Rozsudok Krajského súdu Žilina sp. zn. 9Co/221/2012 z 17. 10. 2012 Citácia: rozsudok Krajského súdu Žilina z 17. októbra 2012, sp. zn. 9Co/221/2012, ECLI:SK:KSZA:2012:5710211673.1 Krajský súd Žilina | 9Co/221/2012 | ECLI:SK:KSZA:2012:5710211673.1 | 2012-10-17 | Rozsudok Oblasť práva: Občianske právo – Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam Citované ustanovenia: § 219 OSP Zdroj: https://obcan.justice.sk/content/public/item/d886cd4e-029c-4d86-b373-c29ba58cca72 Odkaz: https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSZA:2012:5710211673.1 Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 9Co/221/2012
Identifikačné číslo súdneho spisu: 5710211673
Dátum vydania rozhodnutia: 18. 10. 2012
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Kotrčová
ECLI: ECLI:SK:KSZA:2012:5710211673.1

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Žiline, ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Jany Kotrčovej
a členov JUDr. Jána Burika a JUDr. Ladislava Mejstríka, v právnej veci navrhovateľky: W. J., nar.
XX.X.XXXX, bytom XXX XX P. XX, právne zastúpenej: AK JUDr. Andrea Slezáková s.r.o., so sídlom
Robotnícka 10, 974 01 Banská Bystrica, IČO: 36 860 999, proti odporcovi: 1/ C. I., nar. XX.X.XXXX,
bytom vo E., E. ul. č. X, 2/ C. I., nar. X.X.XXXX, bytom vo E., E. ul. č. X, obaja právne zastúpení JUDr.
Lenkou Potočnou, advokátkou, so sídlom v J. J., L. D. č. XX, v konaní o určenie vlastníckeho práva k
nehnuteľnosti, na odvolanie odporcov proti rozsudku Okresného súdu v Martine č.k. 9C 239/2010-292
zo dňa 8.3.2012, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok okresného súdu p o t v r d z u j e .

O trovách odvolacieho konania okresný súd rozhodne postupom podľa § 224 ods. 4 O.s.p..

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom okresný súd určil, že kúpna zmluva uzatvorená 22.10.2008 medzi
navrhovateľkou, zastúpenou spoločnosťou E-TRADE Slovakia, s.r.o., so sídlom Valča 136 ako
predávajúcou a odporcami v rade 1/, 2/ ako kupujúcimi, ktorá bola zavkladovaná na Správe katastra
Martin pod zn. V 5156/2008, ktorej predmetom bol odplatný prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti
evidovanej v katastri nehnuteľností pre k. ú. P. na LV č. XXX parc. č. KN-C 248/45 záhrady o výmere 971
m2, je neplatným právnym úkonom. Rozhodnutie o náhrade trov prvostupňového konania si okresný súd
vyhradil na čas po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej. Po vykonanom dokazovaní, s prihliadnutím
na platnú právnu úpravu, dospel k záveru, že v danom prípade je daný naliehavý právny záujem
navrhovateľky na podanej určovacej žalobe. Z vykonaného dokazovania, najmä zo znaleckého posudku
Kriminalisticko-expertízneho ústavu Policajného zboru vo veci ČEZ: PPZ-KEU-BA-EXP-2011/5290,
vyplynulo, že splnomocnenia navrhovateľky v prospech spoločnosti E-TRADE Slovakia, s.r.o., IČO:
36 768 448 sú vyhotovené striekanou tlačou, t.j. jedná sa o reprodukcie, nie sú vyhotovené písacím
prostriedkom a ich reprodukcie boli s najväčšou pravdepodobnosťou prekopírované z originálnej listiny.
Z uvedeného okresný súd vyvodil záver, že nebolo preukázané, že by navrhovateľka splnomocnila tretiu
osobu na uzatvorenie a podpísanie kúpnej zmluvy týkajúcej sa sporných nehnuteľností. Za nie bez
významu tiež považoval, že podpis navrhovateľky na dokladoch o prevzatí finančných prostriedkov za
predaj nehnuteľnosti nie je jej podpisom, z čoho tiež usúdil, že celý proces predaja pozemkov prebiehal
bez jej účasti.

Proti rozsudku okresného súdu v zákonnej lehote doručili odvolanie odporcovia. Vytýkali okresnému
súdu, že konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, rozhodnutie
súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Uviedli, že pri uzatváraní



kúpnej zmluvy boli plne dobromyseľní. Splnili si všetky povinnosti vyplývajúce z kúpnej zmluvy riadne
a včas, vrátane povinnosti zaplatiť kúpnu cenu. Pri nadobúdaní nehnuteľnosti vychádzali zo zaužívanej
praxe predaja pozemkov navrhovateľkou v obci P., keďže obdobným spôsobom prostredníctvom
realitného makléra spoločnosti E-TRADE Slovakia, s.r.o. predala desiatky pozemkov, ktorých prevod
a nadobudnutie ich súčasnými vlastníkmi sporný nie je. Odporcovia preto nemali žiadne pochybnosti
o tom, že postup pri uzatváraní kúpnej zmluvy a jej vkladovaní je obvyklý. Uviedli, že sú si plne
vedomí záverov znaleckého dokazovania v trestnom konaní, ktoré boli vo veci predložené ako dôkaz,
avšak súd sa vôbec nevysporiadal s odporcami tvrdenými skutočnosťami a ich posúdenie v rozsudku
opomenul. V tejto súvislosti za významné považovali, že rozhodnutie okresného súdu nielenže vychádza
z nesprávneho právneho posúdenia veci, ale odporuje i zásadám hodnotenia dôkazov podľa ust. §
132 O.s.p., keď neprihliadal na všetko, čo vyšlo za konania najavo, vrátane toho, čo uviedli účastníci.
Odporcovia v rámci konania opakovane poukazovali na vzťah navrhovateľky a spoločnosti E-TRADE,
s.r.o., ako aj na jej postavenie pri predaji pozemkov, keď spoločnosť E-TRADE Slovakia, s.r.o. bola
zmluvným partnerom navrhovateľky. S predmetnou spoločnosťou navrhovateľka uzatvorila 6.3.2008
dodatok č. 1 k zmluve o budúcej zmluve, na základe ktorého sa dohodli na postupnom odpredaji
pozemkov vo vlastníctve navrhovateľky, a to „formou sprostredkovania alebo priameho predaja“. Pri
uzatváraní tohto dodatku k zmluve, ako i v rámci ďalšieho predaja pozemkov v obci P., na základe
splnomocnenia konal v mene navrhovateľky jej syn pán I. J., ktorý v tej dobe, aj pri samotnom
predaji pozemkov pôsobil ako realitný maklér. Podľa odporcov nekonal s odbornou starostlivosťou, keď
posledné peniaze za predaj pozemkov boli navrhovateľke od spoločnosti E-TRADE Slovakia, s.r.o.
poukázané v septembri 2008 a až okolo Veľkej noci v roku 2009 začali zisťovať, prečo jej už peniaze
poukazované nie sú. Práve s prihliadnutím na tieto skutočnosti, ako aj na jednoznačnú a absolútnu
dobromyseľnosť odporcov, o ktorej svedčí predovšetkým riadne plnenie si všetkých povinností zo zmluvy
vyplývajúcich, poukazovali na legislatívny zámer Občianskeho zákonníka, ako i na judikatúru českého
Ústavného súdu, týkajúcu sa otázky nadobudnutia vlastníckeho práva od nevlastníka. S poukazom i
na článok v Právnych rozhledoch ročník 17, č. 7/2009, str. 246 - 252, nálezy Ústavného súdu ČR I.
ÚS 143/07, II. ÚS 165/11 poukazovali, že nazeranie na dobromyseľnosť nadobúdateľa pri nadobudnutí
vlastníckeho práva od nevlastníka, nie sú jednoznačné. Naviac, rozsudok súdu vo vynesenom znení
postihuje výhradne odporcov, a to i napriek tomu, že si splnili všetky svoje zákonné a zmluvné povinnosti.
Výkon práva navrhovateľky odporuje princípu právnej istoty ako jednému zo základných princípov
právneho štátu, všeobecnému princípu spravodlivosti, v právnych vzťahoch, pričom poukazovali i na
rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6 Sžo/229/2010 z 20.7.2011. Žiadali, aby odvolací súd zvážil
argumenty odporcov, zmenil rozsudok okresného súdu, návrh navrhovateľky v celom rozsahu zamietol,
resp. rozsudok okresného súdu zrušil, vec mu vrátil na ďalšie konanie. Pre prípad potvrdenia rozhodnutia
okresného súdu žiadali pripustiť dovolanie, pričom za otázku zásadného právneho významu považovali
odpoveď dovolacieho súdu, na to, či môže byť nadobúdateľom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti od
nevlastníka poskytnutá právna ochrana ich vlastníckeho práva s prihliadnutím na okolnosti prípadu,
najmä so zreteľom na dobromyseľnosť nadobúdateľov, opomenutie náležitej starostlivosti pôvodným
vlastníkom nehnuteľnosti, vzhľadom na princíp spravodlivého usporiadania právnych vzťahov.

Krajský súd, ako súd odvolací, preskúmal vec v intenciách ust. § 212 ods. 1 O.s.p. a postupom bez
nariadenia pojednávania podľa § 214 O.s.p. rozsudok okresného súdu ako správny, podľa § 219 O.s.p.
potvrdil.

Po preskúmaní veci krajský súd dospel k záveru, že okresný súd vykonal vo veci dostatočné
dokazovanie, z výsledkov vykonaného dokazovania dospel k správnym skutkovým zisteniam, vyvodil
správny právny záver.

Predmetom konania je žaloba o určenie neplatnosti kúpnopredajnej zmluvy, uzatvorenej medzi
navrhovateľkou, zastúpenou spoločnosťou E-TRADE Slovakia, s.r.o. ako predávajúcou a odporcami v
rade 1/, 2/ ako kupujúcimi, predmetom ktorej je odplatný prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti
evidovanej v katastri nehnuteľností Správy katastra Martin obec P. k. ú. P. na LV č. XXX ako parcela
KN-C 248/45 záhrady o výmere 971 m2. Správne okresný súd skúmal naliehavosť právneho záujmu
navrhovateľky na podanej určovacej žalobe a vzhľadom na skutočnosť, že na Správe katastra Martin
prebieha pod V 5156/2008 konanie o povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností
na základe namietanej kúpnej zmluvy, správne ustálil, že navrhovateľka má na podaní predmetnej



určovacej žaloby naliehavý právny záujem, v zmysle ust. § 80 písm. c) O.s.p.. Jej právne postavenie
bez určenia neplatnosti predmetnej kúpnej zmluvy je ohrozené a neisté.

Podľa § 2 ods. 1 OZ, občianskoprávne vzťahy vznikajú z právnych úkonov alebo z iných skutočností,
s ktorými zákon vznik týchto vzťahov spája.

Podľa § 31 ods. 1 prvá veta OZ, pri právnom úkone sa možno dať zastúpiť fyzickou alebo právnickou
osobou.

Podľa § 31 ods. 2 OZ, pri plnomocenstve udelenom právnickej osobe vzniká právo konať za
splnomocniteľa štatutárnemu orgánu tejto osoby alebo osobe, ktorej tento orgán udelí plnomocenstvo.

Nevyhnutnou obsahovou náležitosťou plnomocenstva je rozsah plnomocenstva, bez neho by bolo
plnomocenstvo neplatné. O neplatné plnomocenstvo ide najmä v prípade, ak ani výkladom nie je možné
sa dopátrať jeho rozsahu. Plnomocenstvo je totiž právnym úkonom splnomocniteľa, ktorým dáva tretím
osobám najavo, že splnomocnenec je oprávnený zastupovať ho v rozsahu, uvedenom v plnomocenstve.

Preskúmaním veci bolo bez akýchkoľvek pochybností preukázané, že plná moc, na základe ktorej konala
spoločnosť E-TRADE Slovakia, s.r.o. pri uzatváraní kúpnej zmluvy s odporcami v rade 1/, 2/ v mene
navrhovateľky, navrhovateľkou podpísaná nebola.

I keď je pravdou, že navrhovateľka pri odpredaji pozemkov v obci P. prostredníctvom realitného
makléra spoločnosti E-TRADE Slovakia, s.r.o. odpredávala záujemcom desiatky pozemkov a odporcovia
nemohli mať žiadne pochybnosti o tom, že postup realitného makléra pri uzatváraní kúpnej zmluvy
a jej vkladovaní je v súlade so zákonom, sú tieto skutočnosti pre právne posúdenie predmetnej veci
irelevantné.

Pokiaľ i navrhovateľka uzatvorila 6.3.2008 dodatok č. 1 k zmluve o budúcej zmluve, na základe ktorého
sa dohodla so spoločnosťou E-TRADE Slovakia, s.r.o. na postupnom odpredaji pozemkov vo vlastníctve
navrhovateľky, či už formou sprostredkovania alebo priameho predaja, je potrebné uviesť, že jednotlivé
odpredávané pozemky boli v tomto dodatku presne pomenované, uvedením parcelného čísla, výmery,
kúpnej ceny a tiež boli uvedené mená nadobúdateľov predmetných pozemkov.

Tým, že navrhovateľka ako budúca predávajúca v zmysle dodatku č. 1 k zmluve o budúcej zmluve v
plnomocenstve výslovne upresnila predmet právnych úkonov (odpredaj konkrétnych pozemkov), výšku
kúpnej ceny, mená nadobúdateľov pozemkov, jednalo sa o špeciálne plnomocestvo, splnomocňujúce
zástupcu len na určitý, presne vymenovaný okruh právnych úkonov a nebolo ho možné vzťahovať i na
ostatné, ďalšie právne úkony.

Uvedené si napokon uvedomovala i samotná obchodná spoločnosť E-TRADE Slovakia, s.r.o., ktorá
sfalšovala plnú moc navrhovateľky na zastupovanie pri uzatváraní ďalších právnych úkonov, čo napokon
vyplynulo nielen zo znaleckého posudku Kriminalisticko-expertízneho ústavu Policajného zboru ČEZ:
PPZ-KEU-BA-EXP-2011/5290, ale i z výpovede pracovníka spoločnosti E-TRADE Slovakia, s.r.o., P. P.,
ktorý sám popísal spôsob, akým sfalšoval plné moci navrhovateľky k uzatvoreniu ďalších kúpnych zmlúv
v prospech ďalších záujemcov.

Ak potom kúpnu zmluvu v mene navrhovateľky uzatvoril zástupca na základe sfalšovanej plnej moci,
správne okresný súd ustálil, že takáto kúpna zmluva je neplatná, že sa jedná o absolútne neplatný
právny úkon.



Je možné prisvedčiť odporcom i v tom, že v súčasnosti dochádza k posunu doterajšej judikatúry
všeobecných súdov, vrátane judikatúry Najvyššieho súdu SR a predovšetkým Ústavného súdu
ČR v otázke nadobudnutia vlastníctva od nevlastníka, najmä, či dobromyseľný nadobúdateľ môže
nadobudnúť vlastníctvo od prevodcu, nevlastníka, resp. od prevodcu, ktorý vlastníctvo nadobudol na
základe absolútne neplatnej zmluvy. Vo všetkých prípadoch sa súdy zhodli, že nemožno akceptovať
záver, že postačujúcim pre nadobudnutie vlastníckeho práva k prevádzanej veci (nehnuteľnosti) je (len)
dobrá viera nadobúdateľa, a to najviac v prípadoch, keď osoba konajúca v dobrej viere nadobúda cudziu
vec od domnelého vlastníka, napr. ako v danom prípade na základe písomne uzatvorenej kúpnej zmluvy
so zástupcom vlastníka, konajúcim na základe sfalšovaného splnomocnenia. Ak sfalšovaná plná moc
je neplatným právnym úkonom, následne i kúpna zmluva o predaji nehnuteľnosti uzatvorená na základe
takejto plnej moci je tiež absolútne neplatným právnym úkonom. Nadobúdateľ nehnuteľnosti prevádzanej
touto kúpnou zmluvou sa nestáva vlastníkom nehnuteľnosti len na základe toho, že pri uzatvorení kúpnej
zmluvy konal v dobrej viere, bol pri uzatváraní kúpnej zmluvy dobromyseľný.

I keď vyporiadanie sa so starorímskou zásadou nemo plus iuris ad alium transfere potest, quam ipse
habet (každý môže na druhého preniesť iba toľko práva, koľko má) je rôzne, je potrebné uzavrieť, že
každý prípad je nutné posudzovať individuálne, podľa okolností veci. Iné je posudzovať dobromyseľnosť
nadobúdateľa ako tretieho subjektu, ak nadobudnutie vlastníckeho práva predávajúceho k nehnuteľnosti
vzniklo na základe platne uzavretej kúpnej zmluvy s pôvodným vlastníkom a neskôr po prevode
vlastníctva nehnuteľnosti na kupujúceho titul nadobudnutia vlastníckeho práva zanikol, napr. odstúpením
od zmluvy a iné je posudzovať dobromyseľnosť nadobúdateľa v prípade nadobudnutia veci na základe
absolútne neplatného právneho úkonu predajom veci (nehnuteľnosti) od nevlastníka. V tejto súvislosti
je potrebné poukázať i na nález Ústavného súdu ČR sp. zn. II. ÚS 349/2003, kde ústavný súd uviedol
„nie je možné trvať zásadne na zachovaní právnej istoty, ktorá bola, hoci v dobrej viere nadobudnutá
v rozpore s právom“.

Z uvedeného jednoznačne vyplýva, že v danom prípade, pokiaľ nadobudli odporcovia v dobrej viere
vlastníctvo k nehnuteľnosti na základe kúpnej zmluvy uzavretej so zástupcom navrhovateľky, na základe
sfalšovanej plnej moci, došlo k nadobudnutiu vlastníctva v rozpore s právom. Nie je preto možné zásadne
trvať na zachovaní zásady právnej istoty nadobúdateľa.

V nadväznosti na uvedené krajský súd ani nepripustil dovolanie proti svojmu rozhodnutiu, nevyhovel
požiadavke odporcov 1/, 2/ s tým, že súdnou praxou bolo jednoznačne ustálené, že na základe absolútne
neplatného právneho úkonu nemôže dôjsť k platnému prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a teda
nemožno uvažovať ani o ochrane vlastníckeho práva, hoci dobromyseľného nadobúdateľa. Rovnako tak
nie je možné za uvedeného stavu uprednostniť požiadavku právnej istoty a ochrany práv nadobudnutých
v dobrej viere pred zásadou, podľa ktorej nikto nemôže na iného previesť viac práv ako sám má.
Absolútna neplatnosť právneho úkonu pôsobí priamo zo zákona (ex lege) a od počiatku (ex tunc). Vadu
spôsobujúcu absolútnu neplatnosť preto nemožno následne zhojiť a taký právny úkon nemôže byť ani
konvalidovaný.

Okresný súd si rozhodnutie o trovách konania vyhradil na čas po právoplatnosti rozhodnutia o veci
samej. O trovách odvolacieho konania preto rozhodne postupom podľa

§ 224 ods. 4 O.s.p..

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie n i e j e prípustné.