{"guid": "cf70b943-9647-467d-9dca-4ea988637b98:7bc9afcf-f4f8-4fc2-ab39-dace20bf0ee0", "ecli": "ECLI:SK:KSTN:2020:3514206232.2", "spisova_znacka": "6Co/15/2020", "nazov": "Rozsudok Krajského súdu Trenčín sp. zn. 6Co/15/2020 z 24. 8. 2020", "citacia": "rozsudok Krajského súdu Trenčín z 24. augusta 2020, sp. zn. 6Co/15/2020, ECLI:SK:KSTN:2020:3514206232.2", "identifikacne_cislo": "3514206232", "sud": {"guid": "sud_116", "nazov": "Krajský súd Trenčín", "typ": "krajsky", "slug": "krajsky-sud-trencin"}, "sudca": "JUDr. Roman Rizman", "sudca_id": 368, "sudca_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/sudca/judr-roman-rizman-368", "datum_vydania": "2020-08-24", "forma": "Rozsudok", "povaha": ["Zmeňujúce"], "oblast": ["Občianske právo"], "podoblast": ["Ostatné"], "merito": null, "pravna_veta": null, "pravna_veta_zdroj": null, "zhrnutie": null, "kolegium": null, "senat": null, "stav": null, "zbierka": null, "predpisy": [{"iri": "/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-388", "nazov": "§ 388 CSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-388", "judikatura_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/predpis/160-2015/paragraf-388"}], "paragrafy": ["/SK/ZZ/2015/160#paragraf-388"], "ma_text": true, "text_zdroj": "dump", "pdf_url": "https://obcan.justice.sk/content/public/item/7bc9afcf-f4f8-4fc2-ab39-dace20bf0ee0", "zdroj": "infosud", "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSTN:2020:3514206232.2", "api_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSTN:2020:3514206232.2", "text_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSTN:2020:3514206232.2/text", "citacie_n": 0, "text": "Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 6Co/15/2020
Identifikačné číslo súdneho spisu: 3514206232
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 08. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ing. Miroslav Manďák
ECLI: ECLI:SK:KSTN:2020:3514206232.2

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Ing. Miroslava Manďáka a členiek
Mgr. Stanislavy Kollárovej a JUDr. Ivety Sopkovej v spore žalobcu: AB Contact, s.r.o., so sídlom Piešťany,
Kukučínova 8, IČO: 36 257 753, zastúpeného: JUDr. Jana Brišková Dominová, advokátka so sídlom
Piešťany, Kukučínova 8, proti žalovanému: T. V., nar. XX.XX.XXXX, bytom H. XXX, zastúpenému: JUDr.
Soňa Suchánová, advokátka so sídlom Trenčín, Legionárska 2, IČO: 42 378 443, o zaplatenie 7 632,-
eur s príslušenstvom, na odvolanie žalobcu a na odvolanie žalovaného proti rozsudku Okresného súdu
Nové Mesto nad Váhom č.k. 12C/262/2014- 309 zo dňa 15. novembra 2019, takto

r o z h o d o l :

I. Rozsudok súdu prvej inštancie    m e n í  tak, že žalovaný     j e    p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi 6
300,- eur s 5,25% ročným úrokom z omeškania zo sumy 6 300,- eur od 22.04.2014 do zaplatenia, do 3
dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku a vo zvyšku žalobu  z a m i e t a   .

II. Žalobcovi    p r i z n á v a    nárok na náhradu trov prvoinštančného a odvolacieho konania v rozsahu
65,10%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom ( v poradí druhým) súd prvej inštancie zamietol žalobu, ktorou sa žalobca ( po
čiastočnom zastavení konania  čo do nároku o zaplatenie 135,- eur s príl.) domáhal  uložil žalovanému
zaplatiť žalobcovi 7 632,- eur s 5,25 % ročným úrokom z omeškania od 22.04.2014 do zaplatenia, do
troch dní a žalovanému priznal nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

2. V odôvodnení rozsudku súd prvej inštancie uviedol, že žalobca svoj nárok odôvodnil tým, že  žalovaný
spolu s manželkou sa v mesiaci máj 2013 sa obrátil na žalobcu          a prejavil záujem prostredníctvom
žalobcu predať nehnuteľnosti zapísané                                    na LV č. XXXX pre
k. ú. H.. Nehnuteľnosti v tom čase boli vo výlučnom vlastníctve žalovaného. S maklérkou žalobcu
Bc. K. V. sa vzájomne dohodli   na obhliadke predmetných nehnuteľností. Dňa 20.05.2013 počas
ohliadky predmetných nehnuteľností uzatvoril žalovaný za prítomnosti manželky a maklérky žalobcu p.
C.    so žalobcom (v zastúpení maklérkou Bc. K. V.) ústne sprostredkovateľskú zmluvu. Na základe
sprostredkovateľskej zmluvy sa žalobca zaviazal vyvíjať pre žalovaného činnosť smerujúcu k vytvoreniu
príležitosti uzatvoriť s treťou osobou kúpnu zmluvu, na základe ktorej dôjde k prevodu vlastníckeho
práva k nehnuteľnostiam. Žalovaný  sa zaviazal zaplatiť žalobcovi odmenu vo výške 4 % + DPH z ceny,
za ktorú sa nehnuteľnosti predajú. Na základe uvedenej sprostredkovateľskej zmluvy žalobca zaradil
predaj nehnuteľností do svojej ponuky na všetkých žalobcom využívaných realitných portáloch,  zaslal
ponuku na predaj nehnuteľnosti všetkým potencionálnym záujemcom o kúpu zo svojej databázy. Žalobca
teda vyvíjal v zmysle sprostredkovateľskej zmluvy činnosť smerujúcu k tomu, aby žalovaný našiel
kupujúceho. Od uzatvorenia sprostredkovateľskej zmluvy vykonal žalobca dve ohliadky nehnuteľnosti
so záujemcami o kúpu, o ktorých boli vyhotovené písomné protokoly podpísané prítomnými osobami.



Prvá ohliadka sa uskutočnila dňa 06.07.2013 so záujemkyňou pani Q.. Za žalovaného bola na ohliadke
prítomná Q. H., matka žalovaného, ktorej žalovaný dňa 18.06.2013 vo veci predaja predmetných
nehnuteľností plnú moc; druhá ohliadka nehnuteľnosti sa uskutočnila dňa 26.09.2013    za účasti
manželov S., ktorých maklérka Bc. V. zoznámila s prítomnou manželkou žalovaného. Manželia S. o
predmetné nehnuteľnosti okamžite prejavili vážny záujem. Požiadali o čas na premyslenie, pretože si
potrebovali zabezpečiť finančné prostriedky na kúpu. Dňa 04.10.2013 v poobednajších hodinách sa v
kancelárii žalobcu uskutočnilo stretnutie za osobnej účasti konateľa žalobcu, manželov S. a manželky
žalovaného, pričom žalovaný vzhľadom na to, že sa v tom čase nachádzal v zahraničí, bol takmer
po celú dobu stretnutia telefonicky spojený so svojou manželkou. Následne dňa 05.10.2013 vyhotovil
konateľ žalobcu návrh zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy a jej prílohy kúpnej zmluvy, ktoré vo
večerných hodinách zaslal emailom žalovanému, ako aj manželom S.. V zmysle dohody na stretnutí dňa
04.10.2013, sa mala zmluva  o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy podpísať v nedeľu 06.10.2013. V rovnaký
deň manželka žalovaného sms správou zrušila stretnutie a podpis pripravenej zmluvy bez uvedenia
dôvodu. Maklérka žalobcu sa informovala o dôvode zrušenia. Bolo jej oznámené, že sa zariadili inak. K
podpisu pripravených zmlúv nedošlo a predaj nehnuteľnosti bol stiahnutý z ponuky žalobcu. Žalobca sa
dňa 01.04.2014 prostredníctvom katastrálneho portálu dozvedel, že došlo k prevodu vlastníckeho práva
k predmetnému rodinnému domu a ako vlastníci sú zapísaní manželia S.. Dňa 03.04.2014 bol žalovaný
vyzvaný na oznámenie kúpnej ceny, za ktorú došlo k predaju. List sa vrátil, ako neprevzatý v odbernej
lehote, no manželka žalovaného na list reagovala prostredníctvom emailu a poprela uzatvorenie
sprostredkovateľskej zmluvy. Žalobca následne zaslal dňa 14.04.2014 žalovanému faktúru č. 1006/2014
vystavenú za sprostredkovanie predaja. Žalovaný do dnešného dňa faktúru žalobcovi neuhradil. Súd
prvej inštancie konanie rozsudkom zo dňa 09.06.2016 v časti o zaplatenie sumy 135,- eur spolu s úrokmi
z omeškania 5,25 % ročne zo sumy 135,- Eur od 22.04.2014 do zaplatenia zastavil, žalovanému uložil
povinnosť zaplatiť žalobcovi 7.497,- eur spolu s úrokmi  z omeškania 5,25 % ročne zo sumy 7.497,- Eur
od 22.04.2014 do zaplatenia, do 15 dní  a výrokom III. uložil žalovanému zaplatiť žalobcovi náhradu trov
konania vo výške 457,50 eur. Na základe podaných odvolaní Krajský súd v Trenčíne uznesením č. k.
6Co/466/2017-227 zo dňa 26.03.2018 rozsudok súdu prvej inštancie vo výroku II. a III. zrušil a vec vrátil
na ďalšie konanie. Súd prvej inštancie na základe rozhodnutia odvolacieho súdu doplnil dokazovanie,
pri ktorom zistil, že strany sporu zotrvali na svojich tvrdeniach. Obe vypočuté svedkyne zhodne uviedli,
že na prvom stretnutí s klientom sa dojednáva výška odmeny, ako aj jej jednotlivé zložky. Toto však v
tomto prípade nenastalo. Svedkyňa p. C. nevedela vysvetliť súdu, prečo podmienky dojednania zmluvy
neboli riešené ani na druhom stretnutí. S poukazom na to, že dôkazné bremeno v danom konaní nesie
žalobca a je jeho úlohou preukázať dôvodnosť žalobou uplatneného nároku, žalovaný žiadne dôkazy a
vypočúvanie svedkov s odstupom dvoch rokov neprinesie nové skutočnosti.

3. Súd prvej inštancie vec posúdil podľa § 774, § 755, § 776, § 777, § 52 ods. 1 až 4, § 37 ods. 1, §
39 Občianskeho zákonníka a uviedol, že žalobca sa dovoláva nároku zo sprostredkovateľskej zmluvy v
zmysle § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktorá mala byť uzatvorená ústne dňa 19.05.2013, pričom
malo dôjsť k dohode o výške provízie v     o výške 4% + DPH zo sumy, za ktorú sa nehnuteľnosť predá.
Tento typ zmluvy je potrebné posudzovať, ako zmluvu uzatvorenú medzi obchodníkom pri výkone jeho
obchodnej činnosti a spotrebiteľom, a teda ide o spotrebiteľskú zmluvu podľa ustanovenia § 52 a nasl.
Občianskeho zákonníka. Súčasťou tejto zmluvy malo byť dojednanie o výške provízie, ktoré žalovaný
v pozícii spotrebiteľa ovplyvniť nemohol, nakoľko stanovenie výšky provízie bolo už vopred pripravené
(žalobca sám potvrdil spôsob určovanie výšky provízie a potvrdili to svedkyne p. V.ká a p. C.vá, ktoré
zhodne vypovedali, že manželom V.ovým oznámili len všeobecný údaj o tom, že výška provízie pre
ich kanceláriu je nastavená na sumu 4 % mimo Piešťan  a sumu 3,5 % /resp. dokonca 3 % , ako
uviedla svedkyňa p. C./ v Piešťanoch) a oznamované na prvom stretnutí s odvolaním sa na obvyklosť
určovania výšky provízie pri nehnuteľnostiach nachádzajúcich sa v meste a mimo mesta. Ani na základe
doplnenia dokazovania sa súdu nepodarilo odstrániť rozpory  vo výpovediach, nepodarilo sa už ani
znova vypočuť svedkyňu p. V. a vypočutí svedkovia, ktorí už vypovedali zotrvali na svojich výpovediach,
len s doplnením, že sa ich nikto nepýtal na DPH. Na základe doplneného dokazovania nemá súd za
jednoznačne zistené, že medzi stranami sporu došlo k uzatvoreniu sprostredkovateľskej zmluvy, nemá
jednoznačne zistený obsah zmluvy a ani či zmluva sa mala spravovať ustanoveniami Občianskeho alebo
Obchodného zákonníka. Ak by sa zmluva spotrebiteľská uzavrela podľa Obchodného zákonníka, tak
okrem pojmového vymedzenia a podstatných náležitostí zmluvy sa bude spravovať podľa Občianskeho
zákonníka. Účelom zmluvy o sprostredkovaní bolo vytvoriť pre žalovaného ako záujemcu príležitosť
pre uzavretie kúpnej zmluvy s treťou osobou. Žalovaný sa mal zaviazať, podľa tvrdenia žalobcu,
žalobcovi za vyvíjanie činnosti smerujúcej k uzatvoreniu kúpnej zmluvy zaplatiť províziu, avšak súd



nemal preukázané za akých podmienok a po vykonaní akých krokov došlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy
dňa 24.01.2014, predmetom ktorej bol prevod nehnuteľnosti žalovaného. Dôležité bolo aj posúdiť, či
má žalobca nárok na províziu aj v prípade, ak tvrdeným zavinením žalovaného, ako záujemcu, nedošlo
k finálnemu výsledku, ku ktorému mala smerovať sprostredkovateľská činnosť, s prihliadnutím na
posúdenie zmluvy ako spotrebiteľskej. Zmluva o sprostredkovaní je upravená tak v Občianskom, ako aj v
Obchodnom zákonníku. Výber zákona, podľa ktorého   sa bude ten-ktorý vzťah riadiť, je vo všeobecnosti
ponechaný na účastníkoch. Úprava Občianskeho zákonníka je výhodnejšia pre spotrebiteľa. Naproti
tomu z ustanovení obchodnej zmluvy vyplýva, že nárok na províziu má sprostredkovateľ, až keď sa
dosiahne výsledok sprostredkovateľskej zmluvy, teda, ak dôjde k uzatvoreniu zmluvy, ku ktorej má
sprostredkovanie smerovať pričinením sprostredkovateľa. Províziu nemožno stotožňovať      so zmluvnou
sankciou, ktorá býva najčastejšie dohodnutá vo forme zmluvnej pokuty ako sankcia za porušenie
zmluvných povinností, ktorých sa podľa posúdenia uplatneného nároku, žalobca dovoláva. Obsahom
žaloby je iba provízia. Ak mienili účastníci v zmluve dohodnúť sankciu za porušenie zmluvnej povinnosti,
mali pre tieto prípady dohodnúť zrozumiteľne  a jednoznačne zmluvnú pokutu za nedodržanie podmienok
zmluvy. Keďže províziu nemožno zamieňať so zmluvnou pokutou a brať ju ako sankciu, pričom nárok
na jej vyplatenie patrí sprostredkovateľovi až dosiahnutím sledovaného cieľa, bolo by nutné dané
zmluvné ustanovenie považovať za nejasné a neurčité a z tohto dôvodu neplatné v zmysle § 37 ods.
1 Občianskeho zákonníka. Nárok žalobcu, ktorým žiada vyplatenie odmeny nad zákonný rámec, je
potrebné považovať za odporujúce a obchádzajúce zákon a v rozpore s dobrými mravmi, a to v tom
zmysle, že hoci Občiansky zákonník prisudzuje nárok na províziu sprostredkovateľovi, len ak dôjde k
dosiahnutiu sledovaného výsledku (nedošlo k preukázaniu, že pričinením žalobcu došlo k uzatvoreniu
kúpnej zmluvy), žalobca tak rozširuje okruh prípadov, kedy by mu mala patriť provízia, a to nad rámec
zákona. Takéto dojednanie je neplatné s poukazom na § 39 Občianskeho zákonníka. Žalobca preto
nemá nárok na zaplatenie provízie v prípade zmarenia podpisu kúpnej zmluvy žalovaným, pokiaľ    k
uzavretiu kúpnej zmluvy ohľadom odpredaja nehnuteľností žalovaného pričinením žalobcu nedošlo.
Žalobca ako sprostredkovateľ nemá nárok na vyplatenie provízie, a to aj za situácie, že k uzavretiu
zmluvy nedošlo z dôvodov na strane žalovaného. Províziu nemožno stotožňovať so zmluvnou sankciou
dohodnutou obvykle vo forme zmluvnej pokuty pre prípad porušenia zmluvných povinností. Podanou
žalobou si žalobca nepochybne vo vzťahu   k žalovanému uplatnil nárok na zaplatenie provízie a nie
vzniknutej škody, ktorá je odlišným právnym inštitútom. Záverom súd poukazuje na skutočnosť, že
pokiaľ strany sporu si chceli dohodnúť aj sankciu za porušenie zmluvnej povinnosti, bolo potrebné ju
pre tieto prípady dohodnúť jasne a zrozumiteľne. S poukazom na výsledky doplneného dokazovania a
po právnom posúdení v súlade s vysloveným právnym názorom odvolacieho súdu, súd žalobu v celom
rozsahu zamietol.  Záverom súd prvej inštancie poukázal na dôkaznú povinnosť žalobcu, s tým, že z
hľadiska dôkaznej iniciatívy je zásadný § 185 ods. 2 a 3 CSP, v zmysle ktorého súd bez návrhu dôkazy
nevykonáva. O trovách konania rozhodol podľa § 255 ods. 1, § 256 ods. 1, § 262 ods. 2 CSP.

4. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolanie žalobca, v ktorom žiadal, aby odvolací súd napadnutý
rozsudok zmenil tak, že žalobe vyhovie v celom rozsahu. Namietal odvolacie dôvody podľa § 365
ods. 1 písm. b/, d/, f/ a h/ CSP. Uviedol, že pokiaľ súd prvej inštancie v rozsudku zo dňa 09.06.2016
zastavil konanie o zaplatenie sumy 135,- eur s príslušenstvom, ktorý výrok nadobudol právoplatnosť,
nemohol zamietnuť žalobu v celom rozsahu. Namietal, že v sporovom konaní nie je úlohou súdu
odstraňovať rozpory vo výpovediach strany sporu a výpoveďami svedkov, ktorý postup je v rozpore s
§ 191 ods. 1 CSP. Súd v odôvodnení rozsudku opomenul uviesť argumentáciu žalobcu poukazujúcu
na to, že žalovaný opakovane počas konania nehovoril pravdu a svoje tvrdenia, že nedošlo k uzavretiu
sprostredkovateľskej zmluvy nepreukázal. Súd prvej inštancie sa nevysporiadal s argumentáciou
žalobcu, súvisiacou s tým, že žalovaný a jeho vtedajšia manželka oslovili žalobcu, aby sprostredkoval
predaj nehnuteľností, dňa 19.05.2013 uzavreli ústnu dohodu o sprostredkovaní predaja nehnuteľností,
v ktorej sa dohodli o predmete sprostredkovania a o odmene vo výške 4 % a príslušnej sadzby DPH,
ktorú skutočnosť potvrdili výpovede svedkyne V. a C.. Výška odmeny je zachytená aj v evidenčnom
liste. Pokiaľ ide o výpoveď žalovaného, sú v nej rozpory, pretože vo výpovedi dňa 07.08.2015 uviedol,
že maklérka im nevedela uviesť výšku odmeny ani ju vypočítať, čo však odporuje výpovedí svedkyne
V., ktorá uviedla, že pri ohliadke komunikovali aj o výške provízie, ktorú vyčíslili v percentách. Žalovaný
na pojednávaní 14.02.2019 opakovane tvrdil, že maklérky nevedeli vyčísliť odmenu a nemali so
sebou žiadne tlačivá, čo je v rozpore s tým, že na ohliadke bol spísaný evidenčný list s podrobnými
informáciami, ktoré by vedel uviesť iba vlastník nehnuteľnosti. Poukázal na výpoveď žalovaného na
pojednávaní dňa 14.02.2019, v ktorej žalovaný tvrdil, že bol v tom, že sprostredkovateľská zmluva je
uzatvorená, že výšku provízie mohla dohodnúť manželka alebo matka, že na konkrétnych náležitostiach



zmluvy neboli dohodnutí, že nevedel, že zmluva nie je uzavretá. Ak žalovaný bol v tom, že zmluvy sú
uzatvorené, zmluvu musel uzatvoriť žalovaný, pretože neexistovala plná moc, ktorou by tretia osoba
bola splnomocnená na uzavretie sprostredkovateľskej zmluvy. Žalovaný tiež uviedol, že keď manželka
prišla s tým, že odmena má byť 7 000 eur, dohodli sa, že od zmluvy odstúpi. Rozpor je aj v tom, že tvrdil,
že bol ochotný zaplatiť províziu okolo 3 000 eur, ale podľa zmluvy s realitnou kanceláriou, ktorú doložil do
spisu, sa zaviazal zaplatiť províziu takmer dvojnásobnú, vo výške 5 724 eur. Súd prvej inštancie sa týmito
skutočnosti nezaoberal, nezaoberal sa ani otázkou konania žalovaného v rozpore s dobrými mravmi.
Zotrval na skutkových okolnostiach, ktoré uviedol v prvoinštančnom konaní. Žalovaný ani pred začatím
súdneho konania ani počas neho nerozporoval dohodnutú odmenu ohľadne položky DPH. Žalobca bol
v tom čase platcom DPH, žalovaný bol o tejto skutočnosti informovaný. Výška DPH bola žalovanému
známa aj z vystavenej faktúry č.1006/2014. Zdôraznil, že od začiatku konania nebolo medzi stranami
sporné, aký právny predpis sa vzťahuje na právny vzťah medzi stranami. Išlo o ústnu individuálne
dohodnutú sprostredkovateľskú zmluvu medzi žalobcom - právnickou osobou a žalovaným - fyzickou
osobou, kde iný právny predpis ani nie možné podľa platnej právnej úpravy aplikovať a v tomto smere
poukázal na § 261 ods. 12 678 a 9 Obchodného zákonníka, § 262 ods. 12 Obchodného zákonníka.
Obchodný zákonník by bolo možné v posudzovanom prípade použiť len vtedy, ak by sa zmluvné strany
na tom písomne dohodli. Okrem toho voľba Obchodného zákonníka by v prípade spotrebiteľa mala
charakter neprijateľnej zmluvnej podmienky. V tomto smere poukázal aj na § 52 ods. 2 Občianskeho
zákonníka. Pokiaľ súd prvej inštancie v napadnutom rozsudku uvádza, že nemal za preukázané, za
akých podmienok došlo k uzavretiu kúpnej zmluvy dňa 24.01.2014 medzi žalobcom a manželmi S., v
konaní bolo výpoveďami strán sporu, svedkov, písomným vyjadrením Ing. S. preukázané, že manželia S.
reagovali na inzerciu žalobcu a dňa 26.09.2013 sa s nimi uskutočnila obhliadka nehnuteľností. Následne
sa rozhodli nehnuteľnosti kúpiť, teda žalobca preukázateľne žalovaného zoznámil so záujemcami, ktorí
od žalovaného nehnuteľnosti následne kúpili. Žalobca na stretnutí 04.10.2013, na ktorom bol prítomný
konateľ žalobcu, záujemcovia, svedkyňa V.ová a žalovaný telefonicky vysvetlil kompletný právny postup
potrebných k prevodu nehnuteľností. Dňa 05.10.2013 žalobca zaslal žalovaným a manželom  S. všetky
vypracované dokumenty (zmluva o zmluve budúcej, kúpna zmluva), pričom nasledujúci deň sa mala
podpísať zmluva o budúcej zmluve. Následne žalovaný s manželmi S. podpísal zmluvu o zmluve budúcej
a dňa 24.01.2014 kúpnu zmluvu, ale dňa 05.10.2013 odstúpil od spolupráce so žalobcom a predaj zrušil.
Znenie podpísanej kúpnej zmluvy medzi žalovaným a manželmi S.  a znenie návrhu kúpnej zmluvy, ktorú
pripravil žalobca, a zaslal žalovanému a manželom S.,  sú totožné. Poukázal na článok 3 ods. 1 písm.
a) kúpnej zmluvy zo dňa 24.01.2014, podľa ktorej prvá časť kúpnej ceny bola uhradená žalovanému
na základe zmluvy o budúcej zmluve zo dňa 06.10.2013. V kúpnej zmluve je ako príloha uvedený
znalecký posudok vypracovaný znalcom pod číslom 85/2013 a žiadosť o predčasné splatenie úveru,
ktorú vystavila banka v roku 2013. Tieto prílohy iba potvrdzujú fakt, že rokovania medzi žalovaným
a manželmi S. prebiehali ešte v roku 2013. Tieto fakty priamo vyvracajú tvrdenia žalovaného ako aj
svedkyne V.. Dňa 06.10.2013 podpísal žalovaný s manželmi S. zmluvu o budúcej zmluve, na základe
ktorej dostal prvú časť kúpnej zmluvy vo výške 10 000 eur. Pokiaľ ide o argumentáciu súdu, v tom
smere, že posudzoval, či má žalobca nárok na províziu aj v prípade ak zavinením žalovaného nedošlo
k finálnemu výsledku, ku ktorému mala smerovať sprostredkovateľská činnosť, táto je prekvapivá a
zmätočná, nakoľko v konaní nesporné, že manželia S. nehnuteľnosti kúpili, teda k finálnemu výsledku,
ku ktorému smerovala sprostredkovateľská činnosť žalobcu, prišlo. Ani jedna zo strán sporu netvrdila,
že zavinením žalovaného ako záujemcu nedošlo k finálnemu výsledku, ku ktorému mala smerovať
sprostredkovateľská činnosť a tieto tvrdenia súdu prvej inštancie sú svojvoľné. Podľa § 774 Občianskeho
zákonníka sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu
uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok
dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Podľa ustáleného právneho názoru teórie aj praxe aj v
prípadoch, ak dôjde k uzavretiu sprostredkovávané zmluvy pričinením sprostredkovateľa (hoci byt
sprostredkovávanú zmluvu uzatváral záujemca s treťou osobou sám ako samokontrahent) vznikne
sprostredkovateľovi nárok na odmenu. V tomto smere poukázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR
sp.zn. 4Cdo/148/2010 zo dňa 31.01.2011. Žalobcovi nie je zrejmá ani dôvodnosť argumentácie súdu
prvej inštancie, že províziu nemožno stotožňovať so sankciou, ktorá býva dohodnutá ako zmluvná
pokuta. Žalobca nikdy províziu so sankciou nezamieňal, takáto argumentácia nebola počas konania
ani raz spomenuté. Súd prvej inštancie túto argumentáciu doslovne prebral z iného rozhodnutia -
rozsudku Krajského súdu Prešov sp.zn.  2Co/12/2016 zo dňa 24.05.2017 bez toho, aby uviedol zdroj
a argumentáciu prezentoval ako svoje právne zdôvodnenie bez akceptovania odlišného skutkového a
právneho stavu. V predmetnom rozsudku Krajského súdu Prešov však išlo o iný skutkový stav, keď v
danej veci došlo k platnému uzatvoreniu sprostredkovateľskej zmluvy podľa § 642 a nasl. Obchodného



zákonníka. V tomto smere poukázal na nedostatok odôvodnenia rozsudku súdu prvej inštancie, ktorý
nie je v súlade s § 220 ods. 2 CSP. Svojím postupom súd prvej inštancie znemožnil žalobcovi, aby
uskutočňoval jeho procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces.
Zdôraznil, že zákon č. 250/2007 Z.z. nie je možné aplikovať na právny vzťah medzi stranami.

5. Žalovaný sa k odvolaniu žalobcu písomne vyjadril tak, že žiadal, aby odvolací súd rozsudok potvrdil
ako vecne správny a priznal mu nárok na náhradu trov odvolacieho konania. Skutočnosť, ktorú tvrdí
žalobca, že z výpovedí svedkýň C. a V. vyplynula presná výška odmeny za sprostredkovanie, nemá
oporu vo vykonanom dokazovaní, pričom poukázal na výpoveď svedkyne V. na pojednávaní dňa
25.10.2019. Žalovaný nebola riadne informovaný o výške odmeny za sprostredkovanie, ktorá podľa
žalobcu mala byť vo výške 4 % + DPH,  ktoré tvrdenie žalobcu opäť nemá oporu vo vykonanom
dokazovaní. Svedkyne V. a C. po prvýkrát vypovedali na súde vo výške odmeny 3 - 4 %, a až pri
opakovanom výsluchu tvrdili, že sa malo jednať o  odmenu 4% +  DPH. Ani jedna zo svedkýň žalobcu
pri svojom opakovanom výsluchu pred súdom nevypovedala o konkrétnej výške DPH, teda neuviedli,
aká výška DPH sa mala k odmene vzťahovať. Pokiaľ ide o evidenčný list, tento žalovaný nevidel,
nepodpisoval, nebola mu odovzdaná jeho kópia, slúžil len na interné potreby žalobcu. Poukázal na
rozpory medzi výpoveďou žalobcu na pojednávaní 14.02.2019 a výpoveďou svedkyne V. na pojednávaní
25.10.2019 o dôvodoch, pre ktoré bola vypracovaná písomná sprostredkovateľská zmluva. Taktiež
poukázal na rozpory medzi výpoveďami svedkyne V. a V. ohľadne dôvodov, pre ktorý nebola podpísaná
písomná sprostredkovateľská zmluva predložená p.V. na parkovisku pred predajňou Billa. Tieto zásadné
rozpory vo výpovediach neboli v konaní pred súdom odstránené. Žalovaný na pojednávaní 25.10.2019
uviedol, že prvýkrát sa o výške provízie dozvedel od vtedajšej manželky po stretnutí s maklérkou pred
predajňou Billa, pričom žalobca a jeho zamestnankyne mohli a mali kedykoľvek priamo kontaktovať
priamo žalovaného. Vtedajšia manželka žalovaného nebola k podpisu zmluvy splnomocnená, išlo
o majetok vo výlučnom vlastníctve žalovaného. Žalobca osobne nikdy nejednal so žalovaným čo
bude obsahom sprostredkovateľskej zmluvy, aká bude výška provízie žalobcu. Výška provízie bola
oznámená vtedajšej manželke žalobcu až na  stretnutí na danom parkovisku, avšak nie priamo
žalovanému. Žalovaný osobne nikdy neprejavil vôľu s podstatnou náležitosťou sprostredkovateľskej
zmluvy - odmenou žalobcu ani ústne ani písomne. Ústna sprostredkovateľská zmluva potom nebola
medzi stranami uzatvorená z dôvodu, že tu absentovala jej obligatórna náležitosť, a to riadne stanovenie
odmeny. Svedkyňa V. sa nevedela vyjadriť s istotou, kto po stretnutí uviedol výšku provízie, pričom
svedkyňa V.ová sa vyjadrila tak, že po prvýkrát výšku odmeny videla až v písomnej sprostredkovateľskej
zmluve, kde bola prítomná len ona a svedkyňa V.nská. Zdôraznil, že v danom súdnom konaní je dôkazné
bremeno na žalobcovi, aby preukázal, že bola uzavretá ústna sprostredkovateľská zmluva so všetkými
podstatnými náležitosťami. V predmetnom konaní toto preukázané nebolo.  Zdôraznil, že pri svojej
výpovedi dňa 07.08.2015 neuviedol, že odstúpil od platne uzatvorenej sprostredkovateľskej zmluvy, ale
len od spolupráce so žalobcom z dôvodov, ktoré vysvetlil.

6. Žalobca sa ďalej písomne vyjadril tak že zdôraznil, že dvaja svedkovia prítomní na obhliadke,
kde bola dohodnutá odmena, zhodne vypovedali, že žalovaný bol informovaný o výške provízie v
percentách. Fakt, že žalovanému bola oznámená výška provízie v percentách potvrdila výpoveďou aj
ním navrhnutá svedkyňa V.,. Teda iba sám žalovaný tvrdí, že výška odmeny mu zo strany žalobcu
oznámená nebola. Dvaja svedkovia prítomní na obhliadke zhodne uviedli, že výšku provízie žalovaný
nerozporoval. Žalovaný tvrdil, že výšku odmenu mu maklérky neuviedli, jeho manželka zase vypovedala,
že maklérky uviedli výšku odmeny v percentách, ale ona ju rozporovala. Obe svedkyne -maklérky
jednoducho vysvetlili aj fakt, že o DPH nevypovedali po prvýkrát, a to tak, že otázka o DPH im pri
prvých výsluchoch položená nebola, čo je zachytené v zápisniciach. Výška DPH bola riadne uvedená v
písomných dokladoch žalobcu určených žalovanému. Výška sumy DPH je údaj, ktorý pozná z bežného
života každý, zvlášť žalovaný, ktorý je angažovaný vo viacerých obchodných spoločnostiach, ktoré sú
o.i. platcami DPH. Plnomocenstvo na uzavretie zmluvy bolo udelené žalovaným jeho vtedajšej svokre
18.06.2013 teda potom, čo na obhliadke dňa 19.05.2013 uzavrel so žalobcom ústnu sprostredkovateľskú
zmluvu, a to za účelom uzavretia kúpnej zmluvy nehnuteľnostiam, nie na uzavretie sprostredkovateľskej
zmluvy. Pokiaľ ide o výpoveď svedkyne V., táto bola preukázateľne klamlivá vo viacerých bodoch. Celé
vyjadrenie žalovaného k odvolaniu je postavené na tom, že vytrháva častí výpovedí svedkov a strán
sporu z kontextu.

7. Ďalšie písomné vyjadrenia podané neboli.



8. Krajský súd v Trenčíne ako súd odvolací,  preskúmal vec v intenciách  ustanovení § 379  a § 380
zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“), t. j. v medziach podaných
odvolaní a ich dôvodov.  Procesný postup  odvolacieho súdu vyplynul  z intertemporálnej úpravy v
§ 470 ods. 1 CSP, ktorým došlo k rekodifikácii  predchádzajúceho procesného predpisu - zákona č.
99/1963 Zb. Občianskeho súdneho poriadku (ďalej len „O.s.p.“) s účinnosťou  od 1. júla  2016.   V zmysle
uvedenej   úpravy platí, že ak nie je ustanovené inak, platí tento  zákon aj na konania začaté predo
dňom nadobudnutia jeho účinnosti.

9. Odvolací súd na prejednanie veci nariadil pojednávanie, na ktorom zopakoval a doplnil dokazovanie
výsluchom žalobcu (konateľ), žalovaného a svedkov S., S., V., C..

10. V zmysle  § 378 ods. 1 CSP na konanie na odvolacom súde  sa primerane použijú ustanovenia o
konaní pred súdom prvej inštancie, ak tento  zákon neustanovuje inak.

11. Odvolací súd je v zásade viazaný rozsahom  odvolania (§ 379 CSP) a odvolacími dôvodmi (§ 380
ods. 1  CSP).

12. Žalobca deklaroval vo svojom odvolaní  odvolacie dôvody spočívajúce v nesprávnom právnom
posúdení veci podľa § 365 ods. 1 písm. b/, d/, f/ a h/ CSP v tom, že súd prvej inštancie svojim procesným
postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k
porušeniu práva na spravodlivý proces, v tom, že konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok
nesprávne rozhodnutie vo veci, že súd prvej inštancie  dospel na základe vykonaných dôkazov k
nesprávnym skutkovým zisteniam a v nesprávnom právom posúdení veci ( § 365 ods. 1 písm.  b/, d/,
f/ a h/  CSP).

13. Pod porušením práva na spravodlivý proces v zmysle § 365 ods. 1 písm. b/ CSP treba rozumieť
nesprávny procesný postup súdu spočívajúci predovšetkým v zjavnom porušení kogentných procesných
ustanovení, ktoré sa vymyká nielen zo zákonného, ale  aj z ústavnoprávneho rámca, a ktoré tak
zároveň znamená aj porušenie ústavou zaručených procesných práv spojených so súdnou ochranou
práva. Ide napr. o právo na verejné prejednanie sporu za prítomnosti strán sporu, právo vyjadriť sa ku
všetkým vykonaným dôkazom, právo na zastúpenie zvoleným zástupcom, právo na riadne odôvodnenie
rozhodnutia, na predvídateľnosť rozhodnutia, na zachovanie rovnosti strán v konaní,  na relevantné
konanie súdu spojené so zákazom svojvoľného postupu a so zákazom denegatio iustitiae (odmietnutie
spravodlivosti).

14. Odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. d/ CSP dopadá na všetky pochybenia v procesnom
postupe súdu, ktoré nie sú subsumovateľné pod iné odvolacie dôvody, avšak vždy len za predpokladu,
že tieto pochybenia mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci. Zvyčajne pôjde o prípady
nesprávne realizovanej mandukčnej povinnosti súdu, pochybenia vo vykonanom dokazovaní ( napr.
vykonanie nezákonne získaného dôkazu, vypočutie svedka bez jeho poučenia o práve odoprieť výpoveď
a podobne) alebo posúdenie predbežnej otázky v rozpore s existujúcim rozhodnutím príslušného orgánu.

15. Podstata  odvolacieho dôvodu  vyplývajúceho z ust. § 365 ods. 1 písm. f/ CSP (súd prvej inštancie
dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam)  spočíva v nesprávnom
postupe súdu prvej inštancie pri hodnotení výsledkov dokazovania dôsledkom čoho je, že súd berie
do úvahy skutočnosti, ktoré z dôkazov nevyplynuli, alebo neboli účastníkmi prednesené, prípadne
neprihliada na skutočnosti, ktoré boli preukázané, alebo vyplynuli z prednesov účastníkov. Nesprávne
skutkové zistenia môžu byť aj výsledkov logických rozporov pri hodnotení dôkazov s osobitným zreteľom
na závažnosť, zákonnosť a pravdivosť získaných poznatkov.

16. Právnym posúdením v zmysle odvolacieho dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. h/ CSP je činnosť súdu,
pri ktorej zo skutkových zistení vyvodzuje právne závery a na zistený skutkový stav aplikuje konkrétnu
právnu normu. O nesprávnu aplikáciu právnych predpisov ide vtedy, ak súd nepoužil správny právny
predpis alebo ak síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale interpretoval alebo ak
zo správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery.



17. Odvolací súd  preskúmal  námietky, ktoré boli v odvolaní žalobcom vznesené, zopakoval
dokazovanie v potrebnom rozsahu a dospel k názoru, že rozhodnutie súdu prvej inštancie je potrebné
zmeniť podľa § 388 CSP.

18. Predmetom konania je tvrdený nárok žalobu na zaplatenie odmeny za sprostredkovanie predaja
nehnuteľnosti žalovaného tretej osobe, pričom žalobca tvrdil, že medzi stranami došlo k riadnemu
uzavretiu zmluvy o sprostredkovaní podľa § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka. Žalovaný popiera
nárok žalobcu s tým, že k vzniku  zmluvy o sprostredkovaní medzi stranami nedošlo, pretože medzi
stranami nedošlo ku konsenzu ohľadne podstatnej náležitosti - odmeny sprostredkovateľa. Súd prvej
inštancie žalobu zamietol v prvom rade z dôvodu, že z vykonaného dokazovania nemal za jednoznačne
zistené, že medzi stranami sporu došlo k uzatvoreniu sprostredkovateľskej zmluvy podľa § 774 a nasl.
Občianskeho zákonníka, nemal jednoznačne zistený obsah zmluvy a dokonca ani či zmluva sa mala
spravovať ustanoveniami Občianskeho alebo Obchodného zákonníka. Žalobu zamietol i z dôvodu, že
nebolo preukázané, že pričinením žalobcu došlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy medzi žalovaným a tretími
osobami.

19. Na základe skutkového stavu zisteného súdom prvej inštancie vykonaným dokazovaním a
zopakovaným dokazovaním odvolacím súdom výsluchom žalovaného a svedkov, sa odvolací súd s
takýmto posúdením veci nestotožňuje.

20. V konaní nebolo medzi stranami sporné (a vyplýva to i z listinných dôkazov- výpis z OR SR, výpis
z LV, plná moc zo dňa 18.06.2013 a z výpovede strán), že žalovaný  bol na základe dohody o zrušenie
a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva zo dňa 22.03.2010 (V 246/2010- VZ   48/10) vlastníkom
nehnuteľnosti: rodinný dom s.č. XXX postaveným na parcele č. XXX/XX, pozemkov parc.č. 198/10 o
výmere 376 m2 orná pôda, č. 198/12 o výmere 473 m2 zastavané plochy a nádvoria, č. 198/19 o
výmere 133 m2 zastavané plochy a nádvoria, zapísané na LV  č. XXXX, okresný Nové Mesto nad
Váhom, obec H., k.ú. H. (ďalej len „nehnuteľnosti“). Žalobca je podnikateľom zapísaným v obchodnom
registri, pričom medzi predmet jeho činnosti o.i. patrí aj sprostredkovateľská činnosť v rozsahu voľnej
živnosti. Za účelom predaja nehnuteľností žalovaný dňa 18.06.2013 udelil všeobecné plnomocenstvo
svojej matke, Q. H.. Medzi stranami tiež nebolo sporné, že žalovaný mal záujem predať nehnuteľnosti
(výpoveď žalovaného dňa 07.08.2015), pričom s dvoma realitnými kanceláriami (mimo žalobcu) mal
uzavreté písomné sprostredkovateľské zmluvy s dojednanou odmenou za sprostredkovanie vo výške
3 160,- eur a vo výške 3 % z dohodnutej kúpnej ceny, ku ktorej bude pripočítaná DPH, čo vyplýva
zo žalovaným predložených listín - zmluva o sprostredkovaní medzi žalovaným a sprostredkovateľom
NOVOMESTSKÉ REALITY, s.r.o. zo dňa 26.04.2013, zmluva o sprostredkovaní medzi žalovaným a
sprostredkovateľom VZ  reality , s.r.o. zo dňa 20.05.2013. Dňa  19.05.2013 sa uskutočnila ohliadka
nehnuteľností za prítomnosti žalovaného, jeho manželky a pracovníčok (maklérok) žalobcu: p. V. a
p. C., čo medzi stranami taktiež sporné nebolo. Žalobca preukázal a žalovaný nerozporoval, že na
webovej stránke žalobcu ako realitnej kancelárie boli inzerované nehnuteľnosti žalovaného za ponúkanú
kúpnu cenu 159 000,- eur  vrátane provízie, s uvedením makléra K. V.. Z protokolu o vykonaní
obhliadky nehnuteľnosti zo dňa 06.07.  vyplýva, že v tento deň bola vykonaná obhliadka nehnuteľností
žalovaného so záujemcom - p. Q.. Žalovaný vykonanie tejto obhliadky nerozporoval. Z protokolu o
vykonaní obhliadky nehnuteľnosti zo dňa 26.09.2013 vyplýva, že v tento deň bola vykonaná obhliadka
nehnuteľností žalovaného so záujemcom - p. S.. Žalovaný vykonanie tejto obhliadky nerozporoval. Dňa
05.10.2013 o 20:09 hod manželka žalovaného poslala maklérke V. SMS správu „ dobrý večer, rusim
zajtrajsi predaj domu. V.“ a na SMS maklérky V. „ Teraz neviem ako to mám chápať, či to len zajtra
rušíte alebo interne chcete predať vôbec?“   manželka žalovaného odpovedala o 22:48 hod  „Prosim
informujte kupujucich o zrušení“. Maklérka V. dňa 05.10.2013 o 23:03 hod odoslala na adresu S.akovaXX
gmail.com mailovú správu, adresovanú pani S., v ktorom oznámila, že p. V. jej pred chvíľou písala sms,
že ju má informovať, že musí stretnutie zajtra zrušiť. Maklérka  V.   dňa 06.10.2013 napísala C. S.
SMS správu, v ktorej sa informovala, či menovaná dostala mail, že stretnutie sa ruší, načo jej C. S.
dňa 06.10.2013 o  07:54 hod  odpísala o.i. že dúfajú, že sa predaj neruší, veľmi by ich to  mrzelo.
Popísanú SMS komunikáciu žalovaný v konaní nerozporoval. Z vyjadrenia žalobcu (06.06.2016), ktoré
žalovaný nerozporoval,  vyplýva, že maklérka V. bola zamestnancom žalobcu, priamo z jej pracovnej
zmluvy jej vyplývalo oprávnenie uzatvárať na obhliadkach ústne zmluvy o sprostredkovaní; prípadné
písomné zmluvy podpisoval konateľ žalobcu, na to oprávnenie makléri nemali. Vzťah žalobcu s p.
C. bol obchodnoprávny, menovaná nebola zamestnankyňou žalobcu. Tieto skutočnosti žalovaný v
konaní nerozporoval.  Uvedené nehnuteľnosti žalovaného nadobudli na základe kúpnej zmluvy zo dňa



05.03.2014 (V 186/14)  A. S. a C.  S.. Q. zo dňa 03.04.2014  žalobca vyzval žalovaného na oznámenie
výšky kúpnej ceny, za ktorú bola nehnuteľnosť predaná manželom  S. a na zaplatenie odmeny za
sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti vo výške 4% + DPH z ceny, za ktorú nehnuteľnosti kupujúcim
predal. Mailom zo dňa 03.04.2014 žalobca vyzval manželov V.ých a manželov S. na úhradu odmeny
za sprostredkovanie. K. žalovaného mailom zo dňa 05.04.2014 oznámila žalobcovi, že k žiadnej ústnej
dohode nedošlo, pretože nesúhlasili s podmienkami. Žalobca dňa 06.04.2014 reagoval tak, že trval na
úhrade provízie s tým, že ak nedôjde k úhrade, obráti sa na súd. Manželka žalovaného odpovedala, že
k žiadnej dohode nedošlo, či už ústnej alebo písomnej, preto si akúkoľvek úhradu nárokuje neprávom, a
preto mu ju nevyplatia. Listom zo dňa 14.04.2014 žalobca vyzval žalovaného na zaplatenie odmeny za
sprostredkovanie predaja nehnuteľností na základe priloženej faktúry č. 1006/ 2014, v ktorej vyúčtoval
odmenu bez DPH 6 360,-  eur, 20% DPH 1 272,- eur, spolu suma na úhradu 7 632,- eur. Popísaná
mailová a poštová komunikácia zo dňa 03.04., 05.04., 065.04. a 14.04. 2014 medzi stranami sporná
nebola.

21.  Kruciálnou otázkou - na základe takto zisteného skutkového stavu -  v konaní bolo, či medzi
stranami došlo alebo nedošlo k uzavretiu sprostredkovateľskej zmluvy podľa § 774 a nasl. Občianskeho
zákonníka, ktorej  predmetom by bolo sprostredkovanie predaja nehnuteľností vo vlastníctve žalovaného
sprostredkovateľom (žalobcom) tretím osobám, prípadne k vzniku iného právneho vzťahu medzi
stranami.

22. Podľa § 774 Občianskeho zákonníka sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje
obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi
poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

23. Podľa § 775 Občianskeho zákonníka sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu
treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa
§ 40a.

24. Sprostredkovateľská zmluva je upravená aj v Obchodnom zákonníku, a to v § 642 až 651, a
podobné vzťahy aj v § 652 až 672 pod nadpisom Zmluva o obchodnom zastúpení. Úvahy súdu
prvej inštancie o tom, že v konaní neboli dokazovaním zistené okolnosti, umožňujúce posúdiť, či
právny vzťah medzi stranami nie je možné podriadiť pod tieto ustanovenia Obchodného zákonníka
a o tom, že podľa ustanovení Obchodného zákonníka vzniká nárok sprostredkovateľa na províziu
až keď sa dosiahne výsledok sprostredkovateľskej zmluvy, čo podľa súdu prvej inštancie v konaní
preukázané nebolo, sú však neopodstatnené a v tomto smere bola dôvodná odvolacia námietka
žalobcu.  Podľa Obchodného zákonníka sa totiž posudzuje sprostredkovateľská zmluva len vtedy,
keď ide o zmluvu medzi podnikateľmi a zmluva je zameraná na podnikateľskú činnosť (§ 261 ods.
1 Obchodného zákonníka). Pokiaľ tieto podmienky nie sú splnené (ako je tomu v súdenej veci, kde
žalovaný nesporne vystupuje ako fyzická osoba, nepodnikateľ), sprostredkovateľská zmluva podlieha
úprave podľa Občianskeho zákonníka. Je pravdou, že účastníci zmluvy majú možnosť dohodnúť sa, že
ich záväzkový vzťah bude podriadený obchodnoprávnej úprave (§ 262 ods. 1 Obchodného zákonníka),
avšak na takúto dohodu sa vyžaduje písomná forma, pričom v súdenej veci nebolo medzi stranami
sporné, že medzi nimi akákoľvek písomná dohoda neexistuje.

25. Sprostredkovateľská zmluva podľa Občianskeho zákonníka je pritom neformálnou zmluvou.
Uzaviera sa medzi sprostredkovateľom a záujemcom o sprostredkovanie zmluvy a jej predmetom je
obstaranie uzavretia zmluvy pre záujemcu. Sprostredkovateľská zmluva je odplatnou zmluvou. Medzi
podstatné obsahové náležitosti zmluvy o sprostredkovaní patrí predmet záväzku sprostredkovateľa a
odmena sprostredkovateľa. Výška odmeny môže byť dohodnutá pevne určenou finančnou sumou, ale
aj podielovou odmenou, napríklad vo výške 1 % z finančného objemu uzavretej zmluvy.

26. V súdenej veci bolo vykonaným a zopakovaným dokazovaním zistené, že žalovaný bol
výlučným vlastníkom nehnuteľností, pričom v záujme ich predaja oslovil viaceré realitné kancelárie,
vrátane žalobcu. Na základe vzájomnej komunikácie strán došlo k obhliadke nehnuteľnosti najprv
maklérkami žalobcu ( 19.05.2013) za prítomnosti žalovaného a jeho vtedajšej manželky, následne
k dvom obhliadkam nehnuteľností za prítomnosti maklérky žalobcu, záujemcov a matky žalovaného
(splnomocnenej plnomocenstvom zo dňa 18.06.2013) dňa 06.07.2013, resp. maklérky žalobcu,
záujemcov a manželky žalovaného  ( 26.09.2013). Žalobca predaj nehnuteľností žalovaného inzeroval



na svojich webových stránkach, zameraných na činnosť realitnej kancelárie. Žalobca žalovaného
zoznámil s manželmi S.ovými (obhliadka dňa 26.09.2013), s ktorými následne žalovaný sám, bez
vedomia žalobcu, dňa 24.01.2014 uzavrel kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bol predaj nehnuteľností.

27. Sporná medzi stranami zostala existencia dohody o odmene sprostredkovateľa (žalobcu) a teda
existencia platnej sprostredkovateľskej zmluvy podľa § 774 Občianskeho zákonníka.

28. Žalobca uviedol, že k dohode o odmene sprostredkovateľa a k uzavretiu ústnej sprostredkovateľskej
zmluvy došlo dňa 19.05.2013, na obhliadke nehnuteľností, medzi ním, v zastúpení maklérkami
(zástupcami) p. K. V.kou a C. a žalovaným, pričom dohode bola prítomná i manželka žalovaného Q.
V.. Žalovaný tvrdil, že k dohode o odmene sprostredkovateľa a k uzavretiu ústnej sprostredkovateľskej
zmluvy nikdy nedošlo a nárok žalobcu nie je dôvodný.

29. Žalovaný vo vyjadrení zo dňa 04.08.2015 uviedol, že dňa 19.05.2013 sa uskutočnila obhliadka
nehnuteľností za účasti žalovaného, jeho manželky a maklérok žalobcu. Maklérka žalovanému
nepredložila žiadny návrh zmluvy, s tým, že ju predloží na podpis inokedy. Keď sa žalovaný a
jeho manželka pýtali na výšku odmeny pre žalobcu, nedostali žiadnu relevantnú odpoveď, maklérka
viackrát uviedla, že výška odmeny sa zhoduje s odmenou ostatných realitných kancelárii. Následne
žalovaný s manželkou odcestovali do zahraničia. V septembri 2013 sa konala obhliadka nehnuteľnosti
za prítomnosti maklérsky žalobcu a záujemcov - manželovi S.ových, ktorí mali záujem o kúpu
nehnuteľností. Nakoľko do termínu podpisu kúpnej zmluvy (06.10.2013) nebola medzi stranami
dohodnutá odmena za sprostredkovanie, manželka žalovaného opakovane apelovala na maklérku
žalobcu, p. V.,  aby výšku odmeny presne uviedla. Maklérka odpovedala tak, že odmena je zhodná
s ostatnými realitnými kanceláriami. Podľa jeho vedomostí obvyklá cena za sprostredkovanie predaje
nehnuteľností v sume okolo 3 000,- eur. Manželke žalovaného táto odpoveď nepostačovala, preto
opätovne žiadala maklérku, aby jej uviedla konkrétnu sumu. Maklérka až dňa 05.10.2013 uviedla, že
odmena žalobcu je cez 7 000 eur, s ktorou výškou odmeny žalovaný nesúhlasil a prostredníctvom svojej
manželky predaj domu za uvedených podmienok odmietol. O tejto skutočnosti manželka žalovaného
informovala p. V..  Na pojednávaní 07.08.2015 žalovaný uviedol, že mu nikdy nebola predložená
písomná sprostredkovateľská zmluva. O doručenie takejto zmluvy s manželkou žiadali, ako aj o
oboznámenie s výškou odmeny. Maklérka im nevedela uviesť výšku odmeny, ani ju vypočítať. Deň pred
podpisom kúpnej zmluvy (pozn. 05.10. 2013) im bol predložený návrh sprostredkovateľskej zmluvy,
stále tam nebola uvedená odmena. Výšku odmeny zisťovala jeho manželka, po zistení, že to bude
cez 7 000 eur sa s ním kontaktovala. Zhodli sa, že sú ochotní zaplatiť odmenu  okolo 3 000 eur.
Z tohto dôvodu nedošlo k uzatvoreniu sprostredkovateľskej zmluvy. Následne odstúpili od akejkoľvek
spolupráce so žalobcom, odstúpenie od spolupráce riešila aj jeho manželka. s ostatnými realitnými
kanceláriami mali dohodnutú pevnú sumu vodomermi, bolo to asi 3000 eur  alebo nie cez 3000 eur. Na
pojednávaní 14.02.2019 doplnil, že  pri telefonickej komunikácii za súčasnej prítomnosti manželov S.
riešili podmienky, za akých môžu menovaní kúpiť nehnuteľnosť, možnosť získania hypotéky, neriešil sa
jeho vzťah so žalobcom. Výsledkom bolo, že si obe strany preveria, aké sú možnosti s bankou, ak sa obe
strany dohodnú, dôjde k predaju. Nič konkrétne dohodnuté nemali. Nepamätal si, kto vypracúval kúpnu
zmluvu na nehnuteľnosť, nevedel potvrdiť ani vyvrátiť totožnosť obsahu tejto kúpnej zmluvy so zmluvou
vypracovanou žalobcom.  Nemal vôbec vedomosť o tom, že je sprostredkovateľská zmluva uzatvorená,
pretože na prvom stretnutí maklérky nemali so sebou žiadne tlačivá a ani mu nevedeli vyčísliť výšku
provízie a ani nevedeli to, ani akým spôsobom bude realitná kancelária nehnuteľnosť predávať. Na tom
stretnutí maklérky povedali, že dajú tlačivá do poriadku, dohodnú sa s majiteľom realitnej kancelárie,
oznámia výšku provízie s tým, že im povedal aj o výškach provízie, ktoré berú iné realitné kancelárie.
Na túto výšku povedali, že to bude to isté ako u iných kancelárií a že prinesú aj vypracované zmluvy.
Pri ďalšom stretnutí už nebol, pretože bol odcestovaný,  riešila manželka a on bol v tom, že zmluvy sú
už uzatvorené a dozvedel som sa, že nie sú až na stretnutí, kedy maklérka chcela narýchlo podpísať
vyhotovenia zmlúv, na ktorých však už bola provízia vyčíslená v dvojnásobnej výške. Aj počas stretnutia
v kancelárii v piatok  bol v tom, že výška provízie je dohodnutá. Mohla ju dohodnúť jeho manželka alebo
jej matka. Manželka od neho plnú moc nemala. Boli ochotní zaplatiť províziu okolo 3 000,- eur, nevidel
rozpor v tom, že s inými realitnými kanceláriami uzavrel zmluvy, kde odmena bola 3160 eur a  5724
eur. Nikdy sa nebavili o tom, že provízia bude plus DPH, ani to nevyplýva z predchádzajúcej výpovede
maklérky. Nevedel, akým spôsobom to manželka oznámila žalobcovi, ale keďže nesúhlasil s výškou
provízie, ako bola u iných realitných kanceláriách na inej dohodnutí neboli, rozhodli sa ďalej cez žalobcu
dom nepredávať. Nikto ho neinformoval o tom, že žalobca je platcom  DPH, z akých častí sama provízia



skladať. Prvýkrát sa o výške provízie dozvedel od manželky, po stretnutí manželky s maklérkou pred
Billou v Piešťanoch.

30. Z výpovede konateľa žalobcu dňa 01.12.2015 vyplýva, že v piatok 04.10.2013 o 14,00 hod došlo k
stretnutiu za prítomnosti manželky žalovaného, manželov S., žalovaný bol na telefóne. Stretnutie trvalo
1 a pol až 2 hodiny, boli dohodnuté vzájomné podmienky. Počas stretnutia žalovaný ani jeho manželka
nerozporovali výšku odmeny, ktorá bola uvedená v návrhu kúpnej zmluvy (čl .III bod 2 ). Bolo dohodnuté,
že k podpisu zmluvy dôjde v novembri z dôvodu priestoru na predčasné zosplatnenie úveru zo strany
manželov V.ých a získanie úveru zo strany  manželov S.. V sobotu poobede mal vypracované zmluvy,
večer bola maklérke doručená SMS správa, že manželia V. už nemajú záujem o predaj.     To, či sa
dohoda uzatvára písomne alebo nie, závisí od požiadavky klientov, zo strany kancelárie je pokyn, aby
došlo k písomnému uzatvoreniu, nie vždy je to akceptované zo strany klientov. Ak by trval na písomnom
uzatvorení zmluvy, išiel by sám proti sebe, pretože iná realitná kancelária by to zobrala aj bez písomnej
zmluvy. Zo samotného stretnutia mal dojem, že obe strany prejavili svoj záujem a konanie, ku ktorému
následne došlo, podľa jeho názoru smerovalo k tomu, aby realitná kancelária bola vynechaná z predaja,
o čom svedčí aj kúpna zmluva, z ktorej obsahu vyplýva, že  ide rovnaký ako návrh kúpnej zmluvy,
ktorý vypracoval on. Na písomnej zmluve netrval z dôvodu konkurencie. O výške odmeny sa priamou
maklérky V. neinformoval, pretože vychádzal zo štandardných postupov, ktoré má dohodnuté s maklér
mi pri uzatváraní zmluvy. Výška odmeny bola štandardná pre dané obchody.

31. Svedkyňa Q. V. dňa 07.01.2016 uviedla, že s maklérkami žalobcu spolupracovala pri predaji domu
jej manžela. Niekoľkokrát sa stretli, došlo k obhliadke domu. Pri tejto obhliadke komunikovali aj o výške
provízie, ktorú vyčíslili v percentách, na čo ona výšku namietala a poukazovala na provízie, ktoré berú iné
spoločnosti. Niekoľkokrát sa stretli, keď mali vážneho záujemcu, bolo jej zo strany maklérky oznámené,
že je potrebné podpísať zmluvy. Predtým, ako namietala výšku provízie, jej maklérka povedala, že sa
spojí s majiteľom a je možné s touto výškou niečo urobiť. Zmluva na podpis jej bola predložená v
Piešťanoch na parkovisku pred Billou, bola tma, zlé osvetlenie. Maklérka ju žiadala o podpis zmluvy,
ale v zmluve bola vysoká suma ako provízia, s ktorou nesúhlasila a odmietla zmluvu podpísať. Konanie
maklérky považovala za neseriózne, preto od zmluvy odstúpila a nechcela už ďalej s firmou na predaji
domu spolupracovať. Prvýkrát jej bola výška provízie špecifikovaná na parkovisku v Piešťanoch, dovtedy
sa bavili vždy len o percentách z toho dôvodu, že nebola stanovená cena domu, výška provízie
potom závisela od stanovenia ceny domu. Každopádne nesúhlasila ani s výškou provízie v percentách.
Výslovne potvrdila, že žalovaný a maklérky na danom stretnutí sa dohodli, že dom bude zaradený do
ponuky a ostatné veci sa doriešia. S konateľom žalobcu sa stretla na pobočke, za prítomnosti manželov
S., predmetom stretnutia bolo, že žalobca má vážnych záujemcov, že je možné dohodnúť si podmienky, o
konkrétnych veciach sa nebavili. Preberali sa viaceré možnosti. Dohodli sa, za akých podmienok by bolo
možné predmetný dom predať obe strany mali vyjadriť súhlas, potom malo byť pristúpené k vypracovaniu
kúpnej zmluvy. Dohodli sa, že obe strany si zistia podmienky v bankách, nebolo to jednoduché bolo
potrebné získať ešte potvrdenia z banky. Na stretnutí sa dohodli, že dom predajú, ak všetko dobre pôjde,
bola stanovená aj kúpna cena medzi 158 až 162 000,- eur, okolo 160 000 eur. Dohodli sa na tom,
že v nedeľu bude stretnutie, keď všetko dobre pôjde, bude podpísaná zmluva. Potvrdila, že žalobca
mal vypracovať predmetné zmluvy, boli jej zaslané prostredníctvom mailu. Zmluvy boli v poriadku, čo
nebolo v poriadku, bola výška provízie. Stretnutie s maklérkou na parkovisku pred Billou bolo po stretnutí
v kancelárii, presný deň si nepamätala. K podpisu zmluvy nedošlo, pretože sa nedohodli na výške
provízie za sprostredkovanie. Maklérka ju kontaktovala s tým, že je potrebné podpísať zmluvy, pretože
ich nepredložila, bude mať veľké problémy v práci. Povedala jej, že s výškou provízie nesúhlasí. Dostali
sa do situácie, že ani jedna zo strán nechcela zmluvu podpísať. Pokiaľ povedala, že pri stretnutí pred
Billou odstúpila od zmluvy, myslela tým, že nesúhlasila s tým, aby spoločnosť žalobcu predávala dom.
Zmluvu nechcela podpísať z dôvodu, že žalobca nepristúpil na to, či sľúbilo ohľadom provízie. Plnú
moc na predaj domu od manžela nemala. Ona sama sprostredkovateľskú zmluvu podpísať nechcela,
podpísal by ju manžel, keby bolo všetko v poriadku. Bolo možné manželovi predložiť zmluvu pri prvom
stretnutí, inak by to podpísala jej matka, ktorá mala splnomocnenie. Kontaktovala ju maklérka, ktorá
vedela, že ona plnomocenstvo nemá, bolo jej jedno, kto to podpíše. Jej matka pri stretnutí pred Billou
nebola. Nepamätala si, či manželov S. následne kontaktovala, alebo sa dozvedeli oni, že dom je stále
na predaj. Ďalší kontakt z manželmi S. bol možno o mesiac, dva, nevedela uviesť časový údaj. Doplnila,
že pri ohliadke domu po prvom stretnutí v kancelárii žalobcu boli prítomné dve maklérky a jej manžel.
Prehliadli si dom, potom si sadli, rozprávali sa o podmienkach, bola jej oznámená výška provízie v
percentách, ktorú namietla. Upokojili ju, že sa ešte dohodnú, že je možné s výškou provízie niečo urobiť.



Nevedela povedať, v akej výške bola provízia v tom čase navrhnutá, vtedy to porovnať vedela, bol to
markantný rozdiel. Pri danej obhliadke sa dohodli na tom, že dom bude zaradený do ponuky, ostatné veci
sa doriešia. Žalobcovi dali možnosť predávať dom bez podpísania zmluvy z dôvodu, že ju to nejakým
spôsobom neohrozovalo, myslela si, že sa to dorieši. Kúpnu cenu s inými realitnými kanceláriami si
dohodli okolo 160 000 eur.

32. Svedkyňa K. V.  dňa 01.12.2015 vypovedala, že  žalovaný s manželkou boli jej klienti. S manželkou
žalovaného sa stretla v kancelárii, prejavila záujem dom predať, dohodli si stretnutie. Prvé stretnutie sa
nekonalo, ďalšie stretnutie bolo o týždeň. Na to svoju kolegyňu, ktorá bola služobne staršia poprosila,
aby išla so mnou, pretože nehnuteľnosť ešte v H.ku nepredávala, aby sme vedeli dobre stanoviť cenu.
Prišla na to stretnutie s kolegyňou, boli tam obaja manželia V.. Pozreli si dom, popísali si o tom dome
základné veci: či je tam žumpa, čistička atď.. Potom sa bavili aj s kolegyňou o cene domu za akú
ho predať, bavili sme sa o exkluzivite a neexkluzivite. Oni sa rozhodli, že to chcú predávať aj cez
iné realitné kancelárie, takže sme sa dohodli na neexkluzivite a potom sme im oznámili s kolegyňou
výšku provízie. Províziu sme mali nastavenú tak, že mimo Piešťan bola 4 % a v Piešťanoch bola 3,5
%.  Námietky k tomu neboli. Následne to nahodila na web stránku a začali  to ponúkať a predávať.
Keď sa ozvali prví záujemcovia, tak manželia V. tu neboli, ale poslali kontakt na mamu, s ktorou mala
robiť obhliadky. Urobili tam asi 3 obhliadky,  na poslednej obhliadke boli manželia S., ktorým sa dom
veľmi páčil a začali na obhliadke uvažovať nad kúpou. Spomínali, že to nebude možné hneď, ale za
nejaké možno 4 mesiace kvôli úveru. Následne povedali, že by chceli dom kúpiť, dohodlo sa stretnutie
v  kancelárii, medzi manželmi S., ňou, šéfom, ktorý je aj advokát a pani V.. Na tomto stretnutí sa dohodli
podmienky predaja. Bolo to asi v štvrtok, alebo v piatok, koncom týždňa, a v nedeľu pred odchodom
pani V. sa mal uskutočniť podpis zmluvy. V sobotu pripravoval pán D. zmluvy, rozposlalo sa im to na e-
maily, a večer jej prišla sms-ka, že predaj rušia manželia V.. Nemohla sa p. V. dovolať, p. S. oznámila,
že podpis zmluvy v nedeľu nebude. Čo si pamätá z obhliadky odchádzala s tým, že sú dohodnutý na
odmene 4%. Pre žalobcu už nepracuje, pracovala pre neho asi 3 a pol roka, spoluprácu ukončila v lete
2015. V čase obhliadky pracovala pre žalobcu asi 4 mesiace, zmluvy sa uzatvárajú písomne aj ústne,
písomne najmä v prípade, ak klient bol špekulant. Nevedela sa vyjadriť k tomu, či odmenu vyčíslila číslom
alebo len percentom. Pri prvej obhliadke bol spísaný evidenčný list, ktorý zostal pre potreby kancelárie,
žalovanému odovzdaný nebol. Pokiaľ sa pamätala, pri stretnutí v piatok, pred podpisom kúpnej zmluvy
sa o provízii už nebavili, pretože tam boli už aj manželia S., o tom sa pred druhou stranou nebaví. Na
pojednávaní dňa 25.10.2019 uviedla, že v roku 2013 bol žalobca platcom DPH , o ktorej skutočnosti
informovali každého, pretože to mali naučené ako poučku, ktorú klientom hovorili. Mala za to, že to
bolo uvedené aj na internetovej stránky žalobcu. O tejto skutočnosti informovali aj manželov V. na prvej
ohliadke, na ktorej boli prítomní obaja manželia aj jej kolegyňa C.. Pri tomto stretnutí  žalovanému žiadnu
listinu neodovzdala, ani vypísaný evidenčný list. Nevedela presne, či výšku provízie oznámila ona alebo
jej kolegyňa, obe sa niečo pýtali, obe niečo vysvetľovať. Klientom hovorili, že provízia je vo výške 3% +
DPH v Piešťanoch a v oblastiach mimo 4%  +  DPH. Vo svojej predchádzajúcej výpovedi  DPH  nikdy
neuviedla, pretože sa na to nikto nepýtal. DPH brala ako samozrejmosť, automaticky.  Pokiaľ tvrdí, že
žalovanému bola na 1. stretnutí určite prezentovaná DPH, ale zároveň tvrdí, že nevie, či to ona alebo
jej kolegyňa ho oboznámili s výškou provízie, určite obe vedeli, ak je výška provízie a že je to plus DPH,
pretože sa to nemenilo. Bod to povedala ona alebo p. C.vá, ale mala zato, že to povedala ona. Na 100 %
si istá nebola.  S p  V. sa stretla po v stretnutí v kancelárii vo večerných hodinách pred Billou v Piešťanoch,
dôvodom bol podpis sprostredkovateľskej zmluvy, pretože šéf začal v tom čase bazírovať na tom, aby
dohodnuté podmienky boli v písomnej forme. Odovzdala menovanej sprostredkovateľskú zmluvu, ona
si ju prelistovala, nepodpísala, z dôvodu, že predsa sú na všetkom dohodnutí a v nedeľu sa stretnú
na podpise kúpnej zmluvy. sprostredkovateľskú zmluvu, ktorú doniesla na parkovisko, vypracovala ona.
Myslela si, že p. V. môže sprostredkovať podpísania tejto zmluvy. V zmluve p. V. nič nenamietala. V
zmluve nebola špecifikovaná suma provízie, ale výška 4%  + DPH, zmluvu jej p. V. vrátila.

33. Svedkyňa I. C. dňa 31.03.2016 uviedla, že pri obhliadke nehnuteľností žalovaného bola prítomná
z  dôvodu, že ju o to p. V.nská požiadala, keďže ona v tom čase bola začínajúcim realitným maklérom.
Obhliadka prebehla za prítomnosti jej,  p. V. a manželov V.. Po obhliadke s manželmi V.    štandardným
spôsobom odkomunikovali podmienky, čo sa týka predaja. Dohodli sa aj na výške provízie, pretože to je
štandardný postup pri prvej obhliadke. Presnú sumu provízie uviesť nevedela, avšak výška provízie za
predaj nehnuteľnosti v Piešťanoch bola 3 % a mimo Piešťan 4 %. Manželia boli uzrozumení s tým, že
výška provízie bude 4 % z ceny, za ktorú sa nehnuteľnosť predá. S istotou vedela, že provízia um bola
oznámená %. V prípadoch, keď sa ešte len dohaduje nadobúdacia cena, si to klienti sami prepočítajú. V



tomto prípade to bolo 4 % z ceny, za ktorú sa nehnuteľnosť nakoniec predá. Zmluvy za žalobcu podpisuje
konateľ žalobcu, poverenie na uzatváranie právneho úkonu sprostredkovateľských zmlúv ona nemala.
Sú súhlasom konateľa bolo možné vykonávať sprostredkovateľskú službu bez písomnej zmluvy. Na
pojednávaní súdu dňa 14.02.2019 svedkyňa doplnila, že žalobca bol v roku 2013 platcom DPH, o, ktorej
skutočnosti ako maklér KA na stretnutí klientov informovala. O tomto informovala konkrétne aj manželov
V.ých  na v stretnutí na obhliadke v H.,  pretože išlo o štandardný postup, kedy sa dohadovali podmienky
predaja, tzn. predajná cena ako aj výška provízie s tým, že výška provízie bola uvedená výška provízie
plus DPH. Tieto skutočnosti boli uvedené v náborovom formulári a v sprostredkovateľskej zmluve s tým,
že výška provízie bola uvedená v %, v tomto prípade to boli 4 % + DPH. Náborový formulár je štandardný
formulár, ktorý si nosia pri prvej ohliadke, kde sa dohadujú podmienky predaja, kde sú uvedené údaje o
vlastníkovi, o nehnuteľnosti, jeho kontaktné údaje, dohodnutá cena, výška provízie. Nie je to formulár,
ktorý sa predkladá vlastníkovi, ale je to formulár, ktorý slúži maklérovi na ďalšie spracovanie. Pokiaľ ide o
to, prečo pri výpovedi dňa 31.03.2016 neviedla nič o DPH, otázka padla len v takej výške bola dohodnutá
provízia, nikto sa na DPH nepýtal. Na otázku akým konkrétnym spôsobom bolo žalovanému oznámené z
akých častí sa bude skladať provízia, uviedla, že žalovaný bol informovaný o tom, že výška provízie bude
4 % +  DPH z predajnej ceny nehnuteľnosti, pretože sa jedná o nehnuteľnosť mimo  Piešťan. V tomto
konkrétnom prípade predajná cena nebola určitá, bola dohodnutá až neskôr, ale je ľahko vypočítateľné,
aká bude výška provízie. Rozpor medzi touto výpoveďou a predchádzajúcou výpoveďou, keď uviedla,
že provízia bude 4 % z predanej nehnuteľnosti vysvetlila tak, že nikto sa jej na DPH nepýtal.

34. Svedkyňa  C. S. sa dňa 20.11.2015 písomne vyjadrila tak, že o kúpu nehnuteľnosti od žalovaného
sa zaujímali prostredníctvom žalobcu. Napriek tomu ku kúpe nehnuteľnosti nedošlo, pretože im realitná
kancelária oznámila, že manželia od predaja bezdôvodne odstúpili. Onedlho na to ich kontaktovala p.
V.,  či ešte majú záujem o kúpu nehnuteľnosti, bez prítomnosti realitnej kancelárie, pretože nepodpísali
vzájomné zmluvné podmienky medzi žalovaným a žalobcom, s ktorými manželia V. nesúhlasili, dôvodom
bola vysoká provízia z predaja nehnuteľností. Ak nebola v platnosti žiadna zmluva medzi žalobcom a
žalovaným, súhlasili s kúpou nehnuteľností, vzájomne to vyhovovalo.

35. Žalovaný pri výsluchu v odvolacom konaní uviedol, že na prvom stretnutí boli dve maklérky,  prebehla
obhliadka domu, ale doklad o obhliadke sa nepodpisoval,  maklérky si zabudli papiere. V júni odlietal
zo Slovenska, dovtedy mali čas to doniesť, potom už bola splnomocnená  bývalá svokra.  Manželka sa
stretla potom s jednou maklérkou na parkovisku, kde doniesla zmluvu, ktorá bola od začiatku sľubovaná,
ale provízia bola už dvojnásobná, kvôli tomu sa odstúpilo od uzatvorenia zmluvy.  Celý čas bol v tom,
že výška provízie je stále rovnaká.   Pri prvom stretnutí nevedeli uviesť výšku odmeny, povedali, že
to bude uvedené v ďalšom dokumente. Pri stretnutí odbiehal, nakoľko mal malé dieťa, suma nebola
vyčíslená.  Je možné, že percentá boli povedané, keď tam medzi nimi nebol, ak aj uviedli percentá
manželky, on o tej výške nevedel. Keď chcel na prvom stretnutí vyčíslenie, bolo mu povedané, že je to
plus mínus rovnaké, ako v iných kanceláriách. Pamätal si sumu 3 000,- eur.  Evidenčný list na podpis
nedostal. Splnomocnenie na úkony mala bývalá svokra a on mal dôveru voči tejto realitnej kancelárii, že
bude postupovať korektne a bol v tom, že písomná zmluva,  ktorá bola sľúbená, bola aj uzavretá.  On
rozbiehal nový život, bývanie, prácu, nemal čas riešiť nejaké zmluvy.  Bol v tom, že sa dohodla výška
provízie, lebo bývalá svokra bola splnomocnená. Bol rád, že sa našiel kupujúci a dom sa predá, nebol
informovaný o tom, že táto vec nebola uzavretá.  Výška provízie, ktorá bola oznámená na parkovisku
pri pokuse podpísať, bola dôvodom pre odstúpenie.  Nikdy ho nekontaktovala realitka ako majiteľa,
komunikovala manželka, lebo on na Slovensku nebol. Riešila všetko manželka, aj výšku provízie, bola
prítomná osobne. Žiadna reakcia od realitky nebola, neozval sa mu nikto, že čo sa deje.

36. Konateľ žalobcu pri výsluchu v odvolacom konaní uviedol, že nekomunikoval priamo so žalovaným,
pretože ten prípad prevzali dve maklérky, ktoré ten prípad spracovali, ponúkali, robili obhliadky, našli
záujemcov, našli kupujúcich.  Dohodli  si stretnutie, kde zabezpečil kompletné dokumenty, strany sa
dohodli na cene, čo sa predáva a mal na základe toho nájsť riešenie, ktoré uspokojí aj predávajúcich aj
kupujúcich.  Keď pripravoval zmluvy, všetko bolo dohodnuté, aj sumy, presne si to nepamätá, ale bolo
tam aj záložné právo, kupujúci si to išli kupovať cez hypotéku, bolo treba ošetriť banky. Žalovanému
predávajúcemu to vysvetľoval  prostredníctvom manželky a on bol na telefóne, kupujúci boli osobne
prítomní. Bol tam tlak, aby sa to čím skôr podpísalo, preto zostal v kancelárii a vyhotovil zmluvy, ktoré
poslal mailom obidvom zmluvným stranám s tým, že sa mali podpísať na druhý deň.   Ani jedenkrát
neprišlo spochybnenie toho, či je uzavretá sprostredkovateľská zmluva.  Na druhý deň mi ukázala
kolegyňa V. SMSku od pani V., že odstupujú a odvtedy nekomunikovali.  Neskôr skontroloval list



vlastníctva a zistil, že išlo o obídenie sprostredkovateľa. Preto vystavil faktúru tak, ako boli dohodnutí.
Komunikoval so žalovaným cez manželku, nemal kontakt na žalovaného.  Všetko riešila manželka
žalovaného a svokra. Na poslednom stretnutí bol žalovaný prítomný cez telefón, ktorý držala v ruke
manželka.  Nebol prítomný fyzicky, ale všetko počul. Posielal dokumenty na mailovú adresu jeho
manželky, bola reálne splnomocnená, všetko riešila za neho.

37. Svedkyňa C. S. pri výsluchu v odvolacom konaní uviedla, že pokiaľ si pamätá, boli na obhliadke,
ktorá bola sprostredkovaná cez realitnú kanceláriu, potom bolo už len jedno stretnutie, kde nevie, čo sa
riešilo. Pamätala si, že keď odchádzali z realitnej kancelárie, tak pani, ktorá to s nimi riešila, povedala
pani V., že sa stretnú ešte popoludní a dohodnú detaily,  niečo mali ešte podpísať, predpokladá, že
kúpnu zmluvu, alebo niečo také. Potom sa skontaktovali, o pár dní neskôr,  vtedy jej bolo  povedané,
že sa nedohodli na podmienkach a  dom sa nejde predávať  cez realitnú kanceláriu, že ešte musia kvôli
hypotéke počkať, že sa to ruší.  Oni ale mali veľký záujem o ten dom a spätne sa nakontaktovali, že
či to predajú alebo nepredajú a teda nakoniec im V. predali, ale bez realitnej kancelárie s tým, že to
bolo zrušené, nemali podpísanú spolu zmluvu.  Pani V. jej povedala, že sa predaj neuskutoční, bolo
to neskôr, neozývala sa ani realitná kancelária ani predávajúci. S predávajúcimi sa novo skontaktovala
cez Facebook alebo tak nejako,  nepamätá si, že či kontaktovala ona pani V., alebo ona ich.  Kúpnu
zmluvu vypracovávali vzájomne, oni dva roky predtým kupovali byt, tak si to podľa tej kúpnej zmluvy
vypracovali, niečo doplnila p. V..   So žalovaným si tyká, ale nie je s ním  v žiadnom vzťahu, prišli sa k
nim pozrieť, keď už bol dom kúpený a vtedy si potykali. Pamätala si, že 3 mesiace čakali, kým dostali
hypotéku, nespomína si, akú sumu uH.zali ako prvú, ale podľa nej bola kúpna cena  vyplatená naraz,
lebo čakali na hypotéku a nemali v hotovosti peniaze. Pamätá si, že sa mala p. V. stretnúť s maklérkou
a mali podpísať nejaké zmluvy,  netuší aké, ani ju to nezaujímalo. Im bolo úplne jedno, či to bude cez
realitnú kanceláriu, to nebola je ich starosť.

38. Svedok A. S. pri výsluchu v odvolacom konaní uviedol, že nemá žiadny  vzťah k stranám sporu, so
žalovaným si netyká. Pamätá si len, že boli na obhliadke, tieto veci riešila väčšinou manželka, nepamätá
si z toho veľa. Dali mu podpísať nejaké papiere, presne si nepamätá. Dom sa im hneď zapáčil,  mesiac
na to začali vybavovať hypotéku.  Dom našli na inzerát, na internete, presne si to nepamätá.  Nevedel
sa vyjadriť k žiadnym skutočnostiam, nespomínal si. Žalovaný nebol na Slovensku, tak všetko riešili s
p. V., ale nevedel, kto bol vlastníkom domu, on to neriešil.  Prišlo mu to normálne komunikovať s p. V.,
lebo bola manželka p. V.a.

39. Svedkyňa V. pri výsluchu v odvolacom konaní uviedla, že manželka žalovaného navštívila realitnú
kanceláriu,  že chce predať dom v H..  Dohodli sa, že sa stretnú za týždeň, mali naponáhlo, lebo mali
odchádzať do zahraničia.  Prvé stretnutie sa neuskutočnilo kvôli chorobe, bolo náhradné druhé stretnutie,
prišla tam s kolegyňou I. C., pretože nehnuteľnosť v H.ku v tej dobe žiadnu nemala, potrebovala poradiť
s predajnou cenou. Prišli na obhliadku, pozreli dom, spísali si údaje o dome, zastavili sa všetci v
obývačkovej hale pri barovom pulte a tam sa rozprávali.  Oznámili im, že výška provízie je 4% plus
DPH mimo okres Piešťany.  Preberali aj predajnú cenu, ktorá nebola na tejto obhliadke stanovená, tú si
mali manželia spolu dohodnúť. Po tomto stretnutí sa rozlúčili s tým, že viac- menej je všetko dohodnuté.
Konali sa ďalej nejaké obhliadky, asi 2-3, na záverečnej obhliadke boli aj manželia S., dom sa im páčil,
po nejakom čase ju kontaktovali, že dom chcú kúpiť.  Konalo sa ďalšie stretnutie v kancelárii, koncom
týždňa, kde prišla p. V., manželia S.,  konateľ žalobcu, aj ona, na Skype bol žalovaný,  tam sa dohadovali
podmienky kúpnej zmluvy. Následne sa stretla s p. V., lebo si uvedomila, že nemá podpísanú dohodu
písomne, v tom období sa na to začal klásť dôraz, lebo nejakí klienti ich začali obchádzať, tak bol
vytvorený manuál, že aby sa podpisovali písomné zmluvy, tak sa  s ňou stretla,  aby to mala preukázané
aj pred šéfom.  Bolo to rýchle stretnutie, kde ju poprosila o podpis, aby to mala v poriadku v písomnej
podobe.  Nepamätá si, či si tú zmluvu zobrala, alebo ju vrátila. Myslela, že p. V. si zmluvu zoberie a že ju
dá podpísať niekomu oprávnenému, chcela od nej, aby zabezpečila podpis tej zmluvy. P. V. povedala,
že zmluvu netreba, že predaj sa koná  a stretnú sa v kancelárii. P.  V. nemala  žiadne výhrady k zmluve,
ktorú predložila na parkovisku, bola tam tiež provízia vyjadrená v percentách, plus DPH.  Vedela o tom,
že v tom čase bol p. V. v zahraničí, ale niekto musel mať podpisové právo na podpis kúpnej zmluvy, ktorý
mal byť v nedeľu. Ďalší deň šéf robil kúpne zmluvy, ktoré im posla na mail. Večer jej  prišla SMS od  p. V.,
že sa predaj ruší.  Hneď jej na to telefonovala, ale už nedvíhala telefón,   k podpisu už nedošlo.  Pôvodne
sa jej nikto na DPH nepýtal,  berie to automaticky, vtedy sa to platilo pri každom predaji, každý predaj
bol plus DPH, určite o DPH hovorili.  Všetci štyria boli v miestnosti, V., V., ona a kolegyňa boli prítomní.
Stretnutie na parkovisku bolo z jej iniciatívy. Ona bola stále v tom, že všetko je dohodnuté, ohliadky



boli bez problémov, bola tam p. V., potom mama s kľúčmi.  Určite upovedomili oboch manželov, spolu
s kolegyňou o sume odmeny, je to už 6-7 rokov dozadu, už si to nevie presne vybaviť, ale o odmene
hovorila ona, pretože kolegyňu zobrala na to, aby pomohla určiť cenu nehnuteľnosti, lebo v tej dobe
nemala prehľad o cenách.  Vysvetľovala, koľko je sprostredkovateľská odmena v okrese Piešťany, že
je to 4% plus príslušná sadzba DPH, povedala to obom manželom. Nepamätá si, či špecifikovala výšku
DPH. Potom jej hovorili, že bude splnomocnená mama na predaj, plnomocenstvo nevidela.  Nemala
mail na p. V., ani na p. V.. P

40. Svedkyňa C. pri výsluchu v odvolacom konaní uviedla, že sa zúčastnila sa s kolegyňou V. na
obhliadke nehnuteľnosti vzhľadom na to, že kolegyňa bola začínajúci maklér, ona mala viac pracovných
skúseností, aby jej mohla pomôcť stanoviť predajnú cenu nehnuteľnosti.  Absolvovali štandardnú
obhliadku domu, ktorý si prezreli spolu s predávajúcimi, dohodli podmienky sprostredkovania predaja a
následne si kolegyňa už riešila klientov individuálne.  Po obhliadke nehnuteľnosti  riešili optimálnu cenu
nehnuteľnosti, že aká bude výška provízie, čo je zahrnuté v provízii, že je tam poskytnutý kompletný
právny servis.  Nedohadovali sa na výške provízie, realitná kancelária mala fixne stanovenú  províziu
na Piešťany a mimo Piešťan,  v tomto prípade bola výška provízie 4% z ceny, za akú sa nehnuteľnosť
predá  plus  DPH. Pri tomto boli prítomní predávajúci žalovaný a jeho manželka a kolegyňa.  Obhliadka
prebiehala tak, že sa presúvali  v rámci domu, ale keď sa dohadovala predajná cena a provízia, boli
všetci spoločne. Bolo to v obývacej izbe pri  barovom pulte. Výšku provízie oznamovala kolegyňa, že
bude 4% z ceny nehnuteľnosti, za akú sa predá plus DPH.  Pri prvej výpovedi sa jej pýtali, aká bola
výška provízie, nie to, či bola s DPH alebo bez.

41. Žalobca v odvolacom konaní doplnil, že DPH bolo 20%. So žalovaným  došlo k uzatvoreniu ústnej
sprostredkovateľskej zmluvy výpovede žalovaného sa zmenili, obrana sa zmenila na účelovú. V čase
uzatvorenia zmluvy nebol prijatý zákon o ochrane spotrebiteľa, pričom išlo o individuálnu dohodu  i
zmluvný vzťah.

42. Žalovaný sa pridržiaval sa všetkých vyjadrení a mal za to, že právny vzťah medzi žalobcom a
žalovaným nebol riadne uzatvorený. Žalobca má v tomto konaní postavenie silnejšej strany, nakoľko
v rámci svojej podnikateľskej činnosti vykonáva realitnú činnosť, je to  jeho hlavnou náplňou a jeho
povinnosťou  je riadne uzatvoriť právny vzťah so žalovaným, ktorý mal postavenie spotrebiteľa. Nedošlo
k uzatvoreniu ústnej sprostredkovateľskej zmluvy, nakoľko nikdy nebola dohodnutá podstatná náležitosť
tejto zmluvy, a to je finančná odmena za sprostredkovanie. Poukazuje na rozpory výpovede samotného
žalobcu a ním navrhovaných svedkýň - realitných maklériek  C.vej a V..  Poukazovali aj na rozpory
výpovede svedkyne manželky žalovaného, žalobca neuniesol v tomto smere dôkazné bremeno, má za
to, že žalobca celý čas vykonával všetky úkony inej osobe ako samotnému žalovanému, komunikoval s
manželkou žalovaného,  ktorá  nebola v danom smere splnomocnená  na takéto úkony a podpisovanie
zmlúv nepovažuje za bežné zastupovanie manželov, kde by sa pritom mohli nahradiť.  Žalovaný sa
nevedel dopracovať k zásadnej informácii, aká bude výška sprostredkovateľskej odmeny, žalobca toto
menil.

43. Na základe popísaných svedeckých výpovedí odvolací súd na rozdiel od záveru súdu prvej inštancie
dospel k názoru, že žalobcovi sa podarilo uniesť dôkazné bremeno a preukázať, že v rámci obhliadky
nehnuteľností žalovaného dňa 19.05.2013 došlo k uzavretiu ústnej sprostredkovateľskej zmluvy podľa
§ 774 a nasl. Občianskeho zákonníka medzi žalobcom a žalovaným, teda konsenzu zmluvných strán
o jej podstatných náležitostiach, keď medzi stranami bol dojednaný predmet zmluvy (sprostredkovanie
predaja nehnuteľností žalovaného žalobcom) i sprostredkovateľská odmena.

44. Žalovaný prostredníctvom vtedajšej manželky kontaktoval žalobcu ako realitnú kanceláriu za účelom
predaja svojej nehnuteľnosti, čo vyplynulo z výpovede jeho manželky Q. V., vyjadrenia žalobcu a
výpovede maklérky V.. Z výpovede svedkyne V. (pracovníčky žalobcu, oprávnenej na uzavieranie
ústnych sprostredkovateľských zmlúv), svedkyne C.,  svedkyne V. i žalovaného vyplynulo, že dňa
19.05.2013 sa na základe tohto kontaktu uskutočnila obhliadka nehnuteľností žalovaného za prítomnosti
žalovaného, jeho vtedajšej manželky, p. V. a p. C.. Odvolací súd konštatoval, že svedkyňa V. opakovane,
jasne a jednoznačne v prvoinštančnom i odvolacom konaní uviedla, že pokiaľ ide o výšku provízie, ona
a jej kolegyňa C. spoločne oznámili žalovanému výšku provízie určiteľným spôsobom (v percentách;
vo výške 3%  pri nehnuteľnosti v Piešťanoch a v oblasti mimo Piešťan 4%). I keď si svedkyňa V.
nepamätala presne, či výšku provízie oznámila žalovanému ona alebo prítomná maklérka C., jej výpoveď



o oznámení  výšky provízie 4% z predajnej ceny nehnuteľnosti mimo Piešťan, 3% v Piešťanoch potvrdila
opakovane a jednoznačne i svedkyňa C.. Naviac, samotná manželka žalovaného, v čase, keď bola ešte
manželkou žalovaného a jej výpoveď teda nebola ovplyvnená faktom, že sa so žalovaným medzičasom
rozviedla, potvrdila pred súdom výslovne, že pri tejto obhliadke komunikovali aj o výške provízie, ktorú
maklérky vyčíslili v percentách. Jediný žalovaný tvrdil, že pri obhliadke im nebola výška provízie zo
strany maklérok vôbec oznámená, že maklérka im nevedela uviesť výšku odmeny, ani ju vypočítať. Jeho
výpoveď v tomto smere nekorešponduje s výpoveďami svedkýň V., C. a dokonca ani jeho vtedajšej
manželky V., a preto jej odvolací súd neuveril. Nedôveryhodnosti výpovede žalovaného nasvedčuje i
fakt, že pri výsluchu v odvolacom konaní žalovaný začal tvrdiť novú skutočnosť, že pri tomto stretnutí
odbiehal, nakoľko mal malé dieťa, v jeho prítomnosti suma nebola vyčíslená a pripustil, že  je možné,
že percentá boli povedané, keď tam nebol. Svoje skutkové tvrdenia o priebehu tejto ohliadky pritom
pozmenil viac ako 7 rokov od danej udalosti, tieto skutočnosti neuviedol v doterajšom prvoinštančnom
ani prvom odvolacom konaní (dokonca ani vo vyjadrení k odvolaniu v tomto odvolacom konaní), hoci bol
vypočutý a k veci sa opakovane vyjadroval. Skutočnosť, že žalovaný bol pri obhliadke, a to konkrétne pri
dohode o výške sprostredkovateľskej odmeny, prítomný potvrdili svedkyne V. i C., pričom ani vtedajšia
manželka žalovaného pri svojom výsluchu nespomenula, že by žalovaný čo i len na moment bol jednaniu
s maklérkami neprítomný. I. V.ka, svedkyňa C. ďalej vypovedali, že žalovaný ani jeho manželka výšku
provízie pri obhliadke ani následne nerozporovali, nevyslovili s ňou nesúhlas, nežiadali jej úpravu. Obe
svedkyne zhodne vypovedali, že žalovaný ( i jeho manželka) boli s touto výškou provízie uzrozumení,
svedkyňa C. doplnila, že ak by s ňou nesúhlasili, prax bola taká, že by sa nepokračovalo v jednaní o
ďalších podmienkach Svedkyňa V. vypovedala, že výšku provízie výslovne namietala už pri obhliadke,
čo však nepotvrdila nielen výpoveď svedkýň V. a C., ale ani samotného žalovaného, ktorý v rozpore s tým
tvrdil (ako je uvedené vyššie), že výška provízie zo strany maklérok im vôbec oznámená, a preto odvolací
súd vychádzal z toho, že nebolo preukázané, že by žalovaný výšku provízie dňa 19.05.2013 namietal,
resp. s ňou nesúhlasil. Výpovediam svedkýň V. a C. odvolací súd uveril, pretože boli v zásade rovnaké
v priebehu celého konania, menované už v čase výsluchov neboli so žalobcom v pracovnoprávnom
alebo obdobnom vzťahu a tieto výpovede nadväzujú i na zistenia z ďalších vykonaných dôkazov.
Z vykonaného dokazovania totiž odvolací súd ďalej zistil, že žalovaný sám, písomne alebo ústne,
od žalobcu, resp. jeho maklérky ani následne nepožadoval uzavretie  sprostredkovateľskej zmluvy v
písomnej forme, žalobcu ani maklérky nekontaktoval za účelom zistenia výšky provízie žalobcu (pokiaľ
tvrdí, že mu táto nebola vôbec oznámená), alebo jej rozporovania, a to napriek tomu, že zo strany
žalobcu mu boli v pomerne dlhom časovom období (cca pol roka) poskytované plnenia - služby realitnej
kancelárie (zverejnenie inzerátu na predaj nehnuteľností žalovaného na webovej stránke žalobcu,
reálne vykonanie minimálne dvoch obhliadok nehnuteľností so záujemcami, rokovanie so záujemcami
manželmi S. v kancelárii žalobcu, kde bola prítomná i jeho manželka a on bol v telefonickom spojení,
zaslanie vypracovaných zmlúv žalobcom na mail jeho manželky), o ktorých mohol a mal mať vedomosť
a ktoré bez výhrad prijal. Uvedené taktiež nasvedčuje tomu, že dňa XX.XX.XXXX došlo medzi stranami
k uzavretiu ústnej sprostredkovateľskej zmluvy, s ktorou žalovaný súhlasil a prijímal z nej plnenia
protistrany.  Obrana žalovaného, že vôbec, až do októbra 2013 ( kedy sa začali rokovania o  predaji
nehnuteľností manželom S.ovým)  nemal vedomosť o tom, že sprostredkovateľská zmluva nebola
uzavretá vo svetle uvedeného neobstojí, pretože žalovaný  bezvýhradne požíval služby poskytované
mu žalobcom, pričom v tomto procese aktívne vystupoval (fyzické umožnenie obhliadok nehnuteľností
záujemcami, telefonická komunikácia so záujemcami S. a pod.). Odvolací súd s poukazom na uvedené
neuveril ani tvrdeniu žalovaného, že bol mylne presvedčený, že zmluvu mohla uzavrieť a aj uzavrela jeho
manželka alebo svokra, i s prihliadnutím na to, že  žalovaný na druhej strane v rámci svojej procesnej
obrany napáda komunikáciu žalobcu s jeho manželkou ako komunikáciu s osobou, ktorá nebola
oprávnená v jeho mene konať. Odvolací súd je presvedčený, že z takto zisteného skutkového stavu
možno bez akýchkoľvek pochybností vyvodiť, že medzi žalobcom a žalovaným bola dňa 19.05.2013
uzatvorená  ústna sprostredkovateľská zmluva podľa § 774 Občianskeho zákonníka, predmetom ktorej
bol záväzok žalobcu vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby žalovaný mal príležitosť uzavrieť s treťou
osobou kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti v jeho výlučnom vlastníctve a žalovaný sa zaviazal zaplatiť za to
žalobcovi odmenu vo výške 4% z predajnej ceny nehnuteľností (nehnuteľnosť nachádzajúca sa  mimo
Piešťan).

45. Skutočnosť, že žalovaný mal s inými realitnými kanceláriami uzavreté písomné sprostredkovateľské
zmluvy, ani skutočnosť, že žalobca ako realitná kancelária vo väčšine prípadov s klientmi uzatváral
písomné sprostredkovateľské zmluvy, nemá na posúdenie veci vplyv, pretože možnosť uzatvorenia
ústnej sprostredkovateľskej zmluvy v tom čase zákon pripúšťal a bolo len vecou dohody strán, akú



formu si pre svoj právny vzťah zvolia. Taktiež skutočnosť, že svedkyňa V.ka po stretnutí v kancelárii
žalobcu 04.10.2013 kontaktovala vtedajšiu manželku žalovaného a predložila jej písomné vyhotovenie
sprostredkovateľskej zmluvy, je irelevantná, pretože žalobca svoj nárok odvodzuje z ústne uzavretej
zmluvy zo dňa 19.05.2013, ktorej vznik bol v konaní preukázaný ako je uvedené vyššie a  kontakt zo
strany svedkyne V. považoval za aktivitu zamestnankyne, o ktorej nemal vedomosť a nerozumel jej
(výpoveď 14.02.2019). Uvedené potvrdzuje i výpoveď svedkyne V. na pojednávaní dňa 25.10.2019,
keď uviedla, že manželku žalovaného kontaktovala sama, lebo v tom čase „šéf“ začal „bazírovať“
na tom, aby dohodnuté podmienky boli v písomnej forme. Na uvedenom tvrdení zotrvala i v tomto
odvolacom konaní.  Ani skutočnosť, že X.. C. S. v podaní zo dňa 20.11.2015 (č.l. 103) uviedla, že ku
kúpe nehnuteľností najprv nedošlo, pretože im realitná kancelária oznámila, že žalovaný od predaja
bezdôvodne odstúpil, ale onedlho ich kontaktovala manželka žalovaného, či majú ešte záujem o kúpu
nehnuteľnosti, ale bez prítomnosti realitnej kancelárie, pretože nepodpísali vzájomnú zmluvu, s ktorou
manželia V.í nesúhlasili (dôvodom bola vysoká provízia z predaja nehnuteľností ), nemala na posúdenie
veci vplyv, pretože X.. S. preukázateľne nebola osobne prítomná pri stretnutí strán  dňa 19.05.2013,
na ktorom došlo k uzavretiu ústnej sprostredkovateľskej zmluvy. Svedectvu X.. C. S. v odvolacom
konaní o tom, že si pamätá, že keď dňa 04.10.2013 odchádzali z realitnej kancelárie, tak pani, ktorá
to s nimi riešila, povedala pani V., že sa stretnú ešte popoludní a dohodnú detaily,  niečo mali ešte
podpísať, odvolací súd neuveril. Túto skutočnosť svedkyňa uviedla prvýkrát až takmer 7 rokov po
udalosti , hoci sa k veci písomne vyjadrila už skôr (dňa 20.11.2015), a to po návšteve žalovaného  s
manželkou v ich domácnosti po kúpe domu.  Pri tejto výpovedi si svedkyňa nepamätala nielen napr.
o čom bol obsah stretnutia dňa 04.10.2013, kto jej oznámil, že sa predaj domu neuskutoční, kto koho
následne kontaktoval s tým, že dôjde k predaju nehnuteľností, ale ani zásadné veci týkajúce sa jej
samotnej a jej rodiny, majúce presah i do súčasnosti (kto vypracoval kúpnu zmluvu na dom, v ktorom
s rodinou žije, či a v akom rozsahu si na kúpnu cenu brali hypotéku, akým spôsobom bola uhradená
kúpna cena a pod.). Taktiež pokiaľ žalovaný odvodzuje akúsi nekalosť konania žalobcu z faktu, že
žalobca celý čas vykonával všetky úkony inej osobe ako samotnému žalovanému (komunikoval  s
manželkou žalovaného,  ktorá  podľa žalovaného nebola v danom smere splnomocnená), odvolací
súd mal túto argumentáciu žalovaného za účelovú.  V konaní bolo jednoznačne zistené, a potvrdil to
samotný žalovaný, že napriek tomu, že nehnuteľnosti boli vo výlučnom vlastníctve žalovaného, žalobcu
ohľadom ich predaja kontaktovala vtedajšia manželka žalovaného p. V., ktorá i dohodla prvé stretnutie
s maklérkou C. na deň 19.05.2013. Žalovaný si bol tohto konania manželky vedomý a preukázateľne s
ním súhlasil, pretože sa prvej obhliadky dňa 19.05.2013 osobne zúčastnil. Aj na odvolacom pojednávaní
potvrdil, že s realitnou kanceláriou komunikovala manželka, lebo on na Slovensku nebol; všetko
riešila manželka, aj výšku provízie. Žalovaný ďalej vo vyjadrení zo dňa 04.08.2015 sám uviedol, že
nakoľko do termínu podpisu kúpnej zmluvy (06.10.2013) nebola medzi stranami dohodnutá odmena za
sprostredkovanie, jeho manželka opakovane apelovala na maklérku žalobcu,  aby výšku odmeny presne
uviedla. Maklérka manželke až na stretnutí pred Billou dňa 05.10.2013 uviedla, že odmena žalobcu je
cez 7 000 eur, s ktorou výškou odmeny žalovaný nesúhlasil a prostredníctvom svojej manželky predaj
domu za uvedených podmienok odmietol, o ktorej skutočnosti manželka žalovaného informovala p.
V..  V odvolacom konaní žalovaný uviedol, že bol v tom, že sprostredkovateľská zmluva   je uzavretá,
pretože ju okrem jeho svokry mohla uzavrieť i jeho manželka.  Žalovaný pritom konanie manželky v
jeho mene vo vzťahu k maklérke alebo priamo k žalobcovi nikdy nespochybnil ako konanie bez jeho
vedomia, naopak, aktívne sa takejto komunikácie  zúčastňoval. I svedkyňa S. potvrdila, že ohľadom kúpy
nehnuteľností bežne komunikovala s manželkou žalovaného. Hoci na všetky právne úkony súvisiace s
prevodom nehnuteľností žalovaného bola písomne splnomocnená výlučne vtedajšia svokra žalovaného,
Q. H. (čo je plne v súlade s  § 31 ods. 4 Občianskeho zákonníka), predmetom tohto konania nie je nárok
žalobcu vyplývajúci z  prevodu nehnuteľností žalovaného samého osobe, ale nárok vyplývajúci z ústnej
sprostredkovateľskej zmluvy, čo znamená, že na konanie v mene a na účet žalovaného postačovalo
ústne splnomocnenie tretej osobe.

46. Pokiaľ ide o DPH zo sprostredkovateľskej odmeny, odvolací súd z vykonaného dokazovania zistil,
že žalobca v konaní neuniesol dôkazné bremeno a nepreukázal, že by sa žalovaný pri uzavretí ústnej
sprostredkovateľskej zmluvy zaviazal zaplatiť žalobcovi okrem dojednanej sprostredkovateľskej odmeny
aj DPH v sadzbe 19%, resp. 20 % z odmeny. Svedkyňa V. pri svojom prvom výsluchu dňa 01.12.2015
pri spontánnej výpovedi jednoznačne uviedla, že ona a jej kolegyňa C. spoločne oznámili žalovanému
výšku provízie, ktorú mali nastavenú tak, že mimo Piešťan bola 4% a v Piešťanoch 3,5%. Počas celého
výsluchu dňa 01.12.2015 neuviedla, že by žalovaného informovala o tom, že k provízii sa pripočítava
ešte DPH a v akej sadzbe. Rovnako svedkyňa C. pri prvom výsluchu dňa 31.03.2016 uviedla na



priamu otázku žalobcu, či vie uviesť, na akej výške provízie sa strany dohodli, výška provízie za predaj
nehnuteľnosti v Piešťanoch bola 3% a mimo Piešťan 4%, manželia boli uzrozumení s tým, že výška
provízie bude 4% z ceny, za ktorú sa nehnuteľnosť predá. Na otázku, či vie uviesť, akým spôsobom bola
vyčíslená provízia, či sumou alebo v percentách odpovedala, že to bolo s istotou v percentách, že to
budú 4% z ceny, za ktorú sa nehnuteľnosť predá. Počas celého výsluchu neuviedla, že by žalovaného
informovala o tom, že k provízii sa pripočítava ešte DPH a v akej sadzbe.  Až pri výsluchu dňa 25.10.2019
svedkyňa V., uviedla, že o skutočnosti, že žalobca je platcom DPH, informovali každého, mali to naučené
ako poučku, ktorú hovorili. Klientom hovorili, že provízia je vo výške 3% +  DPH v Piešťanoch  a v
oblastiach mimo, že je 4% + DPH. Vo svojej predchádzajúcej výpovedi o DPH podľa svojho vyjadrenia
nič neuviedla preto, lebo sa jej na to nikto nepýtal a DPH brala ako samozrejmosť. Pri predchádzajúcom
výsluchu uviedla svoju výpoveď o výške provízie, na ktorú sa jej pýtali, nikto sa jej nepýtal na DPH.
DPH brala automaticky, z toho dôvodu, že v tom čase realitná kancelária bola platcom DPH. Trvala na
tom, že pri prvom stretnutí so žalovaným bola vyčíslená sprostredkovateľská odmena v percentách a
bola spomenutá DPH. Určite ona aj svedkyňa C. vedeli, aká je výška provízie a že je to plus DPH. Aj
svedkyňa C. až pri následnom výsluchu dňa 14.02.2019 uviedla že žalovaného informovala o tom, že
žalobca je platcom  DPH. Tieto skutočnosti boli uvedené v náborovom formulári a v sprostredkovateľskej
zmluve s tým, že výška provízie bola uvedená v percentách, v tomto prípade to boli 4% +  DPH. Vo
svojej predchádzajúcej výpovedi neuviedla nič o DPH preto, lebo otázka padla len v akej výške bola
dohodnutá provízia, na DPH sa nikto nepýtal. Žalovaný bol informovaný o tom, že výška provízie bude
4% + DPH z predajnej ceny nehnuteľnosti. Rozpor s predchádzajúcou výpoveďou vysvetlila tak, že nikto
sa jej na DPH predtým nepýtal.

47. Odvolací súd sa v tomto smere priklonil k prvým výpovediam svedkýň V.kej a C., urobeným cca
2 roky po obhliadke 19.05.2013, ktoré jednoznačne a nezávisle od seba uviedli, že žalovanému bola
oznámená (navrhnutá) len provízia za predaj nehnuteľnosti v Piešťanoch bola 3% a mimo Piešťan 4%,
teda v tomto prípade 4 % z predajnej ceny nehnuteľností (ktorá sa nachádza mimo mesta Piešťany).
Neskoršie výpovede svedkýň boli urobené s veľkým časovým odstupom (viac ako 6 rokov po danej
obhliadke), a to konkrétne pri doplnení dokazovania súdom prvej inštancie podľa pokynov odvolacieho
súdu v uznesení č.k. 6Co/466/2017-227 zo dňa 26.03.2018, ktorým bol rozsudok súdu prvej inštancie
zrušený vo výroku II. a III. o.i. práve z dôvodu, že „ záver súdu, že odmena predstavovala „4 % + DPH
z ceny za ktorú bude nehnuteľnosť predaná, čo bolo potvrdené svedeckými výpoveďami svedkýň K. V.
a I. C., ako aj výpoveďou navrhovateľa“ (strana 6 rozsudku), nemá oporu vo vykonanom dokazovaní,
pretože svedkyne V. a C. pri svojich výpovediach žiadne tvrdenie  ohľadne DPH vôbec  neuviedli“.
Svedkyňa V. tiež tvrdila, že formuláciu, že provízia je vo výške 3 % +  DPH v Piešťanoch  a v oblastiach
mimo, že je 4 % + DPH mali naučenú ako poučku, brali to automaticky, avšak pri svojej  spontánnej
výpovedi dňa 01.12.2015 (teda nie na otázku súdu či strán) túto naučenú „poučku“ neuviedla, naopak,
bez akejkoľvek otázky  v súvislom kontexte popisu udalostí zo dňa 20.05.2013 spontánne uviedla, že
ona a jej kolegyňa C. spoločne oznámili žalovanému výšku provízie, ktorú mali nastavenú tak, že mimo
Piešťan bola 4 % a v Piešťanoch 3,5 %. O skutočnosti, že žalovanému oznámila, že k provízii sa
priráta ešte DPH a v akej sadzbe, sa počas celého svojho výsluchu nezmienila, rovnako ako svedkyňa
C.. Žalovaný od počiatku  tvrdil, že žalobca ani jeho maklérky ho neupovedomili o tom, že žalobca je
platcom DPH, resp. o tom, že by sa odmena mala zvýšiť o DPH a ani vtedajšia  manželka žalovaného
svedkyňa V., ktorá potvrdila, že maklérky žalobcu výšku provízie vyčíslili v percentách, netvrdila, že by
im bolo oznámené, že táto odmena sa ešte zvyšuje o DPH. Neskorším výpovediam svedkýň o tom, že
žalovanému oznámili aj to, že sprostredkovateľská odmena sa zvyšuje o DPH v sadbe 20%,  odvolací
súd z týchto dôvodov neuveril. Na veci nič nemení ani skutočnosť, že žalobca si DPH vyúčtoval vo
faktúre č. 1006/2014 a táto je uvedené v evidenčnom liste (č.l. 13), spísanom pri obhliadke 20.05.2013,
pretože obe tieto listiny nemajú charakter právnych úkonov, evidenčný list nie je podpísaný žiadnou zo
zmluvných strán, faktúru podpísal len žalobca ako vystaviteľ  a len na ich základe, bez akéhokoľvek
náznaku zhodného prejavu vôle žalovaného,  nemožno vyvodiť, že medzi stranami došlo k dohode o
zvýšení sprostredkovateľskej odmeny o sadzbu DPH, ako uvádza žalobca. Ani skutočnosť, že žalobca
je a v rozhodnom čase bol platcom DPH neznamená, že by tým sa žalovaný automaticky zaviazal k
úhrade DPH navyše k dojednanej odmene bez zodpovedajúceho konsenzu.

48. Odhliadnuc od uvedeného, odvolací súd považoval pre úplnosť  za potrebné zdôrazniť, že súd
prvej inštancie správne posúdil právny vzťah medzi stranami ako vzťah spotrebiteľský podľa  § 52 a
nasl. Občianskeho zákonníka, v ktorom žalobca vystupuje ako dodávateľ (§ 52 ods. 3 Občianskeho
zákonníka) a žalovaný ako spotrebiteľ (§ 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka), teda slabšia zmluvná



strana. Podľa ustálenej súdnej praxe (napr. rozhodnutie NS SR sp.zn. 3Sfž/83/2008 zo dňa 09.10.2008)
cena uvedená bez DPH neposkytuje spotrebiteľovi dostatočnú informáciu o konečnej cene, naopak
vzbudzuje dojem, že cena je nižšia ako v skutočnosti je. Tento stav dostatočne nezmení ani dodatková
informácia, že uvedená cena je bez DPH, naopak môže spôsobiť, že spotrebiteľ pod dojmom nižšej
ceny si ponúkanú službu objedná a cíti sa oklamaný predajcom, dodávateľom služby, ak mu účtuje cenu
aj s DPH. Takýto postup a konanie predávajúceho nie je v súlade so zákonom o ochrane spotrebiteľa
a cenu uvedenú bez DPH  ako prvotnú informáciu adresovanú spotrebiteľovi, je potrebné považovať
za porušenie povinnosti predávajúceho podľa § 12 ods. 1, 2 písm. a/  zákona č. 634 /1992 Zb.,
pretože cena bez DPH nie je cena, ktorú je možné považovať za cenu jednoznačne platnú a konečnú
v okamihu ponuky. Keďže bežný spotrebiteľ nie je daňovníkom DPH, nie je žiaden relevantný dôvod
na to, aby informácia o cene určenej konečnému spotrebiteľovi obsahovala údaj len o časti ceny, teda
cenu bez DPH. Spotrebiteľ nakupuje tovar za cenu vrátane DPH, a preto vyčíslenie DPH musí tvoriť
súčasť informácie o konečnej cene produktu adresovanej spotrebiteľovi, pokiaľ predávajúci rešpektuje
povinnosti vyplývajúcemu zo znenia zákona o ochrane spotrebiteľa.

49. Vzhľadom na to, že odvolací súd na základe uvedených skutočností  dospel k záveru, že medzi
stranami došlo dňa 19.05.2013 k platnému uzavretiu ústnej sprostredkovateľskej zmluvy podľa § 774 a
nasl. Občianskeho zákonníka, zaoberal sa ďalej otázkou,  či žalobcovi vznikol zo tejto zmluvy nárok na
zaplatenie sprostredkovateľskej odmeny, ako sa domáhal v žalobe.

50. Predmetom sprostredkovateľskej zmluvy je obstaranie uzavretia zmluvy pre záujemcu. Toto
obstaranie uzavretia zmluvy môže spočívať v tom, že sprostredkovateľ nájde partnera, ktorý chce
so záujemcom uzavrieť zmluvu, že zoznámi budúcich zmluvných partnerov, že bude spolupôsobiť pri
prerokúvaní veci a pripraví uzavretie zmluvy. Charakteristickým pojmovým znakom tejto zmluvy je nielen
to, že sa sprostredkuje uzavretie zmluvy uvedeným spôsobom, ale že sa dostaví aj výsledok, a to
pričinením sprostredkovateľa. Záujemca má povinnosť poskytnúť odmenu sprostredkovateľovi len vtedy,
keď bol výsledok (t.j. uzavretie sledovanej zmluvy) dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Ak zmluva
neobsahuje konkrétnejšie ustanovenia o tom, v čom spočíva pričinenie sa sprostredkovateľa o uzavretie
zmluvy, spravidla stačí aj zistenie, či sprostredkovateľ zoznámil záujemcu s treťou osobou, ktorá chce
so záujemcom uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu, a tým vytvoril podmienky na dojednanie uzavretia
tejto zmluvy.

51. V súdenej veci bolo dokazovaním vykonaným súdom prvej inštancie bez pochybností zistené,
že žalobca preukázateľne pre žalovaného vyvíjal činnosť smerujúcu k sprostredkovaniu  uzavretia
zmluvy (inzerovanie nehnuteľností, vyhľadávanie záujemcov, ohliadky nehnuteľností so záujemcami).
Uvedené v konaní nebolo medzi stranami sporné, rovnako ako skutočnosť, že v rámci tejto svojej činnosti
žalobca vykonal dňa 26.09.2013 obhliadku nehnuteľností  žalovaného so záujemcom, p. S., ktorá na
protokole o vykonaní obhliadky potvrdila podpisom, že o skutočnosti, že je nehnuteľnosť na predaj, sa
dozvedala sprostredkovane od žalobcu. V súdnom konaní sa Ing. C. S. vyjadrila písomne, podaním zo
dňa 20.11.2015 (č.l. 103), v ktorom potvrdila, že o kúpu nehnuteľnosti od žalovaného sa s manželom
zaujímali prostredníctvom žalobcu. Ku kúpe nehnuteľností nedošlo, pretože im realitná kancelária
oznámila, že žalovaný odpredaja bezdôvodne odstúpil. Ďalej uviedla, že ich onedlho kontaktovala
manželka žalovaného, či majú ešte záujem o kúpu nehnuteľnosti, ale bez prítomnosti realitnej kancelárie,
pretože nepodpísali vzájomnú zmluvu, s ktorou manželia V. nesúhlasili (dôvodom bola vysoká provízia
z predaja nehnuteľností ). Ak nebola v platnosti žiadna zmluva medzi stranami, súhlasili s kúpou
nehnuteľnosti, o ktorú mali záujem. Medzi stranami ďalej nebolo sporné ( a vyplýva to aj z výsluchu
žalobcu, žalovaného, svedkyne V.), že dňa 04.10.2013 sa v kancelárii žalobcu uskutočnilo stretnutie za
osobnej účasti konateľa žalobcu, záujemcov - manželov S. na vtedajšej manželky žalovaného Q. V.,
pričom žalovaný sa síce nachádzal v zahraničí,  ale počas tohto stretnutia bol v telefonickom kontakte
so svojou manželkou. Žalobca tvrdil, že na základe tohto stretnutia bolo medzi stranami dohodnuté,
že dňa 06.10.2013 sa medzi účastníkmi právneho vzťahu  podpíše zmluva o uzavretí budúcej kúpnej
zmluvy.  Žalovaný zhodne so svedkyňou V. pri výsluchu uviedli, že predmetom stretnutia dňa 04.10.2013
bolo,  že im bolo oznámené, že žalobca má vážnych záujemcov, je možné dohodnúť podmienky predaja
nehnuteľností, s ktorými D. súhlasí. O konkrétnych veciach sa nebavili, preberali viaceré možnosti,
týkajúcej sa financovania kúpy nehnuteľností. Podľa svedkyne V. (výsluch dňa  07.01.2016)  výsledkom
stretnutia bolo, že sú tu možnosti, na ktorých sa vedia všetci dohodnutý ako aj to, že sprostredkovanie
bude vykonávať žalobca. Obe strany si mali vec ešte premyslieť, vyjadriť súhlas, potom malo byť



pristúpené k vypracovaniu zmluvy. Podľa svedkyne V. sa dohodli, že dom predajú, ak všetko dobre
pôjde, dohodli sa na tom, že v nedeľu (pozn.  06.10.2013) bude stretnutie, ak všetko dobre pôjde bude
podpísaná zmluva. Žalovaný sám pri výsluchu  dňa 14.02.2019 potvrdil, že bol telefonicky prítomný
stretnutiu, ktorého sa zúčastnili konateľ žalobcu, jeho vtedajšia manželka a manželia S.,   pri  ktorom sa
rieši podmienky, za akých môžu manželia S. kúpiť nehnuteľnosť, možnosť získania hypotéky. Výsledok
stretnutia sa dozvedel od manželky, obe strany si mali preveriť, aké sú možnosti s bankou, a ak sa obe
strany dohodnú, dôjde k predaju. Nič konkrétne dohodnuté nemali. Svedkyňa V. pri výsluchu potvrdila,
že podľa záverov stretnutia zo dňa 04.10.2013 mal žalobca vypracovať zmluvy, ktoré jej boli zaslané
prostredníctvom mailu, tieto zmluvy boli v poriadku. Žalovaný pri výsluchu dňa 14.02.2019 uviedol,
že si nepamätá, či mu boli emailom doručené zmluvy od žalobcu. Svedkyňa S. ani svedok S.  si v
odvolacom konaní nepamätali obsah stretnutia 04.10.2013. Ďalej v konaní nebolo sporné, že  vtedajšia
manželka žalovaného dňa 05.10.2013 prostredníctvom SMS správy oznámila zamestnankyni žalobcu,
že ruší „zajtrajší predaj domu“  a následne žalovaný už so žalobcom nekomunikoval. Dňa 24.01.2014
došlo k uzavretiu kúpnej zmluvy medzi predávajúcim - žalovaným a kupujúcimi -  A. S.om a C.  S.,
ktorej predmetom boli dané nehnuteľnosti vo výlučnom vlastníctve žalovaného za dojednanú kúpnu
cenu 157 500,- eur. Hoci svedkyňa S. (až) pri výsluchu v odvolacom konaní tvrdila, že kúpna zmluva na
nehnuteľnosti bola vypracovaná kúpnymi stranami na základe jej vlastného vzoru z predchádzajúceho
prevodu ich nehnuteľností, z obsahu spisu  vyplýva, že originál kúpnej zmluvy zo dňa 24.01.2014,
uzavretej medzi predávajúcim žalovaným a kupujúcimi A. S. a C.  S. v časti čl. II. body 1 až 8, v
časti III. bod  3 až 7, v časti čl. IV.  bod 1 - 9  doslovne zodpovedá textu kúpnej zmluvy na prevod
vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam,  vypracovanej žalobcom (č.l. 21-23 spisu); vypustené boli len
ustanovenia, týkajúce sa sprostredkovania predaja nehnuteľností. Žalovaný sa nevedel  vyjadriť k zhode
medzi návrhom kúpnej zmluvy, zaslaným jeho manželke žalobcom a kúpnou zmluvou, uzavretou dňa
24.01.2014 s manželmi S., pretože on tieto zmluvy nevypracovával. Nepamätal si, kto mu zmluvy
predložil.   Podľa čl. III bod 1 písm. a/ kúpnej zmluvy zo dňa 24.01.2014 prvú časť kúpnej ceny vo výške
10 000,- eur  uhradili kupujúci predávajúcemu (v zmysle čl. III  odsek 4  zmluvy o uzavretí budúcej
kúpnej zmluvy na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, ktorú zmluvné strany medzi sebou
uzatvorili dňa 06.10.2013) prevodom na účet predávajúceho, pričom k uzavretiu zmluvy  o uzavretí
budúcej kúpnej zmluvy na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam medzi žalovaným a manželmi
S. zo dňa 06.10.2013 sa žalovaný ani svedkovia nedokázali relevantne vyjadriť; svedkyňa S. a svedok
S., ktorý kúpnu cenu mali týmto spôsobom uhradiť, si v tomto smere nič nepamätali.

52. Z takto zisteného skutkového stavu je nepochybné, že žalobca splnil svoj záväzok z ústnej
sprostredkovateľskej zmluvy zo dňa 19.05.2013 a obstaral pre žalovaného  uzavretie požadovanej
kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti žalovaného, keď žalovaného preukázateľne zoznámil so záujemcami
o kúpu nehnuteľnosti, s ktorými žalovaný dňa 06.10.2013 uzavrel zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej
zmluvy (ako to vyplýva z textu kúpnej zmluvy zo dňa 24.01.2014, podpísanou samotným žalovaným
a manželmi S.) a o takmer 4 mesiace neskôr (24.01.2014) uzavrel kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti
žalovaného, a to dokonca obsahovo v zásade totožnú kúpnu zmluvu, ako bola v súvislosti s predajom
nehnuteľností žalovaného preukázateľne vypracovaná žalobcom a odoslaná manželke žalovaného,
ktorá v jeho mene komunikovala so žalobcom i kupujúcimi. Na základe uvedeného odvolací súd na
rozdiel od záverov súdu prvej inštancie, ktoré nemajú oporu v skutkovom stave, zistenom dokazovaním,
dospel k záveru, že uplatnený nárok žalobcu je v časti sprostredkovateľskej odmeny vo výške 4% z
predajnej ceny nehnuteľnosti podľa  zmluvy o prevode nehnuteľnosti zo dňa 24.01.2014 (4% z o sumy
157 500 ,- eur), teda vo výške 6 300, - eur, dôvodný a zaviazal žalovaného na jej úhradu, keďže doposiaľ
nedošlo k dobrovoľnej úhrade zo strany žalovaného.  V časti uplatnenej DPH  19% zo sumy  6 300,-
eur, t.j. v časti o zaplatenie sumy 1 197,- euro nárok žalobcu odvolací súd nepovažoval za dôvodný z
dôvodov, popísaných v bode 45 a 46  tohto rozsudku, a preto žalobu v tejto časti zamietol. Pokiaľ žalobca
v odvolacom konaní uviedol, že DPH mala byť správne v sadzbe 20%, v priebehu prvoinštančného
konania v tejto časti žalobný návrh zodpovedajúcim spôsobom neupravil a nenavrhol, aby súd prvej
inštancie rozhodol o pripustení zmeny žaloby, odvolací súd sa preto týmto nezaoberal, i s poukazom na
to, že v odvolacom konaní zmena žaloby nie je prípustná (§ 371 CSP).

53. Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má
veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný
platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací
predpis.



54. Podľa § 3 ods. 1 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z. ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia
Občianskeho zákonníka v znení účinnom od 01.02.2013 výška úrokov z omeškania je o päť
percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému
dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

55. Základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky  platná  od 13.11.2013 do 10.06.2014 bola
v sadzbe  0,25%.

56. Žalovaný žalobcovi sprostredkovateľskú odmenu doposiaľ nezaplatil,  a je preto  v omeškaní
so zaplatením svojho peňažného záväzku, a to odo dňa nasledujúceho po dni splatnosti faktúry
č. 1006/2014, ktorou mu žalobca odmenu vyúčtoval. Žalobcovi tak popri práve na zaplatenie
sprostredkovateľskej odmeny vzniklo podľa  § 517 Obč.zák. v spojení s § 3 nariadenia vlády SR č.
87/1995 Z.z. ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka aj právo na úroky z
omeškania 5,25 % ročne zo sumy 6 300,- eur od 22.04.2014 do zaplatenia.

57. Na základe uvedeného odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie zmenil podľa § 388 CSP tak, ako
je uvedené vo výroku I. tohto rozsudku.
58. Odvolací súd rozhodol o trovách odvolacieho konania podľa § 396 ods. 1, § 262 ods. 1 a § 255
ods. 1 CSP.

59. Podľa § 396 ods. 1,2  CSP ustanovenia o trovách konania pred súdom prvej inštancie sa použijú
aj na odvolacie konanie. Ak odvolací súd zmení rozhodnutie, rozhodne aj o nároku na náhradu trov
konania na súde prvej inštancie.

60. Podľa § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

61. Podľa § 255 ods. 2 CSP ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania
pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

62. Podľa § 256 ods. 1 CSP ak strana procesne zavinila zastavenie konania, súd prizná náhradu trov
konania protistrane.

63. Z citovaného zákonného ustanovenia § 255 ods. 1 CSP vyplýva, že v sporových konaniach sa
ohľadom náhrady trov konania uplatňuje tzv. zásada úspechu, t.j. strane, ktorá mala vo veci plný úspech,
súd prizná náhradu trov proti neúspešnej strane. Úspech vo veci sa zisťuje porovnaním žalobnej žiadosti
(petitu) a výroku rozhodnutia, ktorým sa vo veci rozhodlo. U žalobcu ide o plný úspech vo veci vtedy,
ak sa výrok meritórneho rozhodnutia zhoduje so žalobným petitom, t.j. ak sa jeho žalobe vyhovelo v
plnom rozsahu. Ak strana nemá plný úspech vo veci, vždy má čiastočný úspech vo veci. Vo všeobecnosti
platí, že ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne rozdelí
(uznesenie Najvyššieho súdu SR z 22. júna 2011, sp. zn. 8 Sžo 215/2010). Iba v prípade, ak je pomer
úspechu obidvoch strán zhruba rovnaký, súd rozhodne, že žiadna zo strán nemá právo na náhradu trov
konania. V tomto smere treba vychádzať i z uznesenia Najvyššieho súdu SR sp.zn. 6MCdo 19/2010
zo dňa 26.01.2011, podľa ktorého ak nejde o prípad, kedy bolo žalobe celkom vyhovené, musí byť
v zmysle citovaného ustanovenia § 142 ods. 2 O.s.p. náhrada trov pomerne rozdelená. To vyžaduje
určiť pomer úspechu oboch účastníkov (oboch strán) vo veci a od úspechu účastníka (víťaznej strany)
odčítať jeho neúspech (t.j. mieru úspechu druhej strany). Vo výške rozdielu má účastník právo, aby mu
druhý účastník (druhá strana) nahradil pomernú časť trov, ktoré vynaložil pri účelnom uplatňovaní alebo
bránení práva. Výška trov, ktoré v konaní vznikli druhému účastníkovi, je tu nerozhodná. Ak je pomer
úspechu a neúspechu u oboch strán rovnaký alebo približne rovnaký, súd vysloví, že žiadny z účastníkov
nemá na náhradu trov právo. V prípade, ak konanie bolo sčasti zastavené (napr. z dôvodu čiastočného
späťvzatia žaloby alebo pre nedostatok podmienok konania), súd prihliadne na to, či a kto zavinil, že k
zastaveniu muselo dôjsť. Najprv teda posúdi (v režime § 146 ods. 1 písm. c/ a ods. 2 O.s.p.) otázku,
čo bolo dôvodom, že konanie muselo byť sčasti zastavené, a s prihliadnutím k tomuto záveru potom
hodnotí (podľa § 142 ods. 2 O.s.p.) celkovú otázku, z akej časti bol ten ktorý účastník úspešný. Ak je
na čiastočnom späťvzatí žaloby dané zavinenie žalobcu, treba z pohľadu § 142 ods. 2 dovodiť, že v
tomto rozsahu nemal žalobca vo veci úspech. Vždy platí, že kto zavinil čiastočné zastavenie konania,
mal ohľadne tejto časti žaloby neúspech a úspech sa z hľadiska posudzovania náhrady trov konania
pričíta opačnej strane sporu.



64. V súdenej veci žalobca vzal žalobu späť v časti o zaplatenie 135,- eur s prísl. z dôvodu zistenia
predajnej ceny nehnuteľností žalovaného a následnej úpravy výšky uplatnenej odmeny. Z výlučne
procesného hľadiska tak zavinil zastavenie konania v tejto časti (výrok I. rozsudku zo dňa 09.06.2016).
Ďalej bola žaloba zamietnutá  v časti o zaplatenie 1 197,- eur s prísl., a teda s poukazom na vyššie
uvedené možno konštatovať, že žalobca mal v konaní neúspech  celkom v sume 1 332,- eur s prísl.,
čo predstavuje cca 17,45% z uplatneného nároku 7 632,- eur s prísl. a úspech v sume 6 300,- eur, t.j.
82,55%. Pomer úspechu a neúspechu žalobcu v konaní tak predstavuje 65,10%, v ktorej miere mu súd
priznal i nárok na náhradu trov konania proti menej úspešnému žalovanému.

65. Toto rozhodnutie  bolo prijaté senátom Krajského súdu v Trenčíne pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa         (§ 419 CSP) v
lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,
ktorý rozhodoval v prvej inštancie. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolania musia
byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh)       (§ 428 CSP).", "vazby": {"vyrok_vztahy": [{"sz": "12C/262/2014", "guid": "20b4e149-9ee4-4813-9b12-e563f75c48cc:91b41fbf-f51b-488b-8cc1-c19944f72855", "vztah": "zmenene"}]}, "cituje": [{"guid": "c80e70e4-7eb3-4a6c-af0b-c96ef58ff400:32a904a0-3aae-4029-afda-d389badfa2c8", "ecli": "ECLI:SK:KSBB:2016:6912213945.1", "spisova_znacka": "2Co/12/2016", "nazov": "Rozhodnutie Krajského súdu Banská Bystrica sp. zn. 2Co/12/2016 z 3. 5. 2016", "sud": "Krajský súd Banská Bystrica", "datum_vydania": "2016-05-03", "citacie_n": 1, "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBB:2016:6912213945.1"}], "citovane_v": []}