď ktorú Žalobca do konania predkladá. Zároveň bol Žalobca zo strany p. Z. notifikovaný, že Žalovaný prostredníctvom fikcie doručenia eviduje Výpoveď ako doručenú dňa 25.05.2XX5. Výpoveď bola Žalobcovi daná Žalovaným zo zmluvného dôvodu uvedeného v čl. VII bod 2 písm. g) Nájomnej zmluvy, podľa ktorého: „Prenajímateľ môže písomne vypovedať túto Zmluvu, ak bude disponovať právoplatným stavebným povolením, ktoré sa bude týkať činnosti, ktorá sa bude priamo dotýkať bytového domu (alebo jeho časti) v ktorom sa nachádza Predmet nájmu a pri výkone tejto činnosti nemožno od Prenajímateľa spravodlivo požadovať trvanie nájomného vzťahu. “ Podľa ust. čl. VII bod 5 Nájomnej zmluvy: „Výpovedná lehota je 1 mesiac. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcom po dni, v ktorom bola druhej Zmluvnej strane doručená výpoveď.“ V zmysle predchádzajúceho bodu by mala vzhľadom na čas „doručenia“ Výpovede uplynúť doba nájmu dňa 25.06.2XX5. Žalobcovi nebolo v čase doručenia Výpovede nijakým spôsobom zrejmé, že vôbec nejaké stavebné povolenie ohľadom Bytového domu E. 2 (ktoré malo byť jedným z nevyhnutných predpokladov založenia výpovedného dôvodu) malo byť vydané, nieto ešte právoplatné. Žiadne stavebné povolenie nebolo k Výpovedi ani priložené. Žalobca tak nevedel (a fakticky vzhľadom na ďalšie relevantné okolnosti to nevie ani v čase podania tohto Návrhu), na podklade čoho mu zo strany Žalovaného bola daná Výpoveď. Aby sa Žalobca dozvedel, na základe čoho mu bola daná Výpoveď z nájmu - nakoľko o akomkoľvek stavebnom povolení nemal vedomosť, z vlastnej iniciatívy kontaktoval p. Z. ako kontaktnú osobu za Žalovaného, na čo mu bolo k nahliadnutiu a možnosti naskenovania predložené aj nasledovné stavebné povolenie, ktoré Žalobca k tomuto podaniu prikladá: Stavebné povolenie vydané stavebným úradom: Mestská časť Staré Mesto zo dňa 20.03.2XX3, č. 3233/22154/2XX3/STA/Fed na stavbu Bytový dom E. 2 v Bratislave (ďalej len „Stavebné povolenie E. 2“). Na predmetnom Stavebnom povolení E. 2 absentuje vyznačenie právoplatnosti. Žalobca tak nemal ani len možnosť preveriť, či hypoteticky k naplneniu výpovedného dôvodu mohlo dôjsť. Dňa 27.05.2XX5 sa na vchodových dverách do Bytového domu E. 2 objavil oznam s názvom „Stavba povolená“ a z ktorého vyplývalo, že Stavebné povolenie E. 2 malo byť právoplatné už 25.04.2XX3, Rovnako tak podľa predmetného oznamu mal byť termínom začiatku stavby deň 22.04.2XX5. O uvedenom Žalobca bezodkladne notifikoval svojho právneho zástupcu. Do dňa podania tohto návrhu na vydanie tohto neodkladného opatrenia neboli žiadne stavebné práce ani zriadenie staveniska Žalobcom spozorované, napriek tomu, že v rámci opisu rozhodnutia Stavebného povolenia E. 2: „Jedná sa o zmenu dokončenej stavby. Stavebné úpravy spočívajú v zateplení stavby, v zmene dispozície, výmene okien, dverí vrstiev strešného plášťa.“ Teda na základe Stavebného povolenia E. 2 majú byť realizované také stavebné úpravy, ktoré pri rozumnom uvažovaní nie je možné prehliadnuť. V tomto smere Žalobca vyhotovil aj fotodokumentáciu preukazujúcu, že ani ku dňu podania tohto návrhu nie sú na Bytovom dome E. 2 žiadne stavebné úpravy realizované. Vyhotovenú fotodokumentáciu Žalobca týmto konajúcemu súdu predkladá. Ide o fotografie zachytávajúce Bytový dom E. 2. Jediným dokumentom, ktorý mal byť Žalobcovi doručovaný spoločne s Výpoveďou je všeobecný sprievodný list Žalovaného, ktorý - čo do vedomosti Žalobcu obdržali všetci nájomníci, v rámci ktorého Žalovaný mimo iného uvádza, že

„spoločnosť SK Centre, a.s. má záujem po uplynutí výpovednej lehoty zabezpečiť odpojenie bytu od dodávok energií.“ V rámci predmetného sprievodného listu je potrebné uviesť, že Žalovaný sa usiluje evokovať, že Žalobca, ako aj iní nájomcovia mali mať vedomosť o tom, že sa chystajú stavebné/ rekonštrukčné práce na Bytovom dome E. 2. Toto Žalobca kategoricky popiera - žiadna takáto informácia nebola zo strany Žalovaného manifestovaná, a to nie len Žalobcovi, ale čo do jeho vedomosti ani ostatným nájomníkom Žalovaného. Žalobca rovnako s p. Z. komunikoval ohľadom možnej dohody so Žalovaným, nedozvedel sa však nič konkrétne, len tvrdenia o možnej neformálnej eventuálnej dohode s tým, že by mohol Žalobca zotrvať v Byte možno aj dlhšie o jasne nešpecifikovaný čas, pričom po uplynutí výpovednej lehoty nájomcom majú byť automaticky podávané žaloby o vypratanie, prípadné uplatňovania ďalších domnelých nárokov Žalovaného, o spomínanom odpájaní bytov od energii nehovoriac. Žalobca je presvedčený, že nielenže je Výpoveď neplatná, ale je nevyhnutné na základe neodkladného opatrenia upraviť pomery medzi Žalobcom a Žalovaným tak, aby mohol Žalobca nerušene užívať Byt. Prezentované stanovisko Žalobcu ďalej rozvíjame v ďalších častiach tohto podania. K neplatnosti Výpovede. Ako sme uviedli v predchádzajúcom bode tohto podania, Žalobca má za to, že Výpoveď, ktorá mu bola daná zo strany Žalovaného a v dôsledku ktorej by malo dôjsť k ukončeniu nájmu Bytu založeného na základe Nájomnej zmluvy je neplatná. Neplatnosť Výpovede možno badať v nasledovných rovinách: Absencia obsahových náležitostí výpovede. Použitý výpovedný dôvod má povahu neprijateľnej zmluvnej podmienky. Nenaplnenie výpovedného dôvodu. Rozpor s dobrými mravmi. Ad. A) Absencia obsahových náležitostí výpovede. Podľa ust. § 711 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej aj ako „OZ“. ,, Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.“ Podľa ust. § 10 ods. 1 Zákona o krátkodobom nájme: „Na nájomnú zmluvu uzavretú podľa tohto zákona sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka, ak odsek 2 neustanovuje inak.“ Podľa ust. § 10 ods. 2 Zákona o krátkodobom nájme: „Nájom podľa tohto zákona sa nespravuje ustanoveniami § 663, § 666 ods. 1, §6 71, § 672 ods. 2 druhej vety, § 676, 677, 679, § 680 ods. 1, § 685, 686, § 687 ods. 3, § 696, § 703 ods. 2, § 704 ods. 2, § 705 ods. 2, § 706, § 707 ods. 2, § 709, 710, § 711 ods. 1, 3 až 6, § 712, 712a, 712c až 714 a § 717 až 719 Občianskeho zákonníka ak tento zákon v § 3 ods. 5 neustanovuje inak.“ Vo Výpovedi je uvedené (čo do samotnej výpovede ako právneho úkonu) len nasledovné: „Prenajímateľ Vám týmto vypovedá Zmluvu z výpovedného dôvodu uvedeného v ČI. Vil ods. 2 písm. g) Zmluvy.“ Z vyššie uvedenej citácie relevantných ustanovení OZ a Zákona o krátkodobom nájme v spojení s výňatkom textu z Výpovede je zrejmé, že vo výpovedi z nájmu bytu je potrebné dôvod výpovede skutkovo vymedziť, pričom táto požiadavka obsahovej náležitosti výpovede sa týka aj nájomných vzťahov spadajúcich pod režim Zákona o krátkodobom nájme. Vo Výpovedi z nájmu Bytu obdržanej Žalobcom nebol skutkový dôvod akýmkoľvek spôsobom vymedzený. Žalovaný v rámci Výpovede prakticky len odkázal na výpovedný dôvod uvedený v Nájomnej zmluve. Žalovaným zvolený postup má za následok nedodržania zákonných náležitostí kladených na výpoveď ako jednostranný právny úkon smerujúci k ukončeniu zmluvného vzťahu a pre absenciu skutkového vymedzenia je predmetná Výpoveď aj bez potreby hlbšieho skúmania neplatná. Záveru prezentovanému v predchádzajúcom bode zodpovedá aj relevantná odborná spisba: „Výpoveď nájmu bytu predstavuje prísne formalizovaný jednostranný právny úkon prenajímateľa. Ide o hmotnoprávny úkon. Súd v konaniach o určenie neplatnosti výpovede vecne preskúmava výpoveď s dôrazom na jej dôvodnosť a preveruje, či došlo k naplneniu zákonom prezimovaných predpokladov pre uplatnenie výpovedného dôvodu. S ohľadom na postavenie nájomcu ako slabšieho subjektu zmluvy o nájme bytu je potrebné, aby súd skúmal kvalifikované naplnenie týchto predpokladov tak, aby boli dodržané zásady materiálneho právneho štátu. Povinnosť konkretizácie výpovedného dôvodu vyplýva priamo z dikcie ustanovenia §711 ods. 2 OZ. Samotný odkaz na zákonné ustanovenia nie je na účely výpovede dostačujúci. „Skutkové vymedzenie výpovedného dôvodu musí byť priamo vo výpovedi také, že znemožňuje zámenu s iným výpovedným dôvodom, musí byť určité a zrozumiteľné. Skutkové vymedzenie výpovedného dôvodu nemožno stotožniť s odkazom na zákonné ustanovenie, a to ani vtedy, ak výpoveď obsahuje aj jeho zákonnú citáciu, ale musí ísť o konkretizovanie naplnenia uvedeného výpovedného dôvodu skutočnosťami, v ktorých prenajímateľ vidí realizáciu zákonného dôvodu výpovede nájmu bytu. Vo výpovedi teda nestačí iba označiť výpovedný dôvod jeho názvom, či uvedením príslušného zákonného ustanovenia, výpovedný dôvod musí byť popísaný skutkovo.“ Obdobne tak podľa relevantnej súdnej praxe: Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 17.04.2008, sp. zn.: 1 Cdo 2/2007: „Z ustanovenia § 711 ods. 2 Obč. zák. (v znení ako bolo toto ustanovenie do Občianskeho zákonníka inkorporované s účinnosťou od 1. septembra 2001 zákonom č. 261/2001 Z.z.) vyplýva, že písomná výpoveď nájmu bytu musí výpovedný dôvod aj skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom.“ „V prípade chýbajúceho skutkového

vymedzenia výpovedného dôvodu tento nedostatok nie je možno napraviť dodatočným dopĺňaním údajov, pretože dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. „Obdobne tak podľa Rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 25.01.2011, sp. zn.: 2Cdo/350/2009: „Z ustanovenia § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka vyplýva, že písomná výpoveď z nájmu bytu musí výpovedný dôvod aj skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom. Skutkové vymedzenie výpovede nemožno stotožniť s odkazom na §711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka (neplatenie nájomného a úhrad za plnenie poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace), ale musí ísť o konkretizovanie naplnenia uvedeného dôvodu skutočnosťami, v ktorých prenajímateľ vidí realizáciu zákonného dôvodu výpovede nájmu bytu, teda s uvedením mesiacov, kedy nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu.“ Napriek tomu, že vyššie prezentovaná súdna prax operuje so situáciou, keď bol v rámci výpovede uvedený odkaz len na zákonný dôvod výpovede, a nie dôvod zmluvný - tak ako je to v predmetnom prípade, sú dané závery v plnom rozsahu aplikovateľné aj na predmetnú situáciu, nakoľko ráciom ust. § 711 ods. 2 OZ je nepochybne mimo iného to, že strana, ktorej bola daná výpoveď musí mať možnosť sa s dôvodom výpovede riadne oboznámiť (a vzhľadom na to prípadne aj vyhodnotiť možnosť podania žaloby) a zároveň musí byť fakticky preskúmateľný - čo je v danom konkrétnom prípade laxného odkazu na ustanovenie Nájomnej zmluvy, rovnako tak pri prostom odkaze na ustanovenie zákona vylúčené. Ad. B) Použitý výpovedný dôvod má povahu neprijateľnej zmluvnej podmienky. Napriek tomu, že neplatnosť Výpovede z Nájomnej zmluvy je zjavná z už vyššie prezentovanej argumentácie, na tomto mieste uvádzame, že neplatnosť Výpovede a v tomto prípade aj samotného zmluvného výpovedného dôvodu je daná aj rozporom so spotrebiteľským právom. Podľa ust. § 52 ods. 1 OZ: „Spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára obchodník so spotrebiteľom.“ Podľa ust. § 52 ods. 2 OZ: „ Ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné. Na všetky právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by sa inak mali použiť normy obchodného práva.“ Podľa ust. § 52 ods. 3 OZ: „Obchodníkom je osoba, ktorá v súvislosti so spotrebiteľskou zmluvou, z nej vyplývajúcim záväzkom alebo pri obchodnej praktike koná v rámci svojej podnikateľskej činnosti alebo povolania, a to aj prostredníctvom inej osoby, ktorá koná v jej mene alebo na jej účet.“ Podľa ust. § 52 ods. 4 OZ: „Spotrebiteľom je fyzická osoba, ktorá v súvislosti so spotrebiteľskou zmluvou, z nej vyplývajúcim záväzkom alebo pri obchodnej praktike nekoná v rámci svojej podnikateľskej činnosti alebo povolania.“ Podľa ust. § 53 ods. 1 OZ: „Spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.“ Žalovaný prenajíma byty nachádzajúce sa v Bytovom dome E. 2 v rámci svojej podnikateľskej činnosti - čo vyplýva aj z jeho predmetu podnikania v rámci jeho podnikateľskej činnosti. Podľa výpisu z obchodného registra. Žalobca je fyzickou osobou ktorá uzatvorila Nájomnú zmluvu so Žalovaným za účelom zabezpečenia vlastného bývania - teda mimo rámca akejkoľvek podnikateľskej činnosti. Žalovaný tak napĺňa definičné kritériá obchodníka a Žalobcovia definičné kritériá spotrebiteľa podľa vyššie citovaných ust. § 52 ods. 3 OZ a § 52 ods. 4 OZ. V plnom rozsahu je preto potrebné v predmetnej právnej veci aplikovať aj ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách. Podľa odbornej spisby platí: ,,Na tomto mieste upozorňujeme aj na spotrebiteľský rozmer nájomnej zmluvy, kde aj nad rámec zákona dojednaný výpovedný dôvod bude v plnej miere podliehať súdnej kontrole neprijateľnosti zmluvných podmienok, a to z hľadiska, či nepripúšťa svojvôľu a vo svojej podstate nevedie k hrubému nepomeru v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech nájomcu. V prípade spotrebiteľských záväzkov sa neprimerane prejaví nadvláda prenajímateľa, a to na škodu spotrebiteľa.“ Zmluvný výpovedný dôvod na základe ktorého dal Žalovaný Žalobcovi Výpoveď (ktorú si do textácie Nájomnej zmluvy Žalovaný sám zakomponoval) zakotvuje zjavnú nerovnováhu medzi právami a povinnosťami medzi dodávateľom a spotrebiteľom. Žalovaný totiž podľa všetkého vedel už v čase uzatvorenia Nájomnej zmluvy, že disponuje právoplatným Stavebným povolením E. 2 (o čom Žalobca nemal akúkoľvek vedomosť) - a teda nie len, že konal na škodu Žalobcu ako spotrebiteľa, ale konal tak úmyselne. Uvedenej problematike sa osobitne budeme venovať nižšie v tejto časti podania. Zmluvná podmienka - výpovedný dôvod podľa čl. VII ods. 2 písm. g) Nájomnej zmluvy tak vzhľadom na založenie značnej nerovnováhy v právach a povinnostiach zmluvných strán je s poukazom na § 53 ods. 5 neplatná. Uvedené teda znamená, že nielenže Žalovaný dal Žalobcovi Výpoveď z Nájomnej zmluvy neplatne, ale je aj samotný výpovedný dôvod, ktorý napokon - ako uvádzame nižšie v bode C) tejto časti návrhu

na nariadenie neodkladného opatrenia ani nebol naplnený. Len pre úplnosť uvádzame, že dubióznosť Žalovaného sa v rámci optiky spotrebiteľského práva prejavuje aj v rámci ďalších neprijateľných zmluvných podmienok Nájomnej zmluvy, a to napríklad v stanovení zmluvnej pokuty v abnormálne disproporcionálnej výške v prípade omeškania s vyprataním Bytu. Podľa čl. VII bodu 8. Nájomnej zmluvy: „V prípade, ak bude Nájomca v omeškaní s vyprataním Predmetu nájmu, je Prenajímateľ oprávnený požadovať od Nájomcu zmluvnú pokutu vo výške trojnásobku mesačného Nájomného, a to za každý, i začatý deň omeškania. Nájomca je v takomto prípade povinný zaplatiť zmluvnú pokutu bez ohľadu nato, či Predmet nájmu skutočne užíval alebo nie.“ Takéto dojednanie, v kontexte vyššie popísaného konania Žalovaného len podčiarkuje jeho spôsob zlomyseľného kontrahovania Nájomnej zmluvy na škodu druhej zmluvnej strany. Ad. C) Nenaplnenie výpovedného dôvodu Rovnako tak máme za to, že v predmetnom prípade (napriek absencii náležitostí Výpovede), nebol výpovedný dôvod ani len naplnený. Podľa ust. § 7 ods. 1 písm. e) Zákona o krátkodobom nájme: „Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.“ Zákon o krátkodobom nájme v ust. § 7 ods. 1 písm. a) - d) zakotvuje zákonné výpovedné dôvody na strane prenajímateľa. Následne v rámci ust. § 7 ods. 1 písm. e) je upravená možnosť dojednania osobitného výpovedného dôvodu, pričom však zákonodarca zmluvnú autonómiu zmluvných strán obmedzil spôsobom, že zmluvne dojednaný výpovedný dôvod musí byť takej povahy, že v prípade splnenia daného výpovedného dôvodu by zároveň nebolo možné spravodlivo požadovať po prenajímateľovi trvanie nájmu. Podľa dôvodovej správy k § 7 Zákona o krátkodobom nájme: „Zákon umožňuje zmluvným stranám dohodnúť si osobitné výpovedné dôvody, ktoré budú zohľadňovať ich konkrétnu situáciu a potreby riešiť predčasné ukončenie nájomného pomeru. Výpovedný dôvod musí byť dohodnutý určito a jasne a musí byť takej povahy, že jeho existencia bude spôsobovať, Že nebude možné ďalšie trvanie nájomného pomeru spravodlivo požadovať.“ Obdobne tak podľa relevantnej odbornej spisby: „zákonodarca formuloval aj materiálny korektív možnej dohody zmluvných strán, ktorý vyjadril slovami „pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru “. V tomto prípade tak ide o obmedzujúci prvok možnej dohody, ktoiý vyjadruje v podstate stav neudržateľnosti ďalšieho pokračovania nájomného pomeru zo strany prenajímateľa. Pôjde teda o prípady, keď sa na strane zmenia pomery do takej miery, že na prípadné ďalšie pokračovanie nájmu by mohlo pre neho znamenať vážne dôsledky. V konečnom dôsledku však bude platiť, že oprávnenosť výpovedného dôvodu môže byť predmetom potenciálneho testu neplatnosti, keď súd bude skúmať, či naozaj dojednaný výpovedný dôvod spĺňa atribút nemožnosti spravodlivo od prenajímateľa požadovať trvanie nájomného pomeru. Obdobne tak: „Zákonnú limitáciu pre koncipovanie pertraktovanej zmluvnej dispozície však predstavuje právne neurčitý pojem, v zmysle ktorého nemožno „spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. “ Ako vyplýva z dôvodovej správy aj právnej doktríny, výpovedný dôvod musí byť dohodnutý dostatočne jasne, určito, a musí dosahovať takú intenzitu, že ďalšie trvanie nájomného vzťahu by nezodpovedalo spravodlivému usporiadaniu vecí. “ Z vyššie uvedeného je zrejmé, že samotná možná dispozícia Žalovaného právoplatným Stavebným povolením E. 2 neznamená automaticky, že by sa malo jednať o podmienku v prípade ktorej splnenia nemožno od Žalovaného požadovať zotrvanie v nájomnom pomere, a to práve vzhľadom na materiálny korektív. Ako sme uviedli v prvej časti tohto podania, Žalobca vo vzťahu k právoplatnosti Stavebného povolenia E. 2 toho času disponuje len jedinou čiastkovou informáciou z oznamu na vchodových dverách Bytového domu E. 2 vo vzťahu k plánovanej rekonštrukcii Bytového domu E. 2 na podklade Stavebného povolenia E. 2, podľa ktorého malo toto rozhodnutie stavebného úradu nadobudnúť právoplatnosť dňa 25.04.2XX3. Ak je totiž pravdou, že Stavebné povolenie E. 2 nadobudlo právoplatnosť v apríli roku 2XX3, tak je sotva predstaviteľné, že dispozícia Žalovaného predmetným rozhodnutím zakladá takú skutočnosť, pre ktorú nie je spravodlivé od neho požadovať zotrvanie v nájomných vzťahoch. Zároveň, samotná skutočnosť, že po právoplatnosti uvedeného rozhodnutia stavebného úradu Žalovaný uzatvoril Nájomnú zmluvu so Žalobcom (ktorú sám koncipoval) - a teda jednoznačne prejavil vôľu do tohto zmluvného vzťahu vstúpiť, z povahy veci vylučuje akúkoľvek polemiku o nespravodlivosti požiadavky na zotrvaní v tomto vzťahu. Zároveň, Stavebné povolenie ustanovuje (v súlade s ust. § 67 ods. 2 toho času platného zákona č. 50/1976 Zb.) dvojročnú lehotu na začatie so stavbou, v opačnom prípade Stavebné povolenia strácajú platnosť. Pokiaľ Stavebné povolenie nadobudlo právoplatnosť dňa 25.04.2XX3, tak by musel Žalovaný so stavbou začať najneskôr dňa 25.04.2XX5. Ako sme však uviedli v bode 20 tohto podania, toho času Žalobca ako nájomca Bytu v Bytovom dome E. 2 nereflektuje akékoľvek stavebné práce - čo dokumentuje aj priloženou fotodokumentáciou. Nie je teda vylúčené (ba skôr je to pravdepodobné), že v čase doručenia Výpovede Stavebné povolenie stratilo platnosť- a teda Žalovaný právoplatným rozhodnutím stavebného úradu v tomto prípade a teda v čase doručovanie Výpovede ani nedisponoval. Teda máme za to, že výpovedný dôvod pre vypovedanie nájmu daný nebol. Ad. D) Rozpor s dobrými mravmi.

Nad rámec všetkého vyššie uvedeného dávame do pozornosti súdu, že Výpoveď Žalovaného danú Žalobcovi je potrebné vnímať aj v kontexte rozporu s dobrými mravmi. Podľa rozhodnutia Ústavného súdu Slovenskej republiky zo dňa 24.XX.2011, sp. zn.: IV. ÚS 55/2011: „Dobrými mravmi sú pravidlá správania sa, ktoré sú v prevažnej miere v spoločnosti uznávané a tvoria základ fundamentálneho hodnotového poriadku.“ Obdobne tak podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 15.12.2XX4, sp. zn.: 21 Cdo 1484/2004: „Dobré mravy predstavují obecné uznávané pravidla chování a vzájemných vztahu mezi lidmi a mravní princípy společenského rádu.“ Podľa ust. čl. VI. Bod 1. písm. b) Nájomnej zmluvy: ,, Prenajímateľ je povinný informovať Nájomcu vopred o svojich aktivitách, ktoré by mohli narušiť riadne užívanie Predmetu nájmu.“ V nadväznosti na vyššie uvedené máme za to, že (ak by sme si aj odmysleli dôvody neplatnosti Výpovede prezentované v bodoch A) - C) tejto časti podania) situácia keď Žalovaný v dostatočnom predstihu nijakým spôsobom nenotifikoval Žalobcu o plánovaných stavebných/rekonštrukčných prácach, ktoré by mali v riadnom užívaní Predmetu nájmu Žalobcom brániť, hoci sa na takúto notifikačnú povinnosť sám zmluvne ust. čl. VI. bod 1 písm. b) zaviazal, pričom o nich vedel nielenže v predstihu, ale zároveň pred samotným uzatvorením Nájomnej zmluvy (čo je zároveň v samotnom rozpore s inštitútom výpovede) mal vedomosť a toho času v dôsledku vlastnej dubióznosti hrozí odpojením energii po uplynutí výpovedných lehôt jednoznačne nemôže byť súladná s požiadavkou dobrých mravov v súkromnoprávnych vzťahoch. Zároveň rozpor s dobrými mravmi v konaní Žalovaného možno badať aj v nasledovnom. Ako sme uviedli vyššie v rámci tohto návrhu, zákonodarca dal zmluvným stranám s výnimkou zákonných výpovedných dôvodov stanovených Zákonom o krátkodobom nájme možnosť dojednania výpovedných dôvodov nad rámec zákona, avšak pri rešpektovaní materiálneho korektívu, že ide o taký dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať po druhej zmluvnej strane zotrvanie v nájomnom pomere. Uvedené však nie je legislatívne pretavené len do ust. § 7 ods. 1 písm. e) (výpoveď zo strany prenajímateľa) ale aj do ust. § 7 ods. 2 písm. d) (výpoveď zo strany nájomcu). Konanie Žalovaného nemožno nazvať inak ako zlomyseľným, keď v rámci ním koncipovanej textácie Nájomnej zmluvy upravil pre seba možnosť výpovede v prípade, že bude disponovať právoplatným Stavebným povolením, plánované stavebné práce nijako Žalobcovi ako svojmu nájomcovi nereflektoval a zároveň neumožnil Žalobcovi vypovedať Nájomné zmluvy z rovnakého výpovedného dôvodu. Pokiaľ by totiž mal Žalobca dopredu vedomosť o tom, že Žalovaný v priebehu trvania Nájomnej zmluvy má v pláne realizovať rekonštrukciu Bytového domu E. 2, tak je celkom pravdepodobné, že by sám mohol mať záujem na ukončení zmluvného vzťahu po tom, čo by si zabezpečili iné bývanie. Uvedené však pre Žalobcu nie je možné realizovať v rámci mesačnej výpovednej lehoty. Zhrňujúco možno uviesť, že rozpor s dobrými mravmi tak možno vnímať jednak: v podaní Výpovede ako jednostranného právneho úkonu, ktoré boli vykonané na škodu Žalobcu, a zároveň v samotnom zakomponovaní výpovedného dôvodu do Nájomnej zmluvy (čl. VII bod 2 písm. g)), ktorý mal byť podľa všetkého splnený už v čase kontrahovania. Záverom tejto časti konajúcemu súdu oznamujeme, že Žalobca voči Žalovanému (spoločne s ďalšími nájomcami, ktorých nájom sa neplatne Žalovaný usiluje ukončiť) za účelom ochrany svojich práv podá aj žalobu o určenie neplatnosti Výpovede, pričom spisovú značku konania obratom súdu oznámime. K potrebe bezodkladnej úpravy pomerov. Byt v užívaní Žalobcu na základe Nájomnej zmluvy predstavujú jeho obydlie, ktoré v súlade s judikatúrou Európskeho súdu pre ľudské práva možno vymedziť ako miesto, kde osoba býva alebo vykonáva svoju obvyklú profesiu. “ Napriek tomu, že Byt, ktorý má Žalobca v nájme je jeho obydlím, právny režim Zákona o krátkodobom nájme mu štandardné uplatnenie jeho práv vo vzťahu k obydliu sťažuje. Na rozdiel od právnej reglementácie obsiahnutej v OZ, podanie žaloby o určenie neplatnosti Výpovede nemá v zmysle ust. § 9 ods. 1 Zákona o krátkodobom nájme odkladný účinok. Žalobca tak nemá inú možnosť ochrany svojich práv súvisiacich s jeho obydlím inak, ako prostredníctvom návrhu na vydanie neodkladného opatrenia. Uvedené vyplýva taktiež aj z odbornej spisby, podľa ktorej: „ Uvedený režim predstavuje pre prenajímateľa zásadné zlepšenie pozície pri výkone jeho práv a nakladaní s majetkom. Z hľadiska práv nájomcu však nastane neštandardná situácia, spočívajúca v tom, že napriek tomu, že sa bude súdiť o svoje práva a bude spochybňovať platnosť skončenia nájomného pomeru, bude musieť súčasne byt vypratať a odovzdať prenajímateľovi. Výnimkou z tohto zákonného následku bude prípad, keď súd na návrh nájomcu nariadi predbežné opatrenie, ktorým prenajímateľovi uloží povinnosť znášať užívanie bytu až do právoplatného skončenia konania o určenie neplatnosti skončenia nájmu bytu, resp. do skončenia nájmu uplynutím doby nájmu.“ Žalobca v plnom rozsahu rešpektuje dočasnosť nájomného vzťahu (a toho času je mu zrejmé, že k ďalšiemu predĺženiu Nájomnej zmluvy podľa všetkého nedôjde) - má však za to, že nie je možné od neho požadovať vysťahovanie na základe vyfabulovaného dôvodu Žalovaného, ktorý mal byť navyše splnený (odhliadnuc od otázky naplnenia materiálneho korektívu) už v čase pred samotným uzatvorením tohto zmluvného vzťahu. Poukazujeme v tomto smere aj na judikatúru Európskeho súdu pre ľudské práva podľa ktorej: ,, Každopádne, garancie, ktoré poskytuje

Dohovor, požadujú, aby zásah do sťažovateľovho práva na rešpektovanie jeho obydlia nebol iba legálny, ale taktiež primeraný podľa odseku 2 článku 8 k cieľu sledovanému, a to s ohľadom na okolnosti prípadu. Následne, žiadne ustanovenie vnútroštátneho práva by nemalo byť vkladané a aplikované spôsobom nezlučiteľným so záväzkami Chorvátska vyplývajúcimi z Dohovoru (pozri Stánková proti Slovensku, citovaný vyššie, § 24, 9. október 2007). V tejto súvislosti súd znovu opakuje, že „akákoľvek osoba, ktorej hrozí zásah do práva na obydlie, by mala v princípe mať možnosť dať si preskúmať proporcionalitu a odôvodnenosť zásahu nezávislým súdom vo svetle relevantných princípov podľa článku 8 Dohovoru, a to napriek tomu, že podľa vnútroštátneho práva nemá právo bývať v byte (pozri McCann proti Spojenému kráľovstvu, č. 19009/04, § 50, 13. máj 2008)...Ako už bolo predtým povedané, súd neakceptuje tvrdenie, že udelenie práva nájomníkovi odvolávať sa na článok 8 by malo vážne dôsledky pre fungovanie vnútroštátneho systému alebo práva upravujúceho vzťahy medzi nájomcom a prenajímateľom (pozri McCann proti Spojenému kráľovstvu, citovaný vyššie, ods. 28 a 54). Rovnako tak „ V tejto súvislosti súd opakuje, že strata obydlia je najextrémnejšou formou zásahu do práva na rešpektovanie obydlia.“ Potreba bezodkladnej úpravy pomerov nie je len iluzórna. Ako sme uviedli v rámci opisu skutkového stavu. Žalobca bol v spojení s pracovníčkou Žalovaného p. Z., pričom mu bolo oznámené, že okamžite po uplynutí výpovednej doby budú na nájomcov, ktorí sa nevysťahujú podané žaloby na vypratanie. Rovnako tak mu bolo oznámené (a to aj písomne), že dôjde k odpojeniu bytov od dodávok energií. Vo vzťahu k energiám dodávaným do Bytu má toho času Žalobca sám uzatvorenú zmluvu s dodávateľom plynu a elektrickej energie - spoločnosťou Slovenský plynárenský priemysel a.s., avšak ako mu bolo komunikované prostredníctvom p. Z. a následne telefonicky preverené aj so samotným dodávateľom, uvedené nezabráni Žalovanému v tom aby podnikol kroky smerujúce k prerušeniu týchto dodávok - Žalobca tak bude môcť byť Žalovaným odpojený od energií napriek tomu, že má sám uzatvorenú zmluvu s dodávateľom elektrickej energie a plynu. Rovnako tak je potrebné uviesť, že v prípade odopretia bezodkladnej úpravy pomerov bude Žalobca významným spôsobom zasiahnutý vo svojej majetkovej sfére. Výška nájomného stanovená v Nájomnej zmluve bola stanovaná na sumu 430,- EUR/mesačne, spolu s mesačnými platbami za ďalšie služby spojené s užívaním Bytu (odplata za dodávku studenej a teplej vody, vykurovanie, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod.) vo výške 100,- EUR celkovo 530,- EUR/mesačne. Predmetná výška nájomného bola stanovená zrejme s prihliadnutím na stav Bytového domu E. 2, ako aj Predmetu nájmu. Z týchto dôvodov nájomné ani zďaleka nedosahuje trhovú cenu a je nemysliteľné, aby mal Žalobca možnosť v rámci Bratislavy (nieto v Starom meste) zohnať nájom bytu, ktorý by sa cenou a rozmerom podlahovej plochy čo i len približoval nájmu Bytu na základe Nájomnej zmluvy. Pre ilustráciu o výške mesačného nájmu na tomto mieste predkladáme súdu nasledovnú lustráciu z realitného portálu www.reality.sk. Z vykonanej lustrácie je zrejmé, že pri zadaní základných parametrov lokality (celá A.), porovnateľnej ceny, počtu izieb a porovnateľnej výmery podlahovej plochy nie je na prenájom dostupný v rámci celej Bratislavy na (pravdepodobne) najväčšom realitnom portáli dostupný žiadny byt. Vzhľadom na tieto skutočnosti je zrejmé, že v prípade nutnosti vypratania Bytu na základe zjavne neplatnej Výpovede vznikne Žalobcovi pomerne nemalá škoda. Máme preto za to, že potreba bezodkladnej úpravy pomerov je daná aj z tohto dôvodu (uvedené platí o to viac, že by si mal Žalobca nájsť nové bývanie v časovom horizonte 1 mesiaca odo dňa doručenia Výpovede). Uvedenému zodpovedá taktiež aj relevantná rozhodovacia prax. Príkladmo v tomto smere odkazujeme na uznesenie Ústavného súdu Slovenskej republiky zo dňa 12.11.2019, sp. zn.: IV. ÚS 110/2019, podľa ktorého: „Súd môže nariadiť neodkladné opatrenie v dvoch prípadoch, ak je potrebné bezodkladne upraviť pomery, alebo ak Je daná obava, že exekúcia bude ohrozená. (...) Reálne vyhodnotenie potreby bezodkladne upraviť pomery je otázkou voľnej úvahy súdu, ktorá musí byť objektívne preskúmateľná na základe odôvodnenia rozhodnutia. Neodkladné opatrenie bude spravidla opodstatnené, ak žalobcovi hrozí vznik alebo rozširovanie škody či inej ujmy, dochádza k porušovaniu alebo ohrozovaniu jeho práv a oprávnených záujmov, prípadne hrozí zhoršenie jeho právnej pozície do takej miery, že sa mu viac neoplatí uchádzať o konečná súdnu ochranu. (...) Neodkladné opatrenie má opodstatnenie tam, kde v konkrétnom prípade je odôvodnená obava, že jeho nenariadením by sa podstatne zhoršila právna pozícia žalobcu v danom právnom vzťahu. Predpokladom na nariadenie neodkladného opatrenia nie je spoľahlivé preukázanie samotného nároku, ale postačuje, ak je osvedčený nárok, ktorému sa má poskytnúť predbežná ochrana. Pred jeho nariadením nemusí súd zistiť všetky skutočnosti, ktoré sú potrebné pre vydanie konečného rozhodnutia, Je však nutné, aby boli osvedčené aspoň základné skutočnosti. Osvedčenie znamená, že súd pomocou ponúknutých dôkazných prostriedkov zisťuje najvýznamnejšie skutočnosti (teda nie všetky rozhodujúce skutočnosti). Pri ich zisťovaní nemusí dbať na všetky formality, ako Je to pri dokazovaní; postačuje, že osvedčená skutočnosť sa mu vzhľadom na všetky okolnosti Javí ako nanajvýš pravdepodobná. Pri nariadení neodkladného opatrenia teda súd poskytne oprávnenej strane dočasnú ochranu, prípadne

zabraňuje ďalšiemu zhoršovaniu jeho postavenia aj za cenu, že skutočný stav veci nie je ešte náležíte zistený, a teda že subjektívne právo ani Jemu zodpovedajúca povinnosť nie sú celkom nepochybné.“ Žalobca sa týmto návrhom domáha vydania neodkladného opatrenia podľa § 325 ods. 2 písm. d) CSP - jeho cieľom je dosiahnuť, aby Žalovaný bol povinný umožniť Žalobcovi riadne užívanie Bytu a to až do uplynutia doby nájmu a zdržal sa v petite vymedzeného konania, v dôsledku ktorého by bolo Žalobcovi znemožnené pokojné užívanie jeho obydlia. Vzhľadom na subsidiaritu procesného inštitútu neodkladného opatrenia voči zabezpečovaciemu opatreniu v zmysle § 324 ods. 3 CSP na tomto mieste uvádzame, že vzhľadom na prezentovaný skutkový stav a povahu potreby Žalobcu upraviť vzájomné vzťahy so Žalovaným nemožno tento účel dosiahnuť zriadením záložného práva - domáhanie sa práv Žalobcu prostredníctvom zabezpečovacieho opatrenia je preto vylúčené. K primeranosti požadovaného neodkladného opatrenia. Implicitnou podmienkou pre vydanie neodkladného opatrenia je osvedčenie primeranosti, resp. proporcionality zásahu. Uvedené vyplýva aj z relevantnej odbornej spisby, podľa ktorej: „Požadované obmedzenie musí byť primerané (princíp proporcionality) a nesmie nad nevyhnutnú mieru limitovať dotknutú osobu, resp. poskytovať navrhovateľovi neadekvátnu výhodu. Z návrhu a jeho príloh musí byť zároveň zrejmé, že celkové okolnosti prípadu a správanie sa protistrany alebo jej predchádzajúce úkony osvedčujú, že k neželanému úkonu reálne môže dôjsť a jeho uskutočnenie je pravdepodobné, pričom závisí iba od individuálnej vôle samotnej protistrany. Z vyššie uvedeného dôvodu sa aspoň v krátkosti vyjadríme k skutočnostiam na základe ktorých máme za to, že v prípade vydania navrhovaného neodkladného opatrenia nedôjde k disproporčnému zásahu do práv Žalovaného. V prvom je to produkovaná miera zdôkaznenosti vo vzťahu k neplatnosti Výpovede - táto nepochybne (už len vzhľadom na argumentačnú líniu pertraktovanú v časti II. Písm. A) tohto podania, vo vzťahu ku ktorej nie je hlbšie dokazovanie ani potrebné) ďaleko presahuje osvedčovaciu povinnosť Žalobcu potrebnú na účely vydanie neodkladného opatrenia. Neoprávnenosť podania Výpovede (a teda aj akejkoľvek potenciálnej ujmy na strane Žalovaného) je z nášho pohľadu viac ako zrejmá. Najmä však v tejto súvislosti poukazujeme na to, že ako sme uviedli a osvedčili vyššie v rámci tohto podania, Žalovaný toho času zatiaľ stavebné práce na základe Stavebné povolenie E. 2 nevykonáva - možno teda predpokladať, že toto stratilo platnosť, v čoho dôsledku sú akékoľvek, hoc hypotetické zásahy do práv v dôsledku vydania neodkladného opatrenia vylúčené nakoľko Žalovaný podľa všetkého toho času nedisponuje titulom na to, aby mohol ním plánované stavebné a rekonštrukčné práce realizovať. K potrebnej miere zdôkaznenosti návrhu na vydanie neodkladného opatrenia V nadväznosti k predmetnému návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, si pre vylúčenie akýchkoľvek pochybností dovoľujeme konajúcemu súdu dať do pozornosti skutočnosť, že na účely nariadenia tak neodkladného opatrenia nie je potrebné a vzhľadom na procesnú povahu tohto osobitného procesného postupu ani účelné a možné vykonávanie zdĺhavého a detailného dokazovania. Pre účely nariadenia neodkladného opatrenia postačuje, aby boli skutočnosti v návrhu na jeho vydanie dostatočne osvedčené. Podľa § 326 ods. 1 CSP: „V návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia sa popri náležitostiach žaloby podľa § 132 uvedie opísanie rozhodujúcich skutočností odôvodňujúcich potrebu neodkladnej úpravy pomerov alebo obavu, že exekúcia bude ohrozená, opísanie skutočností hodnoverne osvedčujúcich dôvodnosť a trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana a musí byť z neho zrejmé, akého neodkladného opatrenia sa navrhovateľ domáha.“ Podľa rozhodnutia Ústavného súdu Slovenskej republiky, sp. zn.: II ÚS 866/2014: „ Ústavný súd konštatuje, že v prvom rade je potrebné zohľadniť, že v prerokúvanom prípade ide o konanie o návrhu na nariadenie predbežného opatrenia. V konaní o takomto návrhu príslušný súd v zásade nevykonáva dokazovanie, vychádza len z tzv. osvedčených skutočností skutočností, ktoré vyplývajú z tvrdení účastníkov konania v ich podaniach, prípadne zo skutočností, ktoré možno osvedčiť z dôkazov, ktoré účastníci predložili v príslušnom štádiu konania o veci samej.“ Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp. zn.: lCdo/201/2019: „Osobitnej povahe inštitútu neodkladného opatrenia zodpovedá zjednodušený a zrýchlený postup pri rozhodovaní o návrhu na jeho nariadenie. Pre nariadenie neodkladného opatrenia je postačujúce, pokiaľ sú okolnosti, z ktorých sa vyvodzuje opodstatnenosť návrhu na toto dočasné opatrenie, aspoň osvedčené. Miera osvedčenia sa riadi danou situáciou, najmä naliehavosťou jej riešenia. Osvedčenie (na rozdiel od dokazovania) sa posudzuje len podľa obsahu návrhu a k nemu pripojených, prípadne dodatočne predložených listín. Takýto postup súdu predpokladá platná právna úprava (§ 329 ods. 1 CSP) sledujúca tým dosiahnutie účelu právneho inštitútu predbežného opatrenia, ktorým je rýchle a pružné riešenie situácie vyžadujúcej okamžitý zásah súdu.“ Vo vzťahu k vyššie citovanému ustanoveniu CSP a súdnej praxi vo vzťahu k skutkovému stavu a predloženým dôkazom v prejednávanej právnej veci máme za to, že miera zdôkaznenia skutočností potrebných za účelom nariadenia neodkladného opatrenia nielenže, napĺňa osvedčovaciu povinnosť Žalobcu, ale túto do značnej miery presahuje. Zhrnutie a záver. Zhrňujúco možno uviesť, že: Výpoveď z nájomného pomeru k Bytu v Bytovom dome E. 2 daná Žalovaným Žalobcovi

je neplatná, nakoľko dôvod výpovede nebol vo Výpovedi akýmkoľvek spôsobom skutkovo vymedzený, a teda absentujú obsahové náležitosti výpovede; Žalobcovi nebolo v čase doručenia Výpovede nijakým spôsobom zrejmé, že vôbec nejaké stavebné povolenie ohľadom Bytového domu E. 2 (ktoré malo byť jedným z predpokladov založenia výpovedného dôvodu) bolo vydané, a už vôbec nie, že je aj právoplatné. Žiadne stavebné povolenie nebolo k Výpovedi priložené. Žalobca tak nevedel (a fakticky vzhľadom na ďalšie relevantné okolnosti to nevie ani teraz), na podklade čoho mu zo strany Žalovaného bola daná Výpoveď; Až dňa 27.05.2XX5 sa na vchodových dverách do Bytového domu E. 2 objavil oznam s názvom „Stavba povolená“ a z ktorého vyplývalo, že Stavebné povolenie E. 2 malo byť právoplatné už 25.04.2XX3, Rovnako tak podľa predmetného oznamu mal byť termínom začiatku stavby deň 22.04.2XX5. Do dňa podania tohto návrhu na vydanie tohto neodkladného opatrenia však neboli žiadne stavebné práce, ani zriadenie staveniska Žalobcom spozorované a reálne neprebiehajú žiadne práce na a v Bytovom dome E. 2 a nie je tam ani žiaden pohyb robotníkov; Jediným dokumentom, ktorý mal byť Žalobcovi doručovaný spoločne s Výpoveďou je všeobecný sprievodný list Žalovaného, ktorý - čo do vedomosti Žalobcu obdržali všetci nájomníci, v rámci ktorého Žalovaný mimo iného uvádza, že „spoločnosť SK Centre, a.s. má záujem po uplynutí výpovednej lehoty zabezpečiť odpojenie bytu od dodávok energií“; Použitý výpovedný dôvod má povahu neprijateľnej zmluvnej podmienky, nakoľko zmluvný výpovedný dôvod na základe ktorého dal Žalovaný Žalobcovi Výpoveď (ktorú si do textácie Nájomnej zmluvy Žalovaný sám zakomponoval) zakotvuje zjavnú nerovnováhu medzi právami a povinnosťami medzi dodávateľom a spotrebiteľom. Žalovaný totiž podľa všetkého vedel už v čase uzatvorenia Nájomnej zmluvy, že disponuje právoplatným Stavebným povolením E. 2 (o čom Žalobca nemal akúkoľvek vedomosť) - a teda nie len, že konal na škodu Žalobcu ako spotrebiteľa, ale konal tak úmyselne. Preto zmluvná podmienka - výpovedný dôvod podľa čl. VII ods. 2 písm. g) Nájomnej zmluvy tak vzhľadom na založenie značnej nerovnováhy v právach a povinnostiach zmluvných strán je s poukazom na § 53 ods. 5 neplatná; V tomto prípade sa jedná aj o nenaplnenie výpovedného dôvodu spočívajúce v tom, že samotná možná dispozícia Žalovaného právoplatným Stavebným povolením E. 2 neznamená automaticky, že by sa malo jednať o podmienku, v prípade ktorej splnenia nemožno od Žalovaného požadovať zotrvanie v nájomnom pomere, a to práve vzhľadom na materiálny korektív. Ak je totiž pravdou, že Stavebné povolenie E. 2 nadobudlo právoplatnosť v apríli roku 2XX3, tak je sotva predstaviteľné, že dispozícia Žalovaného predmetným rozhodnutím zakladá takú skutočnosť, pre ktorú nie je spravodlivé od neho požadovať zotrvanie v nájomných vzťahoch. Zároveň, samotná skutočnosť, že po právoplatnosti uvedeného rozhodnutia stavebného úradu Žalovaný uzatvoril Nájomnú zmluvu so Žalobcom (ktorú sám koncipoval) - a teda jednoznačne prejavil vôľu do tohto zmluvného vzťahu vstúpiť, z povahy veci vylučuje akúkoľvek polemiku o nespravodlivosti požiadavky na zotrvaní v tomto vzťahu; V danom prípade tiež ide aj o konanie Žalovaného v rozpore s dobrými mravmi, keďže Žalovaný v dostatočnom predstihu nijakým spôsobom nenotifikoval Žalobcu o plánovaných stavebných/ rekonštrukčných prácach, ktoré by mali Žalobcovi brániť v riadnom užívaní Predmetu nájmu, hoci sa na takúto notifikačnú povinnosť sám zmluvne ust. čl. Vl. bod 1 písm. b) zaviazal, pričom o nich vedel nielenže v predstihu, ale zároveň aj pred samotným uzatvorením Nájomnej zmluvy (čo je zároveň v samotnom rozpore s inštitútom výpovede) mal vedomosť a toho času v dôsledku vlastnej dubióznosti hrozí Žalobcovi odpojením od energii po uplynutí výpovedných lehôt. Takéto konanie Žalovaného jednoznačne nie je súladné s požiadavkou dobrých mravov v súkromnoprávnych vzťahoch. Konanie Žalovaného nemožno nazvať inak ako zlomyseľným, keď v rámci ním koncipovanej textácie Nájomnej zmluvy upravil pre seba možnosť výpovede v prípade, že bude disponovať právoplatným Stavebným povolením, plánované stavebné práce nijako Žalobcovi ako svojmu nájomcovi nereflektoval a zároveň neumožnil Žalobcovi vypovedať Nájomnú zmluvu z rovnakého výpovedného dôvodu. Pokiaľ by totiž mal Žalobca dopredu vedomosť o tom, že Žalovaný v priebehu trvania Nájomnej zmluvy má v pláne realizovať rekonštrukciu Bytového domu E. 2, tak je celkom pravdepodobné, že by sám mohol mať záujem na ukončení zmluvného vzťahu po tom, čo by si zabezpečili iné bývanie. Uvedené však pre Žalobcu nie je možné realizovať v rámci mesačnej výpovednej lehoty.“ 3. Žalobca k návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia pripojil najmä: internetový výpis z obchodného registra žalovaného, list žalovaného adresovaný nájomníkom, fotografické snímky povolenia stavby - Rekonštrukcie bytového domu E. 2, rozhodnutie Mestskej časti A. - Staré Mesto č. 3233/22154/2XX3/STA/Fed zo dňa 20.03.2XX3, výzvu na zaplatenie a vypratanie a výpoveď zmluvy o krátkodobom nájme bytu č. E zo dňa 29.04.2XX5, Zmluvu o krátkodobom nájme bytu č. E zo dňa 25.11.2XX4, súhlas dotknutej osoby so spracúvaním osobných údajov zo dňa 25.11.2XX4, internetový výpis z LV č. XXXX pre k.ú. Staré Mesto, okres A. I.

4. Žalobca dňa 01.07.2XX5 podal žalobu, na základe ktorej sa proti žalovanému domáha určenia neplatnosti skončenia (výpovede) krátkodobého nájmu bytu na základe právneho úkonu označeného ako Výzva na zaplatenie a vypratanie a výpoveď zmluvy o krátkodobom nájme bytu č. E zo dňa 29.04.2XX5, ktorého obsahom je vypovedanie nájomného vzťahu vyplývajúceho zo Zmluvy o krátkodobom nájme bytu č. 7 zo dňa 25.11.2XX4, predmetom ktorej bol prenájom bytu č. X na X. poschodí, vo vchode E. 2, ktorý sa nachádza v stavbe so súpisným číslomXXXX zapísanej na LV č. XXXX, k. ú. Staré Mesto. 5. Podľa § 324 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku (ďalej len "CSP") pred začatím konania, počas konania a po jeho skončení súd môže na návrh nariadiť neodkladné opatrenie. 6. Podľa § 324 ods. 3 CSP neodkladné opatrenie súd nariadi iba za predpokladu, ak sledovaný účel nemožno dosiahnuť zabezpečovacím opatrením. 7. Podľa § 325 ods. 1 CSP neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne upraviť pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená. 8. Podľa § 325 ods. 2 písm. d) CSP neodkladným opatrením možno strane uložiť najmä, aby niečo vykonala, niečoho sa zdržala alebo niečo znášala. 9. Podľa § 326 ods. 1 CSP v návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia sa popri náležitostiach žaloby podľa § 132 CSP uvedie opísanie rozhodujúcich skutočností odôvodňujúcich potrebu neodkladnej úpravy pomerov alebo obavu, že exekúcia bude ohrozená, opísanie skutočností hodnoverne osvedčujúcich dôvodnosť a trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana a musí byť z neho zrejmé, akého neodkladného opatrenia sa navrhovateľ domáha. 10. Podľa § 326 ods. 2 CSP k návrhu musí navrhovateľ pripojiť listiny, na ktoré sa odvoláva. 11. Podľa § 327 CSP ak návrh na nariadenie neodkladného opatrenia neobsahuje predpísané náležitosti alebo je nezrozumiteľný, alebo neurčitý, súd taký návrh odmietne, ak ide o také vady, ktoré bránia pokračovaniu v konaní; ustanovenia o odstraňovaní vád podania sa nepoužijú. 12. Podľa § 328 ods. 1 CSP ak súd nepostupoval podľa § 327 CSP, nariadi neodkladné opatrenie, ak sú splnené podmienky podľa § 325 ods. 1 CSP, inak návrh na nariadenie neodkladného opatrenia zamietne. 13. Podľa prvej vety § 329 ods. 1 CSP súd môže rozhodnúť o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia aj bez výsluchu a vyjadrenia strán a bez nariadenia pojednávania. 14. Podľa § 329 ods. 2 CSP pre neodkladné opatrenie je rozhodujúci stav v čase vydania uznesenia súdu prvej inštancie. 15. Podľa § 330 ods. 1 CSP súd môže určiť, že neodkladné opatrenie bude trvať len po určený čas. 16. Podľa § 333 ods. 1 CSP neodkladné opatrenie zanikne, ak uplynul čas, na ktorý bolo nariadené. 17. Podľa § 123 ods. 2 CSP podanie vo veci samej je najmä žaloba, vzájomná žaloba, zmena žaloby, späťvzatie žaloby, odpor, odvolanie, dovolanie, a ak to z povahy veci vyplýva, aj návrh na nariadenie neodkladného opatrenia alebo zabezpečovacieho opatrenia. 18. Podľa § 128 ods. 1 CSP ak nejde o podanie vo veci samej alebo návrh na nariadenie neodkladného opatrenia alebo zabezpečovacieho opatrenia a z podania nie je zrejmé, čoho sa týka a čo sa ním sleduje, vyzve súd na doplnenie alebo opravu tohto podania. 19. Podľa § 129 ods. 1 CSP ak ide o podanie vo veci samej alebo návrh na nariadenie neodkladného opatrenia alebo zabezpečovacieho opatrenia, z ktorého nie je zrejmé, čoho sa týka a čo sa ním sleduje, alebo ide o podanie neúplné alebo nezrozumiteľné, súd vyzve toho, kto podanie urobil, aby podanie doplnil alebo opravil v lehote, ktorá nemôže byť kratšia ako desať dní.

20. Podľa § 354 CSP na konanie podľa tejto časti sa primerane použijú všeobecné ustanovenia o konaní, ak nie je ustanovené inak. 21. Podľa § 1 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej aj "zákon č. 98/2014 Z.z." tento zákon upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu. 22. Podľa § 2 zákona č. 98/2014 Z.z. krátkodobým nájmom bytu sa na účely tohto zákona rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa tohto zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov. 23. Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z.z. krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát. 24. Podľa § 6 zákona č. 98/2014 Z.z. krátkodobý nájom bytu zanikne a) uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý, b) písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom, c) písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v tomto zákone, d) písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona; nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane, e) zánikom predmetu nájmu. 25. Podľa § 7 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z.z. prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak a) nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza, b) nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace, c) nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky, d) nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom, e) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. 26. Podľa § 7 ods. 3 zákona č. 98/2014 Z.z. ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo odseku 2 písm. a) kratšia ako pätnásť dní. V prípade, ak sa v dôsledku porušenia registračnej povinnosti prenajímateľa podľa osobitného predpisu5) uplatní režim podľa § 3 ods. 5, platí, že výpovedná lehota v prípade výpovede zo strany prenajímateľa nesmie byť kratšia ako dva mesiace. 27. Súd v prvom rade poukazuje na to, že žalobca návrh na nariadenie neodkladného opatrenia podal na súd dňa 18.06.2XX5 a následne, dňa 01.07.2XX5 žalobca podal na tunajší súd aj žalobu vo veci samej o určenie neplatnosti skončenia (výpovede) krátkodobého nájmu bytu. 28. Po oboznámení sa s návrhom na nariadenie neodkladného opatrenia zo dňa 18.06.2XX5 a so žalobou vo veci samej o určenie neplatnosti skončenia (výpovede) krátkodobého nájmu, súd dospel k záveru, že o predmetnom návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia môže rozhodnúť aj bez výsluchu a vyjadrenia strán a bez nariadenia pojednávania. Rozhodujúce skutočnosti uvedené žalobcom odôvodňujúce potrebu neodkladnej úpravy pomerov formou neodkladného opatrenia má súd za dostatočne osvedčené na základe pripojených listín, ktorými žalobca hodnoverne osvedčil dôvodnosť a trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana, je splnený aj predpoklad pre nariadenie neodkladného opatrenia tým, že sledovaný účel v tomto prípade nemožno dosiahnuť zabezpečovacím opatrením a je tiež zrejmé, akého neodkladného opatrenia sa žalobca domáha. 29. Na základe žalobcom uvedených skutočností a označených listín, na ktoré sa žalobca odvolával, má súd za osvedčené, že sú splnené podmienky podľa § 325 ods. 1 CSP.

30. Z vyššie citovaných ustanovení CSP vyplýva, že zákon predpokladá iba dva dôvody pre uplatnenie neodkladného opatrenia ako formy procesného zabezpečenia, a to jednak potrebu bezodkladne upraviť pomery a jednak obavu, že exekúcia bude ohrozená. Neodkladné opatrenie pritom súd môže nariadiť iba na návrh. Osobitnej povahe tohto procesného inštitútu zodpovedá zjednodušený a zrýchlený procesný postup súdu pri rozhodovaní o návrhu na jeho nariadenie. Súd spravidla rozhodne bez výsluchu a vyjadrenia strán a bez nariadenia pojednávania. Žiadne dokazovanie v zmysle § 185 a nasl. CSP súd nevykonáva (a pre krátkosť času ani zvyčajne nemôže) a pri rozhodovaní vychádza z obsahu návrhu a zo skutočností, ktoré boli osvedčené. Základnými predpokladmi pre nariadenie neodkladného opatrenia, ktoré súd musí skúmať je potom osvedčenie existencie právneho vzťahu medzi sporovými stranami, navrhovateľom tvrdené a osvedčené skutočnosti odôvodňujúce potrebu neodkladnej úpravy pomerov alebo obavu z ohrozenia exekúcie (princíp opodstatnenosti), že uložením požadovanej povinnosti alebo obmedzenia objektívne možno dosiahnuť ochranu, ktorej sa navrhovateľ domáha (princíp efektívnosti), že navrhovaným neodkladným opatrením, pokiaľ bude mať dočasný charakter, nebude vytvorený nenávratný stav, že právne účinky neodkladného opatrenia neobmedzia povinnú osobu neprimeraným spôsobom a nad nevyhnutný rozsah (princíp proporcionality), a že sledovaný účel nemožno dosiahnuť zabezpečovacím opatrením (princíp subsidiarity). 31. Účelom neodkladného opatrenia je teda poskytnúť predbežnú (dočasnú) procesnú ochranu určitému nároku, v danom prípade najmä z dôvodu potreby bezodkladnej úpravy pomerov strán sporu, ktorá vychádza zo skutočností riadne osvedčených žalobcom. Vychádzajúc zo všetkých okolností tejto právnej veci súd dospel k záveru, že nariadenie neodkladného opatrenia v zmysle návrhu žalobcu je v časti návrhu opodstatnené, v zmysle návrhu do právoplatného skončenia súdneho konania vo veci samej o určenie neplatnosti skončenia (výpovede) krátkodobého nájmu bytu vedeného na Mestskom súde A. IV pod spisovou značkou 11C/41/2XX5 alebo do doby skončenia nájmu podľa nájomnej zmluvy, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr. V tejto súvislosti sú poukazuje na to, že žalobca sa dočasného nariadenia neodkladného opatrenia týmto spôsobom domáha správne, keďže podľa Zmluvy o krátkodobom nájme bytu č. E zo dňa 25.11.2XX4 si strany dojednali dobu nájmu na dobu určitú do 31.12.2XX5 (Čl. III ods. 1. zmluvy). Vzhľadom na uvedené súd vo vyhovujúcej časti určil, že neodkladné opatrenie bude trvať len po určený čas (§ 330 ods. 1 CSP), dokonca podľa toho, ktorá z dvoch okolností nastane skôr. 32. Súd poukazuje na to, že žalobca osvedčil dôvodnosť podaného návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia v jeho časti a je potrebné bezodkladne upraviť pomery strán. 33. Súd mal za osvedčené, že žalobca ako nájomca a žalovaný ako prenajímateľ a výlučný vlastník bytu č. X v bytovom dome súpisné číslo XXXX na E. ulici č. X v A. zapísaného na LV č. XXXX, k.ú. Staré Mesto, dňa X5.11.XXX4 uzatvorili Zmluvu o krátkodobom nájme bytu č. E, na dobu určitú do 31.1X.XXX5 (Čl. III ods. 1. zmluvy) s možnosťou predĺženia najviac na ďalšie dva roky (Čl. III ods. X. zmluvy). Predmetom tejto zmluvy bol dojednaný nájom bytu, ktorého sa spor týka (Čl. I ods. 1. zmluvy) za účelom bývania (Čl. II ods. 1 zmluvy). 34. Súd mal tiež za osvedčené, že už v čase uzatvorenia predmetnej zmluvy bolo žalovanému ako stavebníkovi vydané stavebné povolenie č. 3X33/XX154/XXX3/STA/Fed zo dňa X0.03.XXX3, na stavbu (zmenu dokončenej stavby) Bytový dom E. X v A. zapísaný na LV č. XXXX. Podľa predmetného rozhodnutia o stavebnom povolení sa jedná o zmenu dokončenej stavby a stavebné úpravy spočívajúce v zateplení stavby, v zmene dispozície, výmene okien, dverí vrstiev strešného plášťa. 35. Súd mal z povolenia stavby tiež za osvedčené, že predmetné stavebné povolenie na Rekonštrukciu bytového domu E. X nadobudlo právoplatnosť už dňa X5.04.XXX3 so začiatkom realizácie stavby dňa XX.04.XXX5. Je teda zrejmé, že to bolo ešte predtým, ako žalovaný dňa X5.11.XXX4 so žalobcom uzatvoril predmetnú Zmluvu o krátkodobom nájme bytu č. E. Ďalej mal súd z listu žalovaného (bez datovania) za osvedčené, že nájomníkom oznámil, že nedokáže zabezpečiť možnosť ďalšieho bývania, z dôvodu posunu v realizácii jeho hlavného zámeru - obnovy a skrášlenia územia, vrátane domov na E. ulici, ktoré prenajímajú. Nájomníkom oznámil, že aby mohli začať stavebné práce a neohrozil dodržanie zmluvných záväzkov a dodávateľských termínov, je potrebné uvoľniť byty do jedného mesiaca odo dňa doručenia výpovede. Žalovaný v dotknutom liste poukázal na to, že verí, že nájomcovia boli pripravení aj na takúto situáciu a majú premyslené dočasné alebo náhradné riešenie ubytovania. Súčasne žalovaný oznámil, že má záujem po uplynutí výpovednej lehoty zabezpečiť odpojenie bytu od dodávok energií a aj vzhľadom na uvedené odporúča dobrovoľne splniť ich zmluvné záväzky voči

žalovanému v súvislosti s vyprataním. Pod listom je nečitateľný podpis s uvedením osoby T. N., člen predstavenstva žalovaného. Súd mal jeho oprávnenie konať v mene žalovaného preukázané z výpisu z obchodného registra žalovaného. 36. Žalobca osvedčil, že žalovaný mu doručil list označený ako „Výzva na zaplatenie a vypratanie a výpoveď o krátkodobom nájme bytu č. E“ datovaný dňa X9.04.XXX5, v obsahu ktorého žalovaný vypovedá žalobcovi Zmluvu o krátkodobom nájme bytu č. E, a to vo vzťahu k bytu č. 7, uzatvorenú dňa X5.11.XXX4, s poukazom na výpovedný dôvod uvedený v Čl. VII ods. X písm. g) zmluvy. Žalovaný súčasne informoval žalobcu, že výpovedná lehota je jeden (1) mesiac a súčasne ho vyzval na vypratanie predmetu nájmu ku dňu uplynutia výpovednej doby, kedy končí nájom. 37. Podľa Čl. VII ods. X písm. g) Zmluvy o krátkodobom nájme bytu č. E zo dňa X5.11.XXX4 prenajímateľ môže písomne vypovedať túto zmluvu, ak bude prenajímateľ disponovať právoplatným povolením stavebného úradu o povolení čiastočnej alebo celkovej rekonštrukcii bytového domu (alebo jeho časti), v ktorom sa nachádza predmet nájmu alebo právoplatným povolením stavebného úradu o zbúraní bytového domu (alebo jeho časti), v ktorom sa nachádza predmet nájmu. 38. V súvislosti s opísaným konaním žalovaného a zmluvnými dojednaniami strán, súd najmä poukazuje na to, že v zmysle Čl. VI ods. 1 písm. b) Zmluvy o krátkodobom nájme bytu č. E zo dňa X5.11.XXX4 prenajímateľ bol povinný informovať nájomcu vopred o svojich aktivitách, ktoré by mohli narušiť riadne užívanie predmetu nájmu. 39. V kontexte uzatvorenia dotknutej nájomnej zmluvy so žalobcom (dňa X5.11.XXX4) v čase, keď už žalovaný mal mať vydané stavebné povolenie č. 3X33/XX154/XXX3/STA/Fed zo dňa X0.03.XXX3, na zmenu dokončenej stavby Bytového domu E. X v A. zapísaného na LV č. XXXX, k. ú. Staré Mesto, právoplatné už dňa X5.04.XXX3, teda pred tým, ako žalovaný poskytol do nájmu predmet nájmu žalobcovi, a to za účelom bývania, možno konštatovať, že toto konanie žalovaného sa javí ako účelové. V tejto súvislosti súd poukazuje najmä na to, že bez ohľadu na tú skutočnosť, že sa jednalo o krátkodobý nájom, účelom bolo bývanie nájomcu, a to od 01.01.XXX5 do 31.1X.XXX5. 40. Pokiaľ teda žalovaný oznámil žalobcovi ako aj ostatným nájomcom, že nedokáže zabezpečiť možnosť ďalšieho bývania, z dôvodu posunu v realizácii jeho hlavného zámeru - obnovy a skrášlenia územia, vrátane domov na E. ulici, ktoré prenajímajú, a že aby mohli začať stavebné práce a neohrozili dodržanie zmluvných záväzkov a dodávateľských termínov, je potrebné uvoľniť byty do jedného mesiaca odo dňa doručenia výpovede, pričom verí, že nájomcovia boli pripravení aj na takúto situáciu a majú premyslené dočasné alebo náhradné riešenie ubytovania, súd konanie žalovaného považuje za rozporné s jeho zmluvným záväzkom v zmysle Zmluvy o krátkodobom nájme bytu č. E zo dňa X5.11.XXX4, na základe ktorej sa zaviazal prenechať do nájmu žalobcovi predmet nájmu za účelom bývania ako aj rozporné s ustanovením § 3 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej aj "OZ"), podľa ktorého výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi. 41. Pokiaľ teda, podľa žalobcom osvedčených skutočností, žalovaný priorizuje dodržanie zmluvných záväzkov pri realizácii jeho zámeru, a teda obnovy a skrášlenia územia bytového domu na E. ulici X v A., súd dáva do pozornosti tú skutočnosť, že tento zámer mal už v čase podpisu nájomnej zmluvy a napriek tomu ju žalovaný uzatvoril. Je otázne, či žalovaný ako prenajímateľ žalobcu ako nájomcu o tomto zámere v zmysle Čl. VI ods. 1 písm. b) Zmluvy o krátkodobom nájme bytu č. E vôbec informoval. 4X. Čo sa týka otázky princípu proporcionality, súd má za to, že nariadením neodkladného opatrenia neprimeraným spôsobom nelimituje právo žalovaného ako osoby, proti ktorej toto neodkladné opatrenie smeruje, ani ním, vzhľadom na všetky okolnosti, neposkytuje žalobcovi neadekvátnu výhodu. Súd má za to, že nariadením tohto neodkladného opatrenia v navrhovanom rozsahu nedôjde k zásahu do práv žalovaného v neprimeranom rozsahu nad rámec nevyhnutnej miery vzhľadom na osvedčené skutočnosti a nutnosť zabrániť vzniku ujmy na právach žalobcu. Doba, na ktorú bola predmetná nájomná zmluva uzatvorená je totiž limitovaná do 31.1X.XXX5, pričom podľa stavebného povolenia termín ukončenia stavby je od začatia realizácie stavby (XX.04.XXX5) max X4 mesiacov, až do 04/XXX7.

43. V súvislosti s princípom proporcionality súd tiež poukazuje na to, že žalobca predmet nájmu užíva na bývanie. V tejto súvislosti súd poukazuje najmä na rozsudok Európskeho súdu pre ľudské práva z X4. novembra 1986 vo veci Gillow proti Spojenému kráľovstvu, č. 9063/80) s tým, že „obydlie možno definovať ako miesto, kde osoba býva alebo vykonáva svoju obvyklú profesiu.“ Súd tiež poukazuje na to, že „1. Ústavou Slovenskej republiky vytvorená ochrana práva na súkromie sa vnútorne diferencuje. Jednotlivými ustanoveniami sa zaručuje ochrana súkromia v rôznych životných situáciách. Do sféry ochrany súkromia patrí aj ochrana obydlia. Zásah do obydlia znemožňujúci ho užívať je spôsobilý zároveň zasiahnuť aj do súkromného a rodinného života jednotlivca. Podľa okolností konkrétnej veci sa ten istý zásah teda môže dotknúť tak práva na ochranu súkromia, ako aj práva na ochranu obydlia.“ (Nález Ústavného súdu Slovenskej republiky, sp. zn. I. ÚS 13/X000, z 10. júla X001.). 44. Vychádzajúc zo všetkých okolností tejto právnej veci je zrejmé, že žalobca riadne osvedčil dôvodnosť časti podaného návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, ktorým sa žalobca domáhal, aby súd uložil žalovanému povinnosť zdržať sa vypratania predmetu nájmu ako aj konania smerujúceho k odstaveniu energií do predmetu nájmu, a to až do právoplatného skončenia súdneho konania vo veci samej o neplatnosť výpovede vedeného na Mestskom súde A. IV pod spisovou značkou 11C/41/XXX5 alebo do doby skončenia nájmu podľa nájomnej zmluvy, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr, súd predmetnej časti návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia žalobcu vyhovel a rozhodol tak, ako je uvedené vo výroku I. výrokovej časti tohto uznesenia. 45. Vzhľadom na všetky uvedené skutočnosti a citované zákonné ustanovenia má súd za to, že nariadením neodkladného opatrenia v navrhovanom znení možno dosiahnuť potrebnú dočasnú súdnu ochranu, ktorej sa žalobca domáha, preto rozhodol tak, ako je uvedené vo výrokovej časti tohto uznesenia a vyhovel návrhu žalobcu na nariadenie neodkladného opatrenia. Pre úplnosť súd poukazuje na to, že pri nariadení neodkladného opatrenia nevykonáva plnohodnotné dokazovanie a v danom prípade má pre účely nariadenia neodkladného opatrenia súd za hodnoverne osvedčené (spravdepodobnené) skutočnosti odôvodňujúce potrebu úpravy pomerov strán sporu v zmysle podaného návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia. 46. Čo sa týka návrhu v časti, ktorou žalobca žiadal, aby súd „uložil žalovanému povinnosť umožniť žalobcovi nerušené užívanie bytu č. X, na X. poschodí, vo vchode č. E. X, ktorý sa nachádza v stavbe so súpisným číslom XXXX, druh stavby: bytový dom, popis stavby: E. X, postavenej na pozemku parcela registra „C“, parcelné číslo XXXX, evidovaný Okresným úradom A., katastrálny odbor na liste vlastníctva č.XXXX, pre okres: A. I obec: BA-m.č. STARÉ MESTO kat. územie Staré Mesto, vrátane podielu bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o veľkosti XXX/XXXXX, a to až do právoplatného skončenia konania o neplatnosť výpovede alebo do doby skončenia nájmu podľa Nájomnej zmluvy, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr, a plniť si povinnosti prenajímateľa, ktoré mu vyplývajú Nájomnej zmluvy, a to až do právoplatného skončenia konania o neplatnosť výpovede alebo do doby skončenia nájmu podľa Nájomnej zmluvy, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr“ súd poukazuje na to, že návrh v tejto časti je neúplný, neurčitý, nejasný a nevykonateľný. Určitý, jasný, úplný, zrozumiteľný a vykonateľný petit neodkladného opatrenia je pritom podstatná náležitosť návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia. Žalobca bližšie nekonkretizoval čo je potrebné rozumieť pod uvedeným pojmom „nerušené užívanie“. Absentuje konkrétne vymedzenie tak, aby sa dosiahlo ním požadované nerušené užívanie nehnuteľnosti. Z obsahu návrhu sa síce dá dedukovať, čo by pod tým žalobca mohol chápať, avšak petit neodkladného opatrenia musí byť jasný, zrozumiteľný ale najmä vykonateľný a súd nie je oprávnený tento petit sám dopĺňať. Pod pojmom nerušené užívanie je možné subsumovať akékoľvek konanie, ktoré si môžu nielen strany ale aj tretie osoby vykladať odlišne. Niekto môže za nerušené užívanie bytu považovať dokonca aj výkon práv vlastníka nehnuteľnosti, ktorý mu vyplýva zo zákona (napríklad vstup vlastníka do nehnuteľnosti za účelom vykonania opravy, údržby, obhliadky a podobne). Je preto nevyhnutné, o to viac, ak súd rozhoduje len na základe návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, pri ktorom nevykonáva plnohodnotné dokazovanie, aby bol podaný návrh jasný, zrozumiteľný a vykonateľný. Rovnako sa to týka aj uloženia žalovanému povinnosti plniť si povinnosti prenajímateľa. Navyše tieto mu v celom rozsahu vyplývajú zo zmluvného vzťahu so žalobcom. Podľa § 488 OZ záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi vzniká právo na plnenie od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok. Vzhľadom na uvedené, súd rozhodol o predmetnej časti návrhu tak, že ho odmietol (výrok II. výrokovej časti tohto uznesenia).

47. Súd dodáva, že osobitný charakter neodkladného opatrenia vylučuje použitie všeobecných ustanovení o odstraňovaní vád podania, preto súd na ich odstránenie v časti odmietnutého návrhu nevyzýval. Aplikácia ustanovení o odstraňovaní vád podania (§ 1X9 CSP) by prichádzala do úvahy pri návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia iba v prípade, ak by z povahy veci vyplývalo, že ide o podanie vo veci samej (§ 1X3 ods. X CSP). 48. Súd o nároku na náhradu trov konania súd rozhodne v súlade s § X6X ods. 1 CSP aj bez návrhu v rozhodnutí, ktorým sa konanie skončí. Poučenie: P o u č e n i e : Proti tomuto uzneseniu je prípustné odvolanie, ktoré možno podať v lehote 15 dní od doručenia uznesenia na Mestskom súde Bratislava IV písomne v potrebnom počte rovnopisov /§ 355 ods. 2 CSP v spojení s § 357 písm. d) CSP/. Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané /§ 359 CSP/. V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 CSP - ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis, spisová značka konania) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) /§ 363 CSP/. Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania /§ 364 CSP/. Odvolanie možno odôvodniť len tým, že a) neboli splnené procesné podmienky, b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci /§ 365 ods. 1 CSP/. Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania /§ 365 ods. 3 CSP/. Neodkladné opatrenie je vykonateľné doručením, ak osobitný predpis neustanovuje inak /§ 332 ods. 1 CSP/.