Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Košice Spisová značka: 9Co/25/2017 Identifikačné číslo súdneho spisu: 7114205696 Dátum vydania rozhodnutia: 16. 01. 2018 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dana Popovičová ECLI: ECLI:SK:KSKE:2018:7114205696.2 Uznesenie Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Dany Popovičovej a sudkýň JUDr. Viery Bodnárovej a JUDr. Táne Veščičikovej v spore žalobcu: P. X., O.. XX.XX.XXXX, V. X. M., G. XX, zastúpeného JUDr. Slávkou Stankovou, advokátkou so sídlom v Košiciach, Trieda SNP 36, proti žalovanej: AGENTREAL s.r.o., so sídlom v Košiciach, Hrnčiarska 2/A, IČO: 44 050 381, zastúpenej JUDr. Vladimírom Kucharčíkom, advokátom so sídlom v Košiciach, Štefánikova 40, o 5.000,- eur s prísl., o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Košice I zo dňa 12.07.2016 č.k. 17C/132/2014-165 takto r o z h o d o l : Z r u š u j e rozsudok a v r a c i a vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie. o d ô v o d n e n i e : 1. Okresný súd Košice I (ďalej len „súd prvej inštancie“) rozsudkom zamietol žalobu, ktorou sa žalobca domáhal voči žalovanému zaplatenia 2.500,- eur s prísl. Rozhodol, že žiaden z účastníkov nemá právo na náhradu trov konania. 2. Súd prvej inštancie po vykonanom dokazovaní a po právnom posúdení veci v zmysle ust. § 3, § 724, § 728, § 729 ods. 1, § 730 ods. 1, 2, § 733, § 737, § 738, § 739 ods. 1, § 52 ods. 1, 3, a 4, § 53 ods. 1, 2, 3 a 5 Občianskeho zákonníka, § 642, § 644 Obchodného zákonníka, § 2 písm. a), b), § 4 ods. 2 písm. c), § 7 ods. 1, 2, 4 a 5 zákona č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa, o zmene zákona Slovenskej národnej rady č. 372/1990 Zb. o priestupkoch (ďalej len „zákon č. 250/2007 Z.z.“), berúc do úvahy právny názor Krajského súdu v Košiciach ako súdu odvolacieho vyslovený v uznesení zo dňa 29.03.2016 č.k. 9Co/264/2015 - 144 vzal za preukázané, že žalobca ako príkazca uzavrel so žalovanou ako príkazníkom dňa 27.07.2011 príkaznú zmluvu o zabezpečení práva kúpy nehnuteľnosti, ktorej predmetom podľa čl. II bol záväzok príkazníka za odmenu v mene a na účet príkazcu obstarať pre neho právo kúpy nehnuteľnosti bližšie špecifikovanej v tejto zmluve v cene do 87.000,- eur, do 29.02.2012. Z čl. IV bod 3 a 4 súdu prvej inštancie vyplynulo, že príkazca sa zaviazal do 29.02.2012 od podpisu zmluvy zabezpečiť finančné krytie na kúpu tejto nehnuteľnosti a toto písomne preukázať a súčasne na výzvu príkazníka uzatvoriť kúpnu zmluvu s vlastníkom obstarávanej nehnuteľnosti. Z čl. V bod 2.1 príkaznej zmluvy vyplynulo, že príkazca pri podpise zmluvy do rúk príkazníka zložil zálohu na odmenu a náklady spolu vo výške 5.000,- eur. Z bodu 5.2 tejto zmluvy vyplynulo, že v prípade uzavretia kúpnej zmluvy medzi príkazcom a vlastníkom nehnuteľnosti, ktorej obstaranie príkazník zabezpečil, mala byť záloha vrátená alebo použitá na zaplatenie kúpnej ceny. Z bodu 5.3 vyplynulo, že v prípade neuzavretia kúpnej zmluvy, ktorej obstaranie malo byť zabezpečené, a to z dôvodov na strane príkazcu, príkazníkovi prislúcha odmena za vykonanú činnosť vo výške 2.500,- eur a zmluvná pokuta za porušenie tejto príkaznej zmluvy vo výške 2.500,- eur s tým, že na ich úhradu sa použije zložená záloha. 3. O nároku žalobcu na zaplatenie 2.500,- eur titulom vrátenia zmluvnej pokuty už bolo skôr rozhodnuté rozsudkom súdu prvej inštancie zo dňa 03.02.2015 č.k. 17C/132/2014 - 104, ktorý v tejto časti sa stal právoplatným dňa 25.03.2015. 4. Z takto vykonaného dokazovania súdu prvej inštancie vyplynulo, že v danom prípade bola odmena vo výške 2.500,- eur, ktorá zostala predmetom konania dohodnutá len pre prípad neuzavretia kúpnej zmluvy z dôvodov na strane príkazcu. Pre príkazníka, akým je realitná kancelária, ktorá vykonáva príkazy určitého druhu profesionálne, je odmena obvyklá (§ 730 Občianskeho zákonníka). Súd prvej inštancie uviedol, že k pojmovým znakom príkaznej zmluvy nepatrí dostavenie sa výsledku sledovaného daným príkazom. Preto je logické ustanovenie, že príkazca je povinný poskytnúť odmenu, aj keď sa výsledok nedostavil. Zákon však pripúšťa výnimku, kedy príkazca nemá povinnosť vyplatiť odmenu, a to ak nezdar konania bol spôsobený porušením povinností príkazníka. V danom prípade bolo záväzkom žalovanej ako príkazníka v mene a na účet žalobcu ako príkazcu obstarať právo kúpy nehnuteľnosti - N. O. V. F. F.. Č.. XXX F. prislúchajúcimi pozemkami, špecifikovanými v zmluve. Je teda nesporné, že aj s ohľadom na obvyklú činnosť žalovanej ako realitnej kancelárie, ktorá vykonáva realitnú činnosť smerujúcu k predaju a kúpe nehnuteľností, žalovaná mala zabezpečiť kúpu predmetných nehnuteľností, sprostredkovať príležitosť na uzavretie kúpnej zmluvy k vymedzeným nehnuteľnostiam medzi vlastníkom a žalobcom ako príkazníkom. 5. Súd prvej inštancie tiež zistil, že zmluvou o sprostredkovaní uzavretou dňa 01.04.2011 medzi ZO OZ Metalurg Zušľachťovne - U.S. Steel Košice ako záujemcom a žalovaným ako sprostredkovateľom sa sprostredkovateľ zaviazal, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť kúpnu zmluvu na predaj nehnuteľnosti, bližšie špecifikovanej v tejto zmluve, pričom išlo o nehnuteľnosť, ktorá bola predmetom príkaznej zmluvy medzi zmluvnými stranami v tomto konaní. Z tejto zmluvy ďalej vyplynulo, že predmetná nehnuteľnosť mala byť ponúknutá za cenu 83.400,- eur, že zmluva bola dohodnutá na dobu určitú - 6 mesiacov od podpisu s tým, že po uplynutí doby sa zmluva predlžuje o ďalšie 3 mesiace až do doby, keď dôjde k vypovedaniu zmluvy, ale nanajvýš dvakrát. 6. Z takto vykonaného dokazovania súdu prvej inštancie vyplynulo, že žalovaná už v čase uzavretia príkaznej zmluvy so žalobcom vedela zabezpečiť právo kúpy predmetných nehnuteľností pre žalobcu, teda splniť predmet príkaznej zmluvy, ktorý zároveň aj splnila. 7. Žalobca sa dozvedel o predaji predmetnej nehnuteľnosti z inzercie žalovanej, mal možnosť si vďaka pracovníkom žalovanej obzrieť túto nehnuteľnosť a túto kúpiť za cenu uvedenú v príkaznej zmluve hneď po preukázaní zabezpečenia finančného krytia na kúpu nehnuteľnosti. Zo zmluvy o sprostredkovaní mimo dojednanej platnosti nevyplýva žiadne časové obmedzenie (odklad), pokiaľ ide o prevedenie vlastníctva k predmetným nehnuteľnostiam na prípadného kupujúceho, súd prvej inštancie preto neuveril tvrdeniu žalobcu, že k uzavretiu zmluvy mohlo dôjsť kvôli predávajúcemu najskôr po uplynutí 6 mesiacov od uzavretia príkaznej zmluvy (27.07.2011), aby uplynula doba 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti, aby nemusel platiť daň. Práve naopak, Zmluva o sprostredkovaní zo dňa 01.04.2011 bola pôvodne uzavretá len na dobu 6 mesiacov s tým, že sa po uplynutí doby predlžuje o 3 mesiace a potom opätovne o 3 mesiace, najdlhšie do 31.03.2012. Súd prvej inštancie v tej súvislosti dodal, že oslobodenie od dane z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov vzťahuje len na fyzické osoby, kým v danom prípade mala byť predávajúcim právnická osoba, ktorá podľa výpis z LV predmetné nehnuteľnosti nadobudla na základe kúpnych zmlúv z 24.01.2007, teda doba 5 rokov od nadobudnutia by uplynula najskôr 24.1.2012 a zo dňa 15.05.2007, kde by doba 5 rokov uplynula najskôr 15.05.2012, teda dávno po lehote, na ktorú bola so žalovaným uzavretá zmluva o sprostredkovaní. 8. Dňa 08.02.2012 žalovaná odoslala žalobcovi doporučenú zásielku - výzvu na oznámenie, kedy bude môcť podpísať kúpnu zmluvu na predmetné nehnuteľnosti a vyplatiť predávajúcim celú kúpnu cenu a v liste uviedla, že so žalobcom sa nevedela telefonicky ani osobne skontaktovať. Zásielka sa žalovanej vrátila späť z dôvodu neprevzatia v odbernej lehote. Z uvedeného je zrejmé, že žalovaná vyzvala žalobcu na uzatvorenie kúpnej zmluvy s vlastníkom predmetnej nehnuteľností, pričom v zmysle príkaznej zmluvy nemala vo vzťahu k žalobcovi povinnosť zabezpečiť návrh kúpnej zmluvy. 9. Súd neuveril tvrdeniu žalobcu, že žalovaná mu do 29.02.2012 nepredložila návrh kúpnej zmluvy, keďže žalovaná je realitnou kanceláriou a má isté množstvo kúpno-predajných zmlúv v počítači, takže nie je problém v priebehu niekoľkých minút vyhotoviť kúpnu zmluvu s bližšou špecifikáciou nehnuteľností, kúpnej ceny a jej splatnosť podľa dohody účastníkov a vzhľadom na časový priestor od uzavretia zmluvy o sprostredkovaní a príkaznej zmluvy mala žalovaná dostatok času pripraviť predbežný návrh zmluvy, čo podľa výpovede jej štatutára aj vykonala ešte pred odoslaním výzvy žalobcovi. Aj keď na návrhu kúpnej zmluvy, ktorý žalovaná súdu predložila, figuruje nový názov predávajúceho, konateľka žalovanej túto skutočnosť vysvetlila tým, že návrh zmluvy o kúpe nehnuteľnosti bol pripravený v počítači, variantov zmlúv mala viac a tieto sa môžu obmieňať podľa potrieb účastníkov. 10. Žalobca oznámil žalovanej 01.03.2012, že už nemá o nehnuteľnosť záujem a chce vrátiť zálohu. Dňa 09.03.2012 predávajúci so žalovanou predčasne ukončil zmluvu o sprostredkovaní výpoveďou, pričom výpovedná lehota uplynula dňom 19.03.2012. Ako vyplynulo z listu zo dňa 11.07.2016, predávajúci žalovanej nevyplatil žiadnu províziu na základe zmluvy o sprostredkovaní. Dňa 21.03.2012 nakoniec konateľka žalovanej podpísala kúpnu zmluvu vo vlastnom mene na predmetnú nehnuteľnosť za kúpnu cenu 83.400,- eur. 11. Súd prvej inštancie v odôvodnení rozhodnutia uviedol, že žalobca nepreukázal, aby splnil svoju povinnosť podľa IV bod 3 a 4 do 29.02.2012 od podpisu zmluvy zabezpečiť finančné krytie na kúpu nehnuteľnosti a toto písomne preukázať žalovanej a súčasne uzatvoriť kúpnu zmluvu s vlastníkom obstarávanej nehnuteľnosti. Práve naopak dňa 22.02.2012 oznámil, že má viazané finančné prostriedky na termínovaných účtoch a nemá ich dosť, preto potrebuje predať X-C. V.. Aj ďalšie vykonané dôkazy podporujú pravdivosť tvrdenia žalovanej, nakoľko podľa výtlačku webovej stránky z portálu „Lojzo“ žalovaná od 22.02.2012 ponúkala na predaj X-C. V. žalobcu. Ani z výpisov z účtov žalobcu nevyplynulo, žeby žalobca do 29.02.2012 zabezpečil finančné krytie na kúpu nehnuteľnosti, teda žeby k uvedenému dátumu mal voľné finančné prostriedky na okamžité zaplatenie kúpnej ceny. 12. Z týchto zistení súd prvej inštancie uzavrel, že žalovaná splnila svoju povinnosť vyplývajúcu zo zmluvy o sprostredkovaní vo vzťahu k žalobcovi do 29.02.2012 zabezpečiť kúpu predmetných nehnuteľností, teda sprostredkovať príležitosť na uzatvorenie kúpnej zmluvy medzi vlastníkom a žalobcom ako príkazníkom, pričom k neuzavretiu zmluvy došlo zavinením samotného žalobcu. Preto žalobcovi vznikla podľa zmluvy aj podľa zákona (nároky žalovanej na náhradu nákladov, škody a odmeny vyplývajú z ust. § 728 až § 730 Občianskeho zákonníka) povinnosť poskytnúť žalovanej za vykonanú činnosť dohodnutú odmenu vo výške 2.500,- eur s tým, že na jej úhradu sa použila zložená záloha. Preto je nárok žalovanej na vyplatenie odmeny vo výške 2.500,- eur dôvodný, z čoho vyplýva, že pokiaľ sa žalobca v tomto konaní domáhal vrátenia tejto sumy, žaloba je neopodstatnená. Z týchto dôvodov žalobu v časti o vrátenie odmeny vo výške 2.500,- eur s prísl., zamietol. 13. Súd prvej inštancie riadiac sa pokynom krajského súdu v zrušujúcom uznesení skúmal aj skutočnosť, či príkazná zmluva nie je absolútne neplatnou pre rozpor s dobrými mravmi, prípadne či nejde o nekalú obchodnú praktiku zo strany žalovanej, ktorá v rámci predmetu svojej činnosti ako sprostredkovateľ uzavrela so záujemcom ZO OZ Metalurg Zušľachťovne - U.S.Steel Košice dňa 01.04.2011 zmluvu o sprostredkovaní vo vzťahu k rovnakej nehnuteľnosti, v zmysle ktorej sa zaviazala vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť kúpnu zmluvu za odmenu 3.600,- eur, čo aj vykonala, keď vyhľadala žalobcu ako záujemcu o uzavretie kúpy predmetnej nehnuteľnosti. Vykonaným dokazovaním súd prvej inštancie zistil, že predávajúci (ZO OZ Metalurg Zušľachťovne - U.S.Steel Košice) nevyplatil žalovanej žiadnu províziu na základe Zmluvy o sprostredkovaní zo dňa 01.04.2011. Preto súd prvej inštancie dospel k záveru, že následné (t.j. po uzavretí vyššie uvedenej Zmluvy o sprostredkovaní) uzavretie príkaznej zmluvy medzi stranami sporu, podľa ktorej bola dojednaná odmena za vykonanú činnosť vo výške 2.500,- eur len v prípade, že k uzavretiu kúpnej zmluvy ohľadom predmetnej nehnuteľnosti nedôjde, nie je konaním v rozpore s dobrými mravmi, ani nekalou obchodnou praktikou. Žalovaná sa uvedeným spôsobom chránila, aby bol v prípade, pokiaľ žalobca v rozpore s príkaznou zmluvou neuzavrie v lehote požadovanej s predávajúcim kúpnu zmluvu, z ktorého dôvodu nedôjde k vyplateniu dohodnutej provízie zo strany záujemcu, zabezpečený minimálne nárok žalovanej na náhradu vzniknutých nákladov a škody (ušlého zisku, t.j. dojednanie provízie v zmysle zmluvy o sprostredkovaní). 14. O trovách konania rozhodol súd prvej inštancie v súlade s ust. § 255 ods. 2 C.s.p. tak, že žiaden z účastníkov nemá právo na náhradu trov konania, nakoľko strany mali v celkovom konaní polovičný úspech. 15. Proti tomuto rozsudku v zákonnej lehote podal odvolanie žalobca z dôvodov podľa § 365 ods. 1 písm. f) a h) C.s.p. a odvolaciemu súdu navrhol, aby napadnutý rozsudok zmenil tak, že nároku žalobcu v plnom rozsahu vyhovie. Uplatnil náhradu trov konania. V dôvodoch odvolania vytkol súdu prvej inštancie, že nesprávne vyhodnotil vykonané dokazovanie jednostranne v prospech žalovanej, keď uveril účelovým a ničím nepodloženým tvrdeniam štatutárnej zástupkyne žalovanej C.. Y. V., ktorá po celý čas trvania príkaznej zmluvy zámerne nevykonávala potrebné úkony smerujúce k uzavretiu kúpnej zmluvy, nakoľko predmetné nehnuteľnosti plánovala nadobudnúť do svojho výlučného vlastníctva, čo sa aj stalo. O uzavretie kúpnej zmluvy žalobca od počiatku prejavoval aktívny záujem, nehnuteľnosti si bol osobne obzrieť, so žalovanou bol v telefonickom kontakte. Skutočnosť, že žalovanej sa nepodarilo doručiť mu výzvu zo dňa 08.02.2012, ničím nepreukazuje, že o uzavretie kúpnej zmluvy nemal záujem. Návrh kúpnej zmluvy predložený žalovanou v konaní bol vyhotovený dodatočne, potom, ako sa začal domáhať svojich práv súdnou cestou, o čom svedčí aj nesprávne uvedenie predávajúceho v tomto návrhu. Žalobca vyvíjal aktívnu činnosť za účelom prípravy návrhu kúpnej zmluvy, keď kontaktoval telefonicky štatutárnu zástupkyňu žalovanej dňa 28.02.2012 a následne dňa 29.02.2012 osobne navštívil žalovanú v záujme dosiahnuť uzavretie kúpnej zmluvy. Nie je pravdou, žeby k neuzavretiu kúpnej zmluvy došlo jeho zavinením. Odvolateľ tiež uviedol, že konajúcemu súdu dostatočne zdokladoval zabezpečenie finančného krytia na kúpu nehnuteľností, ktoré značne prevyšovalo dojednanú kúpnu cenu. Viazanosť finančných prostriedkov nemohla byť dôvodom zmarenia podpisu kúpnej zmluvy. Až na poslednom pojednávaní dňa 12.07.2016 prekvapujúco štatutárna zástupkyňa žalovanej oznámila, že od predávajúceho žiadnu províziu nedostala. Táto skutočnosť súčasne neznamená, že provízia sa nemohla odraziť v kúpnej cene predmetnej nehnuteľnosti. Žalobca poukázal na bod 5.7 Zmluvy o sprostredkovaní, podľa ktorej má sprostredkovateľ nárok na províziu aj za predpokladu, že k podpisu zmluvy došlo po skončení platnosti dohody, ak k uzavretiu zmluvy došlo v priamej súvislosti s činnosťou sprostredkovateľa v lehote 1 roka po uplynutí platnosti zmluvy. Tiež poukázal na to, že predmetná nehnuteľnosť je stále vo výlučnom vlastníctve štatutárnej zástupkyne žalovanej. Podľa odvolateľa príkazná zmluva uzavretá medzi stranami sporu vykazuje znaky absolútne neplatného právneho úkonu, pričom súd prvej inštancie tieto otázky nesprávne právne v napadnutom rozhodnutí vyhodnotil. Žalovaná od počiatku konala jednoznačne úmyselne a vypočítavo. Ako realitná kancelária použila voči žalobcovi ako spotrebiteľovi nekalé obchodné praktiky, keď konala v rozpore s požiadavkami odbornej starostlivosti, v rozpore s dobrými mravmi ako aj bežnými zvyklosťami a praxou realitných kancelárií. Potom, čo uzatvorila s predávajúcim sprostredkovateľskú zmluvu na predmetnú nehnuteľnosť, uzatvorila zmluvu aj so žalobcom. V danom prípade v zmysle tohto zmluvného vzťahu išlo o rovnakú nehnuteľnosť, ku ktorej už skôr uzavrela sprostredkovateľskú zmluvu so záujemcom o predaj tejto nehnuteľnosti. Žalovaná tak nemusela vyvinúť v danom právnom záväzkovom vzťahu v pomere k žalobcovi žiadnu ďalšiu činnosť a ani tak neurobila, keďže na túto už bola zaviazaná zo zmluvy o sprostredkovaní, za ktorú mala dohodnutú aj odmenu vo výške 3.600,- eur. V konaní uvádzala protichodné tvrdenia ohľadom úhrady tejto provízie. S poukazom na § 53 ods. 1 a 4 písm. k) Občianskeho zákonníka uviedol, že ide o neprijateľnú zmluvnú podmienku, pokiaľ dohodnutá sankcia spôsobila značnú nerovnováhu medzi právami a povinnosťami zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa. Žalovaná vo vzťahu k žalobcovi nekonala čestne, dobromyseľne, v súlade so zásadami morálky a s odbornou starostlivosťou. Obsah zmluvy je jednostranne výhodný pre žalovanú, zmluva neobsahuje pre žalovanú žiadne sankcie pre prípad porušenia povinností, odporuje dobrým mravom, pretože smeruje k získaniu majetkového prospechu žalovanej za každých okolností a v neprimeranej výške, ktorá skutočnosť nemôže požívať právnu ochranu. Keďže súd prvej inštancie vyhodnotil dôkazy výlučne jednostranne v prospech žalovanej, jeho skutkové závery nemožno považovať za správne. 16. Žalovaná vo vyjadrení k odvolaniu navrhla potvrdiť rozsudok ako vecne správny. Stotožnila sa so skutkovými a právnymi závermi súdu prvej inštancie, ktoré považuje za správne. Súd prvej inštancie doplnil dokazovanie v smere naznačenom odvolacím súdom a dospel k správnym záverom, že konanie žalovanej nespĺňalo znaky nekalých obchodných praktík, resp. nešlo o konanie v rozpore s dobrými mravmi. V plnom rozsahu sa stotožnila s odôvodnením rozhodnutia súdu prvej inštancie v tejto otázke. Tvrdenia žalobcu uvedené v odvolaní o tom, že z jeho strany nedošlo k porušeniu povinností zo zmluvy neboli preukázané, tento mal reálnu možnosť uzavrieť kúpnu zmluvu na predmetnú nehnuteľnosť už v lete roku 2011, k čomu nedošlo len z toho dôvodu, že nedisponoval dostatočným finančným krytím. 17. Žalobca vo svojom písomnom vyjadrení ako reakcii na vyjadrenie žalovanej zotrval na svojej odvolacej argumentácii a poukázal na to, že o pravdivosti jeho tvrdení svedčia listinné dôkazy vykonané pred súdom prvej inštancie, z ktorých vyplýva, že dostatočným finančným krytím disponoval. 18. Žalovaná v reakcii na vyjadrenie žalobcu poukázala na to, že finančné prostriedky žalobcu boli viazané, z čoho nevyplýva, žeby nimi žalobca mohol voľne disponovať. 19. Krajský súd v Košiciach ako súd odvolací prejednal odvolanie žalobcu bez nariadenia pojednávania v zmysle ust. § 385 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „C.s.p.“) v rozsahu danom ust. § 379 a § 380 C.s.p., z hľadísk uplatnených odvolacích dôvodov a dospel k záveru, že odvolanie žalobcu je opodstatnené. 20. Súd prvej inštancie sa dopustil procesnej vady konania, keď v dôsledku nedostatočného odôvodnenia rozhodnutia došlo k porušeniu práva strán sporu na spravodlivý proces. 21. Odôvodnenie rozhodnutia je obsahovou náležitosťou písomného vyhotovenia rozhodnutia, ktoré má stručne, jasne, výstižne a presvedčivo uviesť, čoho a z akých dôvodov sa žalobca domáhal, ako sa vyjadril žalovaný a vysvetliť, ktoré skutočnosti považoval za (ne)preukázané z ktorých dôkazov (ne)vychádzal, akými úvahami sa pri hodnotení dôkazov riadil a ako vec správne posúdil (§ 220 ods. 2 C.s.p.). 22. Požiadavka, aby rozhodnutie bolo riadne odôvodnené, patrí medzi základné atribúty spravodlivého procesu. Jej účelom je medzi iným zabezpečiť transparentnosť, legitimitu a kontrolovateľnosť súdneho rozhodnutia. Nedostatočné odôvodnenie rozhodnutia spôsobuje jeho nepreskúmateľnosť. 23. Odvolaním napadnutý rozsudok uvedené náležitosti nemá, preto nemohol byť predmetom odvolacieho prieskumu. 24. Súd prvej inštancie v bode 55. svojho odôvodnenia konštatoval, že žalovaná splnila svoju povinnosť vyplývajúcu zo zmluvy uzavretej so žalobcom dňa 27.07.2011, a to do 29.02.2012 zabezpečiť pre žalobcu kúpu bližšie špecifikovaných nehnuteľností - sprostredkovať príležitosť na uzavretie kúpnej zmluvy k vymedzeným nehnuteľnostiam medzi ich vlastníkom a žalobcom. Súd prvej inštancie tak uzavrel, že pokiaľ žalovaná splnila povinnosť vyplývajúcu zo zmluvného záväzku so žalobcom a žalobca porušil povinnosť vyplývajúcu z tejto zmluvy tým, že jeho zavinením nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy, vznikla žalobcovi povinnosť uhradiť žalovanej za vykonanú činnosť dohodnutú odmenu vo výške 2.500,- eur zo zloženej zálohy, preto žalobu zamietol. 25. Z odôvodnenia rozhodnutia súdu prvej inštancie však nevyplýva úvaha, ako dospel k záveru o splnení povinnosti žalovanej vyplývajúcej zo zmluvného záväzku ako príkazníka obstarať pre príkazcu právo kúpy nehnuteľnosti špecifikovanej v tejto zmluve. 26. Z dokazovania vykonaného pred súdom prvej inštancie totiž nepochybne vyplynulo, že k uzavretiu príkaznej zmluvy o zabezpečení práva kúpy nehnuteľností medzi stranami sporu dňa 27.07.2011 došlo tak, že žalobca sa dozvedel o predaji predmetnej nehnuteľnosti z inzercie žalovanej, pričom o kúpu nehnuteľnosti prejavil záujem po tom, ako si obzrel túto nehnuteľnosť za asistencie pracovníka žalovanej a prejavil snahu kúpiť predmetnú nehnuteľnosť. Z dokazovania vykonaného pred súdom prvej inštancie tiež vyplynulo, že pred uzavretím zmluvy so žalobcom dňa 01.04.2011 žalovaná ako sprostredkovateľka uzavrela zmluvu o sprostredkovaní s ZO OZ Metalurg Zušľachťovne - U.S.Steel Košice ako záujemcom, ktorou sa zaviazala vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť kúpnu zmluvu na predaj týchto nehnuteľností. V tej súvislosti súd prvej inštancie konštatoval, že žalovaná v čase uzavretia príkaznej zmluvy so žalobcom vedela zabezpečiť právo kúpy predmetných nehnuteľností pre žalobcu, teda splniť predmet príkaznej zmluvy, k čomu aj došlo. 27. Napriek týmto skutkovým zisteniam súd prvej inštancie právne vyhodnotil, že medzi stranami sporu došlo k platne uzavretej príkaznej zmluve, ktorou sa mala žalovaná zaviazať zabezpečiť pre žalobcu kúpu predmetných nehnuteľností - sprostredkovať príležitosť na uzavretie kúpnej zmluvy medzi vlastníkom a žalobcom. Súd prvej inštancie dospel k záveru, že žalovaná túto svoju povinnosť splnila, preto jej vznikol nárok na odmenu. 28. Odvolací súd považuje záver súdu prvej inštancie o tom, že žalovaná splnila svoju povinnosť vyplývajúcu z príkaznej zmluvy uzavretej so žalobcom za vnútorne rozporný, protirečivý. Je totiž nepochybné, že zo zmluvy uzavretej so žalobcom pre žalovanú nevyplynula žiadna povinnosť, keďže v čase uzavretia zmluvy bolo zrejmé, že vlastník nehnuteľnosti ZO OZ Metalurg Zušľachťovne - U.S.Steel Košice má záujem predať predmetnú nehnuteľnosť, o ktorej skutočnosti žalovaná mala vedomosť, keďže bola s týmto subjektom v zmluvnom záväzku, z ktorého vyplynula práve žalovanej povinnosť vyvinúť činnosť smerujúcu k uzavretiu kúpnej zmluvy ohľadom predaja predmetnej nehnuteľnosti. Nie je preto zrejmé, akú činnosť na základe príkaznej zmluvy uzavretej so žalobcom mala vyvíjať žalovaná, smerujúcu k príležitosti uzavrieť kúpnu zmluvu na kúpu totožnej nehnuteľnosti, keď vlastník nehnuteľnosti prejavil záujem predmetnú nehnuteľnosť predať. S touto otázkou sa súd prvej inštancie žiadnym spôsobom nevysporiadal, napriek tomu len konštatoval, že žalovaná povinnosť zo zmluvy splnila. 29. Pokiaľ teda žalovaná vstúpila do zmluvného vzťahu so žalobcom, z ktorého pre žalovanú nevyplývala žiadna povinnosť vo vzťahu k žalobcovi, nemožno takúto zmluvu považovať za platnú v zmysle ust. § 39 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu, alebo ho obchádza, alebo sa prieči dobrým mravom. 30. Podľa názoru odvolacieho súdu hlavným dôvodom vstupu žalovanej do záväzkového vzťahu so žalobcom bolo zabezpečenie si nároku na odmenu od žalobcu, teda hospodárskeho záujmu na dosiahnutie provízie bez toho, že by záväzku žalobcu zo zmluvy zodpovedala akákoľvek povinnosť žalovanej z tejto zmluvy. 31. Takéto konanie žalovanej, ktorá je právnickou osobou a ako podnikateľ vykonáva činnosť vyplývajúcu z Obchodného registra, ktorou je aj sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti, teda realitnú činnosť, je potrebné považovať za nekalú obchodnú praktiku v zmysle § 4 ods. 2 písm. c) ods. 8 zákona č. 250/2007 Z.z., a podľa ktorého zákona predávajúci nesmie používať nekalé obchodné praktiky a konať v rozpore s dobrými mravmi. 32. Odvolací súd sa nestotožňuje s názorom súdu prvej inštancie, že otázka, či žalovaná obdŕžala províziu od ZO OZ Metalurg - Zušľachťovne - U.S.Steel Košice na základe zmluvy o sprostredkovaní, je z hľadiska posúdenia platnosti zmluvného vzťahu medzi stranami sporu, významná. Je totiž nepochybné, že práve účelom uzavretia zmluvy so žalobcom zo strany žalovanej bolo dosiahnutie provízie v prípade, pokiaľ by k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo. 33. Z vyššie uvedených dôvodov odvolací súd zrušil rozsudok podľa § 389 ods. 1 písm. b) C.s.p. a vrátil vec súdu prvej inštancie podľa § 391 ods. 1 C.s.p. na ďalšie konanie. 34. Úlohou súdu prvej inštancie bude opätovne rozhodnúť vo veci tak, aby jeho rozhodnutie bolo preskúmateľné a aby zodpovedalo požiadavkám uvedeným v § 202 ods. 2 C.s.p. Súčasne súd prvej inštancie bude v otázke platnosti príkaznej zmluvy uzavretej medzi stranami sporu viazaný právnym názorom odvolacieho súdu vysloveným v tomto rozhodnutí. 35. V novom rozhodnutí rozhodne súd prvej inštancie podľa § 396 ods. 3 C.s.p. aj o trovách tohto konania. 36. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Košiciach pomerom hlasov 3:0. Poučenie: Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie n i e j e prípustné. Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.). Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa konanie končí, ak a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov, b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu, c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný zástupca alebo procesný opatrovník, d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie, e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 C.s.p.). Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej otázky, a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu, b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 C.s.p.). Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 C.s.p.). Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b). Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1,2 C.s.p.). Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 C.s.p.). Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427 ods. 1,2 C.s.p.). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.). Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa (§ 429 ods. 2 C.s.p.). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 430 C.s.p.).