Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 3Cob/320/2015 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1115221310 Dátum vydania rozhodnutia: 30. 11. 2015 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Štefan Zelenák ECLI: ECLI:SK:KSBA:2015:1115221310.1 Uznesenie Krajský súd v Bratislave v právnej veci navrhovateľa navrhovateľa AUPARK a.s., Einsteinova 18, 851 01 Bratislava, IČO: 47 240 377, práv. zast. Bartošík Šváby, s.r.o., BBC V, blok A, Plynárenská 7/A, Bratislava, IČO: 35 929 049 proti odporcovi S-Invest, s.r.o., Obchodná 24, Bratislava, IČO: 46 306 480, práv. zast. OLEXOVA VASILISIN, s.r.o., Dunajská 18, Bratislava, IČO: 36 820 059, o nariadenie predbežného opatrenia a o odvolaní odporcu proti uzneseniu Okresného súdu Bratislava I v Bratislave č.k. 25Cb/148/2015-208 zo dňa 10.9.2015, jednohlasne takto r o z h o d o l : Krajský súd v Bratislave uznesenie Okresného súdu Bratislava I v Bratislave č.k. 25Cb/148/2015-208 zo dňa 10.9.2015 potvrdzuje. o d ô v o d n e n i e : Súd prvého stupňa napadnutým uznesením uložil odporcovi povinnosť aby do troch dní odo dňa vykonateľnosti uznesenia zložil do súdnej úschovy Okresného súdu Bratislava I sumu 60.825,46 EUR. Navrhovateľovi uložil povinnosť, aby v lehote 30 dní odo dňa právoplatnosti uznesenia podal na tunajší súd návrh na začatie konania vo veci samej označený spisovou značkou 25Cb/148/2015. Súd prvého stupňa uznesenie odôvodnil v súlade s § 74 ods. 1, §76 ods. 1,3,4, O.s.p. tým, že na základe zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 25.8.2011 prenechal navrhovateľ odporcovi do užívania nebytových priestorov s označením XXX o výmere XX,XX mX v obchodnom centre Aupark Shopping Centre Bratislava. Nájom predmetných priestorov v zmysle zmluvy začal dňa 1.11.2011. V priebehu mesiacov január až september 2013 vykonal navrhovateľ rekonštrukčné práce v podzemnej garáži Obchodného centra a vo vstupnom átriu do Obchodného centra. Tieto práce boli vždy vykonávané po malých častiach a vždy v nočných hodinách tak, aby neobmedzili prevádzku Obchodného centra. V októbri 2013 oznámil odporca navrhovateľovi, že nebude platiť ďalšie platby podľa nájomnej zmluvy z dôvodu poklesu tržieb, ktorý mal nastať výlučne v súvislosti s výkonom rekonštrukčných prác, a to napriek tomu, že podľa navrhovateľa nebolo prevádzkovanie predmetu nájmu nikdy nijako ohrozené. V nadväznosti na to odporca prestal od januára 2014 v celom rozsahu platiť nájomné, a teda od januára 2014 užíva priestory zadarmo, napriek tomu, že v priestoroch aj naďalej prevádzkuje svoju maloobchodnú predajňu a generuje tržby. Tento stav trvá dodnes. Odporca dňa 8.11.2013 doručil Okresnému súdu Bratislava V žalobu datovanú 30. 10. 2013, v ktorej žiadal, aby súd určil, že (i) odporca má nárok na zľavu z nájomného vo výške 35% z dôvodu rekonštrukčných prác, alebo (ii) že platenie nájomného vo výške 35% je nemožné z dôvodu rekonštrukčných prác, alebo (iii) že nie je povinný odstrániť úpravy priestorov, a teda že má nárok na náhradu zhodnotenia priestorov, z dôvodu rekonštrukčných prác. Tejto žalobe bola pridelená spisová značka 23Cb/238/2013. Túto žalobu odporca následne dvakrát doplnil, vrátane doplnenia návrhu na vydanie určovacieho rozhodnutia, že odstúpenie navrhovateľa od nájomnej zmluvy je neplatné. Navrhovateľ dňa 12.9.2014 odstúpil od nájomnej zmluvy z dôvodu neuhradenia dohodnutého nájomného zo strany odporcu. V čase odstúpenia od zmluvy mal odporca neuhradené nájomné za obdobie ôsmych predchádzajúcich mesiacov v sume 51.493,64 EUR a so splatením niektorých dlžných súm bol v omeškaní takmer 300 dní. Navrhovateľ tak toleroval vo svojich priestoroch takmer 9 mesiacov neplatiaceho nájomcu. Dňa 3.12.2014 podal odporca návrh na nariadenie predbežného opatrenia na Okresný súd Bratislava V, pričom nariadené predbežné opatrenie nadobudlo vykonateľnosť dňa 8.1.2015 a bolo Krajským súdom v Bratislave v podstate potvrdené. V znení nepodstatných zmien Krajského súdu je nariadené predbežné opatrenie procesným právnym titulom na základe ktorého odporca užíva priestory. Z vyššie uvedeného podľa navrhovateľa vyplýva, že k 24.7.2015 sa odporca na úkor navrhovateľa bezdôvodne obohatil o 60.825,46 EUR, nakoľko v období od 13.9.2014 do 14.11.2014 odporca bezodplatne užíval priestory bez právneho dôvodu, čím sa bezdôvodne obohatil o 14.795,38 EUR a v období od 10.1.2015 do 24.7.2015 odporca bezodplatne užíval priestory bez právneho dôvodu, čím sa bezdôvodne obohatil o 46.030,08 EUR. Navrhovateľ výšku bezdôvodného obohatenia vyčíslil na základe výšky zmluvnej odplaty za užívanie priestorov ku dňu odstúpenia, nakoľko samotný odporca v návrhu na nariadenie predbežného opatrenia požaduje umožnenie užívania priestorov podľa nájomnej zmluvy. Navrhovateľ mal za to, že výkon súdneho rozhodnutia v predmetnej veci je ohrozený, pretože odporca má minimálny majetok; systematicky sa zbavuje svojho majetku; odporca počas celej svojej existencie ani počas jedného hospodárskeho roka nevytvoril zisk, a preto nie je nádej na zlepšenie jeho majetkovej situácie. Odporca bude povinný uhradiť navrhovateľovi sumu rádovo v stovkách tisíc eur, a to bez ohľadu na výsledok sporu vo veci nárokov odporcu v konaní vedenom na Okresnom súde Bratislava V, sp. zn. 23Cb/138/2013. Vo vzťahu k majetkovej situácii odporcu navrhovateľ uviedol, že odporca sa od roku 2011 postupne zbavil všetkých nehnuteľností; hodnota hnuteľných vecí klesá od roku 2012; hodnota zásob vo vlastníctve odporcu nepretržite klesá od roku 2012, pričom medzi rokmi 2012 a 2014 klesla o viac ako polovicu; finančný majetok odporcu klesol medzi rokmi 2013 a 2014 medziročne o 80%; 2/3 majetku odporcu tvorí bezúročná pôžička štatutárovi odporcu, pričom štatutár je zároveň spoločníkom odporcu a odporca nebol schopný ani v jednom hospodárskom roku vygenerovať zisk. Z uvedeného je podľa navrhovateľa zjavné, že k 31.12.2014 dosiahla reálna hodnota majetku odporcu, z ktorého by sa mohol navrhovateľ v prípade výkonu rozhodnutia reálne uspokojiť, pri optimistickom odhade cca 20.000,- EUR. Túto zlú majetkovú situáciu odporcu treba podľa názoru navrhovateľa interpretovať v kontexte situácie na trhu s nájmom nebytových priestorov, kde sa rozmohla podvodná taktika, prostredníctvom ktorej si špekulatívni podnikatelia zabezpečujú bezplatné užívanie nebytových priestorov v obchodných centrách v období až niekoľkých rokov. Uvedená špekulatívna taktika pozostáva v zásade z nasledujúcich krokov: 1) Nájomca oznámi prenajímateľovi, že si uplatňuje nárok na zľavu z nájomného, resp. že odopiera plnenie z dôvodu nároku na protihodnotu úprav z akéhokoľvek viac či menej uveriteľného dôvodu. 2) Následne nájomca preruší platby nájomného a „počká", kým prenajímateľ odstúpi od zmluvy z dôvodu porušovania zmluvy. 3) Bezprostredne na to podá nájomca návrh na vydanie predbežného opatrenia (s identickým obsahom ako v prípade predbežného opatrenia, ktoré navrhol S-Invest v konaní 38Cb/49/2014 a 23Cb/238/2013). 4) Následne nájomca podá návrh na určenie, že odstúpenie je neplatné z dôvodu, že nájomca mal právo odopierať nájomné z dôvodu nároku na budúcu úhradu zhodnotenia priestorov. (5) V doterajších prípadoch súdy vždy vydali predbežné opatrenie, čo pri súčasnom trvaní súdnych konaní predstavuje právny titul na bezodplatné užívanie predmetu nájmu počas obdobia minimálne troch rokov. (6) Nájomca zadarmo užíva priestory na základe predbežného opatrenia. (7) Spoločníci v spoločnosti nájomcu sa následne zbavia svojej účasti v spoločnosti prevedením svojich obchodných podielov na tzv. biele kone a pokojne podnikajú ďalej s inými obchodnými spoločnosťami, v ktorých sú spoločníkmi, a prenajímateľ sa ocitne s nevymožiteľnou pohľadávkou vo výške rádovo niekoľko stotisíc eur. Navrhovateľ mal za to, že odporca z vyššie uvedenej charakteristiky zrealizoval už šesť bodov. Odporca má podľa navrhovateľa za to, že jeho dlh voči navrhovateľovi neexistuje, pretože odporca mal údajné právo odoprieť platby až do výšky 99.426,00 EUR na základe § 326 Obchodného zákonníka, nakoľko má údajný nárok na náhradu zhodnotenia priestorov a tiež odporca mal údajne nárok na zľavu z nájomného vo výške 35% z dôvodu údajného poklesu tržieb, ktorý mal nastať výlučne v súvislosti s výkonom rekonštrukčných prác v Obchodnom centre. Podľa názoru navrhovateľa nie je možné na situáciu medzi ním a odporcom vôbec aplikovať ustanovenie § 326 Obchodného zákonníka, a teda odporca nemal právo odoprieť navrhovateľovi akékoľvek platby podľa nájomnej zmluvy. Dlh odporcu na nájomnom teda existuje v plnej výške a navrhovateľ platne odstúpil od zmluvy, odporca užíva od momentu odstúpenia od zmluvy priestor bez právneho dôvodu, a teda navrhovateľovi vzniká nárok na náhradu bezdôvodného obohatenia. Odporca vo svojej argumentácii tvrdí, že bol oprávnený neplatiť nájomné až do momentu, kým jeho dlh na nájomnom nedosiahne výšku investícii na zhodnotenie priestorov. Navrhovateľ uviedol, že v prípade, ak odporca oprel svoju argumentáciu o neexistencii dlhu o § 326 Obchodného zákonníka, musel sa rovnako vysporiadať aj s čl. 8.6.2 nájomnej zmluvy, v zmysle ktorého je odporca po skončení nájmu povinný odstrániť úpravy priestorov bez nároku na náhradu zhodnotenia. Zmluvné strany podľa navrhovateľa využili pri koncipovaní znenia tohto čl. nájomnej zmluvy dispozitívny charakter § 667 Obchodného zákonníka. Navrhovateľ ďalej uviedol, že v zmysle judikatúry je bez akýchkoľvek pochybností platná dohoda, podľa ktorej sa nájomca v prípade skončenia nájmu vzdáva nároku na náhradu zhodnotenia priestorov. Odporcovi tak nemohla z dôvodu vykonania úprav priestorov vzniknúť žiadna pohľadávka, ktorú by bolo možné započítať, alebo kvôli ktorej by mohol odoprieť platby podľa nájomnej zmluvy. Navrhovateľ mal rovnako za to, že nie sú dané hmotnoprávne dôvody pre vznik nároku na zľavu z nájomného. Právo navrhovateľa vykonávať rekonštrukčné práce je výslovne dohodnuté v čl. 8.3.5 nájomnej zmluvy z čoho vyplýva, že navrhovateľ vykonával svoje práva a teda nemohol porušiť svoju povinnosť. Nerušený stav spoločných priestorov Obchodného centra nebol pri podpise nájomnej zmluvy vymienený. Navrhovateľ mal za to, že odporca rovnako nepreukázal príčinnú súvislosť medzi návštevnosťou jeho predajne a jeho zníženými tržbami na jednej strane a rekonštrukčnými prácami na strane druhej. V nadväznosti na uvedené navrhovateľ dospel k záveru, že odporca nemá nárok na zľavu z nájomného a teda jeho dlh z nájomného existuje v celom rozsahu. Navrhovateľ rovnako poukázal na to, že S-Invest žiadal zníženie nájomného na 65% súčasnej výšky, platí však 0% nájomného. Aj keby teda napriek argumentom navrhovateľa nárok na zľavu z nájomného existoval, dlh S-Investu z nájomného by dosahoval aspoň 65% z nájomného. navrhovateľ svoje argumenty uvádzané v návrhu na nariadenie predbežného opatrenia zhrnul nasledovne: - odporca nesmie zadržiavať žiadne peňažné plnenia, nakoľko to zakazuje nájomná zmluva a túto možnosť vylučuje aj judikatúra a odborná literatúra; - odporca nesmie započítať žiadne peňažné plnenia, pretože to vylučuje nájomná zmluva a možnosť takejto dohody potvrdila aj judikatúra; - odporca nemá nárok na protihodnotu zhodnotenia priestorov, pretože to vylučuje zmluva a možnosť takejto dohody potvrdila judikatúra; - odporca nemá nárok na zľavu na nájomnom, pretože nesplnil zákonné predpoklady na priznanie tohto nároku; - bez ohľadu na vyššie uvedené, navrhovateľ mal právo odstúpiť od zmluvy, nakoľko ku dňu odstúpenia výška údajných pohľadávok odporcu nedosahovala výšku jeho dlhu. Súd prvého stupňa po oboznámení sa s navrhovateľom opísaným skutkovým stavom a predloženými listinnými dôkazmi dospel k záveru, že v danom prípade navrhovateľ súdu dostatočným spôsobom osvedčil danosť práva, ako aj základné skutočnosti preukazujúce potrebu predbežnej úpravy pomerov účastníkov, to je nariadenia navrhovaného predbežného opatrenia. Nakoľko sa súd stotožnil so skutkovými a právnymi dôvodmi návrhu na nariadenie predbežného opatrenia, návrhu na nariadenie predbežného opatrenia vyhovel a požadované predbežné opatrenie nariadil tak, ako je uvedené vo výrokovej časti tohto rozhodnutia v súlade s § 74 ods. 1, a § 76 ods. 1 písm. d) O.s.p.. Súd prvého stupňa zároveň navrhovateľovi uložil lehotu na podanie návrhu na začatie konania vo veci samej (označeného sp. zn. 25Cb/148/2015) na tunajší súd v trvaní 30 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozhodnutia, a to v súlade s § 76 ods. 3 O.s.p., podľa ktorého súd pri nariadení predbežného opatrenia uloží navrhovateľovi, aby v lehote, ktorú mu určí, podal návrh na začatie konania na súde alebo na rozhodcovskom súde. Proti uzneseniu podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie odporca a žiadal návrh na nariadenie predbežného opatrenia zamietnuť. Odvolanie odôvodnil tým, že podľa jeho názoru neboli splnené podmienky na vydané predbežného opatrenia. Odporca namietal, že zhodnotil obchodné priestory navrhovateľa stavebnými úpravami za viac ako 127.000,- EUR a ustanovenia nájomnej zmluvy o vzdaní sa nároku na náhradu zhodnotenia je v rozpore s dobrými mravmi. V súlade s § 326 ods. 1, Obch. zák. môže odporca svoje plnenie odoprieť až do doby kým sa mu dostatočne zabezpečí plnenie druhej strany. Dôvodom na nariadenie predbežného opatrenia nemôže byť hrozba ktorú zavinil navrhovateľ. Nie je ani preukázané, že odporca sa zbavuje svojho majetku. Stratový stav odporcu spôsobila bezohľadná rekonštrukcia navrhovateľa. Odporca nedisponuje sumou ktorá má byť zložená do úschovy súdu. Odporca to považuje za neprimeraný zásah do jeho osobnostných práv pretože podľa judikatúry takto nariadené predbežné opatrenie by bolo možné len v prípade, že povinná osoba disponuje sumou, ktorá sa má do úschovy zložiť. K odvolaniu odporcu sa navrhovateľ vyjadril podaním zo dňa 9.11.2015. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 O.s.p.) prejednal vec podľa § 214 ods. 2 O.s.p. bez nariadenia pojednávania, preskúmal uznesenie súdu prvého stupňa podľa § 212 ods. 1 O.s.p. a dospel k záveru, že napadnuté uznesenie je vecne správne. Podľa § 219 ods. 2 O.s.p., ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody. Odvolací súd konštatuje vecnú správnosť napadnutého uznesenia a reflektujúc dôvody odvolania uvádza na zdôraznenie správnosti napadnutého uznesenia, že súd prvého stupňa správne vyhodnotil skutkový stav a vec správne právne posúdil. Odvolací súd toho názoru, že navrhovateľ v súlade s § 75 ods. 2 O.s.p. osvedčil potrebu dočasnej úpravy pomerov medzi účastníkmi a osvedčil nebezpečenstvo bezprostredne hroziacej ujmy a skutočnosti nasvedčujúce tomu že výkon rozhodnutia vo veci samej môže byť ohrozený. Zmyslom predbežných opatrení je aj tá skutočnosť, že v prípade nariadenia predbežného opatrenia sa má zabezpečiť taký stav, bez nariadenia ktorého by tento nebolo možné dosiahnuť v prípade úspechu navrhovateľa v konaní vo veci samej. Medzi navrhovaným predbežným opatrením a požadovaným rozhodnutím vo veci samej musí byť vecná súvislosť. Súd prvého stupňa v odôvodnení napadnutého uznesenia dostatočne ozrejmil všetky dôvody pre nariadenie predbežného opatrenia ako aj celkový skutkový stav veci. Skutočnosť, či v súlade s vykonávanými rekonštrukčnými prácami došlo k poklesu tržieb odporcu a právne posúdenie tejto skutočnosti vo vzťahu k právam a povinnostiam účastníkov zmluvy o nájme nebytových priestorov bude predmetom dokazovania a rozhodovania vo veci samej. Vzhľadom na tú skutočnosť, že uznesením Okresného súdu Bratislava V č.k. 23Cb/238/2013-187 bolo zabezpečené nerušené užívania prenajatých priestorov odporcom nie je podľa názoru odvolacieho súdu neprimerané nariadenie povinnosti špecifikovanej v napadnutom uznesení voči odporcovi. Vzhľadom na tú skutočnosť, že odporca neplatí navrhovateľovi žiadne nájomné a bola preukázaná dôvodná obava, že prípadný výkon súdneho rozhodnutia môže byť ohrozený je podľa názoru odvolacieho súdu, vzhľadom na skutkové a právne posúdenie vzájomných vzťahov medzi účastníkmi, primerané a potrebné aby vzájomné vzťahy medzi účastníkmi boli na čas do právoplatného rozhodnutia vo veci samej upravené v rozsahu vydaného predbežného opatrenia. Z uvedených dôvodov odvolací súd uznesenie súdu prvého stupňa podľa § 219 ods. 1 O.s.p. ako vecne správne potvrdil. O trovách odvolacieho konania rozhodne súd prvého stupňa v rozhodnutí vo veci samej (§ 224 ods. 3 O.s.p.). Poučenie: Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.