Rozsudok Okresného súdu Malacky sp. zn. 32C/172/2022 z 2. 10. 2024
Citácia: rozsudok Okresného súdu Malacky z 2. októbra 2024, sp. zn. 32C/172/2022, ECLI:SK:OSMA:2024:1622202847.5
Okresný súd Malacky | 32C/172/2022 | ECLI:SK:OSMA:2024:1622202847.5 | 2024-10-02 | Rozsudok
Oblasť práva: Občianske právo – Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam
Citované ustanovenia: § 141 ods. 1 OZ, § 142 ods. 1 OZ, § 262 ods. 1 CSP
Zdroj: https://obcan.justice.sk/content/public/item/98e73235-d1c7-457e-97b3-89855d908689
Odkaz: https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:OSMA:2024:1622202847.5

Súd:
Spisová značka:
Identifikačné číslo súdneho spisu:
Dátum vydania rozhodnutia:
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ:
ECLI:

Okresný súd Malacky
32C/172/2022
1622202847
02. 10. 2024
Mgr. Zuzana Albert
ECLI:SK:OSMA:2024:1622202847.5

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY
Okresný súd Malacky, samosudkyňou A. B. C., v právnej veci žalobkyne: D. E., nar. XX.XX.XXXX, F. X,
XXX XX B., zast.: AK | AK s.r.o., IČO: 54 844 762, Suché Mýto 6, 811 03 Bratislava, proti žalovanému:
G. E., nar. XX.XX.XXXX, F. X, XXX XX B., zast. G. A. H., C., H. XX, XXX XX I., o zrušenie a vyporiadanie
podielového spoluvlastníctva, takto
rozhodol:
I. Súd z r u š u j e podielové spoluvlastníctvo G. E., J. E., nar. XX.XX.XXXX, F. X, XXX XX B. a D.
E., J. E., nar. XX.XX.XXXX, F. X, XXX XX B., k nehnuteľnostiam zapísaným na liste vlastníctva č. XXX
vedenom pre katastrálne územie B., okres A., ako pozemok registra „C“ parc. č. XXXX/X – ostatná plocha
o výmere 17 m2, pozemok registra „C“ parc. č. XXXX/X – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 166
m2, pozemok registra „C“ parc. č. XXXX/X – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 880 m2, pozemok
registra „C“ parc. č. XXXX/X – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 422 m2, rodinný dom so súpisným
číslom 1 postavený na pozemku registra „C“ parc. č. XXXX/X a rodinný dom so súpisným číslom XXX
postavený na pozemku registra „C“ parc. č. XXXX/X.
II. Súd p r i k a z u j e nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva č. XXX vedenom pre katastrálne územie
B., okres A., ako pozemok registra „C“ parc. č. XXXX/X – ostatná plocha o výmere 17 m2, pozemok
registra „C“ parc. č. XXXX/X – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 166 m2, pozemok registra „C“
parc. č. XXXX/X – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 880 m2, pozemok registra „C“ parc. č. XXXX/
X – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 422 m2, rodinný dom so súpisným číslom X postavený na
pozemku registra „C“ parc. č. XXXX/X a rodinný dom so súpisným číslom 919 postavený na pozemku
registra „C“ parc. č. XXXX/X do výlučného vlastníctva G. E., J. E., nar. XX.XX.XXXX, F. X, XXX XX B.,
s podielom na nehnuteľnostiach 1/1.
III. Žalovaný j e p o v i n n ý zaplatiť žalobkyni ako náhradu za vyporiadavaný podiel sumu 18.921,96
Eur, a to do 15 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.
IV. Žiadna zo strán n e m á

p r á v o na náhradu trov konania.
odôvodnenie:

1. Žalobkyňa podala dňa 08.12.2022 na súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového
spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam zapísaným na liste vlastníctva č. XXX vedenom pre katastrálne
územie B., okres A., ako pozemok registra „C“ parc. č. XXXX/X – ostatná plocha o výmere 17 m2,
pozemok registra „C“ parc. č. XXXX/X – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 166 m2, pozemok
registra „C“ parc. č. XXXX/X – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 880 m2, pozemok registra „C“
parc. č. XXXX/X – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 422 m2, rodinný dom so súpisným číslom X
postavený na pozemku registra „C“ parc. č. XXXX/X (ďalej tiež len ako „Rodinný dom X“) a rodinný dom
so súpisným číslom 919 postavený na pozemku registra „C“ parc. č. XXXX/X (ďalej tiež len ako „Rodinný

dom 2“, pozemky a oba rodinné domy ďalej spoločne alebo jednotlivo tiež len ako „Nehnuteľnosti“).
Žaloba bola pôvodne podaná tiež proti A. K., nar. XX.XX.XXXX, L. K. XXXX/XX, XXX XX I. ako žalovanej
v 2. rade, ktorá bola v čase podania žaloby podielovou spoluvlastníčkou Nehnuteľností s podielom
o veľkosti 1/8. V odôvodnení žaloby uviedla žalobkyňa, že je podielovou spoluvlastníčkou Nehnuteľností
s podielom 1/8, a to spolu so žalovaným s podielom 3 a pôvodnou žalovanou v 2. rade, vtedy s podielom
1/8. Žalobkyňa nemá záujem naďalej zotrvať v podielovom spoluvlastníctve so žalovaným, s ktorým
sa pokúšala dohodnúť na vyporiadaní tak, že by jej žalovaný vyplatil sumu 20.337,50 Eur. Žalovaný
najprv nereagoval, následne žalobkyni ponúkol sumu 18.500,00 Eur, ktorú žalobkyňa nepovažuje za
primeranú náhradu. Žalobkyňa predložila znalecké posudky M. E. E. č. 136/2022 a č. 137/2022, ktorými
znalec ocenil Nehnuteľnosti na sumu 69.700,00 Eur (Rodinný dom 2 s pozemkami č. XXXX/X C. XXXX/
X) a 93.000,00 Eur (Rodinný dom X s pozemkami č. XXXX/X C. XXXX/X), spolu 162.700,00 Eur.
S poukazom na tieto znalecké posudky považuje žalobkyňa za primeranú sumu náhrady tú, ktorú
požaduje ona, t.j. 20.337,50 Eur. Rozdelenie Nehnuteľností nie je účelné ani dobre možné, keďže
rodinné domy nie je možné vzhľadom na ich stavebno-technické usporiadanie rozdeliť na viacero
samostatných častí a spoluvlastnené pozemky sú zastavané rodinnými domami alebo sú k nim priľahlé
a z nich prípadne oddelené časti by nijako nebolo možné využiť, resp. by takto vznikli pozemky nepatrnej
výmery. Žalobkyňa vzhľadom na uvedené navrhuje, aby súd zrušil podielové spoluvlastníctvo strán
a aby Nehnuteľnosti prikázal v celosti žalovanému s povinnosťou výplaty primeranej náhrady vo výške
20.337,50 Eur žalobkyni.
2. Žalovaný vo svojom vyjadrení jednak poukázal na skutočnosť, že medzičasom odkúpil od pôvodnej
žalovanej v 2. rade jej spoluvlastnícky podiel na Nehnuteľnostiach o veľkosti 1/8 za sumu vo výške
18.500,00 Eur a jednak uviedol, že podľa neho sa na vyporiadaní spoluvlastníctva mohli strany
dohodnúť, z ktorého dôvodu je žaloba podaná zbytočne. Aj žalovaný si nechal Nehnuteľnosti oceniť,
a to M. C. G., pričom v zmysle jeho posudkov by primeraná náhrada pre žalobkyňu mala byť vo výške
17.462,00 Eur. Žalovaný je ochotný žalobkyni zaplatiť sumu 19.000,00 Eur, principiálne nie je ochotný
zaplatiť ani o cent viac. Suma žiadaná žalobkyňou je premrštená a nadsadená. Žalovaný s návrhom
žalobkyne teda súhlasí, avšak žiada náhradu pre žalobkyňu určiť vo výške maximálne 19.000,00 Eur.
3. Žalobkyňa zobrala voči pôvodnej žalovanej v 2. rade žalobu späť, o čom súd rozhodol uznesením
č.k. 32C/172/2022-80 zo dňa 25.09.2023 tak, že konanie voči pôvodnej žalovanej v 2. rade zastavil
a nepriznal jej nárok na náhradu trov konania. K vyjadreniu žalovaného doručila žalobkyňa súdu
tiež repliku, v ktorej uviedla, že vždy mala záujem o vyporiadanie spoluvlastníctva dohodou, avšak
za primeranú náhradu vo výške 20.337,50 Eur. So žalovaným nevedeli dosiahnuť dohodu práve
o tejto spornej otázke. Žalovaný značne podhodnocuje Nehnuteľnosti a znalec M. C. G. vo svojich
znaleckých posudkoch vychádzal zo skreslených informácií o Nehnuteľnostiach poskytnutých mu zo
strany žalovaného. Postup žalovaného pri rokovaniach so žalobkyňou bol taký, že žalobkyni najprv
ponúkol sumu 14.000,00 – 15.000,00 Eur, neskôr 18.500,00 Eur a po podaní žaloby už 19.000,00 Eur.
Žalobkyňa žiada len sumu, ktorá vyplynula zo znaleckých posudkov M. E. E..
4. Žalovaný nevyužil právo podať k replike žalobkyne dupliku.
5. Na pojednávaní dňa 08.04.2024 strany zotrvali na svojich vyššie uvedených tvrdeniach. Žalobkyňa
doplnila, že Nehnuteľnosti dlhodobo neužíva, užíva ich žalovaný. Spor zavinil žalovaný jeho neochotou
dohodnúť sa na náhrade, ktorá podľa žalobkyne bola určená primerane. Žalobkyňa preto žiada
priznať náhradu trov konania. Žalovaný uzavrel, že sporná medzi stranami je len výška náhrady za
spoluvlastnícky podiel žalobkyne. Žalovaný do konania predložil znalecké posudky M. G., z ktorých pri
svojich návrhoch žalobkyni vychádzal a takýto návrh akceptovala aj pôvodná žalovaná v 2. rade. Keďže
práve žalobkyňa sa nechce so žalovaným dohodnúť a zatiahla žalovaného do súdneho sporu, žalovaný
žiada priznať nárok na náhradu trov konania.
6. Na pojednávaní dňa 02.09.2024 navrhla žalobkyňa vypočuť svedkyňu A. K., ktorej prítomnosť na
pojednávaní zabezpečila. Súd takému návrhu na vykonanie dokazovania nevyhovel, pretože podľa neho
nebol urobený včas. Svedkyňa mala byť v zmysle návrhu žalobkyne vypočutá k okolnostiam umiestnenia
nehnuteľností a k inžinierskym sieťam v danej lokalite, avšak tento návrh mohla bez akýchkoľvek
pochybností žalobkyňa urobiť už pri podaní žaloby, resp. repliky, najneskôr bez zbytočného odkladu
po tom, čo dňa 30.04.2024 obdržala elektronickú kópiu znaleckých posudkov M. G.. S poukazom na

sudcovskú koncentráciu konania, na ktorú bola žalobkyňa navyše výslovne upozornená, bol návrh na
vykonanie dokazovania svedeckým výsluchom zamietnutý.
7. Súd na tomto pojednávaní vykonal dokazovanie listinnými dôkazmi predloženými stranami,
resp. obstaranými súdom: list Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva zo dňa 03.11.2022,
výpis z LV č. XXX k. úz. B. k 10.01.2023, list žalovaného adresovaný A. K. z 06.07.2022, List
žalovaného adresovaný žalobkyni z 03.11.2022, úradný záznam PZ žalovaného z 02.11.2022. Súd
tiež na pojednávaní oboznámil písomné znalecké posudky M. E. E. č. 136/2023 zo dňa 13.06.2022
a č. 137/2022 zo dňa 15.06.2022, ako aj M. C. G. č. 139/2022 zo dňa 19.06.2022 a č. 140/2022
zo dňa 19.06.2022 spolu s vyjadreniami znalcov: M. E. E. zo dňa 30.04.2024 a M. C. G. zo dňa
29.06.2024. Strany výslovne uviedli, že nenavrhujú výsluch znalcov na pojednávaní, keďže sú podľa
nich postačujúce aj písomné vyjadrenia znalcov založené v súdnom spise. Žalobkyňa navrhla pri
rozhodnutí vychádzať zo znaleckých posudkov M. E., ktoré predložila a ktoré považuje za správne
s tým, že tento znalec racionálne vysvetlil dôvod rozdielov medzi znaleckými posudkami a priložil
k vyjadreniu tiež ponuku realitnej kancelárie preukazujúcu hodnotu pozemku. M. E. vo svojom vyjadrení
taktiež špecifikoval pochybenia, ktorých sa vo svojich posudkoch dopustil M. G., preto tieto znalecké
posudky žalobkyňa nepovažuje za správne a žiada z nich nevychádzať. Žalobkyňa nesúhlasí s tým,
že by Rodinný dom 2 nemal prístupovú cestu alebo že by z pohľadu jeho polohy bol akokoľvek
menej hodnotný. Žalovaný, naopak, navrhol vychádzať zo znaleckých posudkov M. G., ktorý sa tiež
vyjadril k tomu, čím bol spôsobený rozdiel v hodnote pozemkov v lese. Poukázal na skutočnosť, že
žalovaný od začiatku súhlasil so spôsobom vyporiadania podielového spoluvlastníctva, nesúhlasil len s
vyplatením neprimerane vysokej trhovej ceny za spoluvlastnícky podiel ustupujúcemu spoluvlastníkovi.
Už pred podaním žaloby bol žalovaný ochotný sa dohodnúť vtedy ešte s dvoma spoluvlastníčkami - jeho
sestrami. Dal si vypracovať znalecký posudok M. G., ktorý stanovil trhovú cenu a pani K. vyplatil sumu
18.500 Eur, ktorá túto trhovú cenu prevyšovala. Žalobkyni ponúkal sumu 19.000 Eur. Žalovaný žiada,
aby súd z tejto sumy pri rozhodovaní aj vychádzal, pokiaľ ide o výplatu podielu pre žalobkyňu. Žiaden
znalec podľa žalovaného nie je schopný nikdy presne stanoviť trhovú hodnotu nehnuteľnosti a rozdiely
vzniknú vždy. Na rozdiel od minulosti dnes už nie je vyhláškou presne stanovené, ako sa nehnuteľnosti
oceňujú. V tomto prípade je podstatné, že koeficient súdneho znalca M. E. nemôže byť správny, čo sa
týka hodnoty lesného pozemku, pretože tam nie sú inžinierske siete, nevedie tam prístupová cesta a
ani do budúcnosti sa nič také neplánuje realizovať. Dom v lese sa nachádza na bezcennom pozemku
a je to vlastne taká jednoduchá poľovnícka búdka. Pokiaľ ide o náhradu trov konania, žiada žalovaný,
aby bola žalobkyni uložená povinnosť zaplatiť žalovanému náhradu trov v rozsahu 100 %, keďže práve
žalobkyňa zavinila, že muselo dôjsť k súdnemu sporu. Alternatívne navrhuje rozhodnúť tak, že žiadna
zo strán nemá právo na náhradu trov konania.
8. Súd po vykonanom dokazovaní zistil nasledovný skutkový stav veci, ktorý právne posúdil, ako je
nižšie uvedené:
9. Podľa § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka, spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení
spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda
musí byť písomná.
10. Podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná
vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné
využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému
alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné
správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov
nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
11. Podanou žalobou sa žalobkyňa od počiatku domáhala zrušenia a vyporiadania podielového
spoluvlastníctva, a to prikázaním vecí do výlučného vlastníctva žalovaného s poukazom na nemožnosť
reálneho rozdelenia Nehnuteľností medzi strany sporu. Z povahy podielového spoluvlastníctva ako
spoločenstva vlastníckych práv založeného na zásade dobrovoľnosti vyplýva, že ak nedôjde k
dohode, ktorýkoľvek spoluvlastník môže kedykoľvek požiadať súd o zrušenie spoluvlastníctva a jeho
vyporiadanie. Toto právo vyplýva zo zásady, že nikto nemôže byť spravodlivo nútený k tomu, aby
zotrval v spoluvlastníckom vzťahu, ak mu to z akýchkoľvek dôvodov nevyhovuje. Na podanie žaloby
o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva je aktívne vecne legitimovaný len podielový

spoluvlastník, a to bez ohľadu na veľkosť jeho podielu a tiež bez ohľadu na stanovisko ostatných
spoluvlastníkov. Súd, ktorý je povinný postupovať podľa zákonom ustanoveného poradia (§ 142 ods.
1 Občianskeho zákonníka), nie je viazaný návrhmi ani vzájomnými návrhmi strán, pokiaľ ide o formu
vyporiadania podielového spoluvlastníctva. V konaní o zrušení spoluvlastníctva a vykonaní vyporiadania
je jeho predmetom vždy celá vec patriaca do podielového spoluvlastníctva a vyriešenie všetkých
právnych vzťahov spoluvlastníkov (alebo jedného z nich) k tejto veci. Účastníkmi konania o zrušenie a
vyporiadanie spoluvlastníctva k veci musia byť všetci spoluvlastníci (nútené nerozlučné spoločenstvo),
lebo právoplatný výrok súdu zaväzuje len účastníkov konania, a pokiaľ sa na konaní nezúčastnia
všetci nútení spoločníci, súd nemôže návrhu vyhovieť pre nedostatok vecnej legitimácie vyplývajúcej z
hmotného práva.
12. Medzi stranami nebolo sporné (a bolo potvrdené tiež z údajov z katastra nehnuteľností), že
žalobkyňa a žalovaný sú podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností zapísaných na liste vlastníctva
č. XXX vedenom pre katastrálne územie B., okres A., ako pozemok registra „C“ parc. č. XXXX/X –
ostatná plocha o výmere 17 m2, pozemok registra „C“ parc. č. XXXX/X – zastavaná plocha a nádvorie
o výmere 166 m2, pozemok registra „C“ parc. č. XXXX/X – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 880
m2, pozemok registra „C“ parc. č. XXXX/X – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 422 m2, rodinný
dom so súpisným číslom X postavený na pozemku registra „C“ parc. č. XXXX/X a rodinný dom so
súpisným číslom 919 postavený na pozemku registra „C“ parc. č. XXXX/X, pričom žalobkyňa má na
Nehnuteľnostiach podiel o veľkosti 1/8 a žalovaný 7/8. Vzhľadom na to že v čase rozhodovania súdu
bola žalobkyňa podielovou spoluvlastníčkou Nehnuteľností s veľkosťou spoluvlastníckeho podielu 1/8,
považoval súd jej aktívnu vecnú legitimáciu za danú. Súd v posudzovanom prípade ďalej vyhodnotil,
že žalovaným je druhý podielový spoluvlastník Nehnuteľností a na spore sa zúčastňujú všetci podieloví
spoluvlastníci Nehnuteľností. Aj pasívna vecná legitimácia žalovaného vo veci je tak daná.
13. Občiansky zákonník stanovuje možné spôsoby vyporiadania podielového spoluvlastníctva
rozhodnutím súdu taxatívne takto:
a) reálne rozdelenie veci,
b) prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu,
c) predaj veci a rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkov podľa ich podielov.
Súd prihliada na veľkosť podielov a účelné využitie veci podľa odbornej literatúry aj pri posudzovaní
možnosti reálneho rozdelenia veci, teda nielen pri prikázaní veci za náhradu, a vždy musí dodržať
zákonom stanovenú postupnosť spôsobov vyporiadania. V každom prípade je nutné sa najprv
zaoberať otázkou, či je rozdelenie spoločnej nehnuteľnosti dobre možné. Táto podmienka pritom
podľa judikatúry nie je naplnená len faktickou možnosťou a technickou vykonateľnosťou rozdelenia,
ale aj funkčným opodstatnením takéhoto rozdelenia. Pre rozhodnutie o zrušení a vyporiadaní
podielového spoluvlastníctva súdom, a to nielen rozdelením veci, ale aj prikázaním doterajšej spoločnej
veci niektorému (niektorým) zo zostávajúcich podielových spoluvlastníkov za primeranú náhradu,
zákon v § 142 ods. 1 druhá a tretia veta zakotvuje tri kritériá, ktoré musí súd zohľadniť, a to
veľkosť spoluvlastníckych podielov, účelné využitie veci a prípadné násilné správanie podielového
spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Toto nie sú jediné hľadiská, podľa ktorých sa vo veci musí
rozhodnúť, ale sú jediné, ktoré zákon výslovne uvádza, a teda aj prioritné, na ktoré súd musí prihliadnuť v
takom poradí, v akom sú uvedené v zákone. Možno však prihliadať aj na iné skutočnosti, než sú uvedené
v zákone (napr. na to, kto a akou mierou sa pričinil o nadobudnutie spoločnej veci, kto ju zveľaďoval, a
pod.). Okrem uvedených kritérií súd pri rozhodovaní, komu vec prikáže, môže prihliadnuť aj na ďalšie
kritérium, a to skutočnosť, že spoluvlastník sa správal násilne voči ostatným spoluvlastníkom.
14. Vzhľadom na vyššie uvedené zásady súd najprv skúmal, či sú Nehnuteľnosti reálne deliteľné tak,
že by jedna ich časť bola prikázaná žalobkyni a druhá žalovanému. Medzi stranami nebolo sporné, že
Nehnuteľnosti deliteľné nie sú a súd dospel k rovnakému záveru, a to ako z pohľadu možnosti reálnej
deľby, tak i z pohľadu jej účelnosti, vzhľadom na funkčné usporiadanie stavieb, ktoré sú predmetom
spoluvlastníctva a malú výmeru pozemkov prináležiacich ku stavbám. Súčasne bolo nutné v tejto
súvislosti vziať do úvahy, že žalobkyňa disponovala na všetkých Nehnuteľnostiach len spoluvlastníckym
podielom o veľkosti 1/8, kde ak by súd hypoteticky rozhodol o reálnej deľbe pozemkov podľa podielov,
pripadli by žalobkyni do vlastníctva pozemky skutočne nepatrnej výmery (22,88 m2 v lokalite B. v obci
B. a 162,75 m2 v lokalite G.), ktoré by ňou reálne neboli účelne využiteľné.

15. Keďže súd skonštatoval, že Nehnuteľnosti nie sú dobre deliteľné a súčasne vo veci nezistil (ani
strany netvrdili) také dôvody hodné osobitného zreteľa, ktoré by odôvodňovali zamietnutie žaloby,
bolo potrebné Nehnuteľnosti prikázať do vlastníctva toho spoluvlastníka, ktorý o to (so súhlasom
druhého spoluvlastníka) žiadal. Žalovaný je podielovým spoluvlastníkom Nehnuteľností s väčším
spoluvlastníckym podielom (7/8), so záujmom ich nadobudnúť, o čom tiež svedčí jeho odkúpenie
spoluvlastníckeho podielu jeho druhej sestry o veľkosti 1/8. Žalovaný Nehnuteľnosti aj reálne užíva.
V prospech žalovaného tak vyznievajú všetky súdom zistené okolnosti prípadu: veľkosť podielov i
účelné využitie veci, ale tiež zhodný návrh všetkých zúčastnených strán. Keďže žalovaný požiadal
o prikázanie vecí do jeho výlučného vlastníctva a je pripravený žalobkyni zaplatiť náhradu za jej podiely
(ktoré rozsudkom získa), rozhodol súd o zrušení podielového spoluvlastníctva medzi stranami a prikázal
Nehnuteľnosti v celosti do výlučného vlastníctva žalovaného.
16. Jedinou spornou skutočnosťou medzi žalobkyňou a žalovaným bola otázka hodnoty
spoluvlastníckeho podielu žalobkyne na Nehnuteľnostiach, resp. hodnota Nehnuteľností ako takých.
Ust. § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka uvádza, že vyporiadanie spoluvlastníctva prikázaním veci
musí prebehnúť za primeranú náhradu. Zákon však už neuvádza, čo treba považovať za primeranú
náhradu. Aplikačná prax dospela k záveru, že treba vychádzať zo všeobecnej ceny celej veci v čase
jej vyporiadania, a nie z ceny, za ktorú by bolo možné predať spoluvlastnícky podiel. Pod všeobecnou
cenou treba rozumieť cenu, za ktorú by bolo možné v danom mieste a danom čase predať vec na trhu,
súd je preto povinný prihliadať aj na aktuálnu trhovú ponuku a dopyt. Primeranou náhradou bude potom
príslušný podiel všeobecnej ceny. Primeranú náhradu určuje súd, spravidla vychádzajúc zo znaleckého
posudku o obvyklej cene veci, z informácií subjektov zaoberajúcich sa kúpou a predajov podobných vecí
(napr. realitné kancelárie), či podkladov priamo od účastníkov konania.
17. Z vykonaného dokazovania i z nepopretých tvrdení žalobkyne a žalovaného vyplynulo, že medzi
nimi pred podaním žaloby prebiehala komunikácia v otázke vyporiadania podielového spoluvlastníctva,
avšak k dohode nedospeli práve preto, že žalobkyňa trvala na úhrade ceny za jej spoluvlastnícky
podiel určenej podľa znaleckých posudkov M. E. (20.337,50 Eur), čo jej žalovaný nebol ochotný uhradiť
s tým, že žalovaný ním ponúkanú cenu za podiel žalobkyne postupne zvyšoval. Pôvodná žalovaná v 2.
rade prijala ponuku žalovaného na odkúpenie jej spoluvlastníckeho podielu za sumu 18.500,00 Eur.
Žalobkyňa neprijala ani jeho ponuku vo výške 18.500,00 Eur, ani ponuku vo výške 19.000,00 Eur.
18. V konaní boli zo strany žalobkyne i žalovaného na preukázanie všeobecnej hodnoty Nehnuteľností
a teda hodnoty spoluvlastníckeho podielu žalobkyne predložené súkromné znalecké posudky M. E. E.
a M. C. G.. Súd konštatuje, že všetky predložené znalecké posudky obsahovali doložku podľa § 209
ods. 2 CSP, preto v konaní postupoval, akoby išlo o znalecké posudky predložené súdom ustanoveným
znalcom.
19. Zo žalobkyňou predloženého znaleckého posudku M. E. E. č. 136/2022 súd zistil, že znalec na
objednávku pôvodnej žalovanej v 2. rade za účelom vysporiadania spoluvlastníctva vykonal ohodnotenie
rodinného domu so súpisným číslom 919 (J. domu 2), ako aj pozemkov C-KN s parc.č. XXXX/X C. XXXX/
X v k.ú. B. v lokalite „U G.“, a to ku dňu 10.06.2022. Znalec pri spracovaní posudku použil metódu
polohovej diferenciácie za použitia rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu
všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb a koeficientu cenovej úrovne podľa štatistických údajov
platných pre 1. štvrťrok 2022. Znalec za účelom spracovania posudku vykonal tiež miestnu obhliadku
spojenú s miestnym šetrením dňa 10.06.2022 s vyhotovením fotodokumentácie. Znalec v posudku
konštatuje, že mu bola poskytnutá technická dokumentácia, ktorá sa zhoduje so skutočnosťou. Pokiaľ
ide o Rodinný dom 2, je murovaný, s 1 nadzemným podlažím, nepodpivničený, nenapojený na elektrickú
sieť ani iné inžinierske siete, s vykurovaním kachľami na tuhé palivá. Pozostáva z kuchyne a 2 izieb, je
obývaný rekreačne a jeho údržba je zanedbaná s tým, že zateká strecha. Pôvodný dom bol postavený
v roku 1900, v roku 1985 bol na základe stavebného povolenia asanovaný a v roku 1989 bol postavený
dom nový, t.j. dom mal v čase ohodnotenia 33 rokov. Zastavaná plocha domu je 101,14 m2. Znalec pri
ohodnotení domu bral do úvahy koeficient vyjadrujúci vývoj cien vo výške 3,043 a koeficient vyjadrujúci
územný vplyv 0,95, ako aj opotrebenie domu a dospel k záveru o technickej hodnote Rodinného domu
2 vo výške 35.433,10 Eur. Pri stanovení všeobecnej hodnoty stavby bral do úvahy, že sa Rodinný dom
2 nachádza v okrajovej obytnej časti obce B. v lokalite U G., vzdialenej od obce asi 5 km. Dopravné
spojenie je možné autobusovou a vlakovou dopravou, inžinierske siete v mieste nie sú. U pozemkov

nemožno uvažovať s iným využitím ako stavebný pozemok a záhrada. Znalec použil priemerný koeficient
polohovej diferenciácie 0,45 (zvýšil ho o 0,15, keďže priemerný kpd by nevyjadroval reálnu hodnotu
nehnuteľnosti). Skonštatoval, že dopyt v lokalite výrazne prevyšuje ponuku, že dom stojí viac ako
500 m od súvislej zástavby obce, že nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu, že ide o priemerný dom
s dvorom a dobrým dispozičným riešením, ale aj že je tam nespevnená cesta a nevedú tam inžinierske
siete. Všeobecnú hodnotu Rodinného domu 2 napokon znalec stanovil na 23.598,44 Eur a všeobecnú
hodnotu pozemkov č. XXXX/X C. XXXX/X na 46.116,84 Eur. Pri pozemkoch vychádzal znalec z 50 %
východiskovej hodnoty platnej pre Bratislavu. Zvyšujúci vplyv na ich hodnotu mal koeficient všeobecnej
situácie 1,35, kde znalec dospel k záveru, že sa jedná o pozemky v oblasti rodinných domov v dosahu
miest nad 100.000 obyvateľov a koeficient funkčného využitia územia, kde bol uvažované, že sa jedná
o plochu obytných území. Znižujúci vplyv mala potom na hodnotu pozemkov skutočnosť, že sa jedná
o pozemky v odľahlých lokalitách bez možnosti využitia hromadnej dopravy s cestou bez dokončovacích
prác (nespevnená a pod.) a bez technickej infraštruktúry (koeficienty technickej infraštruktúry pozemku
a dopravných vzťahov boli vo výške 0,8). Napokon znalec dospel k záveru o ich jednotkovej všeobecnej
hodnote 35,42 Eur / m2, čo pri výmere spolu 1.302 m2 dalo všeobecnú hodnotu pozemkov 46.116,84
Eur.
20. Zo znaleckého posudku M. C. G. č. 140/2022 súd zistil, že znalec na objednávku žalovaného za
účelom majetkovoprávneho vyporiadania vykonal ocenenie rodinného domu so súpisným číslom XXX
(Rodinný dom 2), ako aj pozemkov C-KN XXXX/X a XXXX/X v lokalite G. v obci B. ku dňu 05.05.2022,
a to metódou polohovej diferenciácie za použitia koeficientov nárastu cien stavebných prác používaných
pre 2. kvartál 2022. Znalec za účelom spracovania posudku vykonal tiež miestnu obhliadku spojenú
s miestnym šetrením dňa 05.05.2022 s laserovým zameraním a vyhotovením fotodokumentácie. Znalec
skonštatoval, že sa jedná o rodinný dom, ktorý nie je v čase obhliadky obývaný ani prispôsobený na
trvalé bývanie, keďže neobsahuje základné vybavenie a nie je pripojený na inžinierske siete. Je však
udržiavaný a využívaný na príležitostné víkendové bývanie. Vlastnícke a evidenčné údaje podľa listu
vlastníctva sa podľa znalca zhodujú so skutočnosťou. Rodinný dom, ktorý bol predmetom posudku, je
osadený na parc.č. XXXX/X a prístupný z miestnej nespevnenej poľnej cesty cez súkromný pozemok,
vstup do objektu je z vlastného pozemku. Rodinný dom je samostatne stojaci, nepodpivničený, s jedným
nadzemným podlažím. V dome nie sú rozvody inžinierskych sietí elektriny, vody, plynu ani odpadov,
nie je tam hygienické zariadenie, kúpeľňa ani WC. Vykurovanie je lokálne s otvoreným murovaným
krbom v jednej izbe s kachľami na tuhé palivo v druhej izbe + kuchynský sporák na tuhé palivo
v kuchyni. V dosahu nehnuteľnosti sa nenachádzajú žiadne prípojky. Ako zdroj vody slúžila kopaná
studňa, ktorá je však nefunkčná. WC je len vonkajšie suché. Okolo pozemku nie je oplotenie, na
pozemku nie sú žiadne spevnené plochy. Pôvodný rodinný dom bol postavený a daný do užívania
v roku 1900, v roku 1985-1989 prešiel kompletnou rekonštrukciou, pri ktorej ostali zachované len
základy a obvodové múry. Znalec pri ohodnotení domu bral do úvahy koeficient vyjadrujúci vývoj cien vo
výške 3,043 a koeficient vyjadrujúci územný vplyv 0,95, ako aj opotrebenie domu. Spolu bola technická
hodnota domu stanovená na 26.194,25 Eur. Následne znalec pristúpil k určeniu všeobecnej hodnoty
nehnuteľností, kde bral do úvahy, že sa dom nachádza na samote v lokalite G. vzdialenej cca 4 kilometre
od obce, mimo zastavaného územia obce B., ktorá je vzdialená asi 14 km od okresného mesta A.
a asi 50 km od hlavného mesta I., v regióne s najnižšou nezamestnanosťou na Slovensku. Dom je
postavený na rovinatom pozemku v obci s občianskou vybavenosťou a všetkými inžinierskymi sieťami,
ktoré sa ale nenachádzajú v danej lokalite, a preto na ne rodinný dom ani nie je pripojený. Obec sa
nachádza cca 6 km od rekreačnej oblasti s chatovou osadou a vodnou nádržou. V danej lokalite je
dopyt približne rovnaký ako ponuka na realitnom trhu. Poloha domu bola vyhodnotená ako nepriaznivá.
Nehnuteľnosť je svojim umiestnením, konštrukčným prevedením a interiérovou dispozíciou prioritne
určená pre využitie na príležitostné víkendové bývanie, pričom do úvahy nepripadá jej využitie na iný účel
ako na ktorý je využívaná dnes. V čase spracovania posudku neboli známe žiadne zámery iného využitia
susedných nehnuteľností alebo zmena zástavby okolitého územia, ktoré by v budúcnosti negatívne
ovplyvnili nehnuteľnosť. Rodinný dom je umiestnený mimo zastavaného územia obce, je prístupný
len po miestnej nespevnenej ceste. Nie sú známe žiadne riziká spojené s užívaním oceňovaných
nehnuteľností alebo ktoré by obmedzovali ich užívanie. Znalec použil koeficient polohovej diferenciácie
0,7 vzhľadom na lokalitu, charakter a technický stav nehnuteľností, veľkosť sídelného útvaru, polohu
a vybavenosť technickou infraštruktúrou, ako aj celkové opotrebenie domu, vykonané udržiavacie práce
a súčasnú cenovú reláciu rodinných domov. Rozpätie uvedené v tabuľke 7 metodiky HYPO (bytové
budovy, interval 0,20 – 0,30) podľa znalca nevyhovuje súčasnému stavu predaja rodinných domov
v obci. V znaleckom posudku napokon dospel k všeobecnej hodnote Rodinného domu 2 22.081,75 Eur,

zohľadniac okrem iného, že vyžaduje opravu, má čiastočne nevhodnú orientáciu na svetové strany a
dobré dispozičné riešenie, jeho vzdialenosť od súvislej zástavby je viac ako 500 metrov, v lokalite je
nepripravenosť inžinierskych sietí a doprava vo vzdialenosti nad 2 kilometre, avšak s vysokou kvalitou
životného prostredia. Pokiaľ ide o pozemky, vychádzal znalec z východiskovej hodnoty 30 % z ceny
pozemkov mesta Bratislavy vzhľadom na zvýšený záujem o kúpu pozemkov v lokalite z Bratislavy.
Jednotkovú hodnotu pozemkov stanovil na 12,75 Eur / m2 a vzhľadom na ich výmeru 880 a 422 m2
dospel k záveru o ich všeobecnej hodnote 16.600,50 Eur. Pri určovaní ceny pozemkov bolo zohľadnený
koeficient všeobecnej situácie 0,80, keďže sa podľa znalca jedná o pozemok v oblasti mimo zastavaného
územia obce určeného územnoplánovacou dokumentáciou a tiež koeficient dopravných vzťahov 0,80,
keďže podľa znalca ide o pozemok v odľahlej lokalite bez možnosti využitia hromadnej dopravy a že tam
je cesta bez dokončovacích prác (nespevnená a pod.). Povyšujúce koeficienty znalec nepoužil. Znalecký
posudok obsahoval vyhlásenie, že znalec si je vedomý následkov vedome nepravdivého znaleckého
posudku.
21. Zo znaleckého posudku M. E. E. č. 137/2022 súd zistil, že znalec na objednávku pôvodnej žalovanej
v 2. rade za účelom vyporiadania spoluvlastníctva vykonal ocenenie rodinného domu so súpisným
číslom 1, ako aj pozemkov C-KN XXXX/X C. XXXX/X na ulici B. v obci B. ku dňu 10.06.2022, a to metódou
polohovej diferenciácie za použitia rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu
všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb a koeficientu cenovej úrovne podľa štatistických údajov
platných pre 1. štvrťrok 2022. Znalec za účelom spracovania posudku vykonal tiež miestnu obhliadku
spojenú s miestnym šetrením dňa 10.06.2022 s vyhotovením fotodokumentácie. Znalec konštatuje,
že mu bola poskytnutá projektová dokumentácia podlaží domu, ktorá sa zhoduje so skutočnosťou.
Pokiaľ ide o porovnanie údajov z katastra nehnuteľností so skutočným stavom, tu bol zistený rozdiel
spočívajúci v tom, že prístrešok nie je evidovaný v popisných ani geodetických údajoch katastra. Znalec
ohodnocoval rodinný dom na parc.č. XXXX/X, prístrešok a príslušenstvo: dva ploty, studňu, domácu
vodáreň, prípojku vody, kanalizácie a plynu, vonkajšie schody č. 1 a 2, spevnené plochy a oporný
múr. Ohľadom rodinného domu znalec konštatuje v posudku, že ide o samostatne stojaci murovaný
podpivničený rodinný dom s 2 nadzemnými podlažiami, napojený na vodovodnú, kanalizačnú a plynovú
sieť obce s vykurovaním plynovým kotlom. Technický stav oceňovaného rodinného domu je dobrý.
Znalec konštatuje, že pred 15 rokmi bola izolovaná strecha, vymenené okná na prízemí a poschodí,
vybavenie kuchyne, vnútorné vybavenie, obklady a WC. Pred ôsmimi rokmi bol inštalovaný nový kotol.
Na základe vyjadrenia prítomných a rozhodnutia o určení súpisného čísla bol stanovený vek stavby na
46 rokov. Znalec pri ohodnotení domu bral do úvahy koeficient vyjadrujúci vývoj cien vo výške 3,043
a koeficient vyjadrujúci územný vplyv 0,95, ako aj opotrebenie domu. Spolu bola technická hodnota
domu stanovená na 79.033,60 Eur. Ako príslušenstvo domu bol okrem iného ohodnotený prístrešok,
ktorý je prízemný a pristavený k domu. Pozostáva z jednej miestnosti bez podmurovky, má iba základové
pásy, zvislé konštrukcie murované z debniacich tvárnic a je z jednej strany otvorený. Krov je pultový,
krytina plechová pozinkovaná a z lexanu, plechové dvere, podlahy z keramickej dlažby. Je tam svetelná
elektroinštalácia a rozvod studenej vody. Technická hodnota prístrešku bola stanovená na 14.890,68
Eur. Zvyšné, horeuvedené príslušenstvo rodinného domu má podľa znalca technickú hodnotu celkovo
6.091,37 Eur. Následne znalec pristúpil k určeniu všeobecnej hodnoty nehnuteľností, kde bral do úvahy,
že dopyt výrazne prevyšuje ponuku, že dom stojí v časti obce vhodnej na bývanie na okraji obce, že
nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu, že ide o priemerný dom s dvorom a dobrým dispozičným riešením,
že je tam malá hustota obyvateľstva, dobré pracovné uplatnenie, prípojky inžinierskych sietí, rovinatý
terén. Všeobecnú hodnotu stavieb s príslušenstvom preto znalec určil na 83.012,99 Eur. Pri pozemkoch
uviedol, že uvažuje s 35 % jednotkovej východiskovej hodnoty Bratislavy vzhľadom na zvýšený záujem
o kúpu pozemkov v lokalite z Bratislavy. Jednotkovú hodnotu pozemkov stanovil na 54,38 m2 a vzhľadom
na ich výmeru 166 a 17 m2 dospel k záveru o ich všeobecnej hodnote 9.951,54 Eur.
22. Zo znaleckého posudku M. C. G. č. 139/2022 súd zistil, že znalec na objednávku žalovaného za
účelom majetkovoprávneho vyporiadania vykonal ocenenie rodinného domu so súpisným číslom 1, ako
aj pozemkov C-KN XXXX/X C. XXXX/X na ulici B. v obci B. ku dňu 05.05.2022, a to metódou polohovej
diferenciácie za použitia koeficientov nárastu cien stavebných práv používaných pre 2. kvartál 2022.
Znalec za účelom spracovania posudku vykonal tiež miestnu obhliadku spojenú s miestnym šetrením
dňa 05.05.2022 s laserovým zameraním a vyhotovením fotodokumentácie. Znalec skonštatoval, že sa
jedná o rodinný dom, ktorý je v čase obhliadky obývaný, prevažne v pôvodnom stave, ale udržiavaný.
Vlastnícke a evidenčné údaje podľa listu vlastníctva sa podľa neho zhodujú so skutočnosťou. Rodinný
dom, ktorý bol predmetom posudku, je prístupný z miestnej spevnenej komunikácie, vstup do objektu

je z vlastného pozemku. Rodinný dom je podpivničený, s dvomi nadzemnými podlažiami a tvoriaci
jednu bytovú jednotku. Okná sú z prevažnej časti vymenené za plastové s vnútornými žalúziami. Na
pozemku sú zrealizované prípojky vody, elektriny, plynu a kanalizácie, ako aj kopaná studňa. Oplotenie
pozemku je z betónových plotových tvárnic. Na pozemok sa vstupuje oceľovými kovanými vstupnými
vrátkami a vrátami, spevnené plochy sú z monolitného betónu a betónovej zámkovej dlažby. Znalec
konštatuje, že na základe predloženého potvrdenia o veku stavby bol rodinný dom postavený a daný do
užívania v roku 1976. V čase obhliadky bol posudzovaný rodinný dom obývaný, prevažne v pôvodnom
stave, ale udržiavaný, hoci si vyžaduje už opravy alebo rekonštrukciu niektorých častí alebo zariadení.
V rámci rekonštrukčných prác boli na dome osadené nové plastové okná a nový plynový kotol ústredného
kúrenia a bojler. V roku 2007 bola zrekonštruovaná kúpeľňa s WC na 2. nadzemnom podlaží, v roku
2008 nová kuchynská linka a v roku 2017 nové dažďové zvody. Opravu si vyžaduje rovná strešná
konštrukcia, vonkajšia fasáda a navlhnuté múry 1. podzemného podlažia. Znalec pri ohodnotení domu
bral do úvahy koeficient vyjadrujúci vývoj cien vo výške 3,043 a koeficient vyjadrujúci územný vplyv
0,95, ako aj opotrebenie domu. Spolu bola technická hodnota domu stanovená na 73.633,58 Eur.
Ako príslušenstvo domu bolo ohodnotené: oplotenie od ulice, oplotenie pozemku, studňa, prípojka
elektro, prípojka vody, prípojka plynu, prípojka kanalizácie, spevnené plochy na celkovú sumu 7.134,28
Eur. Ďalej bol ohodnotený altánok: drevený altánok osadený vo dvore tesne za rodinným domom,
zastrešený pultovou drevenou strešnou konštrukciou s krytinou kombinovanou z pozinkovaného plechu
a priehľadného laminátu, ktorého technickú hodnotu znalec odhadol na 7.336,56 Eur. Následne znalec
pristúpil k určeniu všeobecnej hodnoty nehnuteľností, kde bral do úvahy, že sa dom nachádza v okrajovej
časti zastaveného územia obce B., ktorá je vzdialená asi 14 km od okresného mesta Malacky a 50 km od
hlavného mesta Bratislava, v regióne s najnižšou nezamestnanosťou na Slovensku. Dom je postavený
na rovinatom pozemku v obci s občianskou vybavenosťou a všetkými inžinierskymi sieťami, na ktoré
je rodinný dom aj pripojený. Obec sa nachádza cca 6 km od rekreačnej oblasti s chatovou osadou
a vodnou nádržou. V danej lokalite je dopyt približne rovnaký ako ponuka na realitnom trhu. Poloha
domu bola vyhodnotená ako priaznivá. V čase spracovania posudku neboli známe žiadne zámery
iného využitia susedných nehnuteľností alebo zmena zástavby okolitého územia, ktoré by v budúcnosti
negatívne ovplyvnili nehnuteľnosť. Iné využitie rodinného domu ako na bývanie sa nepredpokladá. Nie
sú známe žiadne riziká spojené s užívaním oceňovaných nehnuteľností alebo ktoré by obmedzovali
užívanie. Znalec použil koeficient polohovej diferenciácie 0,7 vzhľadom na lokalitu, charakter a technický
stav nehnuteľností, veľkosť sídelného útvaru, polohu a vybavenosť technickou infraštruktúrou, ako aj
celkové opotrebenie domu, vykonané udržiavacie práce a súčasnú cenovú reláciu rodinných domov.
V znaleckom posudku napokon dospel k všeobecnej hodnote Rodinného domu 1 90.835,66 Eur. Pokiaľ
ide o pozemky, vychádzal znalec z východiskovej hodnoty 55 % jednotkovej východiskovej hodnoty
Bratislavy vzhľadom na zvýšený záujem o kúpu pozemkov v lokalite z Bratislavy. Jednotkovú hodnotu
pozemkov stanovil na 57,67 Eur / m2 a vzhľadom na ich výmeru 166 a 17 m2 dospel k záveru o ich
všeobecnej hodnote 10.553,61 Eur.
23. Vzhľadom na konštatované odchýlky v znaleckých posudkoch vyzval súd znalcov M. E. E. i M. C. G.
na písomné vyjadrenie. Na výzvu súdu odpovedal M. E. listom zo dňa 30.04.2024, kde k znaleckému
posudku č. 136/2022 na stanovenie všeobecnej hodnoty Rodinného domu 2 a pozemkov uviedol, že
sa v hodnote rodinného domu s M. G. v podstate zhodli, rozdiel je 29.516,00 Eur v hodnote pozemkov.
M. E. uviedol, že vychádzal z ponúk a informácií realitných kancelárií a zo situácie na trhu. Bol covid
a záujem o pozemky najmä občanov z Bratislavy bol vysoký. K znaleckému posudku č. 137/2022 na
stanovenie všeobecnej hodnoty Rodinného domu 1 a pozemkov uviedol M. E., že hodnota pozemkov
je približne rovnaká v jeho posudku a posudku M. G.. Rozdiel je v hodnote Rodinného domu, ktorý
bol spôsobený odlišným stanovením a použitím koeficientu polohovej diferenciácie. Podľa M. E. M.
G. tento koeficient vo viacerých bodoch podhodnotil, napr. v bode 5 príslušenstvo, kde patrí trieda I.
(jeho podiel na celkovej hodnote nehnuteľnosti je viac ako 20 %). V bode č. 8 mala byť trieda I. (malá
hustota obyvateľstva), bode č. 9 mala byť trieda II. Hodnota je, naopak, nadhodnotená v bode č. 6 –
typ nehnuteľnosti, kde patrí trieda III., keďže nejde o dvojdom, ale o dom s jedným bytom. V znaleckom
posudku č. 139/2022 nie je ohodnotený prístrešok v hodnote 12.359,00 Eur a nepočíta sa so stavebnými
úpravami a modernizáciou domu, ktoré M. E. popísal na strane 5 jeho znaleckého posudku. Odporúčaný
koeficient polohovej diferenciácie 0,2-0,3 M. G. podľa M. E. neúmerne zvýšil na 0,7, čím vznikol medzi
ich znaleckými posudkami rozdiel. M. E. E. zotrval na záveroch svojich znaleckých posudkov, ktoré sú
podľa neho spracované správne.

24. K rozdielom v znaleckých posudkoch sa vyjadril aj M. C. G. listom zo dňa 29.06.2024, v ktorom
uviedol, že všetky posudky boli vypracované maximálne korektne, nezaujato a nestranne, s ohľadom na
technický stav nehnuteľností a ich polohu. Všeobecná hodnota by mala zodpovedať cene, ktorú možno
dosiahnuť na voľnom trhu, keď predávajúci i kupujúci konajú s patričnou opatrnosťou a informovanosťou
a bez vedľajších pohnútok, pričom na ňu majú vplyv mnohé faktory, ktoré znalec musí vo výpočte
zohľadniť. Pokiaľ ide o ohodnotenie Rodinného domu 1, uviedol M. G., že ohodnotenie pozemkov bolo
bez zásadného rozdielu, rozdiel v hodnote stavby vznikol v použití rozdielnych koeficientov polohovej
diferenciácie, kde M. E. použil hodnotu 0,5 a M. G. 0,7. M. G. uviedol, že ním použitá hodnota je
vhodnejšia pre danú nehnuteľnosť s priaznivejšou polohou. V konečnom dôsledku predstavuje rozdiel
medzi výslednými všeobecnými hodnotami podľa znaleckých posudkov cca 8 %. K rozdielom vo
výsledných všeobecných hodnotách Rodinného domu 2 v lokalite G. uviedol M. G., že ohodnotenie
stavby bolo vykonané odlišnými metódami, kde M. E. použil lineárnu metódu a M. G. analytickú, no
v konečnom dôsledku prišli k takmer rovnakej všeobecnej hodnote nehnuteľnosti. Značný rozdiel vznikol
vo všeobecnej hodnote pozemkov, a to v dôsledku použitia rozdielnych koeficientov pri stanovení
výsledného koeficientu polohovej diferenciácie. Dané územie je však značne vzdialené od obce
a nenachádza sa v zastavanom území obce, nemá ani prístupovú komunikáciu. V súčasnej dobe
sa v danej lokalite ani neuvažuje s výstavbou alebo inými aktivitami. Predmetná stavba vznikla pred
platnosťou stavebného zákona ako horáreň.
25. Ako bolo už zhora uvedené, v otázke určenia výšky náhrady za spoluvlastnícke podiely žalobkyne
bol medzi stranami spor, pričom každá zo strán poukazovala na ňou predložené znalecké posudky
vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty Nehnuteľností. Pokiaľ ide o Rodinný dom 2, dospeli znalci
k záveru o všeobecnej hodnote stavby 23.598,44 Eur (M. E.) a 22.081,75 Eur (M. G.). Všeobecná
hodnota pozemkov podľa znaleckého posudku M. G. bola 16.600,50 Eur, čo zodpovedá jednotkovej
cene za m2 pozemkov 12,75 Eur, a podľa znaleckého posudku M. E. bola vo výške 46.116,84 Eur,
čo zodpovedá jednotkovej cene za m2 pozemkov 35,42 Eur. Vo vzťahu k Rodinnému domu 1 dospeli
znalci tiež k rozdielnym záverom: M. E. určil všeobecnú hodnotu stavby na 83.012,99 Eur a M. G. na
90.835,66 Eur. Pri pozemkoch dospel M. E. k záveru o jednotkovej cene vo výške 54,38 Eur za m2, t.j.
k všeobecnej hodnote pozemkov 9.951,54 Eur a M. G. jednotkovú cenu určil na 57,67 Eur za m2, t.j.
pozemky majú podľa neho všeobecnú hodnotu 10.553,61 Eur.
26. Všetky znalecké posudky predložené v konaní boli vypracované riadne zapísanými znalcami
v odbore stavebníctvo, odvetví odhad hodnoty nehnuteľností, pričom v znaleckých posudkoch sa obaja
vysporiadali a do úvahy vzali všetky vlastnosti Nehnuteľností. Súd predloženými znaleckými posudkami
vo všeobecnosti nie je viazaný, hodnotí ich voľne ako ktorýkoľvek iný dôkaz podľa zásad uvedených v §
191 CSP. Hodnoteniu nepodliehajú odborné znalecké závery z hľadiska ich správnosti, súd hodnotí len
presvedčivosť posudku, pokiaľ ide o jeho úplnosť vo vzťahu k zadaniu, k zásadám logického myslenia
a jeho súlad s ostatnými vykonanými dôkazmi (viď Rozsudok Krajského súdu v Banskej Bystrici z 18.
decembra 2013, sp. zn. 41 Cob 150/2013). Súd teda nemôže hodnotiť správnosť odborných záverov
vyjadrených znalcom, avšak môže výsledky znaleckého dokazovania hodnotiť voľne, t. j. vo vzťahu k
skutkovým okolnostiam, ktoré vyplynuli z iných dôkazov. Najvyšší súd SR už v stanovisku sp. zn. Pls
3/80 z 23. decembra 1980 v časti venovanej hodnoteniu znaleckého posudku uvádzal, že „súd nemôže
nekriticky preberať závery znaleckého posudku bez toho, aby ich hodnotil podľa § 132 OSP“ (teraz čl.
15 a § 191 CSP). Podľa Najvyššieho súdu ČR sa súd musí zaoberať „zda posudek znalce má všechny
formální náležitosti, tedy zda závěry uvedené ve vlastním posudku jsou náležitě odůvodněny a zda
jsou podloženy obsahem nálezu, zda znalec vyčerpal úkol v rozsahu, jak mu byl zadán, zda přihlédl
ke všem skutečnostem, s nimiž se měl vypořádat, zda jeho závěry jsou podloženy výsledky řízení a
nejsou v rozporu s výsledky ostatních provedených důkazů“. Súd by mal hodnotiť znalecký posudok
komplexne, t. j. vrátane prípravy znaleckého skúmania, zadovažovania podkladov pre znalca, priebehu
znaleckého skúmania, vierohodnosti teoretických východísk, ktorými znalec odôvodňuje svoje závery,
spoľahlivosti metód použitých znalcom a spôsobu vyvodzovania záverov znalca. Ak by súd ponechal
bez povšimnutia vecnú správnosť znaleckého posudku a slepo dôveroval záverom znalca, znamenalo
by to vo svojich dôsledkoch poprieť zásadu voľného hodnotenia dôkazov, poprelo by to možnosť súdu
hodnotiť podľa jeho vnútorného presvedčenia, privilegovať znalecký dôkaz a preniesť zodpovednosť za
skutkovú správnosť súdneho rozhodnutia na znalca.
27. V posudzovanom prípade, ako je i vyššie uvedené, boli všetky predložené znalecké posudky
vypracované znalcami zapísanými do zoznamu znalcov, pričom obaja znalci boli a sú vo vzťahu

k položeným otázkam odborne spôsobilí, keďže obaja sú zapísaní pre odvetvie odhad hodnoty
nehnuteľností. Ani jeden zo znalcov nebol vylúčený. Znalcami predložené znalecké posudky obsahovali
logickú analýzu skutočností, z ktorých znalci vychádzali, ktoré zistili z vlastnej obhliadky a z predložených
písomností, a obsahujú nielen opis skutkového stavu, ale analyzujú všetky skutočnosti, ktoré majú
byť hodnotené. Znalci riadne popísali a zdôvodnili tiež výber metódy, ktorú pri spracovaní znaleckých
posudkov použil. Ich závery sú vo všetkých štyroch prípadoch logickým a prirodzeným vyústením
rozboru skúmaných otázok, resp. skutočností, ku ktorým prihliadali. Znalci riadne zdôvodnili, ako prišli
k technickej hodnote stavieb, aké koeficienty pri určovaní všeobecnej hodnoty nehnuteľností použili
a ako s nimi následne pracovali a prečo. Ich posudky nie sú vnútorne rozporné. Všetky znalecké posudky
tiež spĺňajú formálne požiadavky podľa § 15 zákona o znalcoch a tlmočníkoch. Z uvedených dôvodov
súd ani jeden zo znaleckých posudkov nepovažuje za viac presvedčivý či odôvodnený, ako druhý
z posudkov. Pokiaľ ide o výčitky M. E. voči znaleckým posudkov M. G., nie je pravdou, že by v znaleckom
posudku č. 139/2022 nebol ohodnotený prístrešok, keďže M. G. ohodnotil drevený altánok vo dvore
tesne za rodinným domom s pultovou dreveno strešnou konštrukciou s krytinou z pozinkovaného plechu
v kombinácii s lexanom, ktorého technickú hodnotu stanovil na 7.336,56 Eur. Jedná sa o rovnakú
stavbu, ako „prístrešok“, pristavený k domu s pultovým krovom a krytinou pozinkovanou a z lexanu,
ktorý ohodnotil M. E. na 14.890,68 Eur. Taktiež nie je pravdou, že by M. G. nepočítal so stavebnými
úpravami a modernizáciou domu, keď ich v znaleckom posudku výslovne vymenoval (uviedol, že v rámci
rekonštrukčných prác boli na dome osadené nové plastové okná a nový plynový kotol ústredného kúrenia
a bojler; že roku 2007 bola zrekonštruovaná kúpeľňa s WC na 2. nadzemnom podlaží, v roku 2008
nová kuchynská linka a v roku 2017 nové dažďové zvody). Pokiaľ ide o rozdiel v hodnote pozemkov pri
Rodinnom dome 2, uviedol M. E. len že bral do úvahy zvýšený dopyt po pozemkoch v čase trvajúcej
pandémie. M. G. k rozdielom v znaleckých posudkoch poukázal na rozdielne použité koeficienty, pričom
ním zvolené považoval za vhodnejšie. K otázke zvolenia a použitia jednotlivých koeficientov pri výpočte
všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti znalcom, uvádza súd, že sa jedná o vysoko odbornú činnosť znalca,
kde súdu neprináleží správnosť stanovených koeficientov hodnotiť. Ich použitie je však vo všetkých
prípadoch oboma znalcami jasne formulované a podrobne vysvetlené.
28. V súvislosti s určovaním všeobecnej hodnoty Nehnuteľností a v závislosti na nej pri rozhodovaní
o výške primeranej náhrady za spoluvlastnícky podiel žalobkyne je nutné si uvedomiť, že znalci pri
vyhotovovaní znaleckého posudku neurčujú cenu, za ktorú má či musí byť určitá nehnuteľnosť scudzená,
ale vykonávajú vlastný znalecký odhad najpravdepodobnejšej ceny hodnotenej nehnuteľnosti v danom
mieste a čase, ktorá by mala byť dosiahnutá na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji,
keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že
cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Ohodnotenie je teda znaleckým odhadom, respektíve
názorom znalca, a hodnota nehnuteľnosti v tom istom čase môže byť z pohľadu dvoch znalcov odlišná.
Pri dodržaní všetkých pravidiel, ktoré vyhláška ministerstva spravodlivosti vyžaduje, pri identických
vstupoch, ktoré dvaja znalci dostali je aj pri rovnakom uvažovaní nastavenia koeficientov, ktoré určujú
trhovú situáciu a polohu nehnuteľnosti, možné, že sa dva posudky budú líšiť a pritom obidva budú
správne. Znalec pritom nemá právo nahliadať do archívov bánk alebo katastra, kde sú uložené zmluvy
s reálnymi cenami, za ktoré boli podobné nehnuteľnosti predané.
29. Z uvedených dôvodov, keďže súdu boli predložené na ohodnotenie Nehnuteľností znalecké posudky
dvoch rôznych znalcov s rozličnými závermi, pričom ani jeden zo znaleckých posudkov netrpí vadami či
chybami, ktoré by ho oproti znaleckým posudkom druhého znalca diskvalifikovali, dospel súd k názoru,
že na určenie všeobecnej hodnoty Nehnuteľností je potrebné z týchto posudkov vychádzať tak, že sa
vypočíta ich aritmetický priemer. Všeobecná hodnota Nehnuteľností podľa znaleckých posudkov M. E.
E. je 162.679,81 Eur a podľa znaleckých posudkov M. C. G. je 140.071,52 Eur. Výsledná priemerná
všeobecná hodnota Nehnuteľností tak je 151.375,67 Eur. Hodnota spoluvlastníckeho podielu žalobkyne
1/8 na Nehnuteľnostiach je tak vo výške 18.921,96 Eur. O správnosti takto určenej hodnoty svedčí
tiež skutočnosť, že žalovaný si približne v čase podania žaloby od druhej podielovej spoluvlastníčky
odkúpil spoluvlastnícky podiel o veľkosti 1/8 za sumu 18.500,00 Eur, čo je približne rovnaká hodnota,
ako vychádza z priemeru znaleckých posudkov. Žalobkyni následne (po podaní žaloby) ponúkal, že jej
za spoluvlastnícky podiel uhradí sumu 19.000,00 Eur, avšak táto jeho ponuku odmietla. S poukazom na
uvedené rozhodol súd tak, že žalovanému za spoluvlastnícky podiel žalobkyne prikázal uhradiť sumu
18.921,96 Eur, a to do 15 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

30. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí. Podľa § 262 ods. 2 CSP, o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej
inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá
súdny úradník. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej
úspechu vo veci. Podľa § 255 ods. 2 CSP, ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov
konania pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.
31. Pri rozhodovaní o trovách konania platia dve základné zásady, a to zásada úspechu vo veci a
zásada procesného zavinenia. Vzhľadom na povahu konania (t.j. vzhľadom na to, že pri vyporiadaní
podielového spoluvlastníctva ide o iudicium duplex) však nejde o klasické sporové konanie, v ktorom
jedna zo strán vyhrá a druhá naopak prehrá. Rovnako tak platí, že žiadny zo spoluvlastníkov nemôže
byť nútený v spoluvlastníctve zotrvať a preto ani nemôže byť sankcionovaný za návrh na zrušenie
spoluvlastníctva. Strany môžu súdu uviesť svoj návrh, ako podielové spoluvlastníctvo vyporiadať, avšak
konečné rozhodnutie je na konajúcom súde, ktorý rozhoduje na základe vlastnej úvahy. Preto procesný
úspech nemožno posudzovať podľa toho, ako v konečnom dôsledku k vyporiadaniu podielového
spoluvlastníctva došlo. Pri rozhodovaní o náhrade trov konania tak nie je možné vychádzať zo zásady
procesného úspechu vo veci, nakoľko účastníci tohto konania nemôžu ovplyvniť jeho výsledok. Súd nie
je viazaný ich návrhmi, právna norma mu umožňuje rozhodnúť na základe vlastnej úvahy v medziach
tejto právnej normy. Súčasne v zásade ani jedna zo strán „neprehrá“, keď žalovanému je síce prikázaná
vec do vlastníctva, ale žalobkyni je za jej spoluvlastnícke podiely priznaná primeraná náhrada. Vzhľadom
na uvedené je podľa názoru súdu na mieste, aby si každá strana platila náklady konania zo svojho, čo
vedie nepochybne za takejto situácie k aplikácii § 255 ods. 2 CSP. Toto rozhodnutie súčasne považuje
súd za súladné s judikatúrou Ústavného súdu SR, ktorý vyššie uvedený prístup podrobil kritike a odmietol
aprobovať za situácie procesne úplne pasívnej žalovanej a úplného vyhovenia žalobe žalobcov, za
ktorej procesnej situácie nepovažoval za ústavne udržateľné, aby žalobcom nebola priznaná náhrada
trov konania, keď žalovaná sa na získaní „prospechu“ v konaní spočívajúcom v priznaní náhrady za
jej spoluvlastnícky podiel nijako nepodieľala. V súdom posudzovanom prípade ale boli obe strany
procesne aktívne a so zrušením a vyporiadaním podielového spoluvlastníctva síce súhlasili, avšak sporili
sa o výšku náhrady. Za tejto situácie bola ingerencia súdu nevyhnutná a žalobkyni ani žalovanému
nemožno pričítať na ťarchu podanie žaloby či uplatňovanie prostriedkov procesnej obrany. V tejto
súvislosti bolo nutné zohľadniť tiež, že súd žalovanému za podiel žalobkyne uložil zaplatiť viac, ako
žalovaný pred podaním žaloby ponúkal žalobkyni, avšak na druhú stranu menej, ako žiadala v žalobe
žalobkyňa. Z uvedených dôvodov rozhodol súd v súlade s princípom spravodlivosti tak, že žiadna zo
strán nemá právo na náhradu trov konania.
Poučenie:
Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti ktorého
rozsudku smeruje. Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje, spisová značka a podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a. neboli splnené procesné podmienky,
b. súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c. rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d. konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e. súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f. súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g. zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h. rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (Zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch
a exekučnej činnosti - Exekučný poriadok a o zmene a doplnení ďalších zákonov, v znení neskorších
predpisov). Na exekučné konanie je kauzálne príslušný Okresný súd Banská Bystrica (§ 49 Exekučného
poriadku).