Rozsudok Mestského súdu Bratislava III sp. zn. B1-27Cb/25/2019 z 18. 7. 2024
Citácia: rozsudok Mestského súdu Bratislava III z 18. júla 2024, sp. zn. B1-27Cb/25/2019, ECLI:SK:MSBA3:2024:1119201809.10
Mestský súd Bratislava III | B1-27Cb/25/2019 | ECLI:SK:MSBA3:2024:1119201809.10 | 2024-07-18 | Rozsudok
Oblasť práva: Obchodné právo – Ostatné
Citované ustanovenia: § 144 CSP, § 145 ods. 2 CSP, § 146 ods. 1 CSP, § 164 CSP, § 53 ods. 1 OZ, § 53 ods. 2 OZ, § 517 ods. 1 OZ, § 517 ods. 2 OZ, § 3 ods. 1 zákona č. 87/1995 Z. z., § 10c zákona č. 87/1995 Z. z., § 256 ods. 1 CSP, § 262 ods. 1 CSP, § 262 ods. 2 CSP
Zdroj: https://obcan.justice.sk/content/public/item/d428b41c-aacc-482e-b708-06ceb3835df3
Odkaz: https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:MSBA3:2024:1119201809.10

Súd:
Spisová značka:
Identifikačné číslo súdneho spisu:
Dátum vydania rozhodnutia:
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ:
ECLI:

Mestský súd Bratislava III
B1-27Cb/25/2019
1119201809
18. 07. 2024
JUDr. Lucia Hatalová
ECLI:SK:MSBA3:2024:1119201809.10

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY
Mestský súd Bratislava III v konaní pred sudkyňou JUDr. Luciou Hatalovou v spore žalobcu: ETP
Management budov, s.r.o., so sídlom Záhradnícka 30, 821 08 Bratislava, IČO: 35 970 707, zastúpeného:
MALICH advokátska kancelária, s.r.o., so sídlom Dunajská 25, 811 08 Bratislava, IČO: 47 256 991
proti žalovanému: PARILAN DRUŽSTVO, so sídlom Tvarožkova 5, 814 99 Bratislava, IČO: 50 114
077, zastúpenému: Advokátska kancelária ULC Čarnogurský s.r.o., so sídlom Tvarožkova 5, 814 99
Bratislava, IČO: 35 975 016, o zaplatenie 4.708,85 Eur s príslušenstvom, takto
rozhodol:
I. Súd z a m i e t a návrh žalovaného na prerušenie konania do právoplatného skončenia konania
vedeného na Mestskom súde Bratislava IV pod sp. zn. B1-21C/14/2006.
II. Súd zastavuje konanie v časti o zaplatenie sumy 3.370,14 Eur.
III. Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu vo výške 1.338,71 Eur s úrokom z omeškania
- 8 % ročne zo sumy 3.526,05 Eur od 1.1.2019 do 12.7.2019,
- 8 % ročne zo sumy 2.259,37 Eur od 13.7.2019 do 15.8.2019,
- 8 % ročne zo sumy 998,51 Eur od 16.8.2019 do zaplatenia,
- 8 % ročne zo sumy 1.182,80 Eur od 21.8.2020 do 10.6.2024,
- 8 % ročne zo sumy 340,20 Eur od 11.6.2024 do zaplatenia,
a to do troch dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.
IV. Vo zvyšku súd žalobu zamieta.
V. Žalobca má voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.
odôvodnenie:
1. Žalobca sa návrhom na vydanie platobného rozkazu, doručeným Okresnému súdu Bratislava I
dňa 6.2.2019, domáhal vydania rozhodnutia, ktorým súd uloží žalovanému ako výlučnému vlastníkovi
nebytového priestoru č. XX v bytovom dome vo vchode W. XX v A. povinnosť zaplatiť žalobcovi 3.526,05
Eur s príslušenstvom a trovami konania z titulu nedoplatkov na príspevkoch do fondu prevádzky, údržby
a opráv, platbách za služby a odmene za správu za roky 2017 a 2018. Predmetný spor bol na Okresnom
súde Bratislava I vedený pod sp. zn. 27Cb/25/2019 a následne na Mestskom súde Bratislava III pod
sp. zn. B1-27Cb/25/2019.
2. Žalobca sa návrhom na vydanie platobného rozkazu, doručeným Okresnému súdu Bratislava I
dňa 25.8.2020, domáhal vydania rozhodnutia, ktorým súd uloží povinnosť žalovanému ako výlučnému
vlastníkovi nebytového priestoru č. XX v bytovom dome vo vchode W. XX v A. zaplatiť žalobcovi 1.182,80
Eur s príslušenstvom a trovami konania z titulu nedoplatkov na príspevkoch do fondu prevádzky, údržby

a opráv, platbách za služby a odmene za správu za obdobie od 1.1.2019 do 30.9.2019. Predmetný spor
bol na Okresnom súde Bratislava I vedený pod sp. zn. 39Cb/82/2020 a následne na Mestskom súde
Bratislava III pod sp. zn. B1-39Cb/82/2020.
3. Žalobca oba vyššie uvedené návrhy odôvodnil zhodne tým, že v rámci svojho predmetu podnikania
vykonáva okrem iného správu a údržbu bytových domov podľa § 8 a nasledujúcich zákona č. 182/1993
Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon o bytoch“). Žalovaný bol v rozhodnom
čase, za ktorý je uplatnený nárok, výlučným vlastníkom nebytového priestoru č. XX a v čase od
31.12.2012 do 10.9.2019 aj výlučným vlastníkom nebytového priestoru č. XX, ktoré sa oba nachádzajú
na X.. podlaží vo vchode W. XX v bytovom dome na ulici S. N. XX, W. XX v A., zapísanom v katastri
nehnuteľností na liste vlastníctva č. XXXX pre okres: A. I, obec A. - mestská časť B. V., katastrálne
územie: B. V., ako stavba so súpisným číslom XXX postavená na parcele registra „C“ číslo: XXX/X (ďalej
len „bytový dom“).
Dňa 1.12.1998 uzavrela spoločnosť Prvá správcovská, a.s. (od 24.8.2004 s obchodným menom AB
správcovská, a.s.), IČO: 35 685 271 (ďalej len „AB správcovská, a.s.“) s vlastníkmi bytov a nebytových
priestorov v bytovom dome zmluvu o výkone správy č. 98/0187, v znení dodatku č. 1 z 11.5.2005 (ďalej
len „zmluva o správe“), na základe ktorej AB správcovská, a.s. vykonávala správu bytového domu až do
31.12.2006. Dňa 14.12.2006 uzavrela AB správcovská, a.s. ako predávajúci so žalobcom ako kupujúcim
zmluvu o predaji časti podniku, na základe ktorej žalobca s účinnosťou od 1.1.2007 vstúpil do všetkých
práv a povinností spoločnosti AB správcovská, a.s. zo zmluvy o správe. Od 1.1.2007 sa tak správcom
bytového domu stal žalobca, ktorý túto správu v bytovom dome riadne vykonával.
Hoci žalovaný zmluvu o správe nepodpísal, bol ňou podľa žalobcu viazaný, keďže ju podpísala
nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov, rozhodnutie väčšiny vlastníkov zaväzuje všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a s prevodom vlastníctva nebytových priestorov prešli
na ich nového vlastníka - žalovaného práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o správe.
Žalobca poukázal na to, že na základe čl. IV. bodov 3, 4, 5 a čl. VIII. zmluvy o správe a taktiež zákona o
bytoch bol žalovaný ako výlučný vlastník nebytových priestorov povinný uhrádzať na príslušný bankový
účet vedený žalobcom ako správcom pre bytový dom mesačne vždy do 10. dňa príslušného mesiaca
(i) príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „fond“), (ii) zálohové platby za služby a
(iii) odmenu za správu. Podľa článku IV. bodu 6 zmluvy o správe bol žalovaný ako výlučný vlastník
nebytových priestorov povinný uhrádzať aj nedoplatky za služby vyplývajúce z ročných vyúčtovaní do
14 dní od doručenia príslušného vyúčtovania.
V rozpore s tým žalovaný riadne a včas nehradil mesačné platby príspevku do fondu, zálohové platby
za služby a odmenu za správu k nebytovému priestoru č. 11, a to:
a) od 1.1.2017 do 30.4.2017 vo výške 583,16 Eur (4 mesiace x 145,79 Eur);
b) od 1.5.2017 do 31.12.2017 vo výške 1.162,56 Eur (8 mesiacov x 145,32 Eur);
c) od 1.1.2018 do 31.1.2018 vo výške 145,32 Eur (1 mesiac x 145,32 Eur);
d) od 1.2.2018 do 30.4.2018 vo výške 448,23 Eur (3 mesiace x 149,41 Eur);
e) od 1.5.2018 do 31.12.2017 vo výške 1.194,88 Eur (8 mesiacov x 149,36 Eur);
čím mu po odpočítaní preplatku 8,10 Eur z vyúčtovania za rok 2017 vznikol k 31.12.2018 nedoplatok
vo výške 3.526,05 Eur.
Podľa žalobcu žalovaný riadne a včas neuhradil ani mesačné platby príspevku do fondu, zálohové platby
za služby a odmenu za správu k nebytovému priestoru č. 10 za obdobie:
a) od 1.1.2019 do 30.4.2019 vo výške 526,28 Eur (4 mesiace x 131,57 Eur);
b) od 1.5.2019 do 30.9.2019 vo výške 657,65 Eur (5 mesiacov x 131,53 Eur);
čím mu po zohľadnení preplatku z vyúčtovania za rok 2019 v sume 1,13 Eur vznikol k 21.8.2020
nedoplatok vo výške 1.182,80 Eur.
V tomto období boli žalovanému doručované ako ročné vyúčtovania za príslušný kalendárny rok, v
ktorých bola vyčíslená skutočná výška nákladov na plnenia spojené s užívaním nebytových priestorov,
tak aj predpisy úhrad spojených s užívaním nebytových priestorov na príslušné obdobie.
Žalobca dodal, že tento nedoplatok je povinný od žalovaného vymáhať s tým, že nesplnením svojich
záväzkov žalovaný ohrozoval riadny výkon správy bytového domu, najmä jeho prevádzku a údržbu.
4. Na základe návrhu žalobcu vydal Okresný súd Bratislava I dňa 25.6.2019 platobný rozkaz sp.
zn. 27Cb/25/2019, voči ktorému podal žalovaný odpor podaný na Okresnom súde Bratislava I dňa
29.7.2019. Žalovaný uplatnený nárok žalobcu neuznal a považoval ho za neopodstatnený, keďže
ešte pred doručením platobného rozkazu v časti uhradil žalovanú istinu. Predmetom sporu tak ostal
výlučne údajný nárok žalobcu na úhradu odmeny za správu bytového domu, ktorý žalovaný považoval z

viacerých dôvodov za neopodstatnený. Rozborom príloh žaloby podľa žalovaného nebolo možné zistiť
odôvodnenie žalovanej sumy a podľa žalovaného žalobca tvrdil neodôvodnene, že žalovaný si neplnil
riadne a včas niektoré záväzky.
Žalovaný v podanom odpore namietol aktívnu vecnú legitimáciu žalobcu z dôvodu, že právny
predchodca žalobcu nemal v zmluve o správe dohodnuté oprávnenie zastupovať vlastníkov pri vymáhaní
plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov (viď. čl. IX bod 1 a čl. VI. zmluvy o správe),
a preto nemohol platne previesť na žalobcu viac práva ako sám mal. Žalovaný ďalej poukázal na to,
že od 1.7.2007 nadobudla účinnosť novela zákona o bytoch č. 286/2007 Z. z., ktorá zmenila spôsob
zastupovania vlastníkov správcom z nepriamej formy (tzv. náhradníctva) na priamu formu zastupovania.
Dôsledkom predmetnej novely bolo, že správca mal v konaní vystupovať už ako priamy zástupca
vlastníkov bytového domu a od 1.7.2007 nemal aktívnu legitimáciu na vymáhanie pohľadávok vlastníkov
vo vlastnom mene, ale len v mene všetkých vlastníkov v bytovom dome. V konaní však žalobca
vystupoval výlučne vo svojom mene, pričom podľa odbornej literatúry sú účastníkmi konania všetci
vlastníci, za ktorých správca koná ako ich zákonný zástupca podľa § 8a ods. 1 a 2 zákona o bytoch.
Keďže návrh podal žalobca vo svojom mene, nie na účet vlastníkov, podľa názoru žalovaného nebol
aktívne vecne legitimovaný podať vo svojom mene návrh na vydanie platobného rozkazu.
Žalovaný nesúhlasil ani s tvrdením žalobcu, že ho zaväzuje zmluva o správe. Právny predchodca
žalovaného v čase uzatvorenia zmluvy o správe nebol vlastníkom žiadnych bytových ani nebytových
priestorov v bytovom dome. Právny predchodca žalovaného - prvý vlastník Q.. V.. Q. H. ako spotrebiteľ
nadobudol nebytové priestory v bytovom dome originárnym spôsobom na základe zmluvy o vstavbe
V-XXXX, XXXX/XX z 15.3.2000 a kolaudačného rozhodnutia Okresného úradu Bratislava I, odboru
životného prostredia č. ŽP-XXXXX/XXXX-Ja/XXX/H z 21.12.2002. Žalovaný sa stal výlučným vlastníkom
nebytových priestorov č. XX a XX na základe kúpnej zmluvy z 31.12.2012. Zmluvu o správe s
právnym predchodcom žalobcu na princípe väčšinového rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových
priestorov uzatvorilo Hlavné mesto Slovenskej republiky Bratislava, Mestská časť Staré Mesto. Neskorší
nadobúdatelia bytov a nebytových priestorov teda nemali inú možnosť, ako kúpou nehnuteľností vstúpiť
do záväzkového vzťahu s právnym predchodcom žalobcu a zmluva o správe im bola nanútená. Právny
predchodca žalovaného nemal možnosť hlasovať o zmluve o správe, a preto nikdy nemohol využiť právo
prehlasovaného vlastníka podľa § 14 zákona o bytoch a obrátiť sa na súd, aby o veci rozhodol.
Žalovaný tvrdil, že jeho právny predchodca k zmluve o správe nikdy nepristúpil a ani so žalobcom,
resp. jeho právnym predchodcom neuzavrel žiadnu inú zmluvu o správe, a preto nebolo možné podľa
názoru žalovaného hovoriť o uzavretí zmluvy na základe väčšinového rozhodnutia vlastníkov bytov a
nebytových priestorov. Zo žiadneho zákona pritom nevyplývalo, že by právny predchodca žalovaného
alebo žalovaný bol povinný uzatvoriť zmluvu o správe. Z právnej úpravy nevyplýva, že by nový vlastník
mal povinnosť pristúpiť k existujúcej zmluve o správe a bolo na ňom s kým a na základe akých
podmienok zabezpečí vykonávanie správy domu. Ak právny predchodca žalovaného, a teda aj žalovaný,
nepristúpil k dvojstrannému zmluvnému vzťahu, nemohli voči nemu nastať účinky zmluvy o správe. Bez
existencie zmluvného vzťahu si žalobca nemohol voči žalovanému uplatniť zmluvné nároky súvisiace so
správou bytového domu a prípadný nárok žalobcu voči žalovanému môže byť posúdený ako bezdôvodné
obohatenie (k tomu napr. uznesenie Krajského súdu v Bratislave z 25.5.2010, sp. zn. 14Co 99/2009
alebo rozhodnutie Krajského súdu v Nitre zo 6.3.2008, sp. zn. 7Co 103/2007).
Žalovaný poukázal na to, že jeho právny predchodca sa pokúšal dohodnúť s právnym predchodcom
žalobcu na správe nebytových priestorov. Prvý vlastník nebytových priestorov viackrát vyzval správcu na
rokovanie o zmluve o správe, avšak tento jeho výzvy dlhšiu dobu ignoroval a neskôr odmietol rokovať o
inom obsahu zmluvy o správe ako o tom, ktorú predložil právny predchodca žalobcu. Podľa žalovaného
právny predchodca žalobcu nevykonával v tom čase správu v bytovom dome v potrebnom rozsahu,
a preto ho právny predchodca žalovaného viackrát urgoval na plnenie si povinností a udržiavanie
bytového domu v riadnom a obývaniaschopnom stave. Keďže k dohode medzi právnymi predchodcami
žalobcu a žalovaného nedošlo, právny predchodca žalovaného uzatvoril 30.6.2004 zmluvu o správe
so spoločnosťou MONAQ Leasing, s.r.o., IČO: 35 820 276 a túto skutočnosť oznámil právnemu
predchodcovi žalobcu. Od spoločnosti MONAQ Leasing, s.r.o. ako správcu bytového domu následne
žalovaný prijímal plnenia spojené s užívaním nebytových priestorov. Medzi právnymi predchodcami
žalobcu a žalovaného existoval spor o to, či má vlastník nebytových priestorov povinnosť plniť odmenu
za správu žalobcovi, keďže právny predchodca žalovaného uzatvoril zmluvu o správe so spoločnosťou
MONAQ Leasing, s.r.o. Žalovaný uviedol, že uhrádzal všetky splatné plnenia spojené s užívaním
nebytového priestoru a tieto žalobca prijíma. Žalovaný nehradil žalobcovi jedine odmenu za správu,
pretože na ňu neexistoval zákonný ani zmluvný nárok a žalovaný si plnil povinnosti zo zmluvy o správe
so spoločnosťou MONAQ Leasing, s.r.o.

Žalovaný uviedol, že zákon o bytoch účinný v čase nadobudnutia vlastníckeho práva právneho
predchodcu žalovaného k nebytovým priestorom síce stanovil, že na správu domu môže byť dohodnutá
len jedna z foriem správy, avšak nezakazoval, že by forma správy bola vykonávaná na základe viacerých
zmlúv o výkone správy a prostredníctvom viacerých správcov.
Napokon žalovaný namietol, že na zmluvu o správe sa vzťahuje aj § 52 Občianskeho zákonníka
týkajúci sa ochrany spotrebiteľa, čo potvrdzuje aj judikatúra všeobecných súdov. Zmluva o správe podľa
názoru žalovaného spĺňa všetky kritériá spotrebiteľskej zmluvy. Žalobca má v predmete podnikania
aj správu a údržbu bytového fondu, za výkon ktorých si účtuje odmenu a pri výkone správy pôsobí
ako podnikateľ. Právny predchodca žalovaného sa ako fyzická osoba stal originárnym vlastníkom
nebytových priestorov a v postavení spotrebiteľa mal záujem o zabezpečenie služieb týkajúcich sa
výkonu správy. Vzťah medzi žalobcom a právnym predchodcom žalovaného bol spotrebiteľský a zmluva
o správy je spotrebiteľskou zmluvou (viď. napr. uznesenie Krajského súdu v Bratislave z 30.4.2010, č.
k. 5Co 140/10-67, rozhodnutie Krajského súdu v Prešove sp. zn.co 125/2009). Ďalej žalovaný poukázal
na rozhodnutie súdneho dvora C-488/11 Asbeek Brusse a de Man Garbito, ktoré sa týkalo aplikácie
smernice Rady 93/13/EHS z 5. apríla 1993 o nekalých podmienkach v spotrebiteľských zmluvách.
Bytové veci nie sú podľa názoru žalovaného vyňaté z ex offo súdnej kontroly zmluvných podmienok,
a preto bolo podľa žalovaného potrebné posudzovať a skúmať právny vzťah zo zmluvy o správe k
prvému vlastníkovi nebytových priestorov z pohľadu spotrebiteľských právnych predpisov a jeho práva
posudzovať ako práva spotrebiteľa, a posúdiť nekalú povahu nároku žalobcu na odmenu za správu.
V dôsledku toho prvý vlastník nebytových priestorov nemal možnosť zmeniť obsah zmluvných
podmienok, ktoré mu boli zaslané správcom. Vzhľadom na uvedené žalovaný dospel k záveru, že zmluva
o správe medzi žalobcom a prvým vlastníkom nebytových priestorov sa nepovažuje za individuálne
dojednanú, keďže tento nemohol žiadnym spôsobom ovplyvniť jej obsah. Okrem toho podľa žalovaného
zmluva o správe nemôže zaväzovať, nakoľko spôsobuje značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach
zmluvných strán v neprospech prvého vlastníka nebytových priestorov, čím sa prieči ustanoveniam
Občianskeho zákonníka o neprijateľných podmienkach a bránila mu v uplatnení práv na ochranu
spotrebiteľa.
5. V konaní sp. zn. 39Cb/82/2020 vydal Okresný súd Bratislava I platobný rozkaz č. k. 39Cb/82/2020-64 z
25.11.2020, voči ktorému podal žalovaný odpor doručený Okresnému súdu Bratislava I dňa 10.12.2020.
Žalovaný okrem námietok uvedených v bode 4. vyššie uviedol, že uhrádzal žalobcovi platby v zmysle
jednotlivých vyúčtovaní, a preto neohrozoval riadny výkon správy bytového domu a jeho prevádzku a
údržbu.
Žalovaný doplnil, že sa na zmluvu o správe vzťahujú aj ustanovenia § 53 a § 54 Občianskeho
zákonníka. Ďalej poukázal na uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (ďalej len „najvyšší
súd“) z 26.2.2020, sp. zn. 4Cdo 5/2019 a sp. zn. 4Cdo 6/2019, v ktorom bolo rozhodnuté v skutkovo a
právne totožnej veci medzi žalobcom a právnym predchodcom žalovaného Q.. V.. Q. H. tak, že najvyšší
súd zrušil prvoinštančné aj odvolacie rozhodnutie vydané v prospech žalobcu a konštatoval nesprávne
právne posúdenie veci.
6. Podaním doručeným Okresnému súdu Bratislava I dňa 19.10.2020 do konania sp. zn. 27Cb/25/2019
žalobca vzal žalobu späť v časti o zaplatenie 2.527,54 Eur (po zohľadnení nedoplatku žalovaného z
vyúčtovania za kalendárny rok 2018 vo výške 4,25 Eur) a navrhol konanie v tejto časti zastaviť. Žalobca
aj naďalej trval na zaplatení istiny 998,51 Eur s úrokom z omeškania 9 % ročne zo sumy 3.526,05 Eur
od 1.1.2019 do 12.7.2019, zo sumy 2.259,37 Eur od 13.7.2019 do 15.8.2019 a zo sumy 998,51 Eur do
16.8.2019 do zaplatenia.
Žalobca čiastočné späťvzatie odôvodnil tým, že žalovaný po podaní žaloby na súd 12.7.2019 uhradil
sumu 1.270,93 Eur ako skutočné náklady na nebytový priestor č. XX za rok 2018 podľa vyúčtovania,
s výnimkou odmeny za správu 521,75 Eur a poplatku za upomienku 4,77 Eur. Následne 15.8.2019
uhradil žalovaný sumu 1.260,86 Eur ako skutočné náklady na nebytový priestor za rok 2017 v zmysle
vyúčtovania s výnimkou odmeny za správu vo výške 476,76 Eur.
Žalobca mal za to, že uspokojením časti jeho nárokov po podaní žaloby na súd žalovaný uznal existenciu
nedoplatku vrátane príslušenstva. Predmetom žaloby v časti istiny tak ostala neuhradená odmena za
správu za rok 2017 vo výške 476,76 Eur a za rok 2018 vo výške 521,75 Eur.
7. K odporu žalovaného v konaní sp. zn. 27Cb/25/2019 sa vyjadril žalobca podaním doručeným
Okresnému súdu Bratislava I dňa 21.10.2020.

K včasnosti platieb žalovaného žalobca uviedol, že bolo povinnosťou žalovaného uhrádzať zálohové
platby mesačne, čo vyplývalo nie len zo zmluvy o správe, ale aj z § 10 ods. 1, ods. 6 zákona o bytoch.
Táto povinnosť bola v zákone o bytoch zakotvená, pretože dodávateľom služieb, napr. vody, elektriny
do spoločných priestorov a pod., sa tiež platia zálohové platby, ktoré sú následne vyúčtované. Žalovaný
však uhrádzal príspevok do fondu a úhrady za plnenia s výnimkou odmeny za správu raz ročne za
celý rok, čím ohrozoval riadny výkon správy bytového domu a poškodzoval práva ostatných vlastníkov,
porušoval zákon o bytoch a zmluvu o správe. V prípade nedostatku finančných prostriedkov na úhradu
zálohových platieb dodávateľom by totiž bol ohrozený proces prevádzky a údržby bytového domu.
K aktívnej vecnej legitimácii žalobca uviedol, že žalovaný argumentoval neúčinným znením zákona o
bytoch. Podľa § 9 ods. 7 zákona o bytoch v znení novely č. 283/2018 Z. z. účinnej od 1.11.2018 je
správca povinný vykonávať správu domu samostatne a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome a vo vlastnom mene zastupuje a koná na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
pred súdom. Pri právnych úkonoch pri správe bytového domu preto nemusí správca uvádzať všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorých zastupuje, ale právne úkony pri správe bytového domu
vykonáva správca samostatne a tieto zaväzujú vlastníkov bytov a nebytových priestorov, na účet ktorých
správca koná. Ďalej žalobca poukázal na § 6 ods. 2 písm. d) a § 8b ods. 2 písm. e) zákona o bytoch,
ktoré ukladajú správcovi povinnosť pri správe majetku vlastníkov vymáhať vzniknuté nedoplatky. Ak
žalovaný neuhrádzal platby za poskytnuté plnenia, vznikol mu nedoplatok a jediným navrhovateľom v
konaní mohol byť iba správca (nie ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov), a to aj bez toho, aby
mal toto osobitne upravené v zmluve o správe, nakoľko mu táto povinnosť vyplýva zo zákona.
K záväznosti zmluvy o správe voči žalovanému žalobca poukázal na § 8a ods. 7 zákona o bytoch,
z ktorého vyplýva, že s prevodom vlastníctva nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového
vlastníka nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o správe. Nového
vlastníka nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných
častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo
prechodom vlastníctva nebytového priestoru. Žalovaný pritom nadobudol nebytový priestor na základe
kúpnej zmluvy z 31.12.2012, preto ho zaväzuje aj zmluva o správe. Nie je potrebné, aby zmluvu o
správe podpísal alebo k nej pristúpil, keďže k nej pristúpil priamo zo zákona nadobudnutím nebytového
priestoru. Zmluva o správe, ktorá bola platne uzatvorená na základe väčšinového rozhodnutia vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, zaväzuje všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v bytovom dome vrátane žalovaného. Žalobca odkázal aj na § 9 ods. 2 zákona o bytoch, z
ktorého vyplýva, že právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí a spoločných zariadení domu,
príslušenstva a pozemku zaväzujú všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Keďže
zmluva o správe je právnym úkonom týkajúcim sa bytového domu, jeho spoločných častí, spoločných
zariadení, príslušenstva a pozemku, zaväzuje všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
vrátane tých, ktorí ju nepodpísali.
Žalobca ďalej dôvodil, že ak by nevykonával správu celého bytového domu, nemohol by zabezpečovať
činnosti, ako je prevádzka, údržba a opravy bytového domu alebo výkon správy spoločných častí a
spoločných zariadení bytového domu. Tým by sa negoval základný zmysel inštitútu výkonu správy
bytového domu. Vzájomný vzťah správcu a vlastníkov je určený v zákone o bytoch tak, že práva a
povinnosti má správca rovnako voči všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom
dome. Úprava vlastníckeho režimu bytov a nebytových priestorov sa zakladá na teoretickom modely,
podľa ktorého je byt a nebytový priestor len ideálnym konštruktom a nie reálne oddeliteľnou časťou
domu. Zatiaľ čo byty a nebytové priestory sú predmetom samostatného vlastníckeho práva, spoločné
časti, spoločného zariadenia a príslušenstvo bytového domu, ako aj pozemok, sú v podielovom
spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Spoluvlastnícke právo vlastníkov bytov a
nebytových priestorov k spoločným častiam a spoločným zariadeniam je nerozlučne späté s ich
vlastníckym právom k jednotlivým bytom a nebytovým priestorom, pričom na toto spoluvlastníctvo sa
subsidiárne vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka o spoluvlastníckom práve s tým rozdielom, že
spoluvlastníci spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva bytového domu a pozemku nemôžu
žiadať zrušenie tohto spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka. Hospodárenie so spoločnou
vecou podľa Občianskeho zákonníka a správa domu podľa zákona o bytoch tak majú úzku obsahovú
súvislosť.
Žalobca poukázal na to, že správa bytového domu zahŕňa činnosti vzťahujúce sa predovšetkým na
spoločné záležitosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Nezahŕňa správu
bytov a nebytových priestorov, ktoré nie sú spoločnými priestormi a ktoré si zabezpečujú ich jednotliví
vlastníci. Podľa žalobcu preto nebolo možné, aby si niektorý vlastník bytu alebo nebytového priestoru
ako spoluvlastník spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva bytového domu a pozemku,

uzatvoril inú zmluvu o správe s iným subjektom, pretože jeho spoluvlastnícky podiel je ideálny. Žalovaný
bol spoluvlastníkom všetkých spoločných častí, spoločných zariadení bytového domu. To podľa žalobcu
vylučovalo, aby údajný správca žalovaného - spoločnosť MONAQ Leasing s.r.o. vykonávala správu len
niektorých priestorov, a nie správu celého bytového domu v súlade so zákonom o bytoch. Povinnosti
súvisiace so správou bytového domu spoločnosť MONAQ Leasing s.r.o. nikdy neplnila. Naopak všetky
povinnosti vykonával žalobca a žalovaný z nich mal osoh a zabezpečenú prevádzkyschopnosť bytového
domu, avšak za tieto služby neplatil. Žalobca tiež poukázal na skutočnosť, že spoločnosť MONAQ
Leasing s.r.o. po viacerých zmenách obchodného mena a právnych foriem zanikla v dôsledku zlúčenia
a jej právnym nástupcom sa stal žalovaný.
Povinnosť žalovanému platiť žalobcovi za výkon správy odmenu vyplývala nie len zo zmluvy o správe,
ale aj zo zákona o bytoch. Ak niektorý z vlastníkov nesúhlasil s formou správy alebo osobou správcu, či
obsahom zmluvy nemalo to vplyv na jeho povinnosť platiť žalobcovi odmenu za výkon správy. Argument
žalovaného, že nemal povinnosť žalobcovi platiť odmenu za výkon správy neobstojí, pretože žalovaný
bol jednak spoluvlastníkom spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva bytového domu a
pozemku bol so žalobcom v zmluvnom vzťahu a na základe platne uzatvorenej zmluvy o správe žalobca
vykonával správu bytového domu a nemohol upustiť od výkonu správy len preto, že niektorý z vlastníkov
si neželal, aby ju vykonával. Ak by tak spravil, porušil by tým závažným spôsobom svoju zmluvnú
povinnosť voči všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Žalobca nemohol
nespravovať spoločné časti alebo spoločné zariadenia bytového domu v rozsahu zodpovedajúcom
podielu žalovaného, pretože to bolo nemožné.
Žalobca zdôraznil, že platná právna úprava nepozná inštitút „správy bytov v bytovom dome“, „správy
nebytových priestorov v bytovom dome“ alebo „správy objektov v bytovom dome“, ale len inštitút
správy (bytového) domu, najmä správy spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu. Z
ustanovení zákona o bytoch upravujúcich správu bytových domov, z ustanovení Občianskeho zákonníka
o podielovom spoluvlastníctve a z povahy veci vyplýva, že nie je možné, aby v jednom bytovom
dome vykonával správu spoločných častí a spoločných zariadení patriacich jednému z vlastníkov jeden
správca a správu spoločných častí a spoločných zariadení patriacich inému vlastníkovi druhý správca.
Každý z vlastníkov má totiž na všetkých spoločných častiach a všetkých spoločných zariadeniach
bytového domu spoluvlastnícky podiel, ktorý je podielom ideálnym, nie reálnym.
K snahe právneho predchodcu žalovaného dohodnúť sa na správe nebytového priestoru a jeho
výzvam na rokovanie o zmluve o správe, žalobca uviedol, že každú zmenu zmluvy o správe schvaľuje
nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytovom dome. Žalobca bol
vždy pripravený rokovať o prípadnej zmene zmluvy o správe, avšak v zákone o bytoch je upravený
špeciálny mechanizmus, ktorému musia ustúpiť spotrebiteľské pravidlá upravené v Občianskom
zákonníku. Bolo by preto absurdné, aby mal žalovaný so žalobcom uzatvorenú odlišnú zmluvu o správe.
Jedinou platnou zmluvou o správe môže byť len tá, ktorá bola schválená nadpolovičnou väčšinou
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.
V súvislosti s vyššie uvedeným žalobca považoval za nezmyslené aj tvrdenie o „nanútení“ zmluvy o
správe, keďže viacerí vlastníci ju, ako aj dodatok č. 1 podpísali, hoci nemuseli. Zmenu zmluvy o správe
vlastníci ani nikdy nenavrhli.
K zmluve o správe so spoločnosťou MONAQ Leasing, s.r.o. žalobca uviedol, že žalovaný platil na účet
zriadený žalobcom pre bytový dom príspevky do fondu a platby za služby za celý rok, väčšinou po
vykonaní ročného vyúčtovania za predchádzajúci rok vo výške vyúčtovanej žalobcom. Jediné, čo zo
zmluvy o správe žalovaný neakceptoval, bola odmena za správu, ktorú údajne uhrádzal spoločnosti
MONAQ Leasing, s.r.o. Žalovaný mal teda de facto uzatvorenú zmluvu o správe sám so sebou a nikdy
ani nepreukázal, že by spoločnosť MONAQ Leasing, s.r.o. niekedy reálne vykonávala správu bytového
domu, že by si plnila povinnosti zo zmluvy o správe a ani to, že by odmenu za správu žalovaný platil
spoločnosti MONAQ Leasing, s.r.o. Žalobca poukázal aj na tú skutočnosť, že spoločnosť MONAQ
Leasing, s.r.o. nikdy nemala v predmete podnikania správu a údržbu bytového a nebytového fondu a
ani obdobný predmet podnikania.
Okrem toho v zmysle § 6 ods. 3 a 4 zákona o bytoch bola zmluva o správe so spoločnosťou MONAQ
Leasing, s.r.o. z 30.7.2004 neplatná, nakoľko bola uzatvorená neskôr, ako zmluva o správe so žalobcom.
Na správu v jednom bytovom dome môže byť uzatvorená len zmluva s jedným správcom, a tá je vo
vzťahu k bytovému domu uzatvorená so žalobcom. O forme výkonu, ako aj o tom, s kým bude uzatvorená
zmluva o správe, s akým obsahom rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov hlasovaním
na väčšinovom princípe. Žalovaný (ako ani jeho právny predchodca), preto sa nemohol individuálne
dohodnúť so správcom na zmluve o správe. Žalovaný (ani je právny predchodca) pritom nenavrhol nikdy
zmenu zmluvy o správe na schôdzi vlastníkov či písomným hlasovaním.

Argument žalovaného, že jeho právny predchodca bol spotrebiteľom považoval žalobca za irelevantný,
nakoľko žalovaný ako právnická osoba spotrebiteľom nie je, a preto sa na neho ustanovenia o
ochrane spotrebiteľa nevzťahujú. Žalobca poukázal na rozhodnutia Krajského súdu v Bratislave sp. zn.
2Co/226/2014 z 31.3.2014 a sp. zn. 6Co/471/2012 zo 17.6.2013, z ktorých vyplýva, že zmluva o správe
nie je spotrebiteľskou zmluvou. Okrem toho bol žalobca toho názoru, že výška odmeny za správu zo
zmluvy o správe nespôsobovala značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán a svoj
nárok na odmenu za správu nepovažoval za nekalý.
Záverom žalobca poukázal na to, že so žalovaným, resp. jeho právnym predchodcom vedie niekoľko
súdnych sporov, predmetom ktorých bolo zaplatenie odmeny za správu. Niektoré z nich už boli
právoplatne ukončené v prospech žalobcu.
8. K odporu žalovaného v konaní sp. zn. 39Cb/82/2020 sa vyjadril žalobca podaním doručeným
Okresnému súdu Bratislava I dňa 16.2.2021. Vo väčšine predmetného vyjadrenia žalobca zopakoval
argumenty uvedené vo vyjadrení k odporu podanému do konania sp. zn. 27Cb/25/2019. Žalobca
zdôraznil, že záväzky vyplývajúce zo zmluvy o správe zanikajú až ich uspokojením bez ohľadu na to, že
žalovaný už v čase podania vyjadrenia nebol vlastníkom nebytového priestoru č. XX.
9. K žalobnej replike žalobcu v konaní sp. zn. 27Cb/25/2019 sa vyjadril žalovaný podaním doručeným
Okresnému súdu Bratislava I dňa 23.11.2020, v ktorom zotrval na svojej argumentácii vyjadrenej v
odpore proti platobnému rozkazu.
10. K žalobnej replike žalobcu v konaní sp. zn. 39Cb/82/2020 sa vyjadril žalovaný podaním doručeným
Okresnému súdu Bratislava I dňa 27.5.2021, v ktorom zotrval na svojej argumentácii vyjadrenej v
odpore proti platobnému rozkazu. Žalovaný doplnil, že žalobcovi uhradil všetky skutočné náklady za
nebytový priestor č. XX za rok 2017 a 2018, avšak už nie je vlastníkom nebytového priestoru XX, a to
od povolenia vkladu vlastníckeho práva na základe kúpnej zmluvy pod V-XXXXX/XXXX z 11.9.2019.
Žalovaný mal za to, že splatnosť úrokov z omeškania zo žalovanej sumy od 21.8.2020 preukazuje
predčasnosť podanej žaloby. Žalovaný preto neuznal argumentáciu žalobcu ohľadom oprávnenosti
domáhať sa nároku titulom neuhradených mesačných záloh, pretože § 8a ods. 2 zákona o bytoch
správcovi stanovuje povinnosť v nasledujúci rok vykonať rozúčtovanie na jednotlivé byty a nebytové
priestory, ktoré zohľadní skutočnú výšku platieb za nebytový priestor v bytovom dome. Žalovaný bol
toho názoru, že žalobca si mohol nárok uplatňovať až titulom vyúčtovania na základe § 8a ods. 2
zákona o bytoch po zohľadnení preplatkov, resp. nedoplatkov. Žalovaný mal za to, že nárok bolo možné
vymáhať len od vlastníka dotknutého nebytového priestoru v čase splatnosti vyúčtovania, keďže podľa
§ 8a ods. 7 zákona o bytoch s prevodom vlastníctva nebytového priestoru v dome prechádzajú na
nového vlastníka nebytového priestoru práva a povinnosti. Žalovaný v tejto súvislosti vzniesol námietku
nedostatku pasívnej legitimácie v spore. Žalovaný ďalej navrhol, aby žalobca predložil dôkaz, či nový
vlastník nebytového priestoru titulom vyúčtovania za rok 2019 nárok uplatnený v konaní už neuhradil,
čím by sa predišlo bezdôvodnému obohateniu žalobcu.
Žalovaný ďalej namietal, že žalobca do konania nepredložil dôkaz, že si splnil povinnosť predložiť
vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu
sa domu, vyúčtovanie použitia fondu a úhrad za plnenia podľa § 8a ods. 4 zákona o bytoch, v dôsledku
porušenia ktorej by nemal nárok platbu za správu, a to až do ich predloženia. Žalovaný odvodzoval
špekulatívnosť žaloby aj od toho, že žalobca každoročne prijímal plnenia od právneho predchodcu
žalovaného ako správcu a jednotlivé plnenia (okrem odmeny za správu) aj započítaval, avšak až po
príslušnom vyúčtovaní, a preto uplatnenie nároku žalobcom titulom zálohových platieb bolo prekvapivé.
Žalovaný zopakoval, že jeho právny predchodca so žalobcom zmluvu o správe neuzatvoril, ale naopak
uzatvoril zmluvu o správe z 30.6.2004 so spoločnosťou MONAQ Leasing, s.r.o., IČO: 35 820 276. Keďže
z § 6 ods. 4 zákona o bytoch vyplýva, že platná je len zmluva o správe alebo zmluva o spoločenstve
uzatvorená ako prvá a ostatné zmluvy dohodnuté na správu domu sú neplatné, zmluva o správe so
spoločnosťou MONAQ Leasing, s.r.o. bola so žalovaným uzatvorená ako prvá, a preto je platná.
Žalovaný zároveň navrhol konanie prerušiť do právoplatného skončenia konania vedeného na
Okresnom súde Bratislava I pod sp. zn. (3C) 21C/14/2006, pretože v nadväzujúcom dovolacom konaní
vedenom na najvyššom súde pod sp. zn. 4Cdo 5/2019 a 4Cdo 6/2019 bolo rozhodnuté uznesením z
26.2.2020 v skutkovo a právne obdobnej veci medzi žalobcom a právnym predchodcom žalovaného tak,
že provoinštančné a odvolacie rozhodnutia boli zrušené. Najvyšší súd konštatoval nesprávne právne
posúdenie charakteru zmluvy súdmi nižších inštancií, čo malo za následok nesprávne započítanie
poskytnutých platieb žalovaným aj na úhradu odmeny za správu správcovi bytového domu.

Žalovaný namietol aj zákaz uplatnenia retroaktivity § 8a ods. 7 zákona o bytoch, podľa ktorého
s prevodom vlastníckeho práva k nebytovému priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka
nebytového priestoru v dome aj práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o správe; ak vlastník
nebytového priestoru tento nadobudol na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, pristupuje
k zmluve o správe. Predmetným ustanovením bolo podľa dôvodovej správy k novele zákona o bytoch
upravené pristúpenie k zmluve o správe priamo zo zákona samotným nadobudnutím nebytového
priestoru bez nutnosti vykonania akéhokoľvek iného právneho úkonu. Nakoľko žalovaný nadobudol
vlastnícke právo k nebytovému priestoru pred touto novelou zákona o bytoch, bolo podľa žalovaného
nepochybné, že predmetné ustanovenie sa na neho nevzťahovalo. Naopak toto sa vzťahovalo len na
nových vlastníkov, a teda žalovaný nemohol zo zákona pristúpiť k zmluve, pretože to nevyplývalo zo
zákona o bytoch a platí zákaz retroaktivity právnych noriem.
11. Podaním doručeným Okresnému súdu Bratislava I do konania sp. zn. 39Cb/82/2020 dňa 26.8.2021
sa žalobca vyjadril k vyjadreniu žalovaného z 27.5.2021. Žalobca zopakoval, že predmetom návrhu je
nedoplatok za obdobie od 1.1.2019 do 30.9.2019, kedy žalovaný bol vlastníkom nebytového priestoru
č. XX. Z toho dôvodu bolo preukazovanie úhrad za roky 2017 či 2018 bezpredmetné. Žalovaný doplnil,
že v každom vyúčtovaní sú porovnané predpísané zálohy so skutočným nákladom za kalendárny rok
s následkom preplatku alebo nedoplatku. Vo vyúčtovaní sú uvedené aj platby vykonané vlastníkom v
danom roku a tiež stav k 31.3. nasledujúceho roka, za ktorý sa vyúčtovanie vykonáva. To ale neznamená,
že došlo k zápočtu. Vyúčtovanie za obdobie od 1.1.2019 do 30.9.2019 bolo žalobcom vykonané do
31.5.2020 v súlade s § 8a ods. 2 zákona o bytoch. Žaloba bola podaná 25.8.2020, nie predčasne a až po
vykonanom vyúčtovaní za rok 2019. Žalobca dodal, že si uplatňuje právo na zákonné úroky z omeškania
vyčíslené až odo dňa vyhotovenia žaloby (t.j. 21.8.2020), aj keď žalovaný bol v omeškaní so splnením
svojich peňažných záväzkov už oveľa skôr, to však nepreukazuje predčasnosť podanej žaloby.
K námietke nedostatku pasívnej legitimácie žalovaného z dôvodu zániku jeho vlastníckeho práva k
nebytovému priestoru č. XX žalobca poukázal na § 8a ods. 7 zákona o bytoch, z ktorého vyplýva, že
prevodom nebytového priestoru v dome na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník nebytového
priestoru v dome od zmluvy o správe; záväzky z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Predmetom
konania je skutočný náklad na nebytový priestor č. XX, za obdobie, kedy bol žalovaný jeho vlastníkom
a ktorý nebol doposiaľ usporiadaný. Predmetom konania teda nie je nárok za obdobie od 1.10.2019
do 31.12.2019, kedy bol vlastníkom nebytového priestoru iný subjekt. Zároveň bolo podľa žalobcu
vylúčené, aby nový vlastník uhradil akékoľvek platby za predchádzajúceho vlastníka, nakoľko každému
vlastníkovi žalobca ako správca prideľuje nový variabilný symbol, na ktorý uhrádza platby. Nový vlastník
preto nemohol uhradiť akékoľvek platby za predchádzajúceho vlastníka bez znalosti jeho variabilného
symbolu.
K nepredloženiu dôkazu ohľadom splnenia povinností vyplývajúcich z § 8a ods. 4 zákona o bytoch
žalobca uviedol, že správa o činnosti správcu za predchádzajúci rok týkajúca sa domu je vždy súčasťou
vyúčtovania, ktoré je vlastníkom doručované spoločne v jednej obálke alebo správe. Plán opráv žalobca
predkladá vlastníkom na schôdzach vlastníkov, ktorých sa žalovaný nikdy nezúčastnil a vyplýva aj zo
správ o činnosti správcu. Z toho vyplýva, že žalobca si povinnosti zo zákona o bytoch, ako aj zo zmluvy
o správe vždy plnil.
Žalobca s návrhom žalovaného na prerušenie konania do právoplatného skončenia konania na
Okresnom súde Bratislava I pod sp. zn. 21C/14/2006 nesúhlasil. Jediným dôvodom zrušenia
prvoinštančného a odvolacieho rozhodnutia bolo, že najvyšší súd považoval zmluvu o správe uzatvorenú
medzi žalobcom a právnym predchodcom žalovaného - fyzickou osobou, za spotrebiteľskú. Najvyšší
súd však nevyslovil názor, že by žalovaný nebol viazaný zmluvou o správe uzatvorenou so žalobcom.
Prerušenie konania by podľa žalobcu predmetné konanie len neodôvodnenie predlžovalo.
12. Dňa 15.5.2024 žalovaný do konania vedeného na Mestskom súde Bratislava III sp. zn.
B1-27Cb/25/2019 doručil podanie, v ktorom navrhol spojiť na spoločné konanie konania vedené na
Mestskom súde Bratislava III pod s B1-27Cb/25/2019 a sp. zn. B1-39/82/2020.
Žalovaný súčasne doručil súdu aj vyjadrenie vo veci samej, v ktorom v celom rozsahu poukázal na
svoju dovtedajšiu argumentáciu v konaní. Žalovaný ďalej odkázal na ustálenú judikatúru najvyššieho
súdu, najmä na rozhodnutie veľkého senátu najvyššieho súdu sp. zn. 1VCdo/5/2019 z 28.4.2021, podľa
ktorého sa pravidlá na ochranu spotrebiteľa uplatnia aj na zmluvy o správe podľa § 8a zákona o bytoch
uzavreté medzi správcovskou spoločnosťou a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, ktorí sú fyzické
aj právnické osoby. Rovnaké závery vyplývali aj z rozhodnutia najvyššieho súdu sp. zn. 4Cdo/5/2019.

Postavenie spotrebiteľa zakladá nároky žalovaného nielen podľa vnútroštátneho práva, ale aj podľa
práva EÚ, najmä smernice Rady č. 93/13/EHS o nekalých podmienkach v spotrebiteľských zmluvách.
Žalovaný ďalej uviedol, že žalobca si dlhodobo neplnil svoje zákonné ani zmluvné povinnosti, a preto
mu nepatrí odmena za správu. Žalobca nedokázal zabezpečiť opravu statiky bytového domu, priestory
a nádvoria bytového domu boli neustále rozbité a špinavé. Právny predchodca žalovaného tiež opravil
na vlastné náklady schodisko v bytovom dome, nainštaloval na ňom nové osvetlenie s pohybovými
senzormi, pretože žalobca sa dlhodobo nestaral o údržbu osvetlenia, v dôsledku čoho zašpinené
senzory prestali správne fungovať.
Žalovaný každoročne listom žiadal žalobcu, aby žalovanému predložil (i) vyúčtovanie skutočných
nákladov a kópií príslušných faktúr od dodávateľov, na základe ktorých by bolo možné skontrolovať
skutočnú výšku nákladov a (ii) predloženie podkladov k použitiu prostriedkov fondu. Žalobca vyúčtovanie
skutočných nákladov ani kópie faktúr nepredložil, žalovanému na jeho žiadosti neodpovedal a ani
mu nezaslal informáciu, že má možnosť nahliadnuť do správcovského spisu. Žalobca nepredložil
žalovanému ani správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok, hoci to bola jeho zákonná povinnosť.
Úhrady, ktoré realizoval aj v mene žalovaného, nikdy nezdôvodnil a nepredložil spárovanie s plánom
opráv. Takýto postup považoval žalovaný za nezákonný a domnieval sa, že žalobca míňal peniaze
patriace vlastníkom bez akejkoľvek kontroly. Pokiaľ by aj žalobca predložil žalovanému súpis platieb
s označením „Správa o činnosti správcu“, táto podľa žalovaného nespĺňala základné predpoklady,
aby mohol žalovaný vyrozumieť, aké platby žalobca vykonal a kto schválil ich vynaloženie z fondu.
Ako vyplýva z rozsudku Krajského sudu v Bratislave sp. zn. 14Co/100/2009, správca musí preukázať
rozsah správy, ktorý vykonával, nestačí iba tvrdenie, že vykonával správu domu. Musí predložiť všetky
príslušné dodávateľské faktúry, ktoré uhradil a preukázať koeficient, podľa ktorého preúčtoval náklady
konkrétnemu vlastníkovi (aj žalovanému).
Žalovaný dodal, že žalobca mu nikdy nepredložil ani plán opráv na nasledujúci rok, hoci bolo jeho
zákonnou povinnosťou predložiť ho v súlade s § 8a ods. 4 zákona o bytoch do 30. novembra príslušného
kalendárneho roka. Plán opráv nebol nikdy súčasťou dokumentov, ktoré žalobca žalovanému zasielal.
Žalovaný bol toho názoru, že žalobca nemá nárok na zaplatenie odmeny za správu, pretože by to bolo
v rozpore s § 8a ods. 2 zákona o bytoch. Žalovaný poukázal na deficit komunikácie voči žalovanému
ako spotrebiteľovi a mal za to, žalobca nesplnil zákonné predpoklady na zaplatenie odmeny za správu.
13. Dňa 16.5.2024 žalobca do konania vedeného na Mestskom súde Bratislava III sp. zn.
B1-27Cb/25/2019 doručil podanie, v ktorom sa vyjadril k vyjadreniu žalovaného z 15.5.2024. Žalobca
k údajným porušeniam povinností, uviedol, že žalovaný doposiaľ tieto porušenia nikdy nekonkretizoval
a ani neuviedol a nepredložil dôkazy na preukázanie svojich tvrdení. Z toho dôvodu považoval žalobca
argumentáciu žalovaného za účelovú.
Žalobca považoval za zavádzajúce tvrdenie žalovaného, že mu nebola predložená správa o činnosti
správcu bytového domu, ktorá bola doručovaná spolu s vyúčtovaním za príslušné roky 2017 a 2018 a
súčasťou ktorej bol aj plán opráv na nasledujúci kalendárny rok. Doručenie vyúčtovania za roky 2017 a
2018 žalovaný v konaní nenamietal; správa o činnosti správcu za rok 2017 bola žalovanému, resp. jeho
zástupcovi zasielaná 16.4.2018 a za rok 2018 dňa 12.4.2019, teda vždy v zákonnej lehote.
Žalobca ďalej uviedol, že v rámci konania vedeného na Mestskom súde Bratislava IV pod sp. zn.
B1-21C/14/2006 došlo k získaniu nového dôkazu - podkladov z katastra nehnuteľností, ktorých
súčasťou bolo aj znenie zmluvy č. XX 0 XXXX/XX/XX o výstavbe bytu a prevode spoluvlastníckeho
podielu k bytu č. XX, neskôr preklasifikovaného na nebytový priestor, ktorej obsahom v čl. VIII bolo
vyhlásenie stavebníka - právneho predchodcu žalovaného, že pristupuje k zmluve o správe s právnym
predchodcom žalobcu - spoločnosťou Prvá správcovská a.s. Už právny predchodca žalovaného mal
preto preukázateľne vedomosť o výkone správy v bytovom dome a dobrovoľne súhlasil s pristúpením
k zmluve o správe s právnym predchodcom žalobcu.
Žalobca trval na tom, že žalovaný nepravdivo tvrdí, že si neplnil svoje zákonné a zmluvné povinnosti ako
správca bytového domu, najmä že opakovane nepredložil žalovanému podklady k použitiu prostriedkov
fondu, resp. iné doklady. Žalobca uviedol, že svoje správcovské povinnosti si riadne plnil a žalovaný
nepreukázal opak. Práve žalovaný podľa žalobcu svojim konaním neumožňoval riadny výkon správy
bytového domu. Žalobca trval na tom, že každý vlastník má podľa § 11 ods. 6 zákona o bytoch právo na
požiadanie nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy bytového domu alebo čerpania fondu a robiť si z
nich výpisy, odpisy a kópie, čo žalobca riadne umožňoval. Žalovaný nenapadol ani, že rozpis čerpania
fondu je súčasťou správy o činnosti správcu, ktorá je súčasťou ročného vyúčtovania. Žalovaný mal
teda preukázateľne možnosť oboznámiť sa so všetkými informáciami týkajúcimi sa správy bytového
domu a žalobca mu v tom nikdy nebránil. Žalobca zdôraznil, že bolo nie len právom, ale aj povinnosťou

vlastníkov zúčastňovať sa správy bytového domu. Žalovaný sa však žiadnej schôdze vlastníkov, ako ani
písomného hlasovania nezúčastnil. Nikdy nevyužil ani svoje právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa
správy bytového domu alebo čerpania fondu, čím by mohol správcu skontrolovať, nikdy žalobcu nežiadal
o vysvetlenie akéhokoľvek konkrétneho dokladu, či preukázanie odsúhlasenia nákladu čerpaného z
fondu.
Žalobca odmietol aj tvrdenia žalovaného o údajnom porušení jeho práv ako spotrebiteľa s tým, že
ustanovenia zákona o bytoch sú lex specialis vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam Občianskeho
zákonníka, resp. zákona o ochrane spotrebiteľa, čo vyplýva aj z odkazov v zákone o bytoch na Občiansky
zákonník, ako aj z toho, že Občiansky zákonník sa použije subsidiárne, ak zákon o bytoch neustanovuje
inak. Žalobca bol toho názoru, že žiadne z ustanovení zmluvy o správe, vrátane výšky odmeny za správu,
nespôsobuje značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán a ani nárok žalobcu na
odmenu nie je nekalý.
14. Na návrh žalovaného z 15.5.2024 Mestský súd Bratislava III uznesením č. k. B1-27Cb/25/2019-337
z 21.5.2024 spojil konania vedené pod sp. zn. B1-27Cb/25/2019 a sp. zn. B1-39/82/2020 na spoločné
konanie, ktoré je vedené pod sp. zn. s B1-27Cb/25/2019.
15. Žalovaný podal po spojení konaní sp. zn. B1-27Cb/25/2019 a sp. zn. B1-39/82/2020 vyjadrenie k
veci, doručené súdu 9.6.2024, v ktorom zotrval na svojich doterajších tvrdeniach o neopodstatnenosti
žalobcom uplatneného nároku v celom rozsahu.
Žalovaný zdôraznil, že na ochranu práv spotrebiteľa - žalovaného má súd prihliadať ex offo. Práva
spotrebiteľa vyplývajú žalovanému priamo zo smernice EÚ 93/13/EHS, a preto nie je možné tvrdiť, že
zákon o bytoch je lex specialis vo vzťahu k právam žalovaného ako spotrebiteľa uvedeným v § 52
Občianskeho zákonníka a zákon o bytoch nemôže derogovať smernicu EÚ, ktorá je právnym predpisom
vyššej právnej sily.
Žalovaný trval na tom, že riadne na základe vyúčtovania žalobcu zaplatil všetky platby, ktoré boli zákonné
a splatné za roky 2017 až 2019, neuhradil mu len odmenu za výkon správy, pretože žalobca si neplnil
svoje povinnosti riadne a včas.
Žalovaný uviedol, že žalobca mu zaslal iba zoznam platieb, ktoré vykonal z fondu, tento však nemožno
považovať za „vyúčtovanie“, ktoré znamená nie len uvedenie výdavkov a príjmov, ale aj zdôvodnenie
výdavkov, najmä ich previazanie s plánom opráv schváleným predchádzajúci rok. Pokiaľ žalobca
neodôvodní jednotlivé výdavky a neuvedie ich takým spôsobom, aby ich bolo možné spárovať s
plánom opráv alebo inak skontrolovať, išlo podľa žalovaného o svojvoľné výdavky, ktoré pravdepodobne
vysoko korupčným spôsobom žalobca uhradil osobám, ktoré si vybral na základe svojich súkromných
preferencií. Z tohto dôvodu žalovaný každý rok požadoval písomným listom od žalobcu, aby mu poskytol
všetky podklady, na základe ktorých by žalovaný mohol skontrolovať svedomitosť a legálnosť žalobcom
uskutočnených výdavkov. Tvrdenie žalobcu, že žalovaný nikdy nebol nahliadať do podkladov v sídle
žalobcu, žalovaný považoval za hrubo zavádzajúce, pretože žalobca nikdy neumožnil žalovanému
nahliadnuť do akýchkoľvek podkladov, a to ani napriek výslovným písomným žiadostiam žalovaného.
Žalovaný bol toho názoru, že takéto konanie žalobcu bolo v rozpore s § 52 ods. 4 písm. h), písm. l) a
písm. t) Občianskeho zákonníka.
Žalovaný tvrdil, že žalobca mu nikdy nepredložil plán opráv a jeho predloženie podmieňoval účasťou
na domovej schôdzi. Zákon podľa žalovaného neumožňuje žalobcovi podmieňovať predloženie
schváleného plánu opráv iba tým vlastníkom, ktorí sa zúčastnia na bytovej schôdzi, ktorej dátum konania
navyše žiaden vlastník nemôže ani ovplyvniť. Žalovaný upozornil na to, že účasť na domovej schôdzi nie
je (zákonnou ani zmluvnou) povinnosťou žiadneho vlastníka, ani žalovaného, a preto nie je možné, aby
žalobca podmieňoval naplnenie svojej povinnosti konaním žalovaného. Z § 8a ods. 4 zákona o bytoch
je podľa žalovaného zrejmé, že žalobca musí vyvinúť aktívne úsilie v činnosti predkladania plánu opráv.
Takéto konanie žalobcu považoval žalovaný za konanie v rozpore s § 52 ods. 4 písm. h), písm. l) a písm.
t) Občianskeho zákonníka.
Žalovaný ďalej uviedol, že žalobca neposkytoval služby upratovania spoločných priestorov (chodieb a
schodišťa) na poschodí, na ktorom sa nachádzali priestory žalovaného. Žalobcom objednaný upratovač
neupratoval 4. poschodie v bytovom dome, ani priľahlé schodište, pretože na tomto poschodí sa
nachádzali iba priestory vo vlastníctve žalovaného a žalovaný si tak musel zabezpečovať upratovanie
chodieb a schodišťa na vlastné náklady napriek tomu, že žalovaný riadne a v plnej výške prispieval do
fondu. Takýto postup žalobcu žalovaný považoval za porušenie § 8b ods. 1 písm. j) zákona o bytoch.

16. Podaním doručeným súdu dňa 13.6.2024 vzal žalobca žalobu späť v časti o zaplatenie 842,60 Eur a
navrhol konanie v tejto časti zastaviť. Žalobca aj naďalej trval na zaplatení istiny 1.338,71 Eur s úrokom
z omeškania 9 % ročne zo sumy 3.526,05 Eur od 1.1.2019 do 12.7.2019, zo sumy 2.259,37 Eur od
13.7.2019 do 15.8.2019, zo sumy 998,51 Eur od 16.8.2019 do zaplatenia, zo sumy 1.182,80 Eur od
21.8.2020 do 10.6.2024 a zo sumy 340,20 Eur od 11.6.2024 do zaplatenia.
Žalobca čiastočné späťvzatie žaloby odôvodnil tým, že po vydaní rozhodnutia o spojení konaní žalovaný
uhradil dňa 10.6.2024 dobrovoľne na jeho účet sumu 842,60 Eur, ktorá zodpovedala nedoplatku na
príspevku do fondu a na službách spojených s užívaním nebytového priestoru č. 10 na základe ročného
vyúčtovania za rok 2019. Žalovaný tak žalobcovi neuhradil len 340,20 Eur z titulu odmeny za správu
bytového domu za rok 2019. Žalobca bol toho názoru, že dobrovoľným uspokojením väčšej časti
žalovaných nárokov po podaní žaloby na súd, žalovaný potvrdil existenciu nedoplatku, dôvodnosť a
oprávnenosť žaloby, ako aj uznal výkon správy bytového domu zo strany žalobcu.
Žalobca aj naďalej trval na zaplatení odmeny za správu za rok 2017 vo výške 476,76 Eur, za rok 2018
vo výške 521,75 Eur a za rok 2019 vo výške 340,20 Eur, ktoré mu žalovaný neuhradil.
Žalobca sa v podaní súčasne vyjadril aj vo veci samej a zopakoval svoje argumenty uvedené najmä v
podaní zo 16.5.2024.
17. Súd vo veci sp. zn. 27Cb/25/2019, resp. B1-27Cb/25/2019 vytýčil termín pojednávania na deň
29.9.2021 a na deň 28.5.2024, ktoré boli odročené bez prejednania vo veci samej. Po spojení konaní
sp. zn. B1-27Cb/25/2019 a sp. zn. B1-39Cb/82/2020 súd prejednal vec na pojednávaní dňa 18.6.2024
za účasti strán sporu, resp. ich právnych zástupcov a pojednávanie odročil na 18.7.2024 za účelom
vyhlásenia rozsudku.
18. Žalobca na pojednávaní konanom dňa 18.6.2024 zotrval na žalobe a na svojich písomných
vyjadreniach v konaní a žiadal žalobe v celom rozsahu vyhovieť. Doplnil, že ak by aj zmluva o správe
mala povahu spotrebiteľskej zmluvy, neznamená to, že na žalovaného sa vzťahujú len ustanovenia o
ochrane spotrebiteľa; vzťahuje sa na neho aj zákon o bytoch. Žalobca namietol, že listy žalovaného
adresované správcovi za rok 2015 a 2016, ktoré boli pripojené k poslednému vyjadreniu žalovaného
neboli žalovaným podpísané a žalobcovi doručené. Doručené mu boli iba listy z roku 2019. Žalobca
dodal, že ak by aj nesplnil niektorú svoju povinnosť, neznamená to automaticky, že mu nevzniká nárok
na odmenu za správu, žalovaný by mal v takom prípade len právo na škodu, ktorá by mu porušením
povinnosti žalobcu vznikla. Žalovaný podľa žalobcu nikdy nenamietal konkrétne nedostatky vo výkone
správy a naopak žalobca žalovanému nebránil vo výkone jeho práv. Žalobca k uplatnenému úroku
z omeškania uviedol, že pri určení jeho výšky vychádzal z ustanovení Občianskeho zákonníka a
vyhlášky č. 87/1995 Z. z. a zo skutočnosti, že zmluva o správe vznikla pred 1.2.2013. K tvrdeniam
žalovaného, že neupratoval priestory na 4. poschodí žalobca uviedol, že tieto rozporoval vo svojich
písomných vyjadreniach a dodal, že môže predložiť dôkazy na preukázanie toho, že právny predchodca
žalovaného znemožňoval prístup k týmto priestorom, v dôsledku čoho nebolo možné upratovanie
vykonávať. Žalobca tiež zdôraznil, že nepodmieňoval sprístupnenie dokladov žalovanému jeho účasťou
na schôdzi vlastníkov. K obsahu ročnému vyúčtovania žalobca uviedol, že toto obsahovalo len
porovnanie zálohových platieb a skutočných nákladov na správu, ďalšie informácie vyplývali zo správy
o činnosti správcu. Žalobca tiež po poučení súdom podľa § 154 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný
sporový poriadok v znení neskorších predpisov („CSP“) uviedol, že vo veci nemá žiadne ďalšie návrhy
na doplnenie dokazovania; na vykonaní dôkazov týkajúcich sa preukázania skutočností o znemožnení
prístupu k spoločným priestorom na 4. poschodí bytového domu za účelom upratovania zo strany
právneho predchodcu žalovaného netrval, nakoľko sa týkali ešte právneho predchodcu žalovaného.
19. Žalovaný na pojednávaní konanom dňa 18.6.2024 zotrval na svojich písomných vyjadreniach v
konaní a žiadal žalobu v celom rozsahu zamietnuť. Žalovaný namietal i uplatnený úrok z omeškania 9 %
ročne; vzťahuje sa na neho občianskoprávna úprava, a preto by mal byť úrok z omeškania 5 % ročne.
Žalovaný zdôraznil, že žalobca neupratoval 4. poschodie bytového domu, na ktorom sa nachádzali
výlučne priestory žalovaného. Za preukázané považoval aj to, že jeho právny predchodca na svoje
náklady opravil schodisko a nainštaloval nové senzory na osvetlenie, nakoľko žalobca sa o osvetlenie
riadne nestaral. Žalovaný uviedol, že žalobca tieto skutočnosti v konaní nerozporoval, a preto mu nepatrí
odmena za správu. Žalovaný mal za to, že listy, ktorými vyzýval žalobcu na predloženie dokladov mu
boli riadne doručené. Žalovaný tiež po poučení súdom podľa § 154 CSP uviedol, že vo veci nemá žiadne
ďalšie návrhy na doplnenie dokazovania.

20. Súd sa oboznámil so žalobou a vyjadreniami strán sporu a vykonal dokazovanie listinnými dôkazmi
založenými v súdnom spise, a to najmä informatívnymi výpismi z obchodného registra žalobcu,
žalovaného a spoločnosti MONAQ GROUP DRUŽSTVO, čiastočným výpisom z listu vlastníctva č. XXXX
pre obec A. - mestská časť B. V., zmluvou o výkone správy č. XX/XXXX z 1.12.1998, dodatkom č. 1 k
zmluve o výkone správy z 11.5.2005, zmluvou o predaji časti podniku zo 14.12.2006 s prílohou č. 4,
vyúčtovaním nákladov spojených s užívaním nebytového priestoru č. 11 za rok 2017, predpismi úhrad za
plnenia spojené s užívaním priestoru č. 11 od 1.5.2016, od 1.5.2017, od 1.2.2018, od 1.5.2018, sumárnou
analýzou platieb k nebytovému priestoru č. 11 za obdobie rokov 2017-2018, listami žalovaného
adresovanými žalobcovi z 5.2.2018, z 11.7.2019 a z 12.8.2019, rozhodnutím Okresného úradu Bratislava
I č. ZP - XXXXX/XXXX-Ja/XXXPH z 19.12.2001, listom právneho predchodcu žalovaného z 20.11.2003
s návrhom zmien zmluvy o správe, listom právneho predchodcu žalovaného z 3.6.2004, zmluvou o
výkone správy medzi spoločnosťou MONAQ Leasing, s.r.o. a právnym predchodcom žalovaného z
30.7.2004, oznámením o uzavretí zmluvy o výkone správy z 23.8.2004, sumárnou analýzou platieb k
nebytovému priestoru č. XX za obdobie od 1.1.2017 do 15.10.2020, vyúčtovaním nákladov spojených s
užívaním nebytového priestoru č. XX za obdobie roku 2018, rozhodnutiami Okresného súdu Bratislava
I č. k. 32Cb/60/2010-208 z 10.10.2016, sp. zn. 30Cb/3/2014 z 18.6.2020, rozhodnutiami Krajského
súdu v Bratislave č.k. 6Co 471/12-492 zo 17.6.2013, č. k. 2Co/318/2011-140 z 24.4.2013, č. k.
1Cob/79/2017-233 zo 14.6.2018, č. k. 3Cob/199/2021-386 z 8.11.2023, č. k. 3Cob/162/2022-463 z
25.10.2023, rozhodnutiami najvyššieho súdu sp. zn. 2Cdo/663/2015 z 27.10.2016, sp. zn. 4 Cdo 5/2019,
4 Cdo 5/2019 z 26.2.2020, správami o činnosti správcu, najmä o finančnom hospodárení domu, stave
spoločných častí a zariadení domu ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou
domu za roky 2017, 2018 a 2019 a dokladmi o ich zaslaní v rokoch 2017 a 2018, zmluvou o výstavbe
bytu č. 9 z 8.9.1998, zmluvou o výstavbe bytu č. XX z 8.9.1998, listami spoločnosti MONAQ GROUP
s.r.o. z 15.4.2014, z 23.4.2015, z 15.4.2016, vyúčtovaním nákladov spojených s užívaním nebytového
priestoru č. XX za obdobie od 1.1.2019 do 30.9.2019, predpismi mesačnej zálohovej úhrady za užívanie
priestoru č. XX k 1.5.2018, k 1.5.2019, sumárnou analýzou platieb k NP č. XX za obdobie od 1.1.2019
do 21.8.2020.
21. Súd spor právne posúdil nasledovne:
Podľa § 144 CSP žalobca môže vziať žalobu späť.
Podľa § 145 ods. 2 CSP ak je žaloba vzatá späť sčasti, súd konanie v tejto časti zastaví. O čiastočnom
späťvzatí žaloby rozhodne súd v rozhodnutí vo veci samej.
Podľa § 146 ods. 1 CSP súd konanie nezastaví, ak žalovaný so späťvzatím žaloby z vážnych dôvodov
nesúhlasí. Na nesúhlas žalovaného so späťvzatím žaloby sa neprihliada, ak dôjde k späťvzatiu žaloby
skôr, než sa začalo predbežné prejednanie sporu podľa § 168 alebo pojednávanie.
Podľa § 164 CSP súd neurobí iné vhodné opatrenia, môže konanie prerušiť, ak prebieha súdne alebo
správne konanie, v ktorom sa rieši otázka, ktorá môže mať význam pre rozhodnutie súdu, alebo ak súd
dal na také konanie podnet.
Podľa § 3 ods. 1 zákona o bytoch ak tento zákon neustanovuje inak, vzťahuje sa na práva a povinnosti
vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov Občiansky zákonník a osobitné predpisy.
Podľa § 6 ods. 2 zákona o bytoch správu správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca
alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
a) prevádzku, údržbu, opravy, rekonštrukciu a modernizáciu spoločných častí domu, spoločných
zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva,
b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,
c) vedenie účtu domu v banke,
d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných pohľadávok a nárokov,
e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a
nebytových priestorov v dome.

Podľa § 6 ods. 3 zákona o bytoch v znení účinnom od 1.7.2004 (v čase uzatvorenia zmluvy o správe
z 30.7.2004 so spoločnosťou MONAQ Leasing., s.r.o.) na správu jedného domu môže byť dohodnutá
len jedna z foriem správy uvedených v odseku 1.
Podľa § 8 ods. 1 zákona o bytoch v znení účinnom v čase uzavretia zmluvy o správe z 1.12.1998 vlastníci
bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva
o výkone správy obsahuje najmä
a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov pri zabezpečovaní
prevádzky, údržby a opráv domu,
b) spôsob správy spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku,
c) spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv.
Podľa § 8 ods. 1 zákona o bytoch v znení účinnom od 1.7.2004 (v čase uzatvorenia zmluvy o správe
z 30.7.2004 so spoločnosťou MONAQ Leasing., s.r.o.) z správcom môže byť právnická osoba alebo
fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Činnosť
správcu môže byť vykonávaná len podľa tohto zákona.
Podľa § 8a ods. 2 zákona o bytoch správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka
predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok
týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných
zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je
povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované
na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.
Podľa § 8a ods. 4 prvej vety zákona o bytoch ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových
priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, vyúčtovanie použitia
fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v lehote podľa odseku 2, nemá až do ich predloženia
nárok na platby za správu; nárok na platbu za správu nemá správca aj vtedy, ak nepredloží do 30.
novembra bežného roka plán opráv na nasledujúci kalendárny rok podľa § 8b ods. 1 písm. g).
Podľa § 8a ods. 7 zákona o bytoch v znení účinnom v čase nadobudnutia nebytových priestorov
žalovaným, s prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome
prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce
zo zmluvy o výkone správy. ... Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru v dome
na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o
výkone správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu
alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu
a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom
vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Podľa § 8b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov pri správe domu je správca povinný
e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky,
g) vypracovať a každoročne do 30. novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome predložiť
plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných
častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu
na kalendárny rok.
Podľa § 9 ods. 5 písm. d) zákona o bytoch spoločenstvo a správca sú povinní umožniť vlastníkovi bytu
a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo
čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady
vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií
je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu.
Podľa § 9 ods. 7 zákona o bytoch v znení účinnom od 1.11.2018 spoločenstvo a správca sú povinní
vykonávať správu domu samostatne v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Spoločenstvo a správca vo vlastnom mene zastupujú a konajú na účet vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome pred súdom a iným orgánom verejnej moci; toto zastupovanie trvá, ak sa v konaní

pred súdom alebo iným orgánom verejnej moci nepreukáže rozpor záujmov spoločenstva alebo správcu
so záujmom zastupovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Podľa § 10 ods. 1 prvej vety zákona o bytoch vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v
súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne
vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade
vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Podľa § 10 ods. 6 prvej vety zákona o bytoch úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov
v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke.
Podľa § 11 ods. 6 zákona o bytoch vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať
do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich
výpisy, odpisy a kópie.
Podľa § 14 ods. 2 zákona o bytoch v znení účinnom v čase uzavretia zmluvy o správe pri hlasovaní sa
rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
inak je rozhodnutie neplatné; za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník jeden hlas.
Podľa § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré
spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa
(ďalej len „neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného
predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a
zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.
Podľa § 53 ods. 2 Občianskeho zákonníka za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa
nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol
ovplyvniť ich obsah.
Podľa § 517 ods. 1 prvej vety Občianskeho zákonníka dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je
v omeškaní.
Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ
právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný
platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací
predpis.
Podľa § 3 ods. 1 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z. ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia
Občianskeho zákonníka (ďalej len „nariadenie vlády č. 87/1995 Z. z.“) v znení účinnom do 31.1.2013
výška úrokov z omeškania je o 8 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzby Európskej
centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.
Podľa § 10c nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z. ak záväzkový vzťah vznikol pred 1. februárom 2013, výška
úrokov z omeškania sa riadi podľa predpisov účinných k 31. januáru 2013 aj za dobu omeškania po
31. januári 2013.
22. Súd po vykonanom dokazovaní a zhodnotení výsledkov dokazovania jednotlivo, ako aj vo
vzájomných súvislostiach, dospel k nasledovným skutkovým a právnym záverom.
23. Žalobca sa v konaní domáhal nároku na zaplatenie 4.708,85 Z. s príslušenstvom z titulu nedoplatkov
na príspevkoch do fondu, platbách za služby a odmene za správu nebytových priestorov v bytovom
dome vchod W. XX, a to za nebytový priestor č. XX za roky 2017 a 2018 a za nebytový priestor č.
XX za obdobie januára až septembra XXXX. V priebehu konania žalovaný zaplatil žalobcovi sumu
X.XXX,XX Eur predstavujúcu nedoplatky na príspevkoch do fondu a platbách za služby za žalované
obdobie, a preto žalobca vzal žalobu v tejto časti späť; aj naďalej trval na úhrade úrokov z omeškania
zo všetkých omeškaných platieb a odmeny za správu. D. ako správca bytového domu svoju aktívnu
vecnú legitimáciu odvodzoval z § 6 ods. X písm. d) a § 8b ods. X písm. c), e) zákona o bytoch s tým, že
správcom bytového domu sa stal od 1.1.2007 na základe zmluvy o predaji časti podniku uzatvorenej s

predchádzajúcim správcom bytového domu. Pasívnu vecnú legitimáciu žalovaného odôvodnil žalobca
tým, že žalovaný bol v rozhodnom čase výlučným vlastníkom vyššie uvedených nebytových priestorov.
Prevod vlastníckeho práva k nebytovému priestoru č. XX nemal vplyv na povinnosť žalovaného uhradiť
nedoplatky za obdobie, kedy žalovaný bol jeho vlastníkom, a teda ani na jeho pasívnu vecnú legitimáciu
za žalované obdobie. Žalobca svoj nárok odôvodnil tým, že žalovaný neplatil príspevky do fondu, platby
za služby a odmenu za správu ani preddavkovo a ani na základe ročného vyúčtovania, hoci mu tieto
povinnosti vyplývali zo zmluvy o správe a zo zákona. Viazanosť žalovaného zmluvou o správe žalobca
odôvodnil tým, že túto zmluvu uzatvorila nadpolovičná väčšina vlastníkov v bytovom dome, pričom
žalovaný, ktorý nebytové priestory nadobudol na základe kúpnej zmluvy z 31.12.2012, bol právnym
nástupcom predchádzajúceho vlastníka nebytových priestorov, ktorý k zmluve o správe pristúpil v
zmluve o výstavbe bytu. Žalobca zdôraznil, že jedinou platnou zmluvou o správe bola tá, ktorá bola
uzatvorená s ním, výkon správy iným subjektom na základe inej zmluvy o správe vylučoval zákon.
Žalobca vykonával správu všetkých spoločných priestorov, spoločných zariadení a celého pozemku
patriaceho k bytovému domu, z čoho profitoval aj žalovaný, no napriek tomu odmenu za správu
neplatil. Žalobca zdôraznil, že správa spoločných priestorov bytového domu, ktoré sú v podielovom
spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa vykonáva na princípe, podľa
ktorého o uzatvorení, zmenách a zániku zmluvy a iných otázkach rozhodujú vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome ako spoluvlastníci spoločných priestorov domu nadpolovičnou väčšinou hlasov. Keďže
ich spoluvlastnícke podiely sú ideálne nemožno niektoré priestory či zariadenia zo správy vylúčiť len
preto, že niektorý vlastník nesúhlasí so zmluvou o správe a želá si správu vykonávať iným subjektom
alebo v inej forme. Žalobca tvrdil, že svoje povinnosti si plnil riadne v súlade so zmluvou o správe
a zákonom o vlastníctve bytov. Žalovanému doručoval ako predpisy na zálohové platby za to ktoré
obdobie, tak aj ročné vyúčtovanie platieb, ku ktorému bola pripojená aj správa o činnosti správcu a
jej súčasťou bol aj plán opráv na nasledujúci kalendárny rok. Žalovaný podľa žalobcu relevantným
spôsobom nepreukázal porušenie povinností z jeho strany. Naopak žalovaný nikdy neprišiel nahliadnuť
do dokladov týkajúcich správy, nežiadal vysvetlenie ohľadom konkrétnej záležitosti týkajúcej sa správy
a ani sa nezúčastnil schôdzí vlastníkov v bytovom dome či písomných hlasovaní vlastníkov. Žalobca
nesúhlasil s tým, že na žalovaného sa vzťahuje právna úprava spotrebiteľských zmlúv, keďže išlo o
právnickú osobu, resp. okrem spotrebiteľskej právnej úpravy sa na žalovaného vzťahovala aj právna
úprava zákona o bytoch ako lex specialis. S návrhom žalovaného na prerušenie konania žalobca
nesúhlasil z dôvodu, že by sa tým neprimerane predĺžilo súdne konanie a záver najvyššieho súdu, podľa
ktorého právny predchodca žalovaného bol fyzickou osobou neznamená, že žalovaný nie je viazaný
zmluvou o správe.
24. Žalovaný sa proti uplatneným nárokom bránil námietkou nedostatku aktívnej vecnej legitimácie
žalobcu a jeho pasívnej vecnej legitimácie v spore. Žalovaný namietal, že zmluva o správe žalobcu
neoprávňovala na vymáhanie nedoplatkov zo správy a okrem toho žalobca nárok uplatňoval vo svojom
mene, a nie v mene ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Žalovaný tvrdil, že so žalobcom,
resp. s jeho právnym zástupcom nikdy zmluvu o správe neuzatvoril a ani k nej nepristúpil (neurobil tak ani
jeho právny nástupca). Namietal, že zmluva mu bola nanútená, keďže v čase nadobudnutia vlastníckeho
práva k nebytovým priestorom č. XX a XX jeho právnym predchodcom, táto už bola uzatvorená a to
na základe výlučného rozhodnutia Hlavného mesta SR Bratislava - mestskej časti Bratislava - B. V. a
zmluva s ním nebola ani individuálne dojednaná, v čom videl porušenie svojich spotrebiteľských práv.
V dôsledku toho nemohol žalovaný uplatňovať svoje práva a slobodne sa rozhodnúť ohľadom výkonu
správy. Žalovaný mal za to, že na zmluvu o správe sa vzťahujú ustanovenia na ochranu spotrebiteľa a jej
ustanovenia spôsobujú značnú nerovnováhu v prospech žalobcu; nárok na odmenu správcu považoval
žalovaný za nekalý. Zároveň žalovaný tvrdil, že žalobca nemal nárok na odmenu za správu, pretože
žalovaný uzatvoril zmluvu o správe s iným subjektom - spoločnosťou MONAQ Leasing, s.r.o., voči ktorej
si plnil povinnosti ako voči správcovi. Vo vzťahu k nebytovému priestoru č. XX žalovaný namietal aj to,
že v septembri 2019 uzatvoril kúpnu zmluvu, na základe ktorej previedol vlastnícke právo k nebytovému
priestoru na inú osobu, a teda prestal byť vlastníkom tohto nebytového priestoru. Žalovaný nedôvodnosť
nároku žalobcu na odmenu za správu odôvodňoval aj tým, že žalobca si riadne neplnil svoje zákonné
a zmluvné povinnosti, najmä nevykonal vyúčtovanie zálohových platieb na jednotlivé byty a nebytové
priestory so zohľadnením skutočnej výšky platieb, nepredložil vlastníkom bytov správu o jeho činnosti
a plán opráv na nasledujúci kalendárny rok v zákonnej lehote, resp. doklady predložené správcom
neboli dostatočné a nepreukazovali hospodárnosť nakladania s prostriedkami vlastníkov v bytovom
dome. Ďalej žalovaný namietal, že žalobca mu na jeho žiadosti o predloženie dokladov a vykonanie
riadneho vyúčtovania neodpovedal a ani mu neumožnil vykonať kontrolu vynakladania prostriedkov

súvisiacich so správou. Žalobca podľa žalovaného nezabezpečoval ani opravu spoločných priestorov
(opravu osvetlenia a schodiska musel zabezpečiť právny predchodca žalovaného), nezabezpečoval
upratovanie na 4. poschodí bytového domu, na ktorom sa nachádzali výlučne priestory žalovaného.
25. V konaní nebolo sporné, že žalobca v rozhodnom období rokov 2017 až 2019 vykonával ako správca
správu bytového domu na základe zmluvy o správe a zákona o bytoch. Rovnako v konaní nebolo sporné,
že žalovaný bol v rokoch 2017 až 2018 vlastníkom nebytového priestoru č. XX a v období od 1.1.2019
do 30.9.2019 vlastníkom nebytového priestoru č. XX. Strany sporu neurobili sporným ani to, že žalovaný
zaplatil žalobcovi (i) dňa 12.7.2019 sumu 1.270,93 Eur za skutočné náklady (platby do fondu a za
služby) pripadajúce na nebytový priestor č. XX za rok 2018 (po zohľadnení nedoplatku 4,25 Eur, ktorý si
žalobca v tomto konaní neuplatňoval), (ii) dňa 15.8.2019 sumu 1.260,86 Eur za skutočné náklady (platby
do fondu a za služby) pripadajúce na nebytový priestor č. XX za rok 2017, (iii) dňa 10.6.2024 sumu
842,60 Eur za skutočné náklady (platby do fondu a za služby) pripadajúce na nebytový priestor č. 10
za rok 2019 (do 30.9.2019). Strany sporu neurobili sporným, že žalovaný nezaplatil žalobcovi odmenu
za správu (i) za rok 2017 v sume 476,76 Eur pripadajúcu na nebytový priestor č. 11, (ii) za rok 2018 v
sume 521,75 Eur pripadajúcu na nebytový priestor č. 11, (iii) za rok 2019 (do 30.9.2019) v sume 340,20
Eur pripadajúcu na nebytový priestor č. 10. Sporným nebolo ani to, že žalobca doručoval žalovanému
emailom predpisy zálohových platieb na náklady spojené s užívaním nebytových priestorov č. 10 a 11,
ako aj vyúčtovania zálohových platieb nákladov spojených s užívaním nebytových priestorov č. 10 a 11,
spolu so správou o činnosti správcu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí a
zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Sporným
nebolo, že žalovaný neuhrádzal žalobcovi platby zálohovo, ale dodatočne jednorazovou platbou po
vyúčtovaní nákladov pripadajúcich na nebytové priestory č. 10 a. 11, avšak uhradil len náklady spojené
so skutočnou prevádzkou (platby do fondu a za služby).
26. Sporným v konaní bolo, či žalobca je aktívne vecne legitimovaný a žalovaný je pasívne vecne
legitimovaný. Sporným bolo plnenie povinností správcu zo zmluvy o správe a zákona o bytoch a v tejto
súvislosti tiež nárok žalobcu ako správcu na zaplatenie odmeny za správu. Žalovaný v konaní sporil aj
výšku úroku z omeškania uplatnenú žalobcom.
27. Žalobca vzal žalobu späť podaniami doručenými súdu 19.10.2020 a 13.6.2024, a to v časti o
zaplatenie istiny 3.370,14 Eur, pozostávajúcej z platieb do fondu a za služby vo výške (i) 2.527,54 Eur
pripadajúcej na nebytový priestor č. 11 za roky 2017 a 2018 (pričom žalovaný zaplatil o 4,25 Eur viac ako
bol uplatnený nárok v konaní, ktorá predstavovala nedoplatok z vyúčtovania za rok 2018, ktorý si žalobca
v tomto konaní neuplatňoval; platba bola zaplatená v dvoch častiach a to 1.270,93 dňa 12.7.2019 a
1.260,86 Eur dňa 15.8.2019), a (ii) 842,60 Eur pripadajúcu na nebytový priestor č. 10 za rok 2019 (nárok
za obdobie do 30.9.2019, ktorý žalovaný uhradil 10.6.2024). Žalovaný voči čiastočnému späťvzatiu
žaloby nevzniesol žiadne námietky a úhradu platieb potvrdil vo svojich podaniach a na pojednávaní
18.6.2024. Z dôvodu, že žalobca vzal žalobu späť v časti o zaplatenie sumy 3.370,14 Eur, súd konanie
o zaplatenie tejto časti istiny zastavil.
28. Žalovaný navrhol konanie prerušiť podľa § 164 CSP do právoplatného skončenia konania vedeného
na Mestskom súde Bratislava IV sp. zn. B1-21C/14/2006 z dôvodu, že dovolací súd v zmienenom konaní
konštatoval nesprávne právne posúdenie charakteru zmluvy o správe, keď v dôsledku neaplikovania
ustanovení o spotrebiteľských zmluvách bolo nesprávne posúdené započítanie poskytnutých platieb
žalovaným aj na úhradu odmeny za správu. Súd však návrh na prerušenie konania nepovažoval za
dôvodný, nakoľko v spore vedenom na Mestskom súde Bratislava IV sp. zn. B1-21C/14/2006 sa nerieši
taká otázka, ktorá by mala význam pre rozhodnutie súdu v tomto spore. V tomto spore totiž žalobca
akceptoval účel platieb vykonaných žalovaným v dňoch 12.7.2019, 15.8.2019 a 10.6.2024 na úhradu
platieb do fondu a nákladov na služby. Zo strany žalobcu teda k ich započítaniu na sporné odmeny za
správu nedošlo. Tak isto sa súd v konaní zaoberal sporným nárokom žalobcu na zaplatenie odmien za
správu a platby vykonané žalovaným počas konania nezapočítal na nárok žalobcu na odmenu za správu.
Okrem toho otázku právneho posúdenia a aplikácie ustanovení spotrebiteľských zmlúv súd v danom
konaní posúdil aj bez právneho posúdenia a výsledku sporu vedeného na Mestskom súde Bratislava
IV sp. zn. B1-21C/14/2006, a preto nebolo potrebné predmetné konanie prerušiť tak, ako to navrhol
žalovaný.

29. Súd sa predovšetkým zaoberal spornosťou aktívnej vecnej legitimácie žalobcu a pasívnej vecnej
legitimácie žalovaného v spore, avšak námietky žalovaného v tomto smere nevzhliadol ako dôvodné.
Aktívnou vecnou legitimáciou sa rozumie také hmotnoprávne postavenie, z ktorého vyplýva subjektu žalobcovi ním uplatňované právo (nárok), respektíve mu vyplýva procesné právo si tento hmotnoprávny
nárok uplatňovať. Preskúmavanie vecnej legitimácie, či už aktívnej (existencia tvrdeného práva na strane
žalobcu), alebo pasívnej (existencia tvrdenej povinnosti na strane žalovaného) je imanentnou súčasťou
každého súdneho konania. Súd vecnú legitimáciu skúma vždy aj bez návrhu a aj v prípade, že ju žiaden
z účastníkov konania nenamieta. To, že sa súd výslovne k vecnej legitimácii nevysloví, neznamená, že
sa ňou v konaní nezaoberal“ (rozsudok najvyššieho súdu sp. zn. 2 Cdo 205/2009 z 29. júna 2010).
30. Súd mal zo zmluvy o výkone správy č. 98/0187 z 1.12.1998, v znení dodatku č. 1 z 11.5.2005,
preukázané, že túto zmluvu uzatvorila nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v bytovom dome so správcom - spoločnosťou Prvá správcovská, a.s., IČO: 35 685 271 s tým, že
predmetom tejto zmluvy bola dohoda o odplatnom výkone správy bytového domu S. námestie XX, W. XX
v A. správcom pre vlastníkov (čl. II. bod 1, čl. VIII. zmluvy o správe). Zo zmluvy o predaji časti podniku zo
14.12.2006 mal súd preukázané, že AB správcovská, a.s., IČO: 35 685 271 ako predávajúca previedla
na žalobcu ako kupujúceho časť svojho podniku vrátane práv a povinností zo zmlúv o výkone správy k
bytovým domom uvedeným v prílohe č. 4 k zmluve o predaji časti podniku, a teda na základe zmluvy
o prevode časti podniku boli na žalobcu s účinnosťou od 1.1.2007 prevedené i práva a povinnosti zo
zmluvy o správe bytového domu S. N., W. XX v A.. Na základe toho dospel súd k záveru, že žalobca
vykonáva od 1.1.2007 správu pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Oprávnenie
žalobcu ako správcu vymáhať nedoplatky vo fonde a iné nedoplatky vyplýva správcovi z § 6 ods. 2
písm. d) zákona o bytoch ako súčasť správy, ktorú vykonáva správca pre vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v bytovom dome. Zároveň podľa § 9 ods. 7 zákona o bytoch v znení účinnom v čase podania
oboch návrhov na súd platí, že správca vo vlastnom mene zastupuje a koná na účet vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome pred súdom, a to až do času, než sa v konaní preukáže rozpor záujmov
správcu so záujmami zastupovaných vlastníkov bytov. To znamená, že správca v súdnom konaní pri
vymáhaní nedoplatkov zo správy vystupuje ako zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo
forme nepriameho zastúpenia zo zákona, t.j. vo vlastnom mene na účet vlastníkov bytov a nebytových
priestorov. V dôsledku právnej úpravy platnej a účinnej v čase podania návrhov, ktoré sú predmetom
tohto konania, nemusia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v konaní stranou sporu, ale sú
zastúpení žalobcom ako správcom, ktorý konaná vo svojom mene. Aktívna vecná legitimácia žalobcu na
uplatňovanie odmeny za správu mu vyplýva zo zmluvy o správe, v ktorej sa vlastníci bytov a nebytových
priestorov zaviazali platiť správcovi mesačnú odmenu za výkon správy (čl. VIII. zmluvy o správe).
31. Čo sa týka pasívnej vecnej legitimácie žalovaného súd mal zo zmluvy č. XX X XXXX / XX XX
o výstavbe bytu a prevode vlastníckeho podielu na pozemku patriaceho k bytu č. XX z 8.9.1998
preukázané, že prvý vlastník tohto bytu (neskôr preklasifikovaného na nebytový priestor) - právny
predchodca žalovaného V.. Q. H. v článku XII vyhlásil, že zabezpečí správu domu tak, že ako vlastník
bytu pristupuje k zmluve o výkone správy s firmou PRVÁ SPRÁVCOVSKÁ a.s. podľa požiadaviek §
8 zákona (také isté vyhlásenie bolo uvedené aj v zmluve o výstavbe bytu č. 9, ku ktorému v tomto
konaní neboli uplatnené žiadne nároky). Z toho vyplýva, že i keď v čase uzatvorenia zmluvy o správe
ešte nebytové priestory neexistovali, právny predchodca žalovaného sa v zmluvách o výstavbe zaviazal
zabezpečiť správu prostredníctvom právneho predchodcu žalobcu a pristúpil k zmluve o výkone správy
s právnym predchodcom žalobcu s účinnosťou ku dňu zápisu vlastnícke práva do katastra nehnuteľností
(čl. IX zmluvy o výstavbe bytu). Tvrdenie žalovaného o tom, že jeho právny predchodca v zmluve o
výstavbe a ani neskôr nepristúpil k zmluve o správe sa preto v konaní ukázalo ako nepravdivé.
32. Súd mal z čiastočného výpisu z listu vlastníctva č. XXXX k nebytovému priestoru č. XX a XX
preukázané, že žalovaný nadobudol nebytové priestory č. XX a XX na základe kúpnej zmluvy V-XXXXX/
XX z 31.12.2012. Súd poukazuje na to, že žalovaný nadobudol nebytové priestory č. XX a XX na
základe kúpnej zmluvy z 31.12.2012, pričom podľa v tom čase platného a účinného § 8a ods. 7 zákona
o správe s prevodom vlastníctva nebytového priestoru v dome prešli na žalovaného ako na nového
vlastníka nebytových priestorov č. XX a XX v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o správe.
Žalovaný bol ako nový vlastník nebytových priestorov č. XX a XX viazaný zmluvou o správe aj preto,
že žalovaného zaväzovali právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí a spoločných zariadení
domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom vlastníckeho práva k nebytovým priestorom v
dome. Je nepochybné, že zmluva o správe bola právnym úkonom týkajúcim sa domu, jeho spoločných

častí, zariadení a príslušenstva a táto bola účinná v čase nadobudnutia vlastníckeho práva k nebytovým
priestorom č. XX a XX žalovaným, a preto zaväzovala aj žalovaného ex lege.
33. Pokiaľ žalovaný v konaní namietal nedostatok svojej vecnej legitimácie z dôvodu, že v septembri
2019 uzatvoril zmluvu, ktorou previedol vlastnícke právo k nebytovému priestoru č. XX na inú osobu, súd
poukazuje na § 8a ods. 7 zákona o vlastníctve bytov. Na nového vlastníka neprešli záväzky žalovaného
zo zmluvy o správe za obdobie, počas ktorého bol žalovaný vlastníkom nebytového priestoru č. XX.
Naopak tieto záväzky žalovaného za obdobie od 1.1.2019 do 30.9.2019 zostali zachované a zanikli, resp.
zaniknú až ich usporiadaním. Novému vlastníkovi nebytového priestoru v súlade s § 10 ods. 1 zákona o
bytoch vzniká povinnosť poukazovať preddavky v súlade so zmluvou o správe až od prvého dňa mesiaca
nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, a preto bol žalovaný povinný
vykonať platby za september 2019 súvisiace s nebytovým priestorom č. XX.
34. Súd sa nestotožnil ani s námietkou žalovaného, podľa ktorej nebol povinný platiť žalobcovi
odmenu za správu, pretože uzatvoril zmluvu so spoločnosťou MONAQ Leasing, s.r.o., voči ktorej si
plnil povinnosti ako voči správcovi bytového domu a ktorá správu bytového domu pre žalovaného
zabezpečovala. Naopak, súd dospel k záveru, že zmluva o výkone správy, ktorú uzatvoril právny
predchodca žalovaného so spoločnosťou MONAQ Leasing, s.r.o. z 30.7.2004 je neplatná pre jej
rozpor so zákonom. V zmysle zákona o bytoch totiž môže byť dohodnutá len jedna z foriem správy,
a to spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správa vykonávaná správcom. Na
správu bytového domu ani nemohli byť uzatvorené viaceré zmluvy s viacerými správcami, pretože
ako správne poznamenal žalobca, správa sa týka spoločných častí, zariadení, príslušenstva bytového
domu a pozemku, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov v bytovom dome. O spoločných
záležitostiach týkajúcich sa predmetu spoluvlastníckeho práva rozhodujú vlastníci v bytovom dome na
princípe väčšinového rozhodovania (§ 14b ods. 1 zákona o bytoch), pričom prehlasovaní vlastníci sa
môžu vo veciach, ktoré sú podstatné obrátiť na súd (§ 14a ods. 8 zákona o bytoch). Zároveň platí, že
inštitút spoluvlastníckeho práva je ideálnym konštruktom, kedy spoluvlastnícky podiel je len ideálnym
vyjadrením práv a povinností spoluvlastníka na veci, avšak spoluvlastník má spoluvlastnícky vzťah k
celej veci. Nemožno teda vyčleniť len časť veci, ktorá by patrila jednému spoluvlastníkovi a zodpovedala
by jeho spoluvlastníckemu podielu. Aj z toho je zrejmé, že správca musí vykonávať správu vo vzťahu k
celému bytovému domu, resp. ku všetkým jeho spoločným častiam, zariadeniam a príslušenstvu, a preto
je súčasne vylúčené, aby správu jedného bytového domu vykonávali viacerí správcovia. Okrem toho
správcom môže byť len taká právnická osoba, ktorá má v predmete činnosti správu a údržbu bytového
fondu, pričom z výpisu z obchodného registra spoločnosti MONAQ Leasing, s.r.o. súd zistil, že taký
predmet podnikania nemala táto spoločnosť v obchodnom registri zapísaný a táto spoločnosť napokon
zanikla zlúčením a jej právnym nástupcom sa stal práve žalovaný, ktorý by de facto mal vykonávať
správu ako jej právny nástupca. Žalovaný v konaní ani nepreukázal, že by spoločnosť MONAQ Leasing,
s.r.o. vykonávala správu bytového domu a že žalovaný si voči nej v tejto súvislosti plnil nejaké povinnosti.
Súd k tomu dodáva, že ak žalovaný nesúhlasil s obsahom zmluvy o správe, jej zmena, vypovedanie či
uzatvorenie zmluvy s iným správcom samozrejme bolo možné, ale len za podmienky, že by túto schválila
nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Zmluva o správe so
spoločnosťou MONAQ Leasing, s.r.o. však nebola uzatvorená, resp. schválená nadpolovičnou väčšinou
vlastníkov v bytovom dome.
35. Pokiaľ žalovaný namietal neplnenie správcovských povinností zo strany žalobcu, ktorý podľa neho
nevykonal riadne vyúčtovanie zálohových platieb, nepredložil mu požadované doklady a ani plán opráv,
súd uvádza, že v konaní nebolo sporným, že žalobca doručoval žalovanému ako predpisy na zálohové
platby, tak aj ročné vyúčtovania zálohových platieb, správy o svojej činnosti za roky 2017-2019. Tieto
skutočnosti žalovaný v konaní nesporoval. Sporným však bolo, či tieto doklady obsahovali informácie
v potrebnej štruktúre a rozsahu.
36. Z § 8a ods. 2 zákona o vlastníctve bytov vyplýva správcovi povinnosť najneskôr do 31. mája
nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti
za predchádzajúci rok týkajúce sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných
častí domu a spoločných zriadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so
správou domu. Toto ustanovenie tiež ukladá správcovi povinnosť vykonať vyúčtovanie použitia fondu,
úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Dôsledkom nepredloženia
týchto dokladov, ako aj plánu opráv na nasledujúci kalendárny rok najneskôr do 30. novembra bežného

roka, je, že správca nemá v zmysle § 8a ods. 4 zákona o bytoch právo na platby zo správy až do času
predloženia týchto dokladov.
37. V prvom rade súd konštatuje, že sa primárne zaoberal dôkazmi týkajúcimi sa uplatneného nároku,
t.j. v prípade nebytového priestoru č. XX dôkazmi k nárokom za roky 2017 - 2018 a v prípade nebytového
priestoru č. XX dôkazmi k nárokom za rok 2019, resp. do 30.9.2019, hoci do konania boli predložené aj
dôkazy týkajúce sa predchádzajúcich rokov. Súd mal zo žalobcom predložených dôkazov preukázané,
že predpisy úhrad za plnenia spojené s užívaním nebytových priestorov obsahovali najmä údaje o tom,
od kedy mal žalovaný platiť zálohové platby v určenej výške, číslo, nebytového priestoru a jeho rozlohu,
ako aj celkovú mesačnú zálohovú platbu a jej rozdelenie na jednotlivé položky (fond, odmenu za správu,
preddavky na elektrickú energiu - spoločné priestory, výkon havarijnej služby, upratovanie). Vyúčtovania
nákladov spojených s užívaním nebytových priestorov obsahovali okrem iného porovnanie predpisových
záloh a skutočných nákladov s uvedením výsledku vyúčtovania za príslušný kalendárny rok; vyúčtovanie
tiež obsahovalo členenie nákladov na fond, elektrinu, odmenu za správu, upratovanie a výkon havarijnej
služby, ďalej v ňom bolo uvedené číslo nebytového priestoru, jeho rozloha a osobomesiace, ktoré boli
vzaté do úvahy pri výpočte. Vyúčtovania nákladov obsahovali aj informáciu o tom, že otázky týkajúce
sa vyúčtovania vlastníkovi zodpovie príslušný správca a ekonóm domu a pre tento účel boli uvedené
stránkové hodiny správcu. Zo správ o činnosti správcu za roky 2017, 2018 a 2019 súd zistil, že tieto
obsahovali finančný prehľad fondu za príslušný kalendárny rok v členení na príjmy, výdavky a zostatok
k poslednému dňu predchádzajúceho a aktuálneho kalendárneho roka; pri výdavkoch boli uvedené aj
subjekty, v prospech ktorých boli vykonané úhrady a výška týchto úhrad s krátkym popisom predmetu
poskytnutého plnenia. Ďalej správy obsahovali i informácie o stave bankového účtu, na ktorom boli
vedené finančné prostriedky vlastníkov, o stave spoločných častí a spoločných zariadení bytového
domu, vrátane informácií o vykonaných revíziách, ich periodicite a dobe platnosti. Obsahom správ boli
aj informácie o konanej schôdzi vlastníkov a ročný plán opráv na nasledujúce dva kalendárne roky.
Správy o činnosti správcu obsahovali aj kontakty na správcu, stránkové hodiny a osobitne kontakt na
povereného správcu a povereného ekonóma uvedením ich mien, telefónnych čísel a emailových adries.
Súd mal z listu žalovaného z 12.8.2019 preukázané, že žalovaný vo vzťahu k vyúčtovaniu súvisiacemu
s nebytovým priestorom č. XX za rok 2017 žiadal žalobcu (i) o predloženie vyúčtovania skutočných
nákladov a kópie príslušných faktúr za uvedené priestory s jeho dodávateľmi, na základe ktorých bude
možné vydokladovať ich presnú výšku a zároveň (ii) o predloženie podkladov k použitiu prostriedkov
z fondu. To isté žiadal žalovaný od správcu aj v liste z 11.7.2019 ohľadom vyúčtovania súvisiaceho s
nebytovým priestorom č. 11 za rok 2018. Doručenie týchto listov žalobcovi nebolo sporné, čo potvrdil na
pojednávaní 18.6.2024 právny zástupca žalobcu.
38. Na základe vyššie uvedených dôkazov súd dospel k záveru, že žalobca si splnil svoju povinnosť
vykonať ročné vyúčtovanie fondu, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory,
podať správu o jeho činnosti a plán opráv za roky 2017 - 2018 k nebytovému priestoru č. XX a za rok
2019 (do 30.9.2019) k nebytovému priestoru č. XX a tieto obsahovali aj informácie relevantné pre ten
ktorý doklad. Pokiaľ ide o to, že plán opráv bol súčasťou správy o činnosti správcu, takýto postup zákon o
bytoch nevylučuje. Žalovaný síce tvrdil, že žalobca podmieňoval predloženie vyššie uvedených dokladov
výkonom iných práv a povinností, najmä účasťou na schôdzi vlastníkov v bytovom dome, toto však v
konaní nebolo preukázané, keďže žalobca vyššie uvedené doklady doručil žalovanému napriek tomu,
že tento sa na schôdzach vlastníkov nezúčastňoval (túto skutočnosť žalovaný nepoprel). Z toho dôvodu
súd nemal preukázané, že by boli splnené podmienky pre nepriznanie odmeny za správu žalobcovi z
dôvodu, že tento si nesplnil povinnosti v zmysle 8a ods. 2, 4 zákona o bytoch.
39. K argumentom žalovaného, že žalobca na jeho žiadosti o predloženie dokladov a podrobnejšie
vyúčtovanie nákladov nereagoval a neumožnil mu nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy, súd
uvádza, že správca má v § 9 ods. 5 písm. d) zákona o bytoch ustanovenú povinnosť umožniť nahliadnuť
vlastníkom do dokladov týkajúcich sa správy domu, čerpania fondu, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie,
môže tiež na náklady vlastníka nebytového priestoru z nich vyhotoviť kópie. Tomu korešponduje právo
vlastníka nebytového priestoru upravené v § 11 ods. 6 zákona o bytoch nahliadať do dokladov týkajúcich
sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie.
Je síce pravda, že žalobca na žiadosti žalovaného v listoch z 11.7.2019 a z 12.8.2019 o predloženie
podrobnejšieho vyúčtovania a dokladov neodpovedal. Na druhej strane, ak mal žalovaný záujem o
podrobnejšie informácie o správe alebo o získanie s tým spojených dokladov, mal možnosť nahliadať
do správcovského spisu a urobiť si kópie z týchto dokladov. Žalobca žalovaného v ročnom vyúčtovaní

nákladov informoval o tom, že v prípade záujmu o bližšie informácie vlastník má kontaktovať povereného
správcu a ekonóma domu v uvedených stránkových hodinách. V správe o činnosti správcu boli opäť
uvedené stránkové hodiny správcu, kontakty na správcu, vrátane kontaktov na povereného správcu
a povereného ekonóma. Ak by mal teda žalovaný skutočný záujem získať podrobnejšie informácie
o správe či nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy a skontrolovať správcu, mohol tak urobiť,
pričom správca mu poskytol informácie potrebné pre uplatnenie jeho práva. Súd v tejto súvislosti nemal
preukázané, že by žalobca porušil svoje povinnosti voči žalovanému.
40. Pokiaľ žalovaný v konaní tvrdil, že žalobca nevykonával správu riadne, pretože právny predchodca
žalovaného na svoje náklady opravil schodisko a osvetlenie v bytovom dome, súd uvádza, že tieto
skutočnosti sa netýkajú obdobia rokov 2017 - 2019, za ktoré žalobca v tomto konaní uplatňoval nároky,
keďže právny predchodca žalovaného bol vlastníkom nebytových priestorov v období pred rokom 2013,
a preto sa týmito ďalej nezaoberal. Súd konštatuje, že v konaní nebolo preukázané, že by žalovaný
nezabezpečil údržbu a opravy bytového domu v rozhodnom období rokov 2017 - 2019, za ktoré žalobca
uplatnil nároky v tomto konaní.
41. Žalovaný argumentoval tým, že na zmluvu o správe sa vzťahujú ustanovenia upravujúce
spotrebiteľské zmluvy. V tejto súvislosti súd vzal do úvahy rozhodnutie veľkého senátu najvyššieho súdu
sp. zn. 1VCdo/5/2019 z 28.4.2021, podľa ktorého „Pravidlá na ochranu spotrebiteľa sa uplatnia aj na
zmluvy o výkone správy podľa § 8a zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
uzavreté medzi správcovskou spoločnosťou a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, ktorí sú fyzické
aj právnické osoby.“ a posudzoval zmluvu o správe aj z pohľadu pravidiel na ochranu spotrebiteľa.
42. Žalovaný sa bránil tým, zmluva o správe s ním nebola dojednaná individuálne. Žalovaný teda
de facto namietal, že žalobca s ním neuzatvoril osobitnú zmluvu o správe, o uzatvorenie ktorej sa
žalovaný, resp. jeho právny predchodca pokúšal. Žalovaný však nerozlišuje medzi dvoma rôznymi
pojmami - dojednaním zmluvy o správe na základe väčšinového súhlasu vlastníkov podľa zákona
o bytoch a zmluvnými ustanoveniami, ktoré neboli individuálne dojednané v zmysle § 53 ods. 2
Občianskeho zákonníka. Za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými
mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah. To, že
niektorí vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nepodpísali zmluvu o správe však neznamená,
že jej ustanovenia neboli individuálne dohodnuté a že zmluvné strany, najmä vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome, nemohli ovplyvniť obsah zmluvy o správe. Zároveň skutočnosť, že žalovaný,
resp. jeho právny predchodca v čase uzatvorenia zmluvy o správe túto nepodpísal, pretože ešte
nebol vlastníkom žiadnych bytov a nebytových priestorov nezakladá správcovi povinnosť uzatvoriť so
žalovaným, resp. jeho právnym predchodcom individuálnu zmluvu o správe, a to z dôvodov, ktoré sú
uvedené v bode 60. odôvodnenia vyššie. Námietku nedostatku individuálneho dojednania zmluvy o
správe so žalovaným, resp. jeho právnym predchodcom preto považoval súd za nedôvodnú.
43. Súd sa nestotožnil ani s argumentáciou žalovaného o nekalosti a neprijateľnosti nároku žalobcu
na odmenu za správu a o neprijateľnosti zmluvného dojednania v čl. VIII. zmluvy o správe, v ktorom
bola dojednaná odmena za výkon správy. Súd zdôrazňuje, že správca vykonáva správu ako predmet
svojej podnikateľskej činnosti, na čo poukázal aj žalovaný, a vlastníci bytov majú z tejto činnosti osoh,
keďže žalobca pre nich zabezpečoval činnosti spojené so správou bytového domu. Zmluvné dojednanie
o odmene za výkon správy súd považoval za také, ktoré sa týka hlavného predmetu plnenia zmluvy
o správe (protiplnenie za výkon správy) a je dojednané jasne, určito a zrozumiteľne (§ 53 ods. 1
Občianskeho zákonníka), takže vlastníkom bytov z jeho obsahu muselo byť zrejmé, že sa zaväzujú platiť
správcovi za výkon správy dohodnutú odmenu a za akých podmienok ju budú správcovi platiť. Článok
VIII. zmluvy o správe preto súd nepovažoval za neprijateľnú zmluvnú podmienku, ktorá by bola z toho
dôvodu neplatná.
44. Súd je toho názoru, že žalovaný si tiež zamieňa pojem porušenia zákonných a zmluvných povinností
a pojem neprijateľných podmienok uvedených v spotrebiteľskej zmluve. Predovšetkým je potrebné
uviesť, že záver o tom, že zmluvná podmienka je neprijateľná má za následok jej absolútnu neplatnosť v
dôsledku čoho taká podmienka nevyvoláva žiadne právne následky. Žalovaný v konaní tvrdil porušenie
viacerých zákonných a zmluvných povinností zo strany žalobcu ako správcu a zároveň poukazoval na
ustanovenie § 52 Občianskeho zákonníka. Dôsledkom porušenia zákonných a zmluvných povinností,
vyplývajúcich z právnych predpisov a z platne zmluvne dojednaných ustanovení, nie je ich neprijateľnosť,

resp. neplatnosť, ale zodpovednosť subjektu porušujúceho povinnosti za škodu, ktorá takým porušením
vznikla. Súd uvádza, že porušenia, ktoré namietal žalovaný v konaní nie sú neprijateľnými zmluvnými
podmienkami, môžu však zakladať zodpovednosť žalobcu za škodu vzniknutú v dôsledku ich porušenia.
Žalovaný si však v konaní voči žalobcovi náhradu žiadnej škody neuplatnil.
45. Pokiaľ teda žalovaný v konaní tvrdil porušenie povinností správcu - nezabezpečenie upratovania
spoločných priestorov na 4. poschodí, súd dospel k záveru, že žalobca toto tvrdenie poprel len
všeobecne (jeho argument o nesprístupnení spoločných priestorov na 4. poschodí sa týkal právneho
predchodcu žalovaného, nie však obdobia rokov 2017 - 2019, ktorého sa uplatnené nároky týkali) a
neúčinne. Dôsledkom porušenia tejto povinnosti však nie je vylúčenie nároku žalobcu na odmenu za
správu, ale len vznik nároku vlastníkov bytov a nebytových priestorov na náhradu škody voči žalobcovi,
ak škoda v dôsledku porušenia povinnosti správcu vznikla. V konaní si ale žalovaný náhradu žiadnej
škody voči žalobcovi neuplatnil.
46. Okrem zodpovednosti správcu za škodu, v prípade nesplnenia niektorých povinností správcu zákon
o bytoch vylučuje aj právo správcu na platby spojené so správou až do času splnenia týchto povinností.
V danom prípade však súd nemal preukázané, že by si správca voči žalovanému nesplnil povinnosť
vykonať ročné vyúčtovanie platieb súvisiacich so správou, že by mu nepredložil správu o svojej činnosti
a plán opráv, s ktorými zákon o bytoch spája dočasné vylúčenie nároku platieb súvisiacich so správou
do momentu splnenia týchto povinností.
47. Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti mal súd preukázané, že žalobca má voči žalovanému
na základe zmluvy o správe nárok na zaplatenie odmeny za správu v celkovej sume 1.338,71 Eur,
pozostávajúcej z odmeny za správu za rok 2017 vo výške 476,76 Eur, za rok 2018 vo výške 521,75 Eur a
za rok 2019 vo výške 340,20 Eur, a preto súd uložil žalovanému povinnosť túto sumu zaplatiť žalobcovi.
48. V konaní nebolo sporné, že žalovaný neplatil preddavky na platby súvisiace so správou bytového
domu a odmenu za správu. Tým žalovaný porušil povinnosti vyplývajúce mu z článku IV. bodu 3, 4,
5, ako aj § 10 ods. 1 zákona o bytoch a čl. VIII. bodom 2 zmluvy o správe platiť tieto plnenia vopred
do 10. dňa príslušného mesiaca. Nebolo sporné ani to, že žalovaný neuhrádzal nedoplatky na týchto
platbách do 14 dní od doručenia vyúčtovania správcom domu, ktorá povinnosť mu vyplývala z čl. IV bodu
6 zmluvy o správe. Žalovaný sa tak dostával každý mesiac do omeškania s platením preddavkov do
fondu, úhrad za plnenia a odmeny za správu, a to za obdobia rokov 2017, 2018 a 2019. Konkrétne išlo o
postupné omeškanie preddavkových platieb za január 2017, s ktorými sa žalovaný dostal do omeškania
11.12.2016 postupne až po preddavkové platby za september 2019, s ktorými sa žalovaný dostal do
omeškania 11.8.2019.
49. Z dôvodu, že na práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa subsidiárne
použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, súd priznal žalobcovi za dobu omeškania žalovaného so
zaplatením vyššie uvedených platieb úroky z omeškania podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka v
spojení s § 3 ods. 1 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z. v znení účinnom do 31.1.2013. Keďže záväzkový
vzťah zo zmluvy o správe vznikol pred 1. februárom 2013 a základná sadzba Európskej centrálnej banky
v čase, keď sa žalovaný dostal do omeškania so zaplatením platieb bola vo výške 0,00 %, súd priznal
žalobcovi úroky z omeškania vo výške 8 % ročne.
50. Z nároku pripadajúceho na nebytový priestor č. 11 za roky 2017 a 2018 súd priznal žalobcovi (odo
dňa, ktorý si uplatnil) úrok z omeškania 8 % ročne
- zo sumy 3.526,05 Eur od 1.1.2019 (keďže v tom čase bol žalovaný v omeškaní s platením platieb za
roky 2017 a 2018 preddavkovo do 10. dňa toho ktorého mesiaca - s poslednou platbou za december
2018 sa žalovaný dostal do omeškania 11.11.2018) do 12.7.2019, kedy žalovaný zaplatil žalobcovi platby
do fondu a úhrady za plnenia za rok 2018 vo výške 1.270,93 Eur (platba vykonaná žalovaným bola
oproti nároku uplatnenému v konaní o 4,25 Eur vyššia a zohľadňovala skutočný nedoplatok z ročného
vyúčtovania za rok 2018),
- zo sumy 2.259,37 Eur od 13.7.2019 do 15.8.2019, kedy žalovaný zaplatil žalobcovi platby do fondu a
úhrady za plnenia za rok 2017 vo výške 1.260,86 Eur,
- zo sumy 998,51 Eur (odmeny za správu za roky 2017 a 2018) od 16.8.2019 do zaplatenia.

51. Z nároku pripadajúceho na nebytový priestor č. 10 za rok 2019 (do 30.9.2019) súd priznal žalobcovi
(odo dňa, ktorý si uplatnil) úrok z omeškania 8 % ročne
- zo sumy 1.182,80 Eur od 21.8.2020 (keďže v tom čase bol žalovaný v omeškaní s platením platieb
za rok 2019 preddavkovo do 10. dňa toho ktorého mesiaca - s poslednou platbou za september 2019
sa žalovaný dostal do omeškania 11.8.2019) do 10.6.2024, kedy žalovaný zaplatil žalobcovi platby do
fondu a úhrady za plnenia za rok 2019 vo výške 842,60 Eur,
- zo sumy 340,20 Eur (odmeny za správu) od 11.6.2024 do zaplatenia.
52. Podľa § 256 ods. 1 CSP ak strana procesne zavinila zastavenie konania, súd prizná náhradu trov
konania protistrane.
53. Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.
54. Podľa § 262 ods. 2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie v lehote 60
dní po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.
55. Žalobca bol v predmetnom konaní úspešný v celom rozsahu žalovanej istiny a v časti žalobou
uplatneného príslušenstva. Čo sa týka časti, v ktorej bolo konanie zastavené, túto časť istiny vzal žalobca
späť z dôvodu jej úhrady zo strany žalovaného po začatí konania, a preto zodpovednosť za zastavenie
konania v tejto časti možno pričítať žalovanému. Súd konštatuje, že zohľadnil pomer úspechu, resp.
zodpovednosti za zavinenie zastavenia konania vo vzťahu k žalovanej istine, nakoľko príslušenstvo
nebolo predmetom samostatného nároku. V prípade, ak je príslušenstvo uplatnené spolu s pohľadávkou,
jeho súdom priznaná výška, resp. zamietnutie žaloby v časti príslušenstva, nemá vplyv na posúdenie
úspechu žalobcu v konaní (viď. napr. rozsudok Krajského súdu v Bratislave zo dňa 26.04.2017, č. k.
3Cob/300/2016-118). S poukazom na uvedené dospel súd k záveru, že žalobca má voči žalovanému
nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. O výške náhrady trov konania rozhodne súd v zmysle §
262 ods. 2 CSP po právoplatnosti tohto rozhodnutia samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.
Poučenie:
Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie (§ 355 ods. 1 CSP) do 15 dní odo dňa jeho doručenia na
Mestskom súde Bratislava III.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania podľa § 127 ods. 1 CSP ( t.j. ktorému súdu je
určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, musí byť podpísané) uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v
akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
V prípade, že nebude dobrovoľne splnená povinnosť uložená týmto
rozhodnutím, môže sa osoba
oprávnená z rozhodnutia domáhať uspokojenia svojho nároku návrhom na výkon rozhodnutia alebo na
vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z.z. v platnom znení).