zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov

I. Pre podnikanie v poľnohospodárstve a iné hospodárske využitie pôdy je charakteristické, že sa deje v organizačných štruktúrach, ktoré v svojej činnosti v určitom rozsahu používajú prenajaté pozemky. Tento stav je v určitej miere bežný aj v iných krajinách (v krajinách EÚ je zreteľné znižovanie počtu poľnohospodárskych podnikov a zvyšovanie ich priemernej výmery, ubúda podiel pôdy obhospodarovanej vlastníkmi) a v značnej miere sa bežne používa aj na hospodárske využitie iných majetkových hodnôt (prenájom bytov a nebytových priestorov, leasing). Všeobecný zjav, že vlastníci poľnospodárskych pozemkov v určitom rozsahu sami svoje pozemky vždy neobhospodarujú (v Nemecku, vo Francúzsku a v Belgicku sa udáva vyše 60 % dlhodobo prenajímanej pôdy), je predurčený faktormi prejavujúcimi sa v znižovaní počtu pracovných síl v poľnohospodárstve.
Dôležitosť nájomných pomerov v súčasných podmienkach slovenského poľnohospodárstva a ich adekvátnej právnej úpravy je zvýšená niektorými historicky vzniknutými danosťami štruktúry pozemkového vlastníctva. Súčasný stav je charakterizovaný extrémnou rozdrobenosťou pozemkového vlastníctva v jeho stránke technickej (veľkosť a počet pozemkov), právnej (pozemky v spoluvlastníctve) i prevádzkovo-hospodárskej (počet spoluvlastníkov jedného pozemku, priemerná výmera pozemkového vlastníctva na jedného vlastníka, rozptyl pozemkov toho istého vlastníka v teréne, tvar, konfigurácia a prístupnosť pozemku), ktorá nevyhovuje podmienkam moderných poľnohospodárskych technológií. V období dominácie užívacích vzťahov v poľnohospodárstve tak boli bez rozhodnutia vlastníkov zriadené na ich pozemkoch stavby a urobené dlhodobé zmeny vo využití a v organizácii pôdneho fondu, v dôsledku čoho nie sú vlastnícke hranice pôvodných pozemkov v teréne zreteľné, a v poľnohospodárstve sa vytvorili organizačné štruktúry hospodársky spájajúce pozemky a majetkové hodnoty na ich využitie v rôznom vlastníckom režime a tento stav bol v zásade, pri istom vzraste počtu poľnohospodárskych podnikov, zachovaný aj po privatizácii a inej vlastníckej reštrukturalizácii poľnohospodárskej výroby.
Nepriaznivý stav pozemkového vlastníctva bol sprevádzaný aj neúplnosťou a nedokonalosťou jeho verejnej evidencie, či ide o evidenciu pozemkov alebo právnych vzťahov k nim, opäť znásobený dôrazom na evidenciu užívacích vzťahov a pozemkov v hospodársky využívanom stave. Prebiehajúca obnova evidencie ešte nie je ukončená.
Pri evidovaných 2,4 mil. ha poľnohospodárskej pôdy sa odhaduje, že pôvodných pozemkov je asi 5,5 mil. o priemernej výmere jedného pozemku 0,45 ha a s priemerným počtom 12 až 15 spoluvlastníkov. Na zlúčených pozemkoch hospodári asi 2.800 právnických osôb (celkom na 1,8 mil. ha) a 20 tis. jednotlivo hospodáriacich roľníkov. Všeobecná evidencia uzavretých nájomných zmlúv neexistuje; Slovenský pozemkový fond prenajíma vyše 500 tis ha vo vlastníctve štátu a neznámych osôb na základe vyše 2.500 zmlúv.
Nadväzne na uvedené sa nájomné vzťahy preto uskutočňujú v rámci hraníc hospodárskeho využívania poľnohospodárskych plôch s doplnením viac alebo menej určitých vlastníckych údajov v nájomných zmluvách. Aj tvorba identifikačného systému pre poľnohospodárske parcely, ktorý je podmienkou pre prijímanie platieb zo zdrojov EÚ a sleduje predovšetkým zistenie skutočného užívania pôdy, sa aj s ohľadom na stav evidencie pozemkov, nebuduje na báze katastrálnych parciel, ale plôch s viac menej stabilnými prirodzenými hranicami , tzv. fyzických blokov.
II. Nájom poľnohospodárskych pozemkov sa spravuje všeobecnou úpravou nájomnej zmluvy (§ 663 až 684 Občianskeho zákonníka) a v určitom rozsahu ustanoveniami § 22 ods. 2 až 6, 8 a 9 zákona č. 229/1991 Zb. v znení neskorších predpisov.
Na základe § 22 ods. 9 zákona č. 229/1991 Zb. a § 879a Občianskeho zákonníka bolo vydané nariadenie vlády č. 208/1994 Z. z. o nájme poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností a o nájme poľnohospodárskeho podniku v znení nariadenia vlády č. 262/2001 Z. z. Úprava nariadenia vlády je na jednej strane limitovaná medzami zákonnej úpravy a na druhej strane je použitie úpravy tejto právnej sily na reguláciu takýchto právnych vzťahov nevhodné, preto navrhovaná úprava od neho upúšťa.
Všeobecná úprava nájomnej zmluvy a nájomného pomeru, použiteľná na všetky druhy nájmu, bola do Občianskeho zákonníka (§ 663 až 684) zaradená zákonom č. 509/1991 Zb. V značnej miere je obsahovo prevzatá z úpravy nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku z roku 1950. Ten, hoci inak v úprave nájmu dosť nadväzoval na pôvodnú unifikačnú osnovu čsl. Občianskeho zákonníka a ďalšie návrhy rekodifikácie občianskeho práva (obsahujúce v tejto veci, i keď početné, v podstate len spresnenia vtedajšieho platného práva), nemal špeciálnych ustanovení pre árendálnu zmluvu.
Občiansky zákonník z roku 1950 bol vytvoril jednotný typ nájomnej zmluvy, zahŕňajúci aj tzv. árendálnu zmluvu, ktorá bola v dovtedajšom práve na našom území osobitným zmluvným typom, použiteľným práve pre poľnohospodárske nehnuteľnosti. Vymedzil základné rozlíšenie nájmu a árendy, keď umožňoval dohodnúť buď dočasné užívanie veci alebo branie úžitkov (požitkov) z prenajatej veci, či oboje, no hovorí len o nájomnej zmluve. Zo špeciálnych ustanovení pre árendu prevzal len úpravu platenia nájomného a odpustenia a zliav pre prípad nájmu poľnohospodárskych alebo lesných pozemkov a špeciálnu úpravu záložného práva prenajímateľa nehnuteľnej veci na zabezpečenie nájomného. Obsahovo zhodná je aj úprava súčasného Občianskeho zákonníka.
Samostatnosť árendálnej zmluvy a odchýlky špeciálnych ustanovení právnej úpravy pre árendálnu zmluvu od všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy plynú z toho, či na dosiahnutie nájmom sledovaného (hospodárskeho alebo iného) účelu nájmu stačí prenajatú vec užívať bez ďalšieho alebo sa vyžaduje určité úsilie a pričinenie užívateľa (árenda), pri ktorom je účelom užívania požívanie predmetu nájmu, branie úžitkov z neho, najmä plodov.
Od toho sa potom odvíja v prvom rade rozsah oprávnení nájomcu: prosté užívanie (uti) pri nájomnej zmluve a pri árendálnej zmluve branie plodov z plodonosnej veci (frui), napr. niektoré prípady tzv. kúpy budúcej úrody, keď sa plodonosný predmet prenechá inému, aby ako poberateľ požitkov zobral napr. úrodu, alebo, a to spravidla, užívanie a požívanie (uti, frui) a na ne nadväzuje rozdelenie zodpovednosti zmluvných strán za udržiavanie predmetu nájmu v stave spôsobilom na používanie na účel nájmu a znášanie nákladov na udržiavanie predmetu nájmu v použiteľnom stave, ako aj špecifické riešenia pre platenie, odpustenie a zľavy nájomného a niektoré prípady pri skončení nájmu.
Schválený legislatívny zámer Občianskeho zákonníka zachováva členenie právnej úpravy nájmu na všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy a na osobitné nájmy podľa predmetu a účelu nájmu.
Podľa legislatívneho zámeru Občianskeho zákonníka, zákon rozlíši nájom (užívanie veci) a árendu (požívanie veci) a osobitne upraví nájom pozemku a vzhľadom na špecifiká, ktoré vznikajú pri využívaní pozemkov na poľnohospodárske účely, zvlášť sa upraví poľnohospodársky nájom pozemku (vrátane osobitných spôsobov zániku nájmu a dĺžky výpovedných lehôt).
Podľa programového vyhlásenia vlády má sa legislatívny zámer rekodifikácie súkromného práva ešte dopracovať a na jeho základe vypracovať dlhodobý plán postupného vypracovania nových právnych predpisov. V legislatívnom procese sa majú pripraviť návrhy na zosúladenie osobitných právnych úprav súkromného práva so všeobecnou úpravou súkromného práva.
Navrhované doplnenie úpravy árendálnej zmluvy do právneho poriadku nadväzuje na ciele schváleného legislatívneho zámeru zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov a korešponduje so zámermi rekodifikácie občianskeho práva; nepoužíva pritom termín árenda ale zachováva terminológiu platného Občianskeho zákonníka.
Návrh predstavuje doplnenie všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy špeciálnymi ustanoveniami obsahujúcimi odchýlky pre tradičné vymedzenie árendálnej zmluvy, osobitne pre nepodnikateľské poľnohospodárske nájmy a osobitne na účely podnikateľské, vrátane nájmu podniku alebo jeho časti.
III. Návrh usiluje o zohľadnenie špecifík predmetu a účelu poľnohospodárskych a lesných nájmov a o vyváženú úpravu postavenia účastníkov nájomného pomeru, ako aj o ochranu verejných záujmov spojených s pozemkami pri ich využívaní v poľnohospodárstve a lesníctve. Tak zapadá do zámerov programového vyhlásenia vlády: podporiť doriešenie vlastníckych vzťahov k pôde a rozvoj trhu s pôdou, podporiť hospodárne využívanie potenciálu poľnohospodárskej pôdy pri plnom rešpektovaní eklogických požiadaviek a podporiť intenzívnu ekonomickú poľnohospodársku výrobu.
Vytvára vhodné právne podmienky pre moderné poľnohospodárstvo a lesníctvo pri dodržaní požiadaviek trvalo udržateľného rozvoja a pre spravodlivú účasť nájomcov a prenajímateľov na spoločensky (trhovo) uznanom výnose z riadneho hospodárenia s predmetom nájmu.
Navrhovaný zákon tak môže prispievať k napĺňaniu občianskych práv a slobôd, ktorými sú, na strane prenajímateľa ústavné právo na vlastníctvo (Čl. 20) a právo na inú zárobkovú činnosť (Čl. 35 ods. 1 a 2) a na strane nájomcu právo na podnikanie (Čl. 35 ods. 1 a 2).
IV. Problematika nájmu pozemkov nie je v práve Európskej únie upravená. Zákonodarstvo európskych krajín používa popri všeobecnej úprave nájomnej a árendálnej zmluvy aj špeciálnu úpravu poľnohospodárskych nájmov.
Špeciálne poľnohospodárske nájomné právo je zamerané hlavne na využitie predmetu nájmu v podnikaní nájomcu a týka sa jednotlivých pozemkov i celých hospodárstiev. Aj keď zákonodarstvo jednotlivých krajín vykazuje významné rozdiely v intenzite a v spôsoboch regulácie, sú v ňom isté spoločné črty. Regulácia smeruje prevažne na zachovanie účelu nájmu, vrátane obnovy hospodárskej rovnováhy zmluvných strán pri zmene pomerov, za ktorých bola zmluva uzavretá a vo viacerých krajinách zohľadňuje aj štrukturálne vplyvy zmien obhospodarovateľa pôdy na agrárny sektor (vytváranie a zachovanie výkonných poľnohospodárskych podnikov).
Ustanovenie doplňujúcich podmienok pre vznik nájmu (ak sa používa) slúži ako regulácia vstupu do odvetvia: obmedzovaním veľkosti plochy v nájme, obmedzovaním počtu hospodárstiev založených na nájme, v rukách jednej osoby, predpísaním osobitných osobných predpokladov nájomcu (odborné požiadavky, vzdialenosť bydliska nájomcu od predmetu nájmu a pod.), administratívny súhlas k vzniku nájmu (zmluvy štátom evidované alebo kontrolované). S touto témou súvisí aj úprava podmienok zmeny osoby nájomcu (podnájom, právne nástupníctvo v nájme pri smrti nájomcu a pod.) a priznanie predkupného práva nájomcovi a ochrana nájmu pri zmene vlastníctva predmetu nájmu.
Pravidelne sa vyskytujú úpravy na umožnenie riadneho hospodárenia na predmete nájmu a ochrana nákladov nájomcu urobených na ten účel a na zlepšenie predmetu nájmu. Tieto úpravy sa týkajú trvania nájmu (minimálna doba nájmu, dôvody a lehoty na jednostranné skončenie nájmu, obnova a predĺženie nájmu), podmienok zmeny predmetu nájmu (so súhlasom prenajímateľa alebo súdu alebo štátnej správy) a vymedzenia nároku na náhradu neamortizovaných nákladov pri predčasnom skončení nájmu.
Nájomné je buď rôznymi spôsobmi regulované alebo neregulované a priznáva sa právo na zmenu výšky nájomného pri zmene ustanovených okolností po vzniku nájmu.
V. V súvislosti s navrhovanou právnou úpravou sa nepredpokladá vytvorenie nových orgánov dozoru nad dodržiavaním ustanovení zákona.
Schválenie a vykonávanie predloženého návrhu zákona nebude mať dopad na štátny rozpočet ani tvorbu nových pracovných miest vo verejnej správe ani na životné prostredie. Návrh zákona je v súlade s Ústavou a medzinárodnými dohodami, ktorými je Slovenská republika viazaná.
Návrh zákona nebol predložený Rade hospodárskej a sociálnej dohody SR v zmysle zákona č. 166/1999 Z. z., nakoľko problematika návrhu sa netýka oblastí ustanovených v § 3 cit. zákona.
Ministerstvo financií SR v rámci pripomienkového konania listom z 13.6.2003 č. 11758/2003-81 zaujalo stanovisko, že berie na vedomie, že navrhovaná právna úprava nebude mať dopad na štátny rozpočet.
DOLOŽKA ZLUČITEĽNOSTI
právneho predpisu
s právom Európskych spoločenstiev a právom Európskej únie
1. Navrhovateľ právneho predpisu: vláda Slovenskej republiky
2. Názov návrhu právneho predpisu: Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov
3. Záväzky Slovenskej republiky vo vzťahu k Európskym spoločenstvám a Európskej únii:
Návrh zákona svojou problematikou nepatrí medzi prioritné oblasti aproximácie práva uvedené v čl. 70 Európskej dohody o pridružení a ani medzi priority odporúčané v Bielej knihe.
Problematika návrhu zákona nie je prioritou podľa Partnerstva pre vstup. Nie je prioritou podľa screeningu 2001 a nie je prioritou podľa NPAA. Návrh zákona patrí medzi prioritné úlohy vlády Slovenskej republiky podľa Plánu legislatívnych úloh vlády Slovenskej republiky na rok 2003.
Slovenská republika nemá v danej oblasti žiadne negociačné požiadavky.
4. Problematika návrhu zákona nie je v práve ES/EÚ upravená.
5. Stupeň zlučiteľnosti návrhu právneho predpisu s právom Európskych spoločenstiev a právom Európskej únie:
Vzhľadom na vnútroštátny charakter upravovanej problematiky je bezpredmetné vyjadrovanie stupňa zlučiteľnosti návrhu právneho predpisu s právom ES/EÚ.
6. Gestor (spolupracujúce rezorty):
Bezpredmetné.
7. Účasť expertov pri príprave návrhu právneho predpisu a ich stanovisko k zlučiteľnosti návrhu právneho predpisu s právom ES/EÚ:
Bez účasti expertov.

čl. I

čl. I § 1 §
Všeobecná úprava nájmu pozemku na poľnohospodárske účely by mala byť dostatočným právnym prostredím pre skôr krátkodobé, jednorazové a príležitostné nájmy menších a ucelených plôch. Na zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa samozrejme použijú aj všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka. Zo súkromnoprávneho hľadiska nie je rozhodujúce administratívnoprávne začlenenie pozemku, ani druh pozemku evidovaný v katastri nehnuteľností, ale skutočné hospodárske využitie pozemku. Ustanovení predpisov o ochrane poľnohospodárskeho pôdneho fondu a povinností z nich vyplývajúcich sa navrhovaný zákon samozrejme nedotýka.

čl. I § 2 §
Osobitné ustanovenie k § 663 Občianskeho zákonníka vyjadruje rozdielny rozsah oprávnení nájomcu ohľadne úžitkov predmetu nájmu, vyplývajúci z účelu nájmu.

čl. I § 3 §
Všeobecná úprava poľnohospodárskeho nájmu v navrhovanom zákone upraví základnú odchýlku ohľadne znášania obvyklých nákladov spojených s užívaním pozemku oproti všeobecnej úprave nájomnej zmluvy. Osobitné ustanovenie k § 664 a 665 Občianskeho zákonníka o rozdelení zodpovednosti zmluvných strán za udržiavanie predmetu nájmu v stave spôsobilom na používanie na účel nájmu a znášanie nákladov na udržiavanie predmetu nájmu v použiteľnom stave, nadväzuje navrhovanú úpravu rozsahu oprávnení nájomcu. Možnosť odchylnej zmluvnej úpravy pamätá napr. na niektoré prípady tzv. kúpy budúcej úrody, keď sa plodonosný predmet prenechá inému, aby ako poberateľ požitkov z nej len zobral napr. úrodu.

čl. I § 4 §
Bezo zmeny sa preberá úprava doterajšieho § 671 ods. 2 Občianskeho zákonníka o čase platenia nájomného z poľnohospodárskych alebo lesných pozemkov, ako to zodpovedá potrebám a zvykostiam hospodárskeho života.

čl. I § 5 §
Ak je obsahom nájomnej zmluvy právo nájomcu brať z prenajatej veci úžitky (privlastňovať si ich), je nájomné odplatou za toto branie úžitkov a preto, ak sa ono stane celkom alebo sčasti nemožným a predmet nájmu takto nespôsobilým na účel nájmu, je namieste, aby nájomca vôbec alebo sčasti neplatil nájomné. Obdobne ak vynaložené náklady presiahnu výnosy zo získaných úžitkov pre všeobecný pokles úrody. Nie celkom výstižné a oproti staršiemu právu užšie ustanovenie Občianskeho zákonníka o vadách prenajatej veci (§ 673 a 674) interpretuje nariadenie vlády č. 208/1994 Z. z. vydané na základe splnomocňovacieho ustanovenia § 22 ods. 9 písm. b/ zákona č. 229/1991 Zb. v znení neskorších predpisov; podľa § 5 citovaného nariadenia je takou vadou najmä živelná pohroma alebo iná nepredvídateľná udalosť objektívnej povahy nezavinená nájomcom, ktorá poškodí predmet nájmu tak, že sa nedá využívať na účel nájmu alebo iba obmedzene. Návrh v modifikovanej podobe preberá súčasnú úpravu odpustenia a zliav nájomného z Občianskeho zákonníka (§ 673 a 674) a …

čl. I § 6 §
Bez obsahovej zmeny sa preberá ustanovenie § 677 ods. 2 Občianskeho zákonníka a § 22 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb. Možnosť dohody prenajímateľa s nájomcom o zrušení nájomnej zmluvy doojednanej na dobu neurčitú podľa § 677 ods. 1 Občianskeho zákonníka zostáva nedotknutá.

čl. I § 7 až 14 §
Národohospodársky významná väčšina výmery poľnohospodárskej pôdy používanej na poľnohospodársku výrobu je dlhodobo v nájme podnikateľov v poľnohospodárstve. Využitie pôdy na poľnohospodársku výrobu vyžaduje rozsiahle výdavky na udržiavanie, obnovu a zvyšovanie úrodnosti pôdy, na výkonnú techniku pre rastlinnú výrobu, dopravu a manipuláciu a na stavby a infraštruktúru. Trvanie nájmu primerané výrobno-hospodárskym cyklom je prirodzeným záujmom nájomcu. Pri zachovaní hospodárskej rovnováhy zmluvných strán je tiež prirodzeným záujmom tých prenajímateľov, ktorým nie je dostupný iný spôsob ekonomického využitia ich vlastníckeho práva k pozemku. Pre samotné vytváranie biologického majetku nie je rozhodujúce, či podnikateľ pôdu na riadenie a ovplyvňovanie biologických procesov využíva na základe vecného (vlastníckeho) alebo obligačného (nájomného) práva. Pre posudzovanie finančnej situácie a výnosovosti podniku, vrátane jeho úverovej spôsobilosti, nie je ale bez významu ovládanie pozemku alebo jeho budúcich úžitkov podnikom v čase, primerane povahe týchto procesov a dostupným technológiám rastlinnej a živočíšnej výroby a pravdepodobnosť, že budúce úžitky budú plynúť podniku. V tomto kontexte je podstatné, či právne podmienky ovládania pôdy …

čl. I § 15 až 19 §
Podnik je špecifickým predmetom obchodnoprávnych vzťahov (§ 5 Obchodného zákonníka) a nová úprava záložného práva umožnením zriadenia záložného práva robí podnik predmetom právnych vzťahov aj v pôsobnosti Občianskeho zákonníka. Na rozdiel od zmluvy o predaji podniku (§ 476 Obchodného zákonníka), zmluva o nájme podniku, ako jedna z právnych foriem dispozície podnikateľa s podnikom, nie je zákonom upravená ako osobitný zmluvný typ. Splnomocňovacie ustanovenie § 22 ods. 9 písm. d/ zákona č. 229/1991 Zb. v znení neskorších predpisov umožnilo vydať nariadením vlády bližšiu úpravu uzatvárania nájomnej zmluvy o nájme poľnohospodárskeho podniku alebo jeho časti a jej náležitosti. Táto úprava je v § 8 až 10 nariadenia vlády č. 208/1994 Z. z. Právo poľnohospodárskych nájmov vo viacerých európskych krajinách pozná popri nájme jednotlivých poľnohospodárskych pozemkov alebo ich súboru aj nájom celých roľníckych hospodárstiev (fariem). Zmluvu o nájme podniku pozná aj české obchodné právo. Zhodne s poňatím členenia úpravy nájmu v legislatívnom zámere Občianskeho zákonníka na všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy a na osobitné …

čl. I § 20 až 21 §
Použitie navrhovanej úpravy na nájom lesných pozemkov vyžaduje určité odchýlky od poľnohospodárskych nájmov, odôvodnené špecifikami predmetu a účelu nájmu ako sa navrhuje.

čl. I § 22 až 25 §
Prechodné ustanovenia sú koncipované na princípe bežne používanej tzv. nepravej retroaktivity, pričom zaručujú pri nájme, ktorý vznikol zo zákona vlastníkovi, určité nájomné.

čl. II
Nadväzne na navrhovanú úpravu v Čl. I sa navrhujú všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku vypustiť ustanovenia o platení nájomného z poľnohospodárskych a lesných pozemkov a o odpustení nájomného a o zľave z nájomného pri takýchto nájmoch.

čl. III

čl. III bod 1
Ak sa vlastníci a nájomcovia dohodnú, mohli by nájomcovia byť vlastníkmi trvalých porastov, ktoré vysadia. Toto bude platiť výlučne vtedy, ak nájomná zmluva bude takého ustanovenia obsahovať.

čl. III bod 2 a 3
Navrhujú sa vypustiť ustanovenia obsahovo prevzaté do návrhu.

čl. IV
Účinnosť zákona sa navrhuje dňom 1. januára 2004. Bratislava, 20. augusta 2003 Predseda vlády Slovenskej republiky Mikuláš D z u r i n d a , v. r. Minister pôdohospodárstva Slovenskej republiky Zsolt S i m o n , v. r.

čl. IV
Novelizácia zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov je potrebné vykonať z dôvodu vzniku problémov pri prenájme poľovníckych revírov podľa dvoch právnych noriem.

čl. I

čl. I bod 1 §
Ide o rozšírenie dôvodov vzhľadom na narastajúcu energetickú krízu a potrebu zabezpečenia alternatívnych zdrojov energie bez toho, aby došlo k zmene druhu pozemku.

čl. I bod 2 §
Postupy riešenia obhospodarovania pozemkov formou náhradného pozemku, ak prenajímateľ ukončil nájom a nemieni v ňom pokračovať a jeho vlastné pozemky sú neprístupné, sa riešia dočasným postupom podľa § 12a. Nejde teda o bežné prípady podnájmu, ale o špeciálnu formu obhospodarovania náhradného pozemku. Taktiež sa navrhuje riešiť legalizovanie nájmu pri drobnom vlastníctve, keď by bola výška nájomného do dvoch eur a vlastník nemá o vyplatenie nájomného záujem.

čl. I bod 3 §
Ide o vytvorenie legislatívneho prostredia pre osobitnú úpravu práva na opätovné uzatvorenie nájomnej zmluvy na pozemkoch v správe a nakladaní fondu doterajším nájomcom za podmienok bližšie špecifikovaných v bode 6.

čl. I bod 4 §
Ide o riešenie prípadov, keď sú pozemky užívané bez dohody ich vlastníka s užívateľom. Ide o prípady, keď vlastník neprejavuje o užívanie záujem a pozemok zostáva neobrobený, resp. jeho faktický užívateľ je v pozícii nelegálneho užívateľa, alebo ide o pozemky, ktoré sú užívané tak, že zámerne obchádzajú ich vlastníka.

čl. I bod 5 §
Navrhuje sa riešenie prípadov nájmu pri podielových spoluvlastníctvach pozemkov.

čl. I bod 6 §
Ide o zabezpečenie takého užívania prenajatých pozemkov v správe a nakladaní fondu, ktoré bude motivovať chov hospodárskych zvierat, špeciálnu rastlinnú výrobu a zachovanie v zamestnanosti na vidieku.

čl. I bod 7 §
Ide o konkretizáciu subjektov, ktoré sú oprávnené pracovať s údajmi z príslušnej evidencie.

čl. I bod 8 §
Navrhovaným znením sa odstraňuje vnútorné protirečenie doterajšieho znenia.

čl. I bod 9 §
Navrhované riešenie vychádza z doterajšej aplikačnej praxe daných prípadov.

čl. I bod 10 §
Ide o nevyhnutné prechodné ustanovenie ku dňu navrhovanej účinnosti zákona.

čl. III

čl. III bod 1 §
Vo väzbe na § 18a v návrhu novely zákona č. 220/2004 Z. z., kde sa navrhuje pre rýchlorastúce dreviny na poľnohospodárskej pôde na produkciu energetickej biomasy pestovanie najviac na 20 rokov, bolo potrebné na túto zmenu reagovať vypustením textu týkajúceho sa rýchlorastúcich drevín z § 8 ods. 2 písm. b), aby na ostatné dreviny, ktoré sú v tomto ustanovení uvedené ostala zachovaná lehota 30 rokov.

čl. III bod 2 §
Osobitne pre rýchlorastúce energetické dreviny sa ustanovuje lehota na ich pestovanie, a to najviac na 20 rokov v súlade s novelou zákona č. 220/2004 Z. z.

čl. III

čl. III bod 1 §
Nové ustanovenia sú reakciou na zrušenie doterajších náhradných pozemkov vymedzených vlastníkovi podľa § 15 zákona č. 330/1991 Zb., účinného do 31. decembra 2007. Upravuje sa procesný postup a podmienky, kedy je vlastníkom umožnené pokračovať v užívaní rovnakých pozemkov ako doteraz, ale v inom právnom režime, v súlade so zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov v znení neskorších predpisov. Vlastník pozemku, ktorému bol vyčlenený iný pozemok do bezplatného náhradného užívania môže podať na okresný úrad návrh na začatie konania o vydaní rozhodnutia o vzniku podnájomného vzťahu k doterajšiemu náhradnému pozemku v jeho prospech. Po splnení zákonom ustanovených podmienok okresný úrad rozhodne o vzniku podnájomného vzťahu. Pre určenie výmery na účel podnájomného vzťahu sa sčítavajú výmery poľnohospodárskej pôdy, pripadajúce na jednotlivé spoluvlastnícke podiely vo vlastníctve navrhovateľa (t. j. vlastníka, ktorému bol vyčlenený iný pozemok do bezplatného náhradného užívania) za predpokladu, že nemá na túto poľnohospodársku pôdu uzatvorenú nájomnú zmluvu.

čl. III bod 2 §
Zavádzajú sa prechodné ustanovenia a lehoty pre konania podľa bodu 1.

čl. I

čl. I bod 1 §
Legislatívno-technická úprava v § 1. Zároveň vzhľadom na nejednoznačnosť vyplývajúcu z aplikačnej praxe dochádza k doplneniu a spresneniu definície, čo sa považuje za pozemok slúžiaci na poľnohospodárske účely (ďalej aj len „pozemok“). Určuje sa, akým spôsobom sa stanoví obvyklá výška nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.

čl. I bod 2 §
Legislatívno-technická úprava.

čl. I bod 3 §
Legislatívno-technická úprava vzhľadom na spresnenie definície, čo sa považuje za pozemok podľa toho zákona.

čl. I bod 4 §
V súvislosti s doplnením definície pozemku sa spresňuje určenie výšky nájomného pri pozemku, ktorý je evidovaný v katastri nehnuteľností v registri „C“ ako zastavaná plocha a nádvorie, slúžiaci na poľnohospodárske účely alebo časť tohto pozemku alebo pozemok zastavaný stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely alebo časť tohto pozemku. Touto úpravou sa zákonodarca snaží reagovať na absenciu mechanizmov výpočtu nájomného za pozemky, ktoré nie sú v katastri nehnuteľností evidované ako poľnohospodárska pôda, resp. ostatná plocha, a zároveň odpovedať na časté otázky aplikačnej praxe ohľadom rozdielnosti povahy majetkového substrátu pozemkov definovaných v § 1 ods. 2 písm. a) a c) v porovnaní s pozemkami definovanými v § 1 ods. 2 písm. b).

čl. I bod 5 a 6 §
Legislatívno-technická úprava.

čl. I bod 7 §
Novela zákona reaguje na potreby aplikačnej praxe a vypúšťa doterajšiu úpravu automatickej obnovy nájomného vzťahu v prípade, ak rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, prenajímateľ nevyzval nájomcu na vrátenie pozemkov, resp. nájomca nevyzval prenajímateľa na prevzatie pozemkov. Takáto právna úprava často viedla k sporom a k neprehľadnosti v dojednaniach týkajúcich sa užívania pozemkov. Akreditovaný orgán štátnej správy zabezpečujúci administratívnu činnosť pri poskytovaní podpory v poľnohospodárstve detekoval automatickú obnovu nájomného vzťahu ako častú príčinu tzv. dvojitých deklarácií. Takéto jeho zistenia následne môžu brzdiť výplatu priamych platieb aj tým subjektom, ktoré – s ohľadom na systém priamych platieb viazaných na pôdne bloky–dvojitú deklaráciu nespôsobili. Navyše, ako vyplýva z doterajších zistení tohto orgánu, následné riešenia v záujme odstránenia vzniknutých nejasností (s ohľadom na povinnosť výkonu kontrolnej činnosti presne určenými subjektmi) si vyžadujú finančné náklady v rozsahu cca 450 € – 500 € denne. Zrušením automatickej obnovy nájomného vzťahu z dôvodu uvedeného v doterajšom § 12 ods. 1 má predkladateľ ambíciu …

čl. I bod 8 §
Novela spresňuje doterajšiu úpravu týkajúcu sa pozemku, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy. Pre účely usporiadania vzájomných vzťahov medzi vlastníkom takéhoto pozemku a jeho užívateľom bude v prípade podielového spoluvlastníctva pozemku na uzatvorenie nájomnej zmluvy, resp. na výzvu v súvislosti s vrátením a prevzatím pozemku postačovať súhlas nadpolovičnej väčšiny podielových spoluvlastníkov s tým, že v opačnom prípade musí užívateľ vrátiť pozemok do 30 dní po zbere úrody. V rámci korektnosti vzájomných vzťahov sa na strane druhej zavádza dvojmesačná lehota, v ktorej má vlastník pozemku buď prijať návrh nájomnej zmluvy od užívateľa (pričom užívateľ vlastníka pri návrhu nájomnej zmluvy upozorní na dôsledky nekonania) pozemku (ktorý bol doteraz užívaný bez nájomnej zmluvy), alebo tento návrh odmietnuť, resp. vyzvať užívateľa na vrátenie pozemku, keďže ak k jednému z týchto úkonov nepríde, má sa za to, že vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas, ktorý bude možné vypovedať v rámci jednoročnej výpovednej lehoty k 1. novembru. Spresňuje sa tiež postup v prípadoch, ak počas platnosti …

čl. I bod 9 §
Špecifikuje sa procesný postup pri vzniku podnájomného vzťahu v prípadoch, kedy nájomca užíva pozemky, kde sa zmluvný alebo zákonný nájom skončil alebo sa má skončiť. Je uprednostňovaná dohoda medzi nájomcom a doterajším prenajímateľom (teda vlastníkom pozemku) o vzniku podnájomnej zmluvy, ak však k jej uzavretiu do 60 dní odo dňa podania žiadosti doterajšieho prenajímateľa o uzavretie podnájomnej zmluvy adresovanej nájomcovi nepríde, doterajší prenajímateľ podá na príslušný okresný úrad žiadosť o vydanie rozhodnutia, že k určeným pozemkom vzniká v jeho prospech podnájomný vzťah. Špecifikujú sa preto práva a povinnosti nájomcu a doterajšieho prenajímateľa pri vzniku podnájomného vzťahu, ako aj kompetencie okresného úradu pri vedení správneho konania v prípadoch, ak nájomca nesplní povinnosť uzatvoriť s vlastníkom podnájomnú zmluvu. Vyčleňovanie podnájomného pozemku v teréne sa realizuje prostredníctvom rozdeľovacieho plánu, ktorý obsahuje jednoznačné geometrické a polohové určenie podnájomného pozemku v záväznom zobrazovacom systéme S-JTSK, pričom náklady na jeho vyhotovenie znášajú nájomca a doterajší prenajímateľ rovnakým dielom. Ak ide o podielového spoluvlastníka, ktorý nedisponuje nadpolovičným …

čl. I bod 10 a 11 §
Prednostné právo na uzavretie novej nájomnej zmluvy je v aplikačnej praxi často predmetom rôznych výkladov a sporov ohľadom jeho vykonateľnosti. V snahe obmedziť možné súdne spory ohľadom realizácie tohto práva novela definuje prípady, kedy sa toto právo pri uzatváraní nových nájomných zmlúv neuplatní(nájomca neplní záväzky zo zmluvy riadne a včas; prenajímateľ podniká v poľnohospodárstve; ak by mal byť nájomcom blízka osoba prenajímateľa; ak by mal byť nájomcom právnická osoba, ktorej je prenajímateľ členom alebo spoločníkom; ak ide o pozemok, ktorý je podľa osobitného predpisu určený na iné ako poľnohospodárske účely), ak došlo k prevodu alebo prechodu vlastníckeho práva k pozemku). S ohľadom na posledný dôvod nemožnosti realizácie prednostného práva nájomcu je potrebné uviesť, že nový vlastník pozemku v súlade s § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka síce vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa, avšak len do doby nájmu dohodnutej v platnej a účinnej nájomnej zmluvy. Následne pri uzatváraní novej nájomnej zmluvy už nie je obmedzený prednostným právom nájomcu, čo však samozrejme …

čl. I bod 12 až 15 §
Legislatívno-technická úprava.

čl. I bod 16 §
Precizuje sa povinnosť pre nájomcu viesť evidenciu pozemkov, ktoré vlastní alebo má prenajaté a pozemkov, ktoré obhospodaruje, ako aj povinnosť viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom. Informácie z takto evidovaných údajov budú pre potreby zavedenia väčšej prehľadnosti slúžiť pre rozhodovanie okresných úradov napr. v prípadoch určenia vydania rozhodnutia o vzniku podnájomného vzťahu, zverejňovanie obvyklej výšky nájomného, ako aj Pôdohospodárskej platobnej agentúry v súvislosti s prideľovaním dotácií. Podrobnosti o spôsobe vedenia týchto evidencií ako aj o spôsobe výpočtu a zverejňovania obvyklej výšky nájomného budú upravené vo vyhláške MPRV SR č. 249/2008 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe vedenia evidencie pozemkov. Novela tiež určuje, aké druhy evidencií o právnych vzťahoch k pozemkom budú viesť okresné úrady.

čl. I bod 17 §
Legislatívno-technická úprava.

čl. I bod 18 §
Ustanovuje sa postup pri neukončených konaniach podľa doterajšieho zákona.

čl. I, 1. bodu §
S cieľom zjednotiť prístup k nájmu poľnohospodárskych pozemkov vo všetkých ustanoveniach zákona sa za pozemok pre účely tohto zákona považuje aj jednotlivý spoluvlastnícky podiel k poľnohospodárskemu pozemku.

čl. I, 2. bodu §
Legislatívno-technická úprava, ktorá reaguje na zavedenie nového § 12c zákona.

čl. I, 3. bodu §
Legislatívno-technická úprava, ktorá reaguje na zavedenie nového § 12c zákona.

čl. I, 4. bodu §
Legislatívno-technická úprava, ktorá reaguje na zavedenie nového § 12c zákona.

čl. I, 5. bodu §
Vo väzbe na bod 1. je potrebné upraviť znenie prvej vety § 12 odseku 3 zákona. Zároveň je potrebné odstrániť situáciu, kedy bolo možné v určitých prípadoch predlžovať užívanie pozemku do konca roka na úkor vlastníka.

čl. I, 6. bodu §
V prípade užívania pozemku bez nájomnej zmluvy, ak ide o neprístupný pozemok alebo ho nie je možné racionálne využívať, zákon neumožňoval postupovať formou podnájomného pozemku. Táto zmena umožní riešiť takéto v praxi pomerne časté situácie.

čl. I, 7. bodu §
V prípade užívania pozemku bez nájomnej zmluvy, ak ide o neprístupný pozemok alebo ho nie je možné racionálne využívať, zákon neumožňoval postupovať formou podnájomného pozemku. Táto zmena umožní riešiť takéto v praxi pomerne časté situácie.

čl. I, 8. bodu §
Legislatívno-technická úprava reaguje na zavedenie nových odsekov z bodu 9.

čl. I, 9. bodu §
Zákon doteraz neumožňoval novým vlastníkom pozemkov (dedičom, kupujúcim a pod.) pokračovať v užívaní doterajšieho náhradného pozemku, ku ktorému vznikol podnájomný vzťah. Navrhovaná zmena umožní pri prechode alebo prevode všetkých nehnuteľností nadobúdateľovi požiadať okresný úrad o vydanie rozhodnutia a zaevidovanie takejto zmeny v osobe užívateľa podnájomného pozemku. Týmto sa zrovnoprávni postavenie dedičov alebo kupujúcich pri podnájomných pozemkoch podľa § 12a a § 12b zákona.

čl. I, 10. bodu §
Legislatívno-technická úprava reaguje na zavedenie nových odsekov z bodu 9.

čl. I, 11. bodu §
Nový § 12c zákona umožní dedičom alebo kupujúcim pôvodných pozemkov, za ktoré bol v minulosti vyčlenený doterajší náhradný pozemok a oni vstúpili do užívania náhradného pozemku a toto užívanie stále trvá, požiadať okresný úrad v novom správnom konaní o vydanie rozhodnutia o vzniku podnájomného vzťahu k takémuto pozemku. Postup je modifikáciou postupu podľa § 12b zákona.

čl. I, 12. bodu §
Zosúlaďuje sa vznik nájomného vzťahu medzi vznikom nájomného vzťahu podľa § 12 ods. 4 a § 13 ods. 3 zákona.

čl. I, 13. bodu §
Legislatívno-technická úprava precizuje nejednoznačný výklad tohto ustanovenia.

čl. I, 14. bodu §
Legislatívno-technická úprava reaguje na zavedenie nového § 12c zákona.

čl. I, 15. bodu §
Prechodné ustanovenia analogicky ako pri zavedení § 12b zákona dávajú lehotu 6 mesiacov na podanie návrhu podľa nového § 12c zákona.

čl. III.

čl. III bod 1 až 3 §
Ide o úpravu znenia zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, ktorá v nadväznosti na doplnenie zákona o lesoch o ucelenú časť týkajúcu sa nájmu lesných pozemkov na hospodárenie v lesoch mení zákon o nájme, jeho názov a obsah tak, že väzbu na lesné pozemky zákon o nájme už nebude obsahovať. V nadväznosti na novú kompetenciu orgánu štátnej správy lesného hospodárstva vydávať podľa § 4 zákona č. 326/2005 Z. z. o lesoch v znení neskorších predpisov výpis z evidencie lesných pozemkov o skutočnostiach zapísaných v evidencii lesných pozemkov, navrhuje sa zaviesť tento poplatok. Ide o nový inštitút. Nejde o vydanie potvrdenia o zápise údajov do evidencie lesných pozemkov, pretože také potvrdenie je len osobitným dokladom, ktorý vydáva orgán štátnej správy namiesto písomného vyhotovenia rozhodnutia; také potvrdenie nie je preto logicky spoplatňované nejakým osobitným správnym poplatkom. Výpis z evidencie je naopak doklad, ktorý sa vydáva …

čl. I
Zavádza sa právo Slovenského pozemkového fondu odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času nájmu v prípade, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára. Slovenský pozemkový fond je povinný vypovedať nájomnú zmluvu s nájomcom, ktorý nevyužíva prenajatú pôdu na poľnohospodársku činnosť, na ktorý je pozemok určený. Nájomca je povinný vždy k 31.12 daného kalendárneho roka predložiť Slovenskému pozemkovému fondu čestné vyhlásenie s overeným podpisom nájomcu, že prenajatá pôda sa využíva s pravidlami uvedenými v nájomnej zmluve.

čl. I [novela zákona č. 504/2003 Z. z.]

čl. I bod 1 [§ 1 ods. 4] §
V odseku 4 sa ustanovuje, že ustanovenia tohto zákona týkajúce sa formálnych a obsahových náležitostí nájomnej zmluvy (vrátane podnájomnej zmluvy, čo vyplýva z § 1 ods. 1) a podmienok na jej uzatvorenie sa vzťahujú v primeranom rozsahu aj na zmluvu, ktorou podnájomca prenecháva užívanie pozemku inej osobe podľa § 12a ods. 2 druhej vety (ktorú síce zákon predpokladá, ale jej náležitosti neupravuje), na zmluvu o výpožičke (ktorá je bezodplatná) a na inominátne kontrakty uzatvárané podľa § 51 Občianskeho zákonníka, ktoré sa svojim obsahom, významom a následkami podobajú na nájomný vzťah (časté sú zmluvy o spoločnom užívaní, o prenechaní do užívania o usporiadaní užívania a pod.). Pôjde o povinnú písomnú formu zmluvy, o presné vymedzenie predmetu užívania alebo spôsobu jeho určenia, účel užívania poľnohospodárskeho pozemku (poľnohospodárska činnosť), zákaz dojednania predkupného práva, trvanie zmluvného vzťahu (na určitý alebo neurčitý čas, minimálne a maximálne trvanie) a spôsoby ukončenia zmluvného vzťahu vrátane zákonom ustanovených termínov. Týmto ustanovením sa dosiahne predovšetkým prehľadnejšie formulovanie týchto záväzkových …

čl. I bod 2 [§ 1a] §
Doterajšie znenie § 1a sa vypúšťa z dôvodu jeho nadbytočnosti. Právo fondu odstúpiť od nájomnej zmluvy vyplýva zo všeobecnej právnej úpravy nájomnej zmluvy. Doterajší § 1a neustanovoval žiadnu osobitosť voči všeobecnej právnej úprave. Fond v nájomných zmluvách trvá na dojednaní podmienok a mechanizmu odstúpenia od nájomnej zmluvy predovšetkým v intenciách § 48, § 667 ods. 2 a § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka. Doterajší § 1a navyše obsahoval nesprávne formulácie (najmä možnosť odstúpiť od zmluvy aj pred uplynutím času, na ktorý bola uzatvorená, čo bol zrejmý lapsus, pretože odstúpiť od zmluvy po jej skončení nemá význam). V § 1a sa upravuje nový právny inštitút, ktorý má pomôcť usporiadaniu užívacích vzťahov k pozemkom v tých prípadoch, kedy skutočný (faktický) užívateľ pozemku nemá k dispozícii preukázateľný právny titul užívania a kedy nie je toto faktické užívanie napadnuté vlastníkom ani oprávnenou osobou. Toto ustanovenie má za cieľ pomôcť odstrániť alebo aspoň redukovať rozšírený fenomén nepreukázateľného užívania poľnohospodárskych pozemkov. Tento jav je zapríčinený najmä …

čl. I bod 3 [§ 4a] §
Vkladá sa § 4a s novými ustanoveniami. V odseku 1 sa ustanovuje obsahová náležitosť nájomnej zmluvy, ktorá reflektuje na všeobecnú požiadavka určitosti predmetu plnenia. Ustanovuje sa, že nájomná zmluva musí obsahovať čo možno najkonkrétnejšie polohové vymedzenie pozemku, ktorý bude predmetom užívania, resp. časti pozemku, ktorá bude predmetom užívania, alebo prinajmenšom jednoznačný spôsob, ako túto časť pozemku vymedziť. Tento spôsob určenia predmetu užívania pritom musí umožňovať, aby kedykoľvek počas trvania nájomného vzťahu bolo možné identifikovať pozemok, resp. časť pozemku, a to aj vtedy, ak v priebehu času dôjde k zmene polohového vymedzenia pozemku. Môže ísť predovšetkým o prípady, kedy sa prenajíma len časť pozemku, ktorá je vymedzená tzv. hranicou užívania v rámci dielu pôdneho bloku (v tzv. systéme LPIS). Tieto plochy sú vymedzené skutočnými kultúrami, resp. skutočným spôsobom využívania pozemku, ktoré môžu byť premenlivé. Môže ísť tiež o prípady, kedy z vlastníckeho portfólia prenajímateľa budú vylúčené scudzené pozemky, resp. kedy sa doň dostanú nadobudnuté pozemky – v takom prípade možno využiť …

čl. I bod 4 [§ 8] §
Upravuje sa znenie odseku 1 o minimálnom a maximálnom trvaní nájomnej zmluvy. Zachováva sa minimálne päťročné trvanie nájomného vzťahu, avšak dopĺňa sa výnimka s odkazom na odsek 2, ktorý ustanovuje osobitné minimálne trvania. Zároveň sa modifikuje ustanovenie o maximálnom 15-ročnom trvaní nájomného vzťahu tak, že ustanovenie sa výslovne ustanovuje výnimka upravená v odseku 2. V odseku 2 dochádza k vypusteniu ustanovení o osobitnom maximálnom trvaní nájomného vzťahu. Naopak, upravujú sa osobitné minimálne doby nájomného vzťahu v špeciálnych prípadoch trvalých kultúr, čo je oveľa zmysluplnejšie a má to význam z hľadiska udržateľnosti ovocných sadov a vinohradov a iných kultúr a z hľadiska začiatku ich produkcie (vinič začína plodiť v 4. roku po výsadbe, ovocné stromy spravidla v 6. roku po výsadbe). Pre nájomcu má význam prenajať si pozemky na tieto účely len vtedy, keď má zabezpečené užívanie až od začiatku produkcie. V odseku 2 písm. b) sa ustanovuje, že na účely prenájmu pozemku na účely ovocného sadu, vinohradu, chmeľnice, ich založenia …

čl. I bod 5 a 6 [§ 10 ods. 1 a 2] §
V § 10 ods. 1 sa zvyšuje minimálna ustanovená výška nájomného z 1 % na 3 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa bonitovaných pôdnoekologických jednotiek na základe vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky č. 38/2005 Z. z. o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav, resp. z dvojnásobku na trojnásobok obvyklej výšky nájomného. Doterajšie ustanovenie minimálnej výšky nájomného je zastarané, keďže táto výška je bez zmeny platná od roku 2003, ustanovené minimum už nezodpovedá praxi a zvýšenie je odôvodnené nárastom cien poľnohospodárskych pozemkov za obdobie 20 rokov. V § 10 ods. 2 sa jednak upravuje výška nájomného, ktorá však má len dispozitívnu povahu, a jedna ustanovenie o práve vlastníka pozemku pod aktívne využívanou poľnohospodárskou stavbou na odplatu za užívanie tohto pozemku tak, že sa vypúšťa zastaralé viazanie existencie stavby na dátum účinnosti tzv. prvého reštitučného zákona č. 229/1991 Zb., t. j. ku dňu 24.6.1991.

čl. I bod 7, 8, 10 a 28 [§ 10 ods. 3 a 4, § 11 a doterajší § 13 ods. 1] §
Vypúšťajú sa obsoletné ustanovenia upravujúce právo nájomcu požadovať úpravu alebo zľavu z nájomného. Dojednania o zľave z nájomného či jeho znížení alebo odpustení za dohodnutých podmienok alebo dojednanie o predĺžení nájomného vzťahu sa štandardne majú nachádzať priamo v nájomnej zmluve aj bez takéhoto zákonného ustanovenia. Vypustenie týchto ustanovení neprekáža zmluvným stranám v dojednaní týchto práv, pretože zmluvné strany majú vždy zmluvnú voľnosť dohodnúť si ich. V súvislosti s tým sa vykonáva legislatívno-technická úprava vnútorného odkazu.

čl. I bod 9 a 32 [§ 10 ods. 4 a 6, § 12 ods. 2 a § 14 ods. 2 a 5 písm. c) a d)] §
V nadväznosti na vypustenie § 12b a 12c sa vypúšťajú aj súvisiace vnútorné odkazy. Ide o novelizačné body s oddelenou účinnosťou.

čl. I bod 11 [§ 12 ods. 1 a 2] §
V odseku 1 sa upravuje ustanovenie o výpovednej lehote. Vypúšťa sa ustanovenie o trvaní výpovednej doby päť rokov pri nájomnej zmluve dohodnutej na neurčitý čas. Doterajšie znenie ustanovenia totiž spôsobovalo namiesto ukončenia nájomného vzťahu, ku ktorému by malo dôjsť čo najskôr po podaní výpovede, naopak predĺženie nájomného vzťahu, čo bolo v rozpore s významom a účelom výpovede. Ak však prenajímateľ, rešpektujúc toto minimálne trvanie nájomného vzťahu, dal nájomcovi výpoveď napríklad vo štvrtom roku trvania nájomného vzťahu, paradoxne tým nedosiahol skončenie nájomného vzťahu po uplynutí piateho roku, ale naopak predĺžil ho o trvanie päťročnej výpovednej lehoty až na deväť rokov. Trvanie výpovednej lehoty sa bude riadiť všeobecným dispozitívnym ustanovením v § 6, tzn., že bude jednoročná, ak si strany v nájomnej zmluve nedohodnú iné trvanie, avšak neuplynie prv, ako ustanovená minimálna doba nájmu. S cieľom zvýšenia zrozumiteľnosti doterajšej právnej úpravy sa dopĺňa explicitné ustanovenie o tom, že výpovedná lehota nemôže uplynúť skôr, než uplynie minimálna doba nájmu, ktorá je päť rokov, …

čl. I bod 12 a 13 [§ 12 ods. 4 a 5, § 12a ods. 1] §
V odseku 4, t. j. v ustanovení o konkludentnom vzniku nájomného vzťahu súhlasu vlastníka pozemku, dochádza k úprave, ktorou sa odstraňuje nesystémové platné znenie prvej vety. Podľa platného znenia totiž môže dôjsť jedine k nahradeniu jedného nájomného vzťahu (vzniknutého zo zákona č. 229/1991 Zb.) druhým nájomným vzťahom (vzniknutým konkludentne), čo je zbytočné a navyše to nepočíta s inými právnymi vzťahmi zakladajúcimi oprávnenie užívať pozemok. Skutočným účelom odseku 4 je zriadiť nájomný vzťah konkludentne tam, kde neexistuje alebo nebude existovať nájomný vzťah ani iný obdobný vzťah zakladajúci oprávnenie užívať pozemok. To sa vzťahuje aj na úpravu v odseku 5 v § 12a ods. 1, ktoré sa spresňujú tak, aby sa ustanovený postup vzťahoval aj na tých užívateľov, ktorým sa končí alebo ktorí už nemajú nájomnú zmluvu ani iný preukázateľný právny titul na užívanie pozemku pod podmienkou, že pozemok je neprístupný alebo sa nedá racionálne užívať. Osoba, ktorá nemá preukázateľné oprávnenie užívať pozemok síce nie je v pravom zmysle slova nájomcom, avšak …

čl. I bod 14 až 17 a 22 [§ 12a ods. 9, 10 a 18] §
V odseku 9 písm. a) sa vykonáva legislatívno-technická formulačná oprava. V odseku 9 písm. b) sa dopĺňa chýbajúci inštitút, ktorý síce vyplýva z kontextu právnej úpravy, ale je potrebné ho explicitne ustanoviť. Ide o doplnenie výmazu podniku nie iba z obchodného registra, ale aj z iného obdobného registra (napr. register pozemkových spoločenstiev, evidencia samostatne hospodáriacich roľníkov, alebo zahraničné podnikové registre). V odseku 9 písm. d) až f) sa dopĺňajú ďalšie dôvody zániku rozhodnutia o vzniku podnájomného vzťahu, a to (d) stratou vlastníctva pozemku, za ktorý sa zriadilo náhradné užívanie formou podnájomného vzťahu, (e) uzatvorením podnájomnej zmluvy medzi osobami, pre ktoré sa vydalo rozhodnutie o vzniku podnájomného vzťahu, a jej doručením okresnému úradu a (f) doručením spoločnej žiadosti týchto subjektov o zrušenie rozhodnutia okresnému úradu. V písmenách e) a f) sa teda zohľadňuje prednosť dohody medzi doterajším prenajímateľom a nájomcom, ktorí si môžu po vydaní rozhodnutia o vzniku podnájomného vzťahu upraviť svoje vzťahy iným vhodnejším kompromisným spôsobom. V odseku 10 písm. …

čl. I bod 18 a 19 [§ 12a ods. 11 a ods. 12 písm. c)] §
Uvádza sa nové znenie predmetného ustanovenia z dôvodu viacerých zmien v jeho znení. Vypúšťa sa tretia veta ako obsoletné ustanovenie, ktoré sa nerealizovalo zväčša len preto, že nájomca týmto spôsobom mohol robiť obštrukcie tým, že nepredložil okresnému úradu nájomné zmluvy. Potrebné informácie už okresný úrad má k dispozícii na základe prerokovania podľa prvej vety. Keďže trvanie podnájomného vzťahu bude objektívne závisieť od trvania nájomného vzťahu, v rámci prerokovania okresný úrad poučí obe strany o tejto skutočnosti a o okolnostiach, za ktorých nájomný vzťah skončí. Je v záujme nájomcu, aby okresnému úradu predložil potrebné podklady, pretože okresný úrad bude inak vychádzať iba z podkladov doterajšieho prenajímateľa. Zároveň sa vypúšťa povinnosť doterajšieho prenajímateľa (budúceho podnájomcu) vyčleniť v teréne podnájomný pozemok, pretože to je možné až po nadobudnutí právoplatnosti a vykonateľnosti rozhodnutia.

čl. I bod 20 [§ 12a ods. 13] §
Dopĺňa sa ustanovenie o povinnosti okresného úradu zaslať fondu na vedomie rozhodnutie o vzniku podnájomného vzťahu, čo je dôležitá informácia pre fond a pre uzatváranie nájomných zmlúv, ktorých predmetom by mohli byť pozemky, na ktorých sa zriadilo podnájomné užívanie.

čl. I bod 21 [§ 12a ods. 16] §
Uvoľňuje sa možnosť prenechať podnájomný pozemok do užívania inej osobe tým, že sa zrušujú personálne obmedzenia osoby užívateľa. Doteraz ustanovené obmedzenia boli napokon v rozpore s odsekom 2 druhou vetou, ktorá umožňuje podnájomcovi prenechať podnájomný pozemok inej osobe bez obmedzenia. Ponechá sa však obmedzenie, že podnájomný pozemok môže užívať len jedna osoba, aby sa predišlo ďalšiemu drobeniu užívania a vzniku neregulovaných užívacích vzťahov.

čl. I bod 23 [§ 12a ods. 21] §
Dopĺňa sa postup nového vlastníka pozemku, za ktorý sa zriadilo náhradné užívanie formou podnájomného vzťahu predchádzajúcemu vlastníkovi (= doterajšiemu prenajímateľovi = podnájomcovi).

čl. I bod 24 až 26 [§ 12b ods. 11 až 13, § 12c ods. 11] §
Legislatívno-technická formulačná oprava. Dopĺňa sa explicitné vymedzenie osoby účastníka konania, ktoré síce z kontextu a významu konania vyplývalo, ale jasnosť a prehľadnosť si vyžaduje výslovné určenie osoby účastníka. Ustanovuje sa aj spôsob doručovania analogicky k § 12a ods. 18.

čl. I bod 27 a 34 [§ 12b a 12c, § 24i] §
Vypúšťajú sa ustanovenia § 12b a 12c upravujúce konania, ktoré v súčasnosti už neprebiehajú, resp. nové už nezačnú. Ide o konania, ktorými sa reagovalo na potrebu riešenia neusporiadaných pomerov vzniknutých nesprávnou aplikačnou praxou nadväzujúcou na vydanie rozhodnutí o schválení zjednodušeného rozdeľovacieho plánu vykonania urýchleného usporiadania vlastníckych a užívacích pomerov podľa zrušeného § 15 zákona č. 330/1991 Zb. Vypustenie týchto ustanovení bude účinné až s neskorším dátum, ktorý bude rovnaký ako doby ustanovené v prechodných ustanoveniach. Zároveň sa dopĺňajú prechodné ustanovenia v § 24i, ktoré sa vysporiadavajú s účinkami rozhodnutí vydaných podľa § 12b a 12c v čase po zrušení týchto paragrafov. Rozhodnutia budú platné až do vzniku právnych skutočností, ktoré ako dôvody zániku platnosti týchto rozhodnutí ustanovovali zrušené § 12b a 12c. Okresným úradom sa ukladá aj po zrušení týchto paragrafov naďalej viesť evidenciu týchto rozhodnutí až do straty ich platnosti.

čl. I bod 28 [§ 13] §
Z dôvodu množstva jednotlivých úprav v § 13 sa uvádza nové znenie celého § 13. Doterajší odsek 1 sa vypúšťa pre obsolétnosť. V novom odseku 1 sa racionálnejšie upravuje lehota, v ktorej má doterajší prenajímateľ právo odmietnuť návrh doterajšieho nájomcu na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy. Súčasná úprava spôsobuje v praxi problémy preto, že podstatná väčšina nájomných zmlúv sa (najmä z účtovných dôvodov) uzatvára na kalendárny rok (do 31. decembra), pričom hospodársky rok sa začína skôr. Oziminy sa sejú na jeseň a aj na jariny môže prebiehať príprava už na jeseň (napr. rozmetanie maštaľného hnoja). Podľa aktuálnej právnej úpravy má prenajímateľ čas na oznámenie uzatvorenia nájomnej zmluvy s iným nájomcom až do konca decembra (čo sa aj v praxi deje). Nájomca je z tohto dôvodu v neistote od leta až do konca roka, či má takéto pozemky obrobiť. Ak ich obrobí, riskuje, že ich bude musieť obrobené vydať prenajímateľovi, pokiaľ ten odmietne návrh novej nájomnej zmluvy krátko pred koncom roka. Ak …

čl. I bod 29 [§ 14 ods. 1] §
Dopĺňa sa informačná povinnosť nájomcu na požiadanie vlastníka pozemku predložiť mu písomný doklad preukazujúci existenciu nájomného vzťahu, ak takýmto dokladom disponuje. V praxi často dochádza k situáciám, keď nový vlastník poľnohospodárskeho pozemku nemá prístup k nájomnej zmluve alebo inému dokumentu, ktorý by preukazoval existenciu a obsah užívacieho vzťahu. Tieto vzťahy môžu byť staršieho dáta, uzatvorené s právnym predchodcom alebo vznikli na základe zákona. Bez prístupu k týmto dokumentom je nový vlastník v právnej neistote ohľadom svojich práv a povinností. Zavedenie tejto povinnosti prispeje k väčšej transparentnosti, právnej istote a ochrane práv všetkých účastníkov nájomného vzťahu.

čl. I bod 30 a 31 [§ 14 ods. 2 a písmeno a)] §
Upravuje sa evidenčná povinnosť nájomcu tak, aby sa všetky legitímne užívacie vzťahy k pozemkom viedli v evidencii u nájomcu, teda nie len vlastníctvo alebo nájomný vzťah, ale všetky užívacie vzťahy, ktoré upravuje právny poriadok vrátane užívacieho vzťahu upraveného v navrhovanom § 1a. Povinnosť predložiť túto evidenciu orgánu verejnej správy sa dopĺňa aj o povinnosť predložiť ju fondu na účely jeho činnosti.

čl. I bod 33 [§ 24h] §
Vkladá sa prechodné ustanovenie vo vzťahu k vypusteniu ustanovenia o päťročnej výpovednej lehote pri nájomných zmluvách dohodnutých na neurčitý čas. Zákon s cieľom zmiernenia tvrdosti doterajšej právnej úpravy, jej negatívnych dôsledkov a s cieľom v čo najväčšej miere zabezpečiť rovné postavenie pred zákonom zasiahne do priebehu plynúcich päťročných výpovedných lehôt. Doterajšie ustanovenie o päťročnom trvaní výpovednej lehoty malo paradoxný následok v tom, že prenajímateľ doručením výpovede dosiahol presne opačný výsledok, než ku ktorému výpoveď smeruje. Výpoveď je inštitút, ktorým sa má zabezpečiť, aby tá zmluvná strana, ktorá výpoveď dala, sa v čo najskoršom čase zbavila záväzkového vzťahu a aby sa dostala k svojmu prenajatému pozemku. Tento logický význam výpovede je obsahom legitímneho očakávania vypovedajúcej zmluvnej strany. Avšak doterajšia právna ustanovujúca kogentné päťročné trvanie výpovednej lehoty spôsobila predĺženie zmluvného vzťahu o päť rokov namiesto toho, aby inštitút výpovede viedol k čo najskoršiemu ukončeniu zmluvného vzťahu. Tento následok vytvára nespravodlivú situáciu, kedy výpoveď daná jednou zmluvnou stranou je na prospech druhej zmluvnej …

čl. I bod 34 [§ 24i] §
V nadväznosti na vypustenie § 12b a 12c s neskorším dátum účinnosti sa vkladajú prechodné ustanovenia k platnosti rozhodnutí vydaných podľa zrušovaných paragrafov a k evidenčnej povinnosti okresných úradov o týchto rozhodnutia, pozemkoch a navrhovateľoch. Rozhodnutia zostanú platné do vzniku právnych skutočností uvedených v doterajšom § 12b ods. 1, resp. 12c ods. 1. Okresné úrady budú evidenciu týchto rozhodnutí, navrhovateľov a pozemkov viesť do zániku platnosti týchto rozhodnutí,

čl. II
Navrhuje sa vypustiť povinnosť nájomcu viesť elektronickú evidenciu pozemkov, ktoré má prenajaté, a pozemkov, ktoré sám vlastní a obhospodaruje, podľa prenajímateľov a druhu pozemkov, ako aj povinnosť okresného úradu viesť evidenciu užívacích vzťahov.