Text rozhodnutia
Súd: Spisová značka: Identifikačné číslo súdneho spisu: Dátum vydania rozhodnutia: Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: ECLI:
Okresný súd Námestovo 5Csp/12/2025 6125327675 16. 02. 2026 JUDr. Gabriela Kyseľová ECLI:SK:OSNO:2026:6125327675.3
ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Okresný súd Námestovo, sudkyňou JUDr. Gabrielou Kyseľovou, v právnej veci žalobcu: A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XXX/X, XXX XX D., právne zastúpený: Advokátska kancelária SLAMKA & Partners s.r.o., so sídlom Radlinského 1735/29, 026 01 Dolný Kubín, IČO: 50 120 000, proti žalovanému: Intherma, s.r.o., so sídlom Vajnorská 3076/140, 831 04 Bratislava – mestská časť Nové Mesto, IČO: 46 841 954, právne zastúpený: AK Olekšáková s.r.o., so sídlo Jégého 12, 821 08 Bratislava – Ružinov, IČO: 50 139 568, v konaní o zaplatenie 2 500,00 Eur s príslušenstvom, takto rozhodol: I. Žalovaný j e p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi istinu 2 500,00 Eur spolu s úrokom z omeškania 7,65 % ročne zo sumy 2 500,00 Eur od 29.05.2025 do zaplatenia, a to všetko do 15 dní od právoplatnosti tohto rozsudku. II. Žalobcovi sa proti žalovanému p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. odôvodnenie: 1. Žalobou podanou na (upomínací) súd a postúpenou súdu dňa 13.11.2025 sa žalobca domáhal zaplatenia istiny 2 500,00 Eur s príslušenstvom a náhrady trov konania. 2. Odôvodnil ju tým, že dňa 14.06.2024 uzatvoril so žalovaným rezervačnú zmluvu, ktorej predmetom malo byť rezervovanie nehnuteľnosti a aj uzatvorenie zmluvy o budúcej zmluve. Súčasťou rezervačnej zmluvy bola povinnosť žalobcu zaplatiť rezervačný poplatok vo výške 5 000,00 Eur ako kauciu slúžiacu k naplneniu tejto zmluvy. Rezervačná zmluva bola uzatvorená mimo prevádzkových priestorov žalovaného. Žalobca si splnil svoju povinnosť a žalovanému zaplatil rezervačný poplatok a prvú časť kúpnej ceny v plnej výške bezhotovostným prevodom v dvoch platbách a to dňa 07.06.2024 sumu 500,00 Eur a dňa 14.06.2024 sumu 4 500,00 Eur. Následne došlo k uzavretiu zmluvy o budúcej zmluve, v zmysle ktorej mal žalobca žalovanému uhradiť prvú časť kúpnej ceny podľa zmluvy o budúcej zmluve, ktorá hovorí: „prvá časť kúpnej ceny 5 000,00 Eur bola uhradená budúcim kupujúcim budúcemu predávajúcemu na základe dohody o zložení rezervácie“. Žalobca z určitých dôvodov nebol schopný zaplatiť druhú časť kúpnej ceny vo výške 30 % v lehote podľa zmluvy o budúcej zmluve (čl. III ods. 3 písm. b) zmluvy o budúcej zmluve) a preto žalovaný prostredníctvom e-mailu odstúpil od zmluvy z dôvodu nesplnenia dohodnutých podmienok. Žalovaný zároveň žalobcovi oznámil, že v súlade s dohodnutými podmienkami mu po prijatí platby od nového majiteľa bytu vráti polovicu rezervačného poplatku - sumu 2 500,00 Eur. Žalobca nerozumel, prečo mu žalovaný má vrátiť iba jednu polovicu z uhradenej sumy, nakoľko splnil všetky povinnosti v súlade s rezervačnou zmluvou. Podľa čl. IV ods. 4.3 rezervačnej zmluvy sa uvádza: „V prípade, ak záujemca o kúpu neuzatvoril s predávajúcimi zmluvu o budúcej zmluve k predmetným nehnuteľnostiam, alebo neuhradí prvú časť kúpnej ceny k predmetu kúpy v zmysle zmluvy včas a riadne, kaucia prepadá v prospech predávajúceho, na čo bol záujemca o kúpu výslovne upozornený.“ Žalobca podmienky splnil a preto nevznikol nárok na prepadnutie rezervačného poplatku
a prvej časti kúpnej ceny v prospech žalovaného. Odhliadnuc od týchto skutočnosti, žalobca dňa 15.05.2025 listom označeným ako „Oznámenie o prevzatí zastupovania a odstúpenia od rezervačnej zmluvy, výzva na vrátenie zvyšnej časti rezervačného poplatku“, odstúpil od rezervačnej zmluvy č. 011306/2024 zo dňa 14.06.2024 z dôvodu podľa § 7 ods. 12 a ods. 3 v spojení s § 3 ods. 1 písm. h) zákona č. 102/2014 Z. z. Zároveň bol žalovaný vyzvaný, aby žalobcovi vrátil zvyšnú časť rezervačného poplatku 2 500,00 Eur, list žalovaný prevzal 21.05.2025, o čom svedčí potvrdenie Slovenskej pošty z 10.06.2025. Žalovaný dlhuje žalobcovi 2 500,00 Eur a i úroky z omeškania. 3. V danej veci upomínací súd podľa žaloby vydal dňa 25.06.2025 sp. n. 37Up/794/2025 platobný rozkaz, proti ktorému podal žalovaný včas odpor s odôvodnením poukazujúc v ňom na skutočnosť, že rezervačná zmluva č. 011306/2024 bola uzavretá za účelom rezervácie nehnuteľnosti, pričom za služby rezervácie nehnuteľností bola dohodnutá odplata – rezervačný poplatok 5 000,00 Eur. V prípade uzatvorenia kúpnej zmluvy na predmetné nehnuteľnosti by sa rezervačný poplatok podľa dohody strán rezervačnej zmluvy započítal na zaplatenie zodpovedajúcej časti kúpnej ceny nehnuteľností. Žalovaný sa ako budúci predávajúci zaviazal pre žalobcu ako záujemcu rezervovať nehnuteľnosti podľa rezervačnej zmluvy po dobu 21 dní od jej podpísania za účelom uzatvorenia Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, t.j. rezervačná doba uplynula 05.07.2024. Uplynutím doby 21 bol splnený záväzok žalovaného ako budúceho predávajúceho poskytnúť žalobcovi ako záujemcovi služby rezervácie nehnuteľností z rezervačnej zmluvy a záväzky zo zmluvy zanikli splnením. Žalovaný poskytol žalobcovi lehotu cca 5 mesiacov od podpísania rezervačnej zmluvy na uzatvorenie Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, žalovaný nemal finančné prostriedky na úhradu prvej časti kúpnej ceny za nehnuteľnosti v zmysle Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve z dôvodu, že sa mu nepodarilo predať iné nehnuteľností, z ktorého dôvodu nedošlo k uzavretiu Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Žalovaný ukončil rezervačnú zmluvu odstúpením zo dňa 12.11.2024. Žalobca neuzatvoril Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve podľa dohody v rezervačnej zmluve ani po uplynutí rezervačnej doby z dôvodu nedostatku finančných prostriedkov. K odstúpeniu žalobcu od rezervačnej zmluvy podľa § 7 ods. 1 a ods. 3 v spojení s § 3 ods. 1 písm. h) zákona č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „zákona č. 102/2014 Z. z.“) tvrdil, že nie je možné odstúpiť do rezervačnej zmluvy v čase, kedy táto zanikla na základe odstúpenia žalovaného dňa 12.11.2024 a aj to, že rezervačná zmluva nespadá pod ustanovenia zákona č. 102/2014 Z. z.. Zmluva bola poskytnutá žalobcovi vopred na preštudovanie, z ktorého dôvodu nemožno takúto zmluvu považovať za zmluvu uzatvorenú mimo prevádzkových priestorov podľa zákona č. 102/2014 Z. z. 4. Ohľadom vysporiadania nárokov po odstúpení v prípade nemožnosti vrátenia už zrealizovaného plnenia uviedol, že odstúpením žalovaného od rezervačnej zmluvy spôsobilo zrušenie samotnej rezervačnej zmluvy s účinkami od začiatku (ex tunc) v zmysle § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka, zanikli práva a povinnosti zo zmluvy so súčasným vznikom povinnosti na vydanie bezdôvodného obohatenia podľa § 457 Občianskeho zákonníka. Plnenie žalovaného vo forme poskytnutia rezervácie nehnuteľnosti v rezervačnej dobe podľa rezervačnej zmluvy nie je možné vrátiť a je potrebné postupovať podľa § 458 ods. 1 až 3 Občianskeho zákonníka; namiesto povinnosti vrátiť plnenie vzniká povinnosť na poskytnutie peňažnej náhrady v rozsahu v akom zodpovedá hodnota poskytnutého plnenia zmluvne dohodnutej hodnote, t.j. v rozsahu ako keby k odstúpeniu od zmluvy nedošlo a na podporu svojich tvrdení odkazoval na rozhodnutie NS SR sp. zn. 3Obdo/80/2019 z 27.05.2019. Na základe uvedeného má žalovaný voči žalobcovi nárok na zaplatenie peňažnej náhrady vo výške 5 000,00 Eur, na ktorú má žalovaný ako budúci predávajúci nárok z dôvodu poskytnutia plnenia z rezervačnej zmluvy pred odstúpením od rezervačnej zmluvy. Žalovaný mal záujem celú záležitosť vyriešiť dohodou zmluvných strán a preto navrhol žalobcovi vrátenie časti rezervačného poplatku vo výške 50 %, čo aj zrealizoval a neuplatnil si celú náhradu za poskytnuté plnenie rezervácie nehnuteľností a uvedené bolo žalobcovi a jeho zástupcovi prezentované v liste právneho zástupcu žalovaného zo dňa 16.05.2025. Poukázal na vzájomný synalagmatický vzťah nárokov zo zrušenej rezervačnej zmluvy v zmysle ust. § 457 Občianskeho zákonníka a na to, že žalobca sa nemôže domáhať nároku na vrátenie rezervačného poplatku, ak sám neplnil a neposkytol žalovanému peňažnú náhradu za poskytnuté plnenie rezervácie nehnuteľností podľa rezervačnej zmluvy. Žalovaný v záujme právnej istoty opätovne započítal nárok žalobcu na vrátenie plnenia žalovaného z rezervačnej zmluvy vo výške 2 500,00 Eur z dôvodu zániku zmluvy ex tunc s jeho nárokom voči žalobcovi na peňažnú náhradu za poskytnuté plnenie žalovaného – rezerváciu nehnuteľnosti podľa rezervačnej zmluvy pred odstúpením od zmluvy s účinkami ex tunc. V dôsledku zápočtu žalobca nemá žiaden nárok na plnenie zo strany žalovaného a žalovanému vzniká
nárok na zaplatenie zvyšnej sumy 2 500,00 Eur z celkového rezervačného poplatku 5 000,00 Eur ako hodnoty za poskytnuté plnenie z rezervačnej zmluvy pre jej zánikom (odkaz na NS SR sp. zn. 3CDo 113/2007). Ide absolútne o špekulatívny právny nárok žalobcu a v rozpore s akýmikoľvek dobrými mravmi a zneužitím inštitútu ochrany spotrebiteľa pri predaji zmlúv mimo prevádzkových priestorov žalovaného, pretože zmluva bola poskytnutá vopred na preštudovanie a žalobca mal dostatok času rozhodnúť sa, či zmluvu uzatvorí a bola mu poskytnutá možnosť zmluvu pripomienkovať. Navrhol platobný rozkaz zrušiť a nariadiť pojednávanie. 5. Žalobca sa k podanému odporu vyjadril podaním doručeným súdu dňa 12.11.2026, keď skutkovo a právne ho odôvodnil odkazom na spotrebiteľský charakter a to, že žalobca (fyzická osoba nekonajúca v rámci podnikania) uzavrel so žalovaným – podnikateľom Rezervačnú zmluvu č. 011306/2024 a zložil rezervačný poplatok 5 000,00 Eur. Zmluva neobsahuje poučenie o práve odstúpiť ani formulár na odstúpenie. Následne žalobca odstúpil od zmluvy dňa 15.05.2025; odstúpenie bolo doručené 21.05.2025. Žalovaný uznal existenciu povinnosti na vrátenie časti peňazí, keďže v e-maily deklaroval, že vráti polovicu rezervačného poplatku (2 500,00 Eur) po predaji bytu inému. Rezervačná zmluva bola uzavretá mimo prevádzkových priestorov/na diaľku (časť komunikácie a návrh znenia prebiehali emailom), pričom žalobcovi nebolo poskytnuté poučenie podľa § 3 ods. 1 písm. h) zákona č. 102/2014 Z. z. ani vzorový formulár. V takom prípade lehota na odstúpenie je 12 mesiacov a 14 dní od uzavretia (§ 7 ods. 1 a 3 zákona č. 102/2014 Z. z.). Odstúpenie z 15.05.2025 je preto včasné. Podľa § 9 ods. 1 zákona č. 102/2014 Z.z. je predávajúci po doručení odstúpenia povinný vrátiť spotrebiteľovi všetky prijaté platby do 14 dní, žalovaný doteraz neplnil. Výnimka, že pri službách po úplnom poskytnutí nemožno odstúpiť platí len vtedy, ak spotrebiteľ pred uplynutím lehoty výslovne súhlasil so začatím poskytovania služby a súčasne bol poučený, že úplným poskytnutím služby o právo odstúpiť príde (§ 7 ods. 6 v spojení s § 4 ods. 6 – 7 zákona č. 102/2014 Z. z.). Žiadny výslovný súhlas ani poučenie z listín nevyplývajú, naopak, poučenie chýba úplne. Preto sa žalovaný nemôže dovolávať výnimky ani „primeranej náhrady“ za služby rezervácie. Ustanovenie rezervačnej zmluvy, podľa ktorého pri neuzavretí následnej zmluvy „kaucia prepadá v prospech predávajúceho je neprijateľná podmienka spôsobujúca značnú nerovnováhu v neprospech spotrebiteľa; preto je neplatná a súd k nej prihliada z úradnej povinnosti (§ 53 OZ; smernica 93/13/EHS). Aj keby žalovaný zmluvu predtým jednostranne ukončil, nebráni to spotrebiteľovi uplatniť zákonné odstúpenie pre chýbajúce poučenie v predĺženej lehote; účinky odstúpenia sú ex lege a viažu sa na vrátenie prijatých platieb (§ 9). Námietka, že zmluva zanikla splnením je navyše v rozpore s tým, že sám žalovaný následne odstupoval a zároveň priznal vrátenie 2 500,00 Eur. Započítacia námietka stavia na mylnej premise, že žalovanému vznikol zákonný nárok na odplatu za rezerváciu. Pri spotrebiteľských zmluvách na diaľku/mimo prevádzky je takáto odplata po odstúpení možná len za presne splnených zákonných podmienok (výslovný súhlas + poučenie o strete práva). Tie splnené neboli, preto je započítanie neprípustné. 6. Súd vykonal dokazovanie oboznámeným sa s obsahom listín tvoriacich súčasť spisu, osobitne s Rezervačnou zmluvou /výhradná rezervácia/ č. 011306/2024 zo dňa 17.06.2024, s návrhom Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, výpismi z účtu (detailmi pohybu) v E. F., e-mailovou komunikáciou, odstúpením žalobcu a žalovaného a zistil, že žaloba je dôvodná. 7. V danej veci nebolo sporné, že dňa 17.06.2024 žalobca so žalovaným uzavreli rezervačnú zmluvu / výhradnú rezerváciu/ č. 011306/2024, na základe ktorej žalobca ako záujemca o kúpu uhradil v prospech žalovaného ako predávajúceho rezervačný poplatok v sume 5 000,00 Eur v dvoch splátkach – dňa 07.06.2024 sumu 500,00 Eur a dňa 14.06.2024 sumu 4 500,00 Eur. Uhradením rezervačného poplatku žalovaný rezervoval pre žalobcu nehnuteľnosti špecifikované v článku III. rezervačnej zmluvy z dôvodu, aby v lehote 21 dní mohli uzatvoriť Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve (čl. IV rezervačnej zmluvy). V článku IV, bodu 4.2. bolo dohodnuté, že hodnota predmetných nehnuteľnosti bola dohodnutá na sumu 5 000,00 Eur s DPH, tá zároveň predstavovala kúpnu cenu, za ktorú budúci záujemca od predávajúceho nadobudne nehnuteľnosti do svojho vlastníctva. Nebola spornou ani skutková okolnosť, že k uzavretiu Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve v lehote 21 kalendárnych dní (a ani neskôr) nedošlo. Žalovaný v dôsledku toho odstúpil od zmluvy listom zaslaným žalobcovi e-mailom dňa 12.11.2024 a žalobcovi vrátil časť rezervačného poplatku v sume 2 500,00 Eur (deklaruje to „detail pohybu na účte v E. F.“ a e-mail žalovaného z 12.11.2024). Spornou skutočnosťou zostal (ostatný) nárok žalobcu na vrátenie rezervačného poplatku a jeho právne posúdenie.
8. V ďalšom procesnom postupe sa preto súd zameral na dohodnutý obsah rezervačnej zmluvy a použitie rezervačného poplatku, ktorý podľa tvrdení žalovaného mal slúžiť ako odplata za poskytnuté služby rezervácie nehnuteľnosti v dohodnutej lehote (či na pokrytie nákladov s tým spojených). 9. Súd zistil, že zmluvné strany si v článku III., bodu 3.2. veta druhá rezervačnej zmluvy dohodli, že „predávajúci sa zaväzuje, že pre záujemcu o kúpu, za podmienok podľa tejto zmluvy, mu výhradne rezervuje predmetné nehnuteľností za podmienok tejto zmluvy, neponúkne ich na predaj žiadnej tretej osobe, ani ich nijak inak nescudzí a nezaťaží. Predávajúci poskytne záujemcovi o kúpu prednostné právo – výhradnú rezerváciu uzatvoriť kúpnu zmluvu na predmetné nehnuteľnosti.“ V článku IV, bodu 4.1. si dohodli, že „predávajúci podpisom zmluvy a uhradením rezervačného poplatku výhradne rezervuje pre záujemcu o kúpu predmetné nehnuteľnosti tak, aby mohli zmluvné strany v lehote najneskôr do 21 kalendárnych dní uzatvoriť k nehnuteľnostiam Zmluvu o budúcej zmluve k podmienkam a spôsobu nadobudnutia nehnuteľností záujemcom o kúpu.“ V bode 4.3. veta prvá, tretia a štvrtá veta tohto článku bolo dohodnuté, že „záujemca o kúpu sa zaväzuje zaplatiť predávajúcemu jednorazovo rezervačný poplatok vo výške 5 000,00 Eur ako kauciu slúžiacu k naplneniu tejto zmluvy. Pre účely tejto zmluvy sa úhradou rozumie pripísanie sumy 5 000 Eur na účte predávajúceho. V prípade ak záujemca o kúpu neuzatvorí s predávajúcim Zmluvu o budúcej zmluve k predmetným nehnuteľnostiam alebo neuhradí prvú časť kúpnej ceny k predmetu kúpy /vrátane DPH/ v zmysle zmluvy včas a riadne, kaucia prepadá v prospech predávajúceho, na čo bol záujemca o kúpu výslovne upozornený a s takýmto postupom súhlasí. 10. Vychádzajúc z dohodnutých ustanovení zmluvy, obsahujúcich vôľu zmluvných strán súd dospel k záveru, že zmluva neobsahuje žiadne ustanovenie, na základe ktorého by sa rezervačný poplatok uhradený žalobcom za rezerváciu nehnuteľnosti mal považovať za odmenu pre žalovaného, t.j. že by žalovanému za jeho činnosť vykonanú v zmysle rezervačnej zmluvy patrila odmena. Z obsahu uzavretej rezervačnej zmluvy možno výkladom dospieť k záveru, že uhradený rezervačný poplatok slúžil na rezerváciu nehnuteľnosti počas 21 dní, počas ktorej lehoty malo dôjsť k uzavretiu Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, čoho dôkazom je článok IV., bodu 4.3. rezervačnej zmluvy hovoriaci o tom, že rezervačný poplatok slúži k naplneniu tejto zmluvy (a tým bolo uzavretie Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve). Na dohodu o odmene podľa názoru súdu nie je možné usudzovať ani vo väzbe na článok IV., bod 4.2. rezervačnej zmluvy, kde bola dohodnutá hodnota rezervovaných nehnuteľnosti 5 000,00 Eur, ktorá zároveň predstavovala kúpnu cenu, za ktorú žalobca ako budúci záujemca nehnuteľnosti od predávajúceho nadobudne do svojho vlastníctva. Bolo však preukázané (nespornými skutkovými tvrdeniami), že k naplneniu zmluvy – uzavretím Zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy nedošlo (z dôvodov na strane žalobcu – nepopreté tvrdenie žalovaného) a teda žalobca nemohol nadobudnúť nehnuteľnosti do svojho vlastníctva za kúpnu cenu rovnajúcej sa hodnote rezervovaných nehnuteľností. Obsah tohto článku rezervačnej zmluvy možno skôr vyložiť tak, že rezervačný poplatok bol súčasťou (prvej časti) kúpnej ceny nehnuteľnosti, čo je zrejmé z článku III., bodu 3.3. písm. a) Návrhu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. 11. V článku IV., bodu 4.3. veta štvrtá rezervačnej zmluvy bolo dohodnuté, že v prípade, ak nedôjde k uzavretiu Zmluvy o budúcej zmluve (a aj neuhradeniu prvej časti kúpnej ceny k predmetu kúpy) kaucia prepadá v prospech predávajúceho, t.j. žalovaného, o čom bol žalobca ako záujemca o kúpu výslovne upozornený a s týmto súhlasil. Ani z obsahu takto formulovaného znenia rezervačnej zmluvy nemožno dospieť k tomu, že účastníci zmluvy si dohodli odmenu za služby rezervácie. Z formulácie tohto článku možno skôr dospieť k výkladu, že zaplatenie (úhrada) malo (a) formu zabezpečenia splnenia povinnosti žalobcu uzatvoriť Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve v lehote do 21 dní od uzavretia rezervačnej zmluvy a predstavuje pokutu za neuzavretie zmluvy. 12. Žalobca v rámci procesného útoku majúc postavenie spotrebiteľa považoval obsah tejto vety za neprijateľnú zmluvnú podmienku a za neplatnú. Súd zistil, že pri uzavretí rezervačnej zmluvy a vo vzťahu k záväzkom z nej plynúcich žalobca (ako fyzická osoba) nekonal v rámci svojej podnikateľskej činnosti a žalovaný ako dodávateľ konal v rámci svojej podnikateľskej činnosti, z ktorého dôvodu rezervačná zmluva je zmluvou spotrebiteľskou a musí sa na ňu vzťahovať režim spotrebiteľského práva. 13. Pokiaľ ide o odstúpenie od rezervačnej zmluvy súd z obsahu zmluvy nezistil, že by si zmluvné strany dohodli odstúpenie od zmluvy, hoci bolo nesporným, že žalovaný písomne podaním z 12.11.2024 zaslaný žalobcovi e-mailom odstúpil od rezervačnej zmluvy z dôvodu nesplnenia dohodnutých podmienok zo strany žalobcu (žalovaný tvrdil, že z dôvodu, že žalobca nezískal finančné prostriedky na
kúpu nehnuteľnosti a nebol schopný zložiť požadovanú zálohu na kúpnu cenu, jeho tvrdenia žalobca nepoprel). A žalobca odstúpil od zmluvy listom z 15.05.2025 z dôvodu podľa § 7 a ods. 3 v spojení s § 3 ods. 1 písm. h) zákona č. 102/2014 Z. z., t.j. z dôvodu, že zmluva neobsahuje poučenie o práve odstúpiť od zmluvy a nebol mu poskytnutý ani vzorový formulár na odstúpenie a aj z dôvodu, že nebol poučený o tom, že udelením súhlasu so začatím poskytovania služby, právo odstúpiť od zmluvy, zaniká. Odstúpenie žalobcu od rezervačnej zmluvy bolo žalovanému doručené dňa 21.05.2025. 14. Ďalej súd zistil nespornými skutkovými tvrdeniami, že rezervácia sa týkala nehnuteľnosti – bytu č. A3 – štandard, v nadzemnom podlaží 2 s parkovacím státím bližšie špecifikované v prílohe č. 1 rezervačnej zmluvy, teda predmetom rezervačnej zmluvy bola nehnuteľnosť (stavba), ktorá sa mala v budúcnosti zhotoviť (postaviť, vybudovať) a zároveň malo dôjsť k prevodu vlastníckeho práva k takto zhotovenej nehnuteľnosti. 15. Podľa § 51 Občianskeho zákonníka účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona. 16. Podľa § 451 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka (1) kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. (2) Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov. 17. Podľa § 724 Občianskeho zákonníka príkaznou zmluvou sa zaväzuje príkazník, že pre príkazcu obstará nejakú vec alebo vykoná inú činnosť. 18. Podľa § 52 ods. 1, 3 a 4 Občianskeho zákonníka spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára obchodník so spotrebiteľom. (3) Obchodníkom je osoba, ktorá v súvislosti so spotrebiteľskou zmluvou, z nej vyplývajúcim záväzkom alebo pri obchodnej praktike koná v rámci svojej podnikateľskej činnosti alebo povolania, a to aj prostredníctvom inej osoby, ktorá koná v jej mene alebo na jej účet. (4) Spotrebiteľom je fyzická osoba, ktorá v súvislosti so spotrebiteľskou zmluvou, z nej vyplývajúcim záväzkom alebo pri obchodnej praktike nekoná v rámci svojej podnikateľskej činnosti alebo povolania. 19. Podľa § 53 ods. 1 písm. e) Občianskeho zákonníka za neprijateľné podmienky uvedené v spotrebiteľskej zmluve sa považujú najmä ustanovenia, ktoré umožňujú obchodníkovi, aby spotrebiteľovi nevydal ním poskytnuté plnenie aj v prípade, ak spotrebiteľ neuzavrie s obchodníkom zmluvu alebo od nej odstúpi. 20. Podľa § 53 ods. 5 Občianskeho zákonníka neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských zmluvách sú neplatné. 21. Podľa § 1 ods. 2 písm. d) a f) zákona č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „zákon“ alebo zákon č. 102/2014 Z. z.“) účinného do 30.06.2024, tento zákon sa nevzťahuje na zmluvy, ktorých predmetom je d) prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, f) zhotovenie stavby alebo podstatná zmena stavby, na ktorú sa vyžaduje stavebné povolenie. 22. Na základe zisteného skutkového stavu, vychádzajúc z citovaných ustanovení zákona, súd žalobe vyhovel. 23. Ako už súd konštatoval v konaní nebolo sporným, že žalobca a žalovaný dňa 17.06.2024 uzavreli rezervačnú zmluvu /výhradnú rezerváciu/ č. 011306/2024, na základe ktorej žalobca ako záujemca o kúpu uhradil v prospech žalovaného ako predávajúceho rezervačný poplatok v sume 5 000,00 Eur v dvoch splátkach – dňa 07.06.2024 sumu 500,00 Eur a dňa 14.06.2024 sumu 4 500,00 Eur. Žalovaný rezervoval pre žalobcu nehnuteľnosti špecifikované v článku III. rezervačnej zmluvy, aby v lehote 21 dní mohlo dôjsť k uzatvoreniu Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Rezervačný poplatok slúžil na rezervovanie nehnuteľnosti a v prípade uzavretia Zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy, vychádzajúc z článku IV, bodu 4.2 a 4.3. bol súčasťou (prvej časti) kúpnej ceny nehnuteľnosti, čo okrem iného deklaruje aj článok
III., bodu 3.3. písm. a) Návrhu zmluvy o budúcej zmluve. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve v lehote 21 kalendárnych dní (a ani neskôr) uzavretá nebola. 24. Rezervačná zmluva zanikla uplynutím času, na ktorý bola uzavretá, keďže nedošlo k uzavretiu Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. V rezervačnej zmluve nebolo dohodnuté, že rezervačný poplatok v prípade neuzavretia Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve z dôvodov na strane žalobcu, bude predstavovať odmenu pre žalovaného za jeho činnosť rezervácie a ako už súd skutkovo ustálil, uplynutím doby rezervačnej zmluvy bez toho, aby došlo k uzatvoreniu Zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy, hoc aj z dôvodu na strane žalobcov, je daný nárok na vrátenie zaplateného rezervačného poplatku titulom bezdôvodného obohatenia, nakoľko na strane žalovaného ide o majetkový prospech získaný plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol (§ 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka). V tomto smere súd len podotýka, že nič nebránilo žalovanému dať do zmluvy jasné ustanovenia ohľadom platenia odmeny za jeho činnosť. 25. Vo vzťahu k obsahu článku IV, bodu 4.3 rezervačnej zmluvy upravujúceho prepadnutie „kaucie“, t.j. rezervačného poplatku v prospech žalovaného ako predávajúceho v prípade, ak nedôjde k uzavretiu Zmluvy o budúcej zmluve (či neuhradeniu prvej časti kúpnej ceny) možno konštatovať, že ide o dojednanie zabezpečujúce splnenie povinnosti žalobcu uzatvoriť Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve v lehote 21 dní od uzavretia rezervačnej zmluvy. Zabezpečovací, akcesorický záväzok nesmie existovať bez platného hlavného záväzku, je od neho závislý a ak zanikne hlavný záväzok, zaniká spravidla aj vedľajší záväzok. Rezervačný poplatok bol dojednaný skôr ako sankcia (pokuta) za neuzatvorenie kúpnej zmluvy a nie ako odplata za poskytnutie služieb rezervácie smerujúce k uzatvoreniu Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Takéto dojednanie o rezervačnom poplatku, ktoré je v zmluve podmienené uzatvorením Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve možno považovať za neplatné dojednanie podľa § 53 ods. 1 a 5 Občianskeho zákonníka, obsahujúce neprijateľnú zmluvnú podmienku podľa § 53 ods. 3 písm. e) Občianskeho zákonníka, pretože umožňuje žalovanému ako obchodníkovi, aby žalobcovi ako spotrebiteľovi nevydal ním poskytnuté plnenie aj v prípade, ak spotrebiteľ neuzavrie s obchodníkom zmluvu alebo od nej odstúpi. Totiž skutočnosť, že žalovaný uzatváral zmluvu ako obchodník v rámci svojej podnikateľskej činnosti a žalobca ako spotrebiteľ a fyzická osoba nekonajúca v rámci svojej podnikateľskej činnosti a teda, že sa jedná o zmluvu spotrebiteľskú v zmysle § 52 a nasl. Občianskeho zákonníka nebolo pochýb. Argumentácia žalobcu (v tomto smere) bola správna. 26. Súd je tiež názoru, že takéto dojednanie o rezervačnom poplatku, ktorého vrátenie je podmienené uzatvorením Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve možno považovať za neplatné, keďže považovať rezervačný poplatok za pokutu za (akékoľvek) neuzatvorenie zmluvy je v rozpore s ust. § 39 OZ a je dojednaním neplatným. Preto aj plnenie poskytnuté na základe neplatného zmluvného dojednania je bezdôvodným obohatením (§ 451 ods. 2 OZ), ktoré sú si zmluvné strany povinné vydať podľa § 451 ods. 1 OZ. 27. Vychádzajúc z toho, že rezervačná zmluva zanikla uplynutím času, na ktorý bola uzatvorená potom odstúpenie žalovaného z 12.11.2024 uskutočnené formou e-mailu nemohlo vyvolať žiadne právne účinky. 28. Vo vzťahu k odstúpeniu žalobcu uskutočneného jeho listom z 15.05.2025 a doručené žalovanému dňa 21.05.2025 z dôvodu podľa § 7 a ods. 3 v spojení s § 3 ods. 1 písm. h) zákona č. 102/2014 Z. z., teda, že zmluva neobsahovala poučenie o práve odstúpiť od zmluvy a ani vzorový formulár na odstúpenie, či absentoval súhlas žalobcu ako spotrebiteľa so začatím poskytovania služby súd uvádza, že sa nestotožnil s argumentáciou (procesným útokom) žalobcu. Súd je názoru, že na daný právny vzťah nemožno aplikovať režim zákona č. 102/2014 Z. z. pretože z právnej úpravy zákona sú vylúčené zmluvy, ktorých predmetom je zhotovenie stavby (alebo podstatná zmena stavby), na ktorú sa vyžaduje stavebné povolenie a tiež ktorých predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Tento druh zmlúv je vylúčený z právnej úpravy danej zákonom č. 102/2014 Z. z.. To, že predmetom uzavretej rezervačnej zmluvy bola rezervácia nehnuteľnosti, ktorá sa mala zhotoviť a zároveň malo dôjsť k prevodu vlastníckeho práva k takto zhotovenej nehnuteľnosti, za ktorým účelom mala byť uzavretá aj Zmluva o budúcej kúpnej zmluve ani sporné nebolo a vyplýva to aj z obsahu zmlúv, keď aj sám žalobca v priebehu konania v rámci procesného útoku ponúkol tvrdenia o tom, že žalovaný v čase uzavretia rezervačnej zmluvy nedisponoval stavebným povolením, či nebol vlastníkom (v celosti – pozn. súdu) pozemkov, na ktorých malo dôjsť k výstavbe nehnuteľností. V nadväznosti na uvedené potom ani odstúpenie žalobcu nemohlo vyvolať žiadne právne účinky, pretože bolo uskutočnené po zániku zmluvy uplynutím
času, na ktorý bola uzavretá. A keďže právny vzťah je vylúčený z režimu zákona č. 102/2014 Z. z. nemohlo dôjsť ani k predĺženiu lehoty na odstúpenie od spotrebiteľskej rezervačnej zmluvy. V tejto súvislosti súd len na okraj poznamenáva, že skutočnosť, či žalovaný v čase uzavretia rezervačnej zmluvy disponoval právoplatným stavebným povolením alebo bol (výlučným) vlastníkom nehnuteľností s ohľadom na doteraz konštatované právne závery považuje za bezpredmetné. 29. Pokiaľ žalovaný svoj nárok na časť rezervačného poplatku odôvodňoval nákladmi, ktoré súviseli s vypracovaním zmlúv a rezerváciou nehnuteľnosti, súd uvádza, že žalovaný svoj nárok na náhradu nákladov nepreukázal. Súd poznamenáva, že žalovanému mohli vzniknúť trovy v súvislosti s rezerváciou nehnuteľnosti vo forme prípravy a písomného vyhotovenia zmlúv, avšak strana sporu má nielen povinnosť tvrdenia ale aj povinnosť dôkaznú a je povinná svoje tvrdenia, popreté protistranou preukázať, deklarovať. Žalovaný nárok vo forme nákladov nepreukázal. 30. Vychádzajú z toho, že žalovanému nevznikol nárok na odmenu za rezerváciu a nepreukázal vznik nákladov za služby rezervácie je akékoľvek jeho započítanie právne neúčinné, pretože na jeho strane neexistuje pohľadávku spôsobilá na započítanie s nárokom žalobcu na vrátenie rezervačného poplatku. 31. S poukazom na uvedené súd žalobe vyhovel a žalovaného zaviazal na zaplatenie sumy 2 500,00 Eur s úrokom z omeškania 7,65 % ročne, vychádzajú z ust. § 517 ods. 2 OZ v spojení s § 3 Nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z., pričom omeškania určil od 29.05.2025 ako žiadal žalobca a to uplynutím lehoty 7 dní od doručenia výzvy na vrátenie zvyšnej časti rezervačného poplatku, ktorá bola doručená (ako súčasť odstúpenia žalobcu) dňa 21.05.2025, lehote na plnenie uplynula 28.05.2025 a nasledujúcom dňom sa žalovaný dostal do omeškania. 32. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa § 262 ods. 1 CSP a z dôvodov podľa § 255 ods. 1 CSP a žalobcovi priznal nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %, pretože so svojou žalobou bol plne úspešný. 33. O výške náhrady trov konania rozhodne súd v lehote do 60 dní po právoplatnosti tohto rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník - § 262 ods. 2 CSP. Poučenie: Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na súde, proti ktorého rozhodnutiu smeruje. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 362 ods. 1,2 CSP). V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 CSP) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh)(§ 363 CSP). Odvolanie možno odôvodniť len tým, že: a) neboli splnené procesné podmienky, b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. (§ 365 ods. 1C.s.p.). Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania (§ 365 ods. 3 C.s.p.).
Na návrh toho, kto je oprávnený požadovať splnenie nároku z exekučného titulu preto, že povinný dobrovoľne nesplnil to, čo mu exekučný titul ukladá, možno vykonať exekúciu - § 48 ods. 2 zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov.