Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 1Cob/181/2013 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1313203955 Dátum vydania rozhodnutia: 29. 05. 2013 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Danica Michalková ECLI: ECLI:SK:KSBA:2013:1313203955.1 Uznesenie Krajský súd v Bratislave v právnej veci navrhovateľa: KAMEL, s. r. o., so sídlom Junácka 6, 831 04 Bratislava, IČO: 35 896 531, zast. LEGAL ADVISORS SK, s. r. o., Klariská 14, 811 03 Bratislava, IČO: 36 859 940, proti odporcom: 1/ Slovenská sporiteľňa, a. s., so sídlom Tomášikova 48, 832 37 Bratislava, IČO: 00 151 653, 2/ Platiť sa oplatí, s. r. o., so sídlom Košická 56, 821 08 Bratislava, IČO: 45 684 618, o návrhu navrhovateľa na nariadenie predbežného opatrenia, o odvolaní odporcu v 1. a 2. rade proti uzneseniu Okresného súdu Bratislava III zo dňa 18. 03. 2013 č. k. 20Cb/27/2013-89 takto r o z h o d o l : Krajský súd uznesenie Okresného súdu Bratislava III zo dňa 18. 03. 2013 č. k. 20Cb/27/2013-89 m e n í tak, že návrh navrhovateľa na nariadenie predbežného opatrenia z a m i e t a . o d ô v o d n e n i e : Napadnutým uznesením súd prvého stupňa nariadil predbežným opatrením odporcovi v 1. rade a odporcovi v 2. rade zdržať sa vykonania dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v k. ú. N. V., obec A. - m. č. N. V., okres A., zapísanej na LV č. XXXX ako stavba so súpisným číslom XXXXX stojaca na parc. č. XXXXX/XXX (ďalej len „nehnuteľnosť“), P. K., ktorá sa mala uskutočniť dňa 03. 04. 2013 v dražobnej miestnosti č. 407 na 4. p. v budove na Košickej ul. č. 56 v Bratislave za hodnotu určenú na podklade znaleckého posudku a zároveň zdržať sa realizácie akejkoľvek ďalšej dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti až do právoplatného skončenia konania vo veci určenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti znaleckým dokazovaním vykonaným v súdnom konaní vo veci samej. Navrhovateľ podal návrh na nariadenie predbežného opatrenia spolu s návrhom vo veci samej a odôvodnil ho tým, že uzavrel s odporcom v 1. rade zmluvu o úvere č. 353/AUOC/06, ktorou mu odporca poskytol úver vo výške 829.847,97 Eur. Úverová pohľadávka odporcu v 1. rade bola zabezpečená záložným právom zriadeným k predmetnej nehnuteľnosti vo vlastníctve navrhovateľa. Navrhovateľ sa dostal do omeškania s riadnym a včasným splácaním úverovej pohľadávky a odporca v 1. rade pristúpil k výkonu záložného práva. Dražobníkom nehnuteľnosti bol odporca v 2. rade. Znaleckým posudkom č. 126/2012 vypracovaným znalcom z odboru stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností J.. W. V. bola stanovená všeobecná hodnota nehnuteľnosti pre účely vykonania dobrovoľnej dražby vo výške 1.040.000,- Eur. Znaleckým posudkom č. 8/2013 vypracovaným na žiadosť navrhovateľa znalcom V.. J.. V. K. bola všeobecná hodnota nehnuteľnosti stanovená vo výške 1.760.000,- Eur. Navrhovateľ podal písomné námietky proti konaniu dobrovoľnej dražby č. PSO 177/12 oznámenej odporcom v 2. rade na deň 21. 02. 2013, doručené odporcovi dňa 20. 02. 2013 a v týchto námietkach žiadal zrušenie dobrovoľnej dražby. Dražba bola neúspešná a odporca v 2. rade vyhlásil druhé kolo dražby nehnuteľnosti na deň 03. 04. 2013. Navrhovateľ namietal nejasnosť a nezrozumiteľnosť znaleckého posudku, ktorý znižuje hodnotu nehnuteľnosti aj stanovením hodnoty nehnuteľnosti vrátane dane z pridanej hodnoty. Uviedol, že znalecký posudok nemôže byť podkladom pre ohodnotenie nehnuteľnosti ako predmetu dobrovoľnej dražby, pretože všeobecná hodnota nehnuteľnosti je ním určená v rozpore s vyhl. MS SR č. 492/2004 Z. z. a naliehavý právny záujem na určení hodnoty nehnuteľnosti vidí v eliminácii stavu ohrozenia prostredníctvom určovacej žaloby a v účinnej ochrane jeho majetku, keď žalobou o určenie ceny nehnuteľnosti odvráti prípadnú žalobu o neplatnosť dražby. Navrhovateľ deklaroval bezprostredne hroziaci vznik ujmy, pretože predajom nehnuteľnosti za cenu stanovenú podľa znaleckého posudku č. 126/2012 bude ukrátený na svojom majetku a takýto výťažok z dražby neuspokojí v plnom rozsahu pohľadávku odporcu v 1. rade. Navrhovateľ poukázal na rozdiel v hodnote nehnuteľnosti stanovenej znaleckými posudkami predstavujúci 45 %. Súd prvého stupňa sa stotožnil so skutkovými a právnymi dôvodmi návrhu navrhovateľa na nariadenie predbežného opatrenia a navrhované predbežné opatrenie nariadil. Prvostupňový súd mal za osvedčenú hrozbu vzniku škody na svojom majetku v rozsahu nevyhnutnom na poskytnutie dočasnej ochrany nariadením predbežného opatrenia. Nebezpečenstvo predmetnej škody videl prvostupňový súd v tom, že predajom nehnuteľnosti za nižšiu cenu bude navrhovateľ ukrátený o väčšiu časť svojho majetku. Ak by vyvolávacia cena nehnuteľnosti v dražbe bola stanovená podľa znaleckého posudku, ktorým bola zistená vyššia cena nehnuteľnosti, nemusel by navrhovateľ podľa odôvodnenia prvostupňového súdu prísť o svoj majetok. Proti tomuto uzneseniu podali v zákonnej lehote odvolanie obaja odporcovia. Odporca v 2. rade podal odvolanie proti uzneseniu, ktorým súd nariadil predbežné opatrenie z dôvodu absencie potreby dočasnej úpravy pomerov účastníkov konania, neexistencie nebezpečenstva bezprostredne hroziacej ujmy na strane navrhovateľa a nakoniec z dôvodu, že navrhovateľ nepreukázal dôvodnosť nároku, ktorému sa má poskytnúť predbežná ochrana a žiadal, aby odvolací súd zmenil uznesenie súdu prvého stupňa a návrh na nariadenie predbežného opatrenia zamietol. V odvolaní poukázal na to, že prebiehajúca dražba je priamym dôsledkom porušenia zmluvných povinností navrhovateľom a jej vykonanie je zákonným a zmluvným právom odporcu v 1. rade a právnym prostriedkom jeho ochrany proti navrhovateľovi a vydanie predbežného opatrenia neodôvodnene zasahuje do jeho individuálnych záujmov. Uviedol, že trhová hodnota nehnuteľnosti môže byť v konečnom dôsledku vždy stanovená výlučne trhom a je v danom prípade stretom aktuálnej ponuky a dopytu na realitnom trhu, pričom hodnota určená znaleckým posudkom je vždy len odhadom najpravdepodobnejšej ceny hodnoteného majetku. V rámci realizácie záložného práva prišlo k uskutočneniu štyroch dražieb a žiadna z nich nebola úspešná. Proces dobrovoľnej dražby umožňuje speňaženie predmetu dražby za reálnu trhovú hodnotu, a to aj za cenu vyššiu ako je cena určená znaleckým posudkom. Podľa názoru odporcu je preto existencia bezprostredne hroziacej ujmy navrhovateľovi vylúčená. Ďalej namietal, že určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, ktorej sa navrhovateľ v konaní vo veci samej domáha, nie je právnou otázkou, ide o otázku, na ktorej posúdenie sa vyžaduje osobitné odborné vzdelanie a ktorá spadá do kompetencie znalcov ako odborne spôsobilých osôb a nie súdu. V tomto zmysle poukázal na ust. § 12 zák. č. 527/2002 Z. z., ktorý požaduje vykonanie ocenenia predmetu dražby znalcom a nie súdom. Nakoniec uviedol, že pre určenie hodnoty nehnuteľnosti súdom vo veci samej nie je daný naliehavý právny záujem. Odporca v 1. rade sa stotožnil s dôvodmi odvolania odporcu v 2. rade a žiadal, aby odvolací súd uznesenie súdu prvého stupňa zrušil a konanie zastavil, alebo odvolaním napadnuté uznesenie zmenil a návrh na vydanie predbežného opatrenia zamietol a nahradil odporcom trovy konania. Odporca odôvodnil svoje odvolanie tým, že neexistovala potreba dočasnej úpravy pomerov účastníkov konania, teda neboli splnené podmienky dôvodnosti nároku, ktorému sa má poskytnúť predbežná ochrana a zároveň nebola preukázaná existencia bezprostredne hroziacej ujmy na strane navrhovateľa. Prebiehajúca dražba je priamym výsledkom porušenia zmluvných povinností na strane navrhovateľa a jej vykonanie je zákonným ako aj zmluvným právom odporcu v 1. rade, ktorý voči navrhovateľovi eviduje pohľadávku po lehote splatnosti. Poukázal na neúspešné kolá dražby konané dňa 17. 04. 2012, 26. 06. 2012 a 01. 08. 2012, keď nehnuteľnosť bola bezvýsledne ponúkaná za najnižšie podanie stanovené vo výške 1.680.000,- Eur, 1.344.000,- Eur a 840.000,- Eur. Dražba nebola úspešná ani dňa 21. 02. 2013, keď sa nehnuteľnosť nerealizovala ani pri najnižšom podaní stanovenom znaleckým posudkom na 1.040.000,- Eur s možnosťou zníženia na 520.000,- Eur. Uviedol, že skutočnú hodnotu nehnuteľnosti je možné zistiť len prostredníctvom voľnej súťaže a trhu, kedy dôjde k stretu ponuky a dopytu a vygenerovaniu trhovej ceny. V tejto súvislosti považuje odporca verejnú dražbu za miesto takejto voľnej súťaže, kde sa v danom čase stretnú ponuky všetkých záujemcov o predmet dražby a výsledkom je určenie trhovej ceny, t. j. najvyššej ceny, za ktorú je predmet dražby v čase jej konania možné predať. Určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti nie je spôsobilé spôsobiť navrhovateľovi akúkoľvek ujmu. Na dražbe nemôže prísť k predaju nehnuteľnosti pod trhovú cenu, keďže cena dosiahnutá na dražbe je vždy trhovou cenou, ktorú v danom čase vygeneroval trh. Vzhľadom na doterajší priebeh dražieb všeobecná hodnota nehnuteľnosti stanovená znaleckým posudkom vo výške 1.760.000,- Eur nemôže zodpovedať jej skutočnej trhovej hodnote. Poukázal na to, že zákon o dražbách nebráni vykonať dražbu v prípade rozdielnych všeobecných hodnôt nehnuteľnosti stanovených znaleckých posudkom. Samotné stanovenie ceny znaleckým posudkom nebráni predaju nehnuteľnosti za vyššiu cenu, ktorá bude skutočnou trhovou cenou danej nehnuteľnosti. Pokiaľ ide o konanie vo veci samej, zákon o dražbách v žiadnom svojom ustanovení nepripúšťa určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti súdnym rozhodnutím. Predmetom určovacej žaloby nemôže byť určenie právnej skutočnosti, ak to zákon výslovne nepripúšťa. Odporca mal teda za to, že zo strany navrhovateľa nebola splnená podmienka dôvodnosti nároku uvedeného v návrhu vo veci samej. Nakoniec odporca namietal, že na strane navrhovateľa nebolo preukázané nebezpečenstvo vzniku akejkoľvek ujmy, nielen nebezpečenstvo bezprostredne hroziacej ujmy. Navrhovateľ sa k odvolaniu odporcov písomne vyjadril a poukázal na ust. § 16 ods. 6 zák. č. 527/2002 Z. z., ktorý určuje limit najnižšieho podania v prípade dražby a opakovanej dražby bytu alebo domu, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt. Uviedol, že zákonnú požiadavku limitu najnižšieho podania je nevyhnutné rešpektovať za každých okolností a nie je možné ju obchádzať znaleckým posudkom, ktorý znižuje odhadovanú hodnotu nehnuteľnosti potrebnú pre určenie najnižšieho podania. V prípade predaja nehnuteľnosti, keď podklad dražby by tvoril znalecký posudok č. 126/2012, poukazuje navrhovateľ na výšku najnižšieho podania 320.000,- Eur, čo preukazuje bezprostredne hroziacu ujmu na majetku navrhovateľa a dôvodnosť potreby dočasnej úpravy pomerov účastníkov konania. Zdôraznil, že napadnuté uznesenie súdu prvého stupňa nezakázalo a on ani nenamietal vykonanie dražby, zákaz sa vzťahoval len na vykonanie dražby s najnižším podaním určeným na podklade znaleckého posudku č. 126/2012. Navrhovateľ trvá na naliehavom právnom záujme na určení všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti súdom a odvodzuje ho z ochrany jeho vlastníckeho práva. Vyjadril presvedčenie o potrebe preventívnej ochrany jeho práv ako vlastníka draženej nehnuteľnosti žalobou smerujúcou k určeniu hodnoty nehnuteľnosti prostredníctvom súdneho znalca stanoveného nezávislým a nestranným súdom, inak by došlo k stavu denegatio iusticiae. V stanovisku k vyjadreniu navrhovateľa odporca v 2. rade uviedol, že sám navrhovateľ znižuje hodnotu svojej nehnuteľnosti, pretože znižuje nájomné o viac ako 50 %. Vo vzťahu k nedôvodnosti nároku navrhovateľa vo veci samej uviedol, že neexistuje legitímny dôvod pre vyslovenie neplatnosti dražby súdom, teda nie je daný dôvod na určenie hodnoty nehnuteľnosti súdom, najmä ak zákon o dobrovoľných dražbách nepočíta s hodnotou draženej nehnuteľnosti určenou rozhodnutím súdu. Odvolací súd preskúmal napadnuté uznesenie súdu prvého stupňa v medziach dôvodov uvedených v odvolaniach, vrátane konania, ktoré mu predchádzalo (§ 212 ods. 1 O.s.p.), prejednal vec podľa ust. § 214 ods. 2 O.s.p. a dospel k záveru, že rozhodnutie súdu prvého stupňa nie je správne. Podľa ust. § 102 ods. 1 O.s.p. ak treba po začatí konania dočasne upraviť pomery účastníkov alebo zabezpečiť dôkaz, pretože je obava, že neskôr ho nebude možné vykonať alebo len s veľkými ťažkosťami, súd na návrh neodkladne nariadi predbežné opatrenie alebo zabezpečí dôkaz. Podľa ustanovenia § 76 ods. 1 písm. f) O.s.p. predbežným opatrením môže súd uložiť účastníkovi najmä, aby niečo vykonal, niečoho sa zdržal alebo niečo znášal. Predbežné opatrenie je svojím charakterom výnimočným a mimoriadnym prostriedkom súdnej ochrany smerujúcim k dočasnej úprave pomerov a k ovplyvneniu správania účastníkov, predovšetkým k ochrane pred takým konaním odporcu, ktoré bezprostredne hrozí alebo trvá, a má za následok hrozbu alebo vznik škody na strane navrhovateľa. Cieľom predbežných opatrení v občianskom súdnom konaní je provizórna (dočasná) úprava pomerov účastníkov konania s cieľom umožniť nerušené judikovanie vo veci samej. Pre dôvodnosť nariadenia predbežného opatrenia je nutné osvedčenie existencie nebezpečenstva bezprostredne hroziacej ujmy, ako jednej zo základných náležitostí predbežného opatrenia. Je nepochybné, že predbežné opatrenie sa môže využiť v tých prípadoch, kedy hrozí nebezpečenstvo z omeškania a teda úprava pomerov účastníkov po dobu, než bude rozhodnuté vo veci samej, musí byť naliehavá, smerujúca najmä k zamedzeniu vzniku a rozširovania ujmy. Aj táto skutočnosť musí byť osvedčená. Predbežné opatrenie nemá nad mieru primeranú veci obťažovať účastníka, proti ktorému smeruje. Z uvedeného možno vyvodiť zásadu primeranosti zásahu prostredníctvom predbežného opatrenia. Z obsahu spisu vyplýva, že navrhovateľ sa návrhom vo veci samej domáha určenia hodnoty nehnuteľnosti súdom za situácie, keď odporca v 1. rade realizuje pre uspokojenie svojej splatnej úverovej pohľadávky dražbu založenej nehnuteľnosti vo vlastníctve navrhovateľa. Odvolací súd dospel k záveru, že navrhovateľ neosvedčil hmotnoprávny základ pre nariadenie predbežného opatrenia, keďže nie je dané oprávnenie súdu prvého stupňa rozhodovať o určení všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti. Právo súdu prvého stupňa rozhodovať a určovať hodnotu nehnuteľnosti v prípade dobrovoľnej dražby, nezveruje súdu žiadne hmotnoprávne ustanovenie niektorého právneho predpisu a napokon navrhovateľ v tejto súvislosti ani na žiadne také ustanovenie právneho predpisu vo svojom návrhu neodkazoval. Odvolací súd ďalej dospel k záveru, že v tomto prípade by ani v prípade existencie hmotnoprávneho základu pre nariadenie predbežného opatrenia nebol daný naliehavý záujem navrhovateľa na dočasnej úprave pomerov účastníkov predbežným opatrením. Navrhovateľ vo svojom návrhu totiž nekonkretizuje v čom vidí rozpor namietaného znaleckého posudku s právnymi predpismi, alebo v čom spočíva jeho nejasnosť alebo nezrozumiteľnosť. Navrhovateľ len všeobecným spôsobom, bez uvedenia konkrétnych skutkových alebo právnych okolností prípadu namieta znalecký posudok, čím však nenapĺňa podmienku osvedčenia bezprostredne hroziacej ujmy, ktorá by si vyžadovala dočasnú úpravu pomerov účastníkov. Nakoniec odvolací súd konštatuje, že navrhovateľ neprípustne používa argumentáciu týkajúcu sa zákonných limitov najnižšieho podania dobrovoľnej dražby v situácii, keď uvedené ustanovenie nie je možné vzhľadom na postavenie navrhovateľa ako obchodnej spoločnosti aplikovať. Za situácie, keď nie je osvedčený hmotnoprávny predpoklad vydania predbežného opatrenia, keď medzi návrhom vo veci samej a návrhom na vydanie predbežného opatrenia neexistuje vecná súvislosť a z obsahu spisu je nepochybné, že v danej veci nie sú osvedčené základné podmienky pre záver, že tu existuje nebezpečenstvo bezprostredne hroziacej ujmy, zásah prvostupňového súdu do práv odporcov a obmedzenie vo výkone práva realizovať dobrovoľnú dražbu nebolo dôvodné. Z uvedených dôvodov odvolací súd uznesenie súdu prvého stupňa podľa ust. § 220 O.s.p. zmenil a návrh navrhovateľa na nariadenie predbežného opatrenia zamietol. O trovách tohto konania rozhodne súd prvého stupňa v rozhodnutí vo veci samej. Toto rozhodnutie prijal senát krajského súdu pomerom hlasov 3 : 0. Poučenie: Proti tomuto uzneseniu odvolanie n i e j e prípustné.