Rozsudok Krajského súdu Trnava sp. zn. 23Co/38/2013 z 19. 5. 2013 Citácia: rozsudok Krajského súdu Trnava z 19. mája 2013, sp. zn. 23Co/38/2013, ECLI:SK:KSTT:2013:2111208891.3 Krajský súd Trnava | 23Co/38/2013 | ECLI:SK:KSTT:2013:2111208891.3 | 2013-05-19 | Rozsudok Oblasť práva: Občianske právo – Ostatné Citované ustanovenia: /SK/ZZ/0/0/#paragraf-685.odsek-1 Zdroj: https://obcan.justice.sk/content/public/item/72eb52ac-1c0e-4e35-8910-7fe5d426236a Odkaz: https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSTT:2013:2111208891.3 Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 23Co/38/2013
Identifikačné číslo súdneho spisu: 2111208891
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 05. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Iveta Jankovičová
ECLI: ECLI:SK:KSTT:2013:2111208891.3

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trnave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Iveta Jankovičová a členiek JUDr.
Lea Stovičková a JUDr. Daša Kontríková v právnej veci žalobcu: Mgr. Ing. Pavol Korytár, správca úpadcu
Trnavské automobilové závody, štátny podnik v konkurze, IČO: 00 009 199, so sídlom Trnava, sídlo
kancelárie správcu Sladovnícka 13, Trnava, zastúpený spoločnosťou: In Medias Res, s.r.o., IČO: 36 863
351, so sídlom Sladovnícka 13, Trnava, proti žalovanému: Ing. C. D., nar. XX.XX.XXXX, bytom I. XX,
P., zastúpený advokátkou JUDr. Adrienou Vysudilovou, so sídlom Paulínska 15/A Trnava, o vypratanie
bytu, na odvolanie žalobcu proti rozsudku Okresného súdu v Trnave č. k. 21C/25/2011 - 126 zo dňa
17. októbra 2012, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok súdu prvého stupňa sa p o t v r d z u j e.

Žalobca j e p o v i n n ý zaplatiť náhradu trov odvolacieho konania žalovanému v sume 225,46 eur
do 3 dní po právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Prvostupňový súd napadnutým rozsudkom zamietol návrh, ktorým sa žalobca domáhal vypratania
žalovaného z bytu č. XX na X. nadzemnom podlaží v bytovom dome XX b.j. na I. ulici č. XX v P.,
vchod č. XX, označený súpisným číslom XXXX, pozostávajúceho z jednej izby, kuchyne a príslušenstva.
Prvostupňový súd po právnej stránke rozsudok odôvodnil § 126 ods. 1, 2, § 685 ods. 1, § 3 ods. 2
Občianskeho zákonníka, § 2 ods. 1, 2 zákona č. 365/2004 Z.z. Skutkovo rozsudok odôvodnil tým, že
vykonaným dokazovaním, ako aj z rozhodovacej činnosti Okresného súdu v Trnave a Krajského súdu
v Trnave bolo súdu známe, že medzi žalobcom ako správcom konkurznej podstaty úpadcu TAZ, š.p. a
JUDr. Dušanom Pohovejom, ako správcom konkurznej podstaty TAZ, a.s. v likvidácii, prebieha viacero
súdnych sporov ohľadom vlastníckych práv k veciam patriacich do konkurznej podstaty úpadcu. Obaja
správcovia konkurznej podstaty zapísali po vyhlásení konkurzov na spoločnosti, ktorých sú správcami,
pri súpise majetku okrem iného aj byt, ktorý užíva žalovaný. Keďže tento duplicitný zápis bolo potrebné
vyriešiť a o tejto otázke prebiehali súdne konania, na Krajskom súde v Bratislave sa vedie konanie
pod sp. zn. 68Cbi/10/2000 a doposiaľ nie je právoplatne skončené. V ďalšom súdnom konaní sa
domáhal vylúčenia veci vrátane predmetného bytu z konkurznej podstaty úpadcu TAZ, š.p., správca
konkurznej podstaty TAZ, a.s., ktoré konanie prebehlo pred Okresným súdom v Trnave pod číslom
konania 44Cbi/6/2007 a v odvolacom konaní pred Krajským súdom v Trnave pod sp. zn. 21CoKr/4/2008
a bolo právoplatne skončené. V tomto konaní návrh JUDr. Dušana Pohoveja, správcu konkurznej
podstaty úpadcu TAZ a.s. o vylúčenie veci, vrátane predmetného bytu, bol zamietnutý, Najvyšší súd
SR dovolanie JUDr. Dušana Pohoveja odmietol. Porovnajúc výsledky dôkazov v konaní s uvedenými
zákonnými ustanoveniami súd dospel k názoru, že žaloba v predmetnej veci je nedôvodná, bezzákladná,
preto túto žalobu zamietol. Súd dospel k záveru, že nájomný vzťah žalovaného k bytu vznikol, tento
vzťah bol uzatvorený s oprávnenou osobou, preto by bolo v rozpore s právom, ale aj dobrými mravmi



vypratávať žalovaného z bytu, ktorý užíva. Vzhľadom na výsledok konania súd priznal žalovanému
náhradu trov konania v súvislosti s jeho zastupovaním vo veci advokátkou JUDr. Adrienou Vysudilovou,
rozhodol v súlade s ustanovením § 142 ods. 1 O.s.p.

Proti tomuto rozsudku podal odvolanie žalobca prostredníctvom právneho zástupcu. Odvolateľ podal
odvolanie v celom rozsahu z dôvodu, že v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 písm.
h) O.s.p. (súd prvého stupňa nesprávne vec právne posúdil tým, že nepoužil správne ustanovenie
právneho predpisu a nedostatočne zistil skutkový stav) (§ 205 ods. 1 písm. a) O.s.p.), súd prvého stupňa
dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam (§ 205 ods. 2 písm. d)
O.s.p. a rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205
ods. 2 písm. f) O.s.p.). Žalobca považuje vyslovený právny názor prvostupňového súdu, že došlo
ku uzavretiu platnej nájomnej zmluvy k bytu, pretože táto bola uzatvorená s oprávnenou osobou, za
nesprávny a v rozpore so zisteným skutkovým a právnym stavom. Žalovaný nájomnú zmluvu uzatvoril
dňa 02.07.1999 s TAZ a.s. Predmetný byt, ktorý žalovaný užíva, nepatrí do majetku podliehajúcemu
konkurzu úpadcu TAZ a.s. spravovaného JUDr. Dušanom Pohovejom (sp. zn. 44 Cbi/6/2007), a teda
TAZ a.s. nikdy nebola vlastníkom predmetného bytu, a teda nemohla uzavrieť platnú nájomnú zmluvu
ako oprávnená osoba - prenajímateľ. Žalobca odmieta argumentáciu súdu o nevyprataní predmetného
bytu pre rozpor s dobrými mravmi a má za to, že práve nevypratanie bytu je v rozpore s dobrými mravmi
a navyše nepriamo favorizuje (ne)existenciu nájomného vzťahu s vlastníckym právom žalobcu, ktoré
bolo právoplatným rozhodnutím súdu preukázané. Žalobca považuje odôvodnenie platného uzatvorenia
nájomnej zmluvy pre nedostatočné vzhľadom na skutkový a právny stav. Na nárok uplatnený touto
žalobou nie je možné aplikovať ustanovenia antidiskriminačného zákona a to vzhľadom na jeho vecnú
pôsobnosť (§ 3 ods. 1, 2 s § 5 ods. 1 a 2) . Žalobca ako správca úpadcu žalovanému žiadnu službu
spočívajúcu v práve bývania neposkytoval. Žalobca každý právny vzťah a ku každému bytu posudzoval
a posudzuje samostatne, s odbornou starostlivosťou a na základe všetkých jemu dostupných podkladov.
Inak tomu nebolo ani v prípade zatvorenia nájomnej zmluvy so žalovaným zo dňa 02.07.1999 (na
ktorú sa v rozsudku odvoláva), ktorá bola uzatvorená medzi žalovaným a TAZ a.s. Navyše súd sa vo
svojom odôvodnení nezaoberá v čom konkrétnom vidí diskriminujúce konanie žalobcu, ktorý sa tak
môže len domnievať v zmysle vyššie uvedených skutočností. Vzhľadom na takmer neprekonateľné
niekoľkoročné prekážky, ktorým musel žalobca čeliť pri získavaní podkladov a údajov o nájomných
vzťahoch k bytom (viaceré listiny neboli žalobcovi odovzdané doposiaľ) vo vlastníctve úpadcu TAZ
š.p. v konkurze, žalobca nemal vedomosť o osobách nájomcov z dôvodu porušenia povinností JUDr.
Dušan Pohoveja na odovzdanie dokumentácie k nájomcom. Žalobca počas skúmania právnych nárokov
jednotlivých osôb k bytom rešpektoval pokojný, faktický stav (vtedy bez objektívnej možnosti skúmania
stavu právneho) a vychádzal z predpokladu, že osoby užívajúce byty sú osobami, ktorým svedčí právo
byty užívať na základe platných nájomných zmlúv. Bolo by absurdné a za daného stavu nemysliteľné,
aby žalobca vychádzal z opačného predpokladu a v korešpondencii s osobami užívajúcimi byty týchto
označoval napr. ako vážení domnelí nájomcovia, resp. aby požadoval vysťahovanie všetkých užívateľov,
pokiaľ nepreukážu existenciu nájomného vzťahu. Žalobca v korešpondencii so žalovaným preto aj tohto
označoval pojmom nájomca, avšak len do času, kým nezistil, že žalovaný nájomcom nie. Takýto spôsob
označovania nevyvoláva žiadne právne následky. Zo skutočnosti, že na účet žalobcu prichádzali platby
žalovaných vo výške, ktorá žalobcom nebola určená ani dohodnutá a pod variabilným symbolom, ktorý
žalobcom nebol určený ani dohodnutý, nemožno za žiadnych okolností vyvodzovať fakt, že žalobca
prejavil akúkoľvek vôľu s týmito osobami uzavrieť nájomnú zmluvu, a to dokonca nájomnú zmluvu
na dobu neurčitú (!). Mnohé platby boli na účty žalobcu navyše poukazované identifikovaním len
prostredníctvom variabilného symbolu, príp. priezviskom. Žalobca nemohol mať ani len subjektívnu
predstavu, nieto ešte objektívnu vedomosť, s kým mal - podľa názoru súdu - údajne uzavrieť nájomnú
zmluvu. Poukázanie nejakej sumy na účet úpadcu neznámou osobou, ktorá sa v popise platby
označí nejakým popisom, nemožno ani pri najbenevolentnejšom a najotvorenejšom (až arbitrárnom)
výklade práva považovať sa uzavretie zmluvy konkludentným spôsobom s konkrétnym nájomcom. JUDr.
Dušan Pohovej, správca konkurznej podstaty úpadcu TAZ, Správa mestského majetku, príspevková
organizácia mesta Trnava, TT-KOMFORT s.r.o., Mesto Trnava, Správa katastra Trnava a mnohé ďalšie
subjekty a organizácie, ktoré žalobca vyzýval na poskytnutie súčinnosti za účelom získania akýchkoľvek
podkladov vzťahujúcich sa k predmetným bytom, žalobcovi opakovane odmietali vydať vyžiadané listiny.
Relevantné listiny preukazujúce právne vzťahy k viacerým bytom žalobca nemá doposiaľ. Jedinú vôľu,
ktorú žalobca kedy prezentoval, bola vôľa žalobcu nehnuteľnosti podliehajúce konkurzu v konkurznom
konaní vyhlásenom na majetok úpadcu speňažiť. Plnenia, ktoré žalovaný plnil v súvislosti s užívaním



bytu, žalobca považuje za zaplnenie bezdôvodného obohatenia spočívajúceho v užívaní cudzej veci
- bytu bez právneho dôvodu. Na základe uvedených skutočností je prima facie zrejmé, že na strane
žalobcu nikdy nebola daná vôľa (§ 37 ods. 1 O.z.) uzavrieť nájomné zmluvy a z uvedeného preto ani
nedošlo (nemohlo dôjsť) k prejavu takejto neexistujúcej vôle. Keďže neexistuje vôľa a ani jej prejav
žalobcu ako prenajímateľa, nemožno takýto domnelý právny úkon považovať za slobodný, vážny, určitý
a zrozumiteľný (§ 37 ods. 1 O.z.), a preto nemohlo dôjsť k uzavretiu nájomnej zmluvy. Žalobca si bol
a je vedomý, že takýmto konaním by porušil svoju povinnosť konať s odbornou starostlivosťou, keďže
uzatváraním nájomných vzťahov na dobu neurčitú k nehnuteľnostiam zapísaným v súpise majetku
Úpadcu by zaťažoval konkurznú podstatu a poškodzoval primárne záujmy konkurzných veriteľov (byť
uspokojený čo najrýchlejšie a v čo najväčšom rozsahu). Žalobca taktiež neuvažoval o uzatváraní
nájomných zmlúv z dôvodu, že na takýto postup nemal (a ani oň nežiadal) veriteľským výborom, ako
príslušným orgánom (§ 82 ods. 2 písm. a) ZoKR), udelený záväzný pokyn. Len na základe udeleného
záväzného pokynu príslušným orgánom (veriteľským výborom) by bol žalobca ako správca oprávnený
uzatvárať nájomné zmluvy, a to za podmienok stanovených záväzným pokynom. Odvolateľ taktiež
nesúhlasil s názorom, že žalobca nespochybnil nájomný vzťah žalovaných k bytu, napriek tomu, že
skutočnosť, že vlastnícke právo spoločnosti TAZ, a.s., s ktorou mali žalovaní nájomnú zmluvu bolo
spochybnené. Práve naopak, jednoznačne ho spochybnil podaním žaloby o vypratanie. Na základe
uvedených skutočností žalobca navrhuje odvolaciemu súdu, aby odvolací súd napadnutý rozsudok súdu
prvého stupňa zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie.

Žalovaný sa k odvolaniu vyjadril počas odvolacieho konania prostredníctvom právnej zástupkyne,
vo vyjadrení uviedol, že žalobca popísané skutkové okolnosti uvádza jednostranne a žalobca nimi
ospravedlňuje, z akého dôvodu nemohol podniknúť nič konkrétne v predmetnej veci skôr, nakoľko
nemal listiny k tomuto nehnuteľného majetku, najmä nájomnú zmluvu, a teda nevedel určiť, kto jednotlivé
byty užíva na základe akého právneho titulu. Tvrdenie žalobcu odvolateľ považoval za účelové, pretože
počas konania žalobca ničím nepreukázal, že by oslovil nájomcov za účelom tieto listiny získať a
konkrétne žalovaný ich všetky k dispozícii a bol k jednaniam prístupný. Žalobca vo svojom vyjadrení sám
uvádza, že 16.03.2009 previedol všetky bytové domy tvoriace majetok štátneho podniku v konkurze
na kupujúceho TAZ - správa a predaj bytom nájomcom, s.r.o. a to za minimálne stanovené ceny,
za ktoré sa mali tieto predávať nájomcom. Preto tento nový vlastník následne stanovoval a prijímal
jednotlivé platby, ktoré boli presne konkretizované ako nájom a služby spojené s nájmom. V nájomných
zmluvách bolo dokonca stanovené označenie konkrétneho právneho predpisu, o ktoré sa jednotlivé časti
nájmu opierajú a presné konkrétne predpisy boli stanovené i v časti úhrady za poskytovanie jednotlivých
služieb. Ak teda žalobca takéto platby prijímal, komunikoval s jednotlivými nájomcami tak, že vo svojej
korešpondencii vo vzťahu k platbám presne používal výrazy, že platby nájomného, napr. v mesiaci apríl
20.04.2009, kde za nájom platil, tiež jún 2011, kde uvádza rovnako konkretizáciu účtu, výšku nájmu a
účtu, vykazuje toto jeho správanie jednoznačne vôľové prejavy viažuce sa k nájomnému vzťahu. Za
celé obdobie 1998 až doteraz ani jediný úkon žalobcu nesmeroval k spochybneniu nájomného vzťahu
a prípadnej výzvy na vypratanie až do podania návrhu. V tejto súvislosti žalovaný poukázal na to,
že žalobca riadne komunikoval so žalovaným, ale aj s ostatnými nájomcami bytov vo veci odkúpenia
bytov, čím nadväzoval na ich žiadosti o odpredaj (žiadosť žalovaného z 09.12.2008 a odpoveď žalobcu z
03.03.2009) kde žalobca píše, že po určení obstarávacích cien bezodkladne prikročí k prevodom bytov
na nájomcov v súlade s ustanoveniami zákona o vlastníctve bytov. Za týmto účelom žalobca požiadal
o sprístupnenie bytov, aby znalec určil zostatkovú kúpnu cenu. Ako deň ohliadky uviedol 09.03.2010.
Žalovaný si nemohol preveriť, či v jednotlivých štádiách zmien vlastníckych vzťahov uzatvára zmluvu s
vlastníkom, keď ako radový občan k určitým listinám žiadny prístup nemal (napríklad k privatizačnému
projektu a pod.) Žalovaný mohol teda postupovať iba v rámci verejných listín, ktorým je kataster, kde si
mohol preveriť platné vlastníctvo v momente uzatvárania zmluvného vzťahu. Údaje v katastri sú záväzné
až do doby, pokiaľ sa nepreukáže opak. Z uvedených dôvodov žalovaný navrhol, aby odvolací súd
rozsudok súdu prvého stupňa potvrdil.

Krajský súd v Trnave ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 O.s.p.), po tom, čo zistil, že odvolanie bolo podané
včas a oprávnenou osobu (§ 201 a § 204 O.s.p.), prejednal vec obsahom a dôvodmi podaného odvolania
podľa ust. § 212 ods. 1 O.s.p., postupom na nariadenom pojednávaní podľa § 214 ods. 1 O.s.p. a zistil,
že rozhodnutie súdu prvého stupňa je vecne správne.



Na odvolacom pojednávaní žalovaný predkladal listinné dôkazy, zmluvu o pracovných a mzdových
podmienkach uzatvorenú medzi TAZ SIPOX, a.s. a Ing. S. D., zo dňa 14.05.1998, list žalobcu zo
dňa 25.06.2010, vyúčtovanie zálohových platieb za rok 2009, zo dňa 10.06.2010 predpis mesačných
zálohových platieb zo dňa 01.04.2010, predpis mesačných zálohových platieb zo dňa 01.12.2010,
vyúčtovanie zálohových platieb za rok 2010, zo dňa 31.05.2011, vyúčtovanie zálohových platieb za
rok 2011, zo dňa 31.05.2012, list správcu nehnuteľnosti I. D. - neodkúpené byty platia nájom ako
doteraz zo dňa 01.01.2012, oznámenie žalobcu o čísle účtu, a variabilnom symbole, na ktorý je
potrebné platiť nájomné, predpis mesačných zálohových platieb zo dňa 01.04.2010,výzvu spoločnosti
TAZ- správa a predaj bytov nájomcom, s.r.o. zo dňa 30.09.2010, výzvu právneho zástupcu žalobcu
zo dňa 30.03.2010, odpoveď žalobcu k žiadostiam o odkúpenie bytov zo dňa 09.12.2008, podanie
informácie žalobcu žalovanému o správe a predaji bytov nájomcom zo dňa 20.4.2009, zápisnicu o
obhliadke bytu žalovaného zo dňa 08.03.2010.

Na pojednávaniach 15.04.2013 a 29.04.2013 sa k veci vyjadril právny zástupca žalobcu. Vo vyjadrení
uviedol že v danom prípade objektívne nemohlo prísť k uzavretiu nájomnej zmluvy konkludentne, a to
vzhľadom na to, že neboli splnené základné náležitosti. Nebol splnený predpoklad prejavu vôle žalobcu
takýto právny úkon uzavrieť. Nebola prejavená vôľa, by sa mala týkať konkrétnych náležitostí právneho
úkonu, t.j. malo by byť dojednané trvanie zmluvy, výška nájomného a ostatné zákonom predpokladané
nevyhnutné náležitosti, ktoré však v danom prípade dojednané neboli. Skutočnosť konkludentného
uzavretia zmluvy počas konania na prvom stupni netvrdil ani žalovaný, keďže argumentoval skôr tým,
že mal v minulosti vzniknúť spoločný nájom s jeho matkou, ktorá bola vypočúvaná ako svedkyňa.
Pre žalovaného je však smerodajnou v tomto konaní zmluva z 02.07.1999. Od momentu, odkedy začal
disponovať žalobca v tomto konaní s bytmi, nebola zmenená výška platieb za užívanie bytov až doposiaľ
a svedčí to len o tom, že žalobca nevystupoval voči žalovanému v tomto konaní ako prenajímateľ. Je
potrebné prihliadnuť k tomu, že žalovaný nebol nikdy zamestnaný či už v štátnom podniku alebo v
podniku po privatizácii. Ostalo sporným, či žalovanému mal byť reálne pridelený byt a či by mal nárok
na odkúpenie tohto bytu za zostatkovú cenu. Zo strany žalobcu určite nešlo o konkludentný prejav
vôle na uzavretie nájomnej zmluvy a neurobil ani žiadne kroky, ktoré by smerovali k uzavretiu tejto
zmluvy. Zo zákona o konkurze a reštrukturalizácii je zrejmé, že žalobca je povinný mať k uzavretiu
nájomnej zmluvy záväzný pokyn veriteľského výboru. veriteľský výbor takýto pokyn nedal. Poukázal
na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR vo veci 5Cdo/266/2007, s podobným skutkovým stavom a NS
SR dospel k záveru, že zmluva nebola uzavretá pre nedostatok formálnych predpokladov a nebola
preukázaná konkludentná akceptácia návrhu. Najvyšší súd tu konštatuje, že prejavy vôle smerujúce k
uzavretiu nájomnej zmluvy musia byť urobené spôsobom nevzbudzujúcim akúkoľvek pochybnosť o tom,
čo chceli účastníci konania prejaviť v zmysle § 35 ods. 1 OZ. V zmysle § 37 OZ takýto prejav vôle nie je
určitý, zrozumiteľný a nie je použiteľný pre argumentáciu o konkludentnom uzavretí nájomnej zmluvy.

Žalobca vo výpovedi na pojednávaniach uviedol, že JUDr. Pohovej, ako správca konkurznej podstaty
úpadcu TAZ a.s. agendu bytov patriacich do konkurznej podstaty spravoval od roku 2000 do roku 2009.
JUDr. Pohovej aj po právoplatne ukončenom spore na Krajskom súde v Trnave, ktorým bola jeho žaloba
o vylúčenie majetku konkurznej podstaty úpadcu TAZ š.p. zamietnutá z dôvodu, že nie je vlastníkom
veci, odmietol žalobcovi protokolárne odovzdať byty, odmietol odovzdať akékoľvek listiny týkajúce sa
bytov. Žalobca ako správca nevedel nič o konkrétnych osobách, ktoré byty užívajú. Informácie mal
len od nájomcov, ale žalobca ako správca musí podľa zákona vynakladať náležitú starostlivosť, musel
preskúmavať nároky jednotlivých osôb a nemohol byt, ktorého trhová hodnota je niekoľko desiatok tisíc
eur, predávať niekomu bez overenia listín. Až na základe doporučenia Ministerstva spravodlivosti SR
JUDr. Pohovej odovzdal žalobcovi časť agendy k 390-tim bytom. Žalobca však musel byť dôsledný,
pretože od nájomcov mal informácie o tom, že niektoré byty sú problémové, pretože sa s niektorými
obchodovalo (nešlo ale o prípad žalovaného), ešte pred vyhlásením konkurzu na TAZ, a.s., mali niektoré
rodiny mali pridelené aj 3 byty od JUDr. Pohoveja, na manželku, na dcéru, atď. Počítali s tým, že tieto
byty im budú prevedené za zostatkovú cenu. Žalobca však tento stav nemohol akceptovať. Žalobca sa
nestotožnil s tvrdením prvostupňového súdu o tom, že jeho postup bol v rozpore s dobrými mravmi,
pretože žalobca musel dôsledne preskúmať nároky žalovaného, musel zvoliť princíp priority spočívajúci
v tom, že nájomcovia, ktorí mali pridelené byt ako prví, tak títo nájomcovia sa preverovali najskôr.
Postupne, ako žalobca získaval listiny z archívov a od nájomcov vybavoval agendu bytov. Žalovaný platil
za užívanie bytu úhrady a nájomné žalobcovi vo výške, ktorú určil ešte JUDr. Pohovej. Nájomné a úhrady
za služby žalovaný platil na účty zriadené žalobcom na prijímanie platieb nájomného a služieb. Čísla



účtov a ďalšie údaje k platbám boli oznamované formou vývesky vo vchode bytového domu. Vyúčtovania
úhrad spojených s užívaním bytov robil správca nehnuteľnosti I. D. a doručoval ho jednotlivým nájomcom
bytov, žalobca mal so správcom uzatvorenú zmluvu o výkone správy. Žalobca sa stretol niekoľkokrát so
žalovaným, jeho matkou a ich právnou zástupkyňou, pretože žalovaný mal záujem o odkúpenie bytu.
Žalobcovi boli predkladané na stretnutiach listiny tákajúce sa nájmu bytu žalovaného, žalobca však nárok
žalovaného na odkúpenie bytu spochybňoval, čo dával najavo. V dome na I. ulici, kde býva žalovaný
je približne 30 bytov. V roku 2009, keď bolo na základe rozhodnutí súdov jasné, že byty sú správne
zapísané v zozname konkurznej podstaty žalobcu neboli odpredané žiadne byty. začal ich odpredávať
žalobca. Väčšina bytov bola odpredaná nájomcom za zostatkové ceny, pretože žalobca nemal o týchto
nárokoch pochybnosti, keďže nájomcovia predložili rozhodnutia o pridelení bytu ešte vtedajším štátnym
podnikom (TAZ š.p.) Na odpredaj týchto bytov veriteľský výbor záväzný pokyn nedával, pretože sa
vychádzalo z toho, že nárok nájomcu je jednoznačný.

Na pojednávaniach sa vyjadrila právna zástupkyňa žalovaného, vo vyjadrení uviedla, že matka
žalovaného, Ing. D. bola štipendistkou TAZ a.s. Trnava, bola zaradená v poradovníku uchádzačov o
byt už v roku 1980. Žiadosť o pridelenie bytu podala v roku 1998 v uvedenom roku byt aj dostala,
uzavrela nájomnú zmluvu, pričom žalovaný bol v zmluve uvedený ako spolubývajúca osoba. Následne
mala osobné a zdravotné problémy, z bytu odišla a byt ostal užívať žalovaný na základe nájomnej zmluvy
zo dňa 02.07.1999. Byt bol v zlom technickom stave, žalovaný a jeho matka investovali do rekonštrukcie
bytu 237.000 Sk (vrátane kúpy kuchynskej linky), čo preukázali faktúrami a pokladničnými blokmi. Do
bytu investovali s tým, že si ho raz budú môcť kúpiť. V čase uzatvorenia nájomnej zmluvy bola ako
vlastník nehnuteľnosti zapísaná spoločnosť TAZ a.s. so sídlom v Trnave, takže nebolo možné zistiť, že
zmluva je uzatvorená s nevlastníkom. Či už žalovaný, jeho právny zástupca alebo správca nehnuteľnosti,
ktorí komunikovali so žalovaným prostredníctvom listov, vývesiek, vždy žalovaného oslovovali ako
nájomca, preto žalovaný nemal akékoľvek pochybnosti o tom, že nájomný vzťah medzi účastníkmi
existuje. Riadne platil požadované platby nájomného a úhrad za služby. Hlavne pri komunikácii o
odkúpení bytu nemohol mať žalovaný pochybnosti o tom, že je riadnym nájomcom bytu. Žalobca
žalovanému podával informácie o stave a postupe pri predaji bytu. Oznámil mu termín ohliadky bytu za
účelom určenia jeho ceny znalcom. Ohliadka sa riadne uskutočnila. Žalovaný byt užíva od roku 1998,
na základe uvedeného sa vždy domnieval, že je riadnym nájomcom bytu preto jeho vypratanie z bytu
by bolo v rozpore s dobrými mravmi.

Žalovaný na pojednávaní uviedol, že platby nájomného a úhrad za služby platil na účet žalobcu
riadne a včas. Žalovaného nikdy nenapadlo, že by mal platiť neoprávnenému vlastníkovi. Vo všetkej
korešpondencii sa uvádzalo, že je nájomcom bytu.

Podľa § 35 ods. 1, 2, 3, Občianskeho zákonníka prejav vôle sa môže urobiť konaním alebo opomenutím;
môže sa stať výslovne alebo iným spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo chcel účastník
prejaviť.

Právne úkony vyjadrené slovami treba vykladať nielen podľa ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež
podľa vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom.

Právne úkony vyjadrené inak než slovami sa vykladajú podľa toho, čo spôsob ich vyjadrenia obvykle
znamená. Pritom sa prihliada na vôľu toho, kto právny úkon urobil, a chráni sa dobromyseľnosť toho,
komu bol právny úkon určený.

Podľa § 37 ods. 1 cit. zák.právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak
je neplatný.

Podľa § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ
prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby
užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je
chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

Podľa § 686 ods. 1 nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku
nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež



obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví
sa o jej obsahu zápisnica.

V danom prípade sa žalobca domáhal vypratania bytu žalovaným. Podstatným pre rozhodnutie sporu
bolo vysporiadať sa so spornou otázkou medzi účastníkmi, či žalovaný je riadnym nájomcom bytu
a má právo naďalej byt užívať na základe uzavretej nájomnej zmluvy, alebo žalovaný užíva byt bez
právneho dôvodu a je ho povinný vypratať. Na základe vykonaného dokazovania súdom prvého stupňa
a doplneným dokazovaním odvolacím súdom dospel odvolací súd k záveru, že žalobca užíva byt bytu
č. XX na X. nadzemnom podlaží v bytovom dome na I. ulici č. XX v P. oprávnene, na základe uzavretej
nájomnej zmluvy so žalovaným a preto byt nie je povinný vypratať.

Z ustanovení Občianskeho zákonníka upravujúcich nájom bytu vyplýva, že zmluva o nájme bytu nemusí
byť uzatvorená písomne. V danom prípade podľa názoru súdu došlo k uzatvoreniu zmluvy o nájme
bytu medzi účastníkmi konkludentne, ich konaním. Právne úkony vyjadrené inak ako slovami, t.j.
konkludentne, pričom prejav vôle nesmie vzbudzovať pochybnosť o tom, akú vôľu chcel subjekt
prejaviť, musí byť vyložený podľa toho, čo spôsob ich vyjadrovania obvykle znamená. Pritom je potrebné
prihliadnuť ako ku skutočnej vôli toho, kto právny úkon uskutočnil, tak na druhej strane k ochrane dobrej
viery a rozumného očakávania toho, komu bol právny úkon určený.

Žalobca koncom roka 2008, kedy nadobudol právoplatnosť rozsudok Okresného súd v Trnave sp. zn. 44
Cbi/6/2007 o vylúčenie nehnuteľností zo súpisu majetku úpadcu a v ktorom konaní bol úspešný, vedel,
že aj byt žalovaného má zapísaný v súpise majetku úpadcu bez poznámky a vlastníctvo bytu prestalo
byť sporné. Od uvedenej doby sa teda žalobca správal ako správca majetku (bytu), ktorého vlastníkom
bol úpadca, TAZ š.p. v konkurze. Uvedená skutočnosť vyplynula z výpovede samotného žalobcu, ktorý
vo výpovedi uviedol, že so správcom bytov na I. ulici č.XX (kde sa nachádza aj byt žalovaného) s I.
D. uzavrel zmluvu o výkone správy a postupne v roku 2009 začal jednotlivé byty odpredávať. Zároveň
žalobca komunikoval so všetkými užívateľmi bytov na I. ulici prostredníctvom listov a prostredníctvom
oznamov vo vchode bytového domu. Všetkých užívateľov bytov označoval nájomcami, pričom im
oznamoval čísla účtov, a ďalšie údaje potrebné na platenie nájomného a úhrad za služby (výšku platieb),
podával im informácie o správe a predaji bytov (list žalobcu zo dňa 09.12.2008, 20.04.2009), určoval
dátum ohliadky bytu pre určenie ceny bytu znalcom (08.03.2010), doručoval vyúčtovanie zálohových
platieb za rok 2009, za rok 2010 (zo dňa 10.06.2010, 31.05.2011) určoval predpis mesačných
zálohových platieb (zo dňa 01.04.2010, 01.12.2010). Medzi účastníkmi nebolo sporné, že žalovaný na
základe informácií poskytnutých žalobcom riadne platil úhrady nájomného a služieb, poskytol súčinnosť
pri ohliadke bytu. Žalobca všetky platby poskytované žalovaným prijímal. Podľa názoru odvolacieho
súdu všetku uvedenú korešpondenciu je potrebné považovať za korešpondenciu žalobcu, pretože ak aj
niektoré listiny vypracovával správca nehnuteľnosti I. D., hlavne predpisy platieb a vyúčtovania služieb
a nájomného, robil tak na základe zmluvy o výkone správy, ktorú mal uzatvorenú so žalobcom. Žalobca
počas konania nepoukázal na skutočnosť, že by I. D. prekročil rozsah svojich právomocí vyplývajúcich
mu zo zmluvy o výkone správy, takže z uvedeného možno vyvodiť záver, že I. D. konal v súlade s
pokynmi žalobcu. Uvedené konanie žalobcu - podrobne popísaná jeho komunikácia so žalovaným
- podľa názoru odvolacieho súdu je prejavom vôle žalobcu, ktorá nevzbudzuje žiadne pochybnosti o
tom, že žalobca prejavil vôľu uzavrieť nájomnú zmluvu s žalovaným, pretože spôsob jeho vyjadrovania
obvykle znamená, že takto komunikujú subjekty záväzkového vzťahu založeného nájomnou zmluvou.
Podľa názoru odvolacieho súdu nájomná zmluva medzi účastníkmi bola uzatvorená najneskôr dňa
10.06.2010, kedy žalobca doručil žalovanému vyúčtovanie úhrad za služby a nájomného za užívanie
bytu a dovtedy komunikovali písomne spôsobom hore uvedeným. Tvrdenia žalobcu, že nemohlo dôjsť k
uzavretiu zmluvy o nájme bytu, pretože nemal k dispozícii relevantné listiny a ak ich aj mal, musel si ich
overiť, súd považoval za účelové. Žalobca mohol už v roku 2008 osloviť predovšetkým žalovaného, aby
mu listiny poskytol (všetky mal a založil ich do súdneho spisu) a k overeniu správnosti listín postačovalo
šetrenie v rámci možností žalobcu, dopytom na ostatných obyvateľov domu, z ktorých väčšina, ako
povedal sám žalobca vo výpovedi, užívala byty dlhodobo. Pri posudzovaní právneho úkonu je potrebné
chrániť dobromyseľnosť toho, komu bol právny úkon určený, čo vyplýva z citovaného ust. § 35 ods. 3
OZ. Žalovaný bol v tomto prípade jednoznačne dobromyseľný, pretože disponoval aj písomnou zmluvou
o nájme bytu zo dňa 02.07.1999 (aj keď neplatnou, čo sa však prejavilo až koncom roka 2008), a z tejto
zmluvy odvodzoval všetky svoje práva a povinnosti nájomcu.



V súvislosti s citovaným ustanovením § 37 ods. 1 OZ sa sankcia neplatnosti právneho úkonu viaže k
náležitostiam prejavu vôle. Prejav vôle je neurčitý, ak nie je istý jeho obsah a je nezrozumiteľný, ak osoba
uskutočňujúca právny úkonu nedosiahla jasné vyjadrenie tejto vôle. Podľa názoru odvolacieho súdu
hore popísaným spôsobom, posudzovaním obsahu jednotlivých listín, žalobca prejavoval vôľu uzavrieť
zmluvu o nájme bytu, jeho prejav je určitý a zrozumiteľný.

Podľa názoru odvolacieho súdu teda konkludentne došlo k uzatvoreniu platnej zmluvy o nájme bytu,
ktorá má všetky podstatné náležitosti podľa cit. ust. § 685 ods. 1 a 686 ods. 1 OZ. Žalobca prenechal
žalovanému byt č. XX na X. nadzemnom podlaží v bytovom dome na I. ulici č. XX v P., ktorý žalovaný
užíva od roku 1998 (najprv ako spolubývajúca osoba, neskôr ako nájomca), za dohodnuté nájomné,
vyplývajúce z oznámení žalobcu, na dobu neurčitú. Pre úplnosť je potrebné dodať, že nájom bytu je
chránený (§ 685 ods. 1 posledná veta), čo znamená, že nájomca ako slabšia zmluvná strana je zákonom
chránená (obmedzené dôvody výpovede, nájom za regulované ceny). Ustálená súdna prax uvádza,
že ak účastníci v zmluve o nájme bytu nejednoznačne upravili dobu nájmu, takéto dojednanie je síce
neplatné, ale nespôsobuje neplatnosť celej nájomnej zmluvy, dôsledkom je len založenie nájomného
vzťahu na dobu neurčitú (viď rozhodnutie NS SR 28 Cdo 2187/2001).

O náhrade trov odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 224 ods.1 O.s.p. v spojení s
ustanovením § 142 ods. 1 O.s.p. a v odvolacom konaní plne procesne úspešnému žalovanému priznal
právo na náhradu trov odvolacieho konania vo výške 225,46 eur, pozostávajúce z trov právneho
zastúpenia za 3 úkony právnej služby á 60,07 eur, vyjadrenie k odvolaniu doručenému súdu dňa
15.04.2013, účasť na pojednávaniach dňa 15.04.2013 a 29.04.2013, (podľa § 11 ods. 1 písm. a) vyhlášky
č. 655/2004 Z.z.), 1 úkon právnej služby vo výške 15,01 eur, účasť na pojednávaní 20.05.2013, na ktorom
bol vyhlásený rozsudok, režijný paušál 4 krát 7,81 eur, pričom súčet uvedených položiek predstavuje
sumu 225,46 eur.

Senát odvolacieho súdu rozhodol vo veci pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku nie je možné podať odvolanie.