{"guid": "599799ce-731f-453c-b3a0-b46aa9b4ae8f:04e598e4-8489-4ee5-893c-78447bfb0bf5", "ecli": "ECLI:SK:KSNR:2018:4610204780.2", "spisova_znacka": "7Co/308/2015", "nazov": "Rozsudok Krajského súdu Nitra sp. zn. 7Co/308/2015 z 14. 3. 2018", "citacia": "rozsudok Krajského súdu Nitra z 14. marca 2018, sp. zn. 7Co/308/2015, ECLI:SK:KSNR:2018:4610204780.2", "identifikacne_cislo": "4610204780", "sud": {"guid": "sud_123", "nazov": "Krajský súd Nitra", "typ": "krajsky", "slug": "krajsky-sud-nitra"}, "sudca": "JUDr. Sidónia Sládečková", "sudca_id": 1022, "sudca_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/sudca/judr-sidonia-sladeckova-1022", "datum_vydania": "2018-03-14", "forma": "Rozsudok", "povaha": ["Potvrdzujúce"], "oblast": ["Občianske právo"], "podoblast": ["Zodpovednosť za škodu"], "merito": null, "pravna_veta": null, "pravna_veta_zdroj": null, "zhrnutie": null, "kolegium": null, "senat": null, "stav": null, "zbierka": null, "predpisy": [{"iri": "/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-387", "nazov": "§ 387 CSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-387", "judikatura_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/predpis/160-2015/paragraf-387"}], "paragrafy": ["/SK/ZZ/2015/160#paragraf-387"], "ma_text": true, "text_zdroj": "dump", "pdf_url": "https://obcan.justice.sk/content/public/item/04e598e4-8489-4ee5-893c-78447bfb0bf5", "zdroj": "infosud", "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSNR:2018:4610204780.2", "api_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSNR:2018:4610204780.2", "text_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSNR:2018:4610204780.2/text", "citacie_n": 2, "text": "Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 7Co/308/2015
Identifikačné číslo súdneho spisu: 4610204780
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 03. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Sidónia Sládečková
ECLI: ECLI:SK:KSNR:2018:4610204780.2

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Nitre, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Sidónie Sládečkovej a členiek
senátu JUDr. Sone Zmekovej a JUDr. Eriky Madarászovej, v právnej veci žalobcov: 1/Vladimír Drnák, 2/
Katarína Drnáková, obaja bytom Malé Bedzany, Hlavná č. 46/45, zastúpení: JUDr. Jozef Dudzík & JUDr.
Kristína Gerová, Advokátske združenie so sídlom Topoľčany, Škultétyho č. 1597/7 proti žalovanému:
C. Q., bytom M. A., H. č. XXX/XXA, zastúpený Advokátskou kanceláriou JUDr. Cimrák s.r.o, so sídlom
Nitra, Štefánikova č. 7, o zaplatenie 66.388 eur s príslušenstvom, o odvolaní žalobcov v 1. a 2. rade proti
rozsudku Okresného súdu Topoľčany č. k. 6C/152/2010-317 zo dňa 18. februára 2015, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie     p o t v r d z u j e .
Žalovanému priznáva voči žalobcom v 1. 2. rade nárok na náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia sa podanou žalobou domáhali  od žalovaného zaplatenia sumy 66.388 eur do troch dní
oproti ich povinnosti vydať žalovanému nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXX v kat. území V. parc. č. 13 o
výmere 621 m2, zastavané plochy a nádvoria  a rodinný dom súp. č. XX, postavený na parc. č. 13 a to do
troch dní od zabezpečenia nového bývania, najneskôr do 30 dní od zaplatenia sumy 66.388 eur. Žalobu
odôvodnili tým,  že dňa 08.09.2008 uzavreli ako budúci kupujúci zmluvu o budúcej kúpnej zmluve so
žalovaným ako budúcim predávajúcim, kde boli dohodnuté podstatné náležitosti budúcej kúpnej zmluvy,
vrátane ceny nehnuteľností dva milióny korún. Ako budúci  kupujúci si vymienili, že rodinný dom musí
mať určité vlastnosti. Nesmie byť vlhký, plesnivý a to z dôvodu, že žalobkyňa v 2/rade trpí dlhoročne
na chronický kašeľ a dýchacie ťažkosti. Keď ich žalovaný uistil, že stavba takéto nedostatky nemá a
nemusia sa ničoho obávať, nemali dôvod mu neveriť a zmluvu podpísali. Na základe uvedenej zmluvy
uzavreli dňa 13.10.2008 kúpnu zmluvu. Na žiadosť  žalovaného bola kúpna zmluva vyhotovená v dvoch
variantoch, ktoré sa líšili len výškou kúpnej ceny. V jednej zmluve bola kúpna cena taká, akú si dohodli  a
akú žalovanému aj skutočne zaplatili, teda dva milióny korún. V druhej zmluve bola uvedená nižšia kúpna
cena ( 900.000,-Sk)  na žiadosť žalovaného.. Závady, o ktorých vedeli ešte pred kúpou nehnuteľností
(výmena rín, oprava zatekajúcej strechy, výmena nefunkčných dverí)  riešili zmluvou o vyrovnaní  závad
zo dňa 07.02.2009 tak, že žalovaný im jednorázovo vyplatil sumu 2.210 eur. Postupom času, ako sa
do domu nasťahovali, začali vlhnúť obvodové  múry aj priečky. Listom zo dňa 06.04.2010 zaslaným
žalovanému odstúpili od zmluvy podľa §  597 OZ a vyzvali ho,  aby im v lehote do 30 dní od doručenia
listu vrátil  zaplatenú kúpnu cenu dva milióny Sk v prepočte 66.388 eur s tým, že oni po zabezpečení
náhradného bývania, najskôr do 30 dní od vrátenia kúpnej ceny  nehnuteľnosť vypracú. List bol doručený
žalovanému 07.04.2010 a 30-dňová lehota na vrátenie kúpnej ceny uplynula 07.05.2010. V tejto lehote
im žalovaný peniaze nevrátil a nijako inak na odstúpenie od zmluvy nereagoval.
2.  Súd prvej inštancie o žalobe rozhodol prvý krát rozsudkom zo dňa 04. 01.2012 č.k6C/152/2010-212
tak, že žalobu zamietol, protinávrh žalovaného o zaplatenie sumy 12.000 eur tiež zamietol a o trovách
rozhodol tak, že žiadny z účastníkov nemá právo na ich náhradu. Proti tomuto rozsudku podali odvolanie



žalobcovia a o ich odvolaní rozhodol odvolací súd uznesením zo dňa 30.12.2013 č.k.7Co/40/2012-253
tak, že rozsudok v napadnutom výroku o zamietnutí žaloby žalobcov a vo výroku o trovách konania
zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. V dôvodoch zrušujúceho
uznesenia uviedol, že pre posúdenie dôvodnosti žaloby je právne významnou otázkou to, či zo strany
žalobcov došlo k platnému odstúpeniu od kúpnej zmluvy a následky takéhoto odstúpenia. Žalobcovia
totiž tvrdili, že od kúpnej zmluvy platne odstúpili listom zo dňa 06.04.2010 , ktorý doručili žalovanému
07.04.2010 z dôvodu vád nehnuteľnosti ( vlhkosť a plesne na stenách a priečkach domu) . V spise
sa však takáto listiny nenachádzala  a súd sa s touto otázkou nevysporiadal. Z odôvodnenia rozsudku
nevyplývalo, že ba sa zaoberal odstúpením od zmluvy z hľadiska ust. § 34 a § 35 Obč. zákonníka ,
aby mohlo podľa § 48 ods. 2 Obč. zákonníka odstúpenie vyvolať právne následky spojené s týmto
úkonom t.j. zrušenie zmluvy od začiatku. Žalobcovia tvrdili, že dôvodom ich odstúpenia od kúpnej zmluvy
bola vada , ktorá sa prejavila  po nasťahovaní sa do domu a to vlhnutie a plesne múrov a priečok
domu. Súd prvého stupňa   sa zameral  len na posúdenie žalobcami tvrdenej vady, no aj  zistenú vadu
nedostatočne právne posúdil z hľadiska ust. § 597 OZ, teda či ide o vadu podľa ods. 1 alebo ods. 2  tohto
ustanovenia, čo má podstatný vplyv na právo žalobcov od zmluvy odstúpiť alebo len na  primeranú zľavu
z kúpnej ceny. V tejto súvislosti poukázal na znalecký posudok, v ktorom  znalec  uviedol, že vlhkosť
stien a pleseň sa dajú odstrániť, čo by vylučovalo právo na odstúpenie od kúpnej zmluvy podľa § 597
ods. 1 OZ, pretože zákon viaže právo na odstúpenie od kúpnej  zmluvy  na to, že ide o vadu, ktorá
robí vec neupotrebiteľnou; vec je neupotrebiteľnou, ak ide o neodstrániteľnú a trvalú vadu, pre ktorú
nemožno vec používať obvyklým spôsobom. Pretože z odôvodnenia rozhodnutia súdu prvého stupňa
nevyplýva, že by sa otázkou  odstúpenia žalobcov  od  kúpnej zmluvy zaoberal ( žalobu zamietol z
iného dôvodu- nemožnosť naplnenia synalagmatického záväzku z dôvodu existencie záložného práva
na nehnuteľnostiach), toto rozhodnutie  pre nedostatok dôvodov  ako nepreskúmateľné zrušil a vec mu
vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.
3.1 Súd prvej inštancie rešpektujúc právny názor vyslovený v zrušujúcom uznesení odvolacieho súdu,
doplnil dokazovanie a opätovne vo veci rozhodol napadnutým rozsudkom  zo dňa 18.02.2015 č.k.
6C/152/2010-317 tak, že žalobu žalobcov zamietol a o trovách konania si vymienil rozhodnúť do 30 dní
po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej. Po právnej stránke svoje rozhodnutie odôvodnil ust. § 48
ods. 1, § 588, § 597 ods. 1,2, § 599 ods. 1, § 34 a  § 35 Obč. zákonníka a zisteným skutkovým stavom.
3.2  Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že dňa 08.09.2008 uzatvorili žalobcovia so
žalovaným  dňa 13.10.2008 kúpnu zmluvu, predmetom  ktorej boli nehnuteľnosti nachádzajúce sa v kat.
území V., zapísané na LV č.  XX a to parc. č. 13 zastavané plochy a nádvoria o výmere 621 m2 a rodinný
dom súp. č. XX stojaci na parc. č. 13. Na základe tejto kúpnej zmluvy žalovaný ako predávajúci odpredal
kupujúcim - žalobcom v 1/ a 2/rade predmetné nehnuteľnosti, pričom z článku IV. zmluvy vyplýva, že
sa zmluvné strany dohodli na kúpnej cene 2.000.000,-Sk  (66.387,84 eura), ktorá mala byť vyplatená
tak, že čiastka 100.000,-Sk  (3.319,39 eura) bola uhradená ako záloha dňa 10.06.2008, ďalej čiastka
100.000,-Sk (3.319,39 eura) bola uhradená v hotovosti v deň podpisu zmluvy o budúcej zmluve a to
dňa 08.09.2008 a suma 1.800.000,-Sk (59.749,05 eura) mala byť uhradená v hotovosti v deň podpisu.
Z článku III. označený ako prejavy vôle vyplýva, že kupujúci vyhlasujú, že pred uzavretím zmluvy sa
oboznámili so stavom  nehnuteľností, a  ich stav im je dobre známy a v tomto stave ich kupujú. Tejto
zmluve predchádzala zmluva o budúcej kúpnej zmluve, ktorú uzatvorili účastníci dňa 08.09.2008.   Z
výpovede žalobcov vyplýva, že rodinný dom si prezreli, nezbadali na ňom žiadnu vlhkosť a preto prejavili
oň záujem. Do rodinného domu sa nasťahovali dňa 25.10.2008. Asi po mesiaci, ako sa nasťahovali zistili
v dvoch izbách, v detskej izbe a v spálni,  že náter vôbec neschol, čo následne oznámili žalovanému, s
ktorým na základe zmluvy o vyrovnaní závad zo dňa 17.02.2009 sa dohodli, že tento im na odstránenie
závad vyplatí sumu 2.200 eur, čo aj urobil. Z výpovede žalobkyne súd mal za preukázané, že pri
spisovaní  zmluvy o vyrovnaní závad sa o vlhkosti vedelo. Postupne ako sa vlhkosť šírila, tak sa rozhodli
žalobcovia odstúpiť od zmluvy,  k čomu malo dôjsť listom zo dňa 06.04.2010, ktorého kópiu predložili
v priebehu konania na pojednávaní dňa 19.11.2014. Podľa tejto listiny zo dňa  06.04.2010 označenej
ako odstúpenie od zmluvy žalobcovia oznamujú žalovanému, že vzhľadom k tomu, že ignoruje každý
ich dopis aj SMS, týmto odstupujú od kúpno-predajnej zmluvy uzavretej dňa 13.10.2008 na dom S. XX,
V. A.,  a zároveň o vrátenie celej vyplatenej čiastky, ktorú zaplatili  2.000.000,-Sk (66.387,84 eura). Ďalej
v liste uvádzajú, že  žalovaný ich ubezpečil, že dom je suchý a v poriadku, keďže už pri kúpe domu, aj
neskôr ho upozornili, že žalobkyňa v 2/rade je silný alergik na plesne a zároveň má astmu a  v tomto
prostredí žiť nemôže.
3.3 V zmysle intencií rozhodnutia Krajského súdu v Nitre sa súd zaoberal právne významnou otázkou,
či došlo zo strany žalobcov v 1/ a 2/rade k platnému odstúpeniu od kúpnej zmluvy. Súd  po vykonanom
dokazovaní prijal záver, že  žalobcovia bez akýchkoľvek pochybností nepreukázali, že z ich strany došlo



k platnému odstúpeniu od zmluvy, ktorú uzatvorili dňa 13.10.2008.  Do predmetného  rodinného domu
sa žalobcovia nasťahovali dňa  25.10.2008, pričom asi po mesiaci zistili vlhnutie múrov, najskôr v dvoch
izbách, čo riešili so žalovaným zmluvou o vyrovnaní závad zo dňa 17.02.2009, na základe ktorej im
na odstránenie závad vyplatil žalovaný 2.200 eur. Neskôr pokračovalo vlhnutie stien rodinného domu
a podľa žalobcov mali nato upozorňovať žalovaného, avšak nepreukázali v konaní, že pokiaľ došlo k
vytknutiu vád, že tieto obsahovali i oznámenie určitého konkrétneho práva zodpovednosti za vady . V
priebehu konania žalobcovia tvrdili, že listinu, ktorou mali odstúpiť od zmluvy nemajú k dispozícií, a to ani
jej kópiu. Na pojednávaní dňa 03.10.2014 žalobkyňa v 2/rade  zhodne uviedla, že poslala žalovanému
odstúpenie od zmluvy, ktorý list bol označený ako žiadosť odstúpenia od zmluvy.v ktorm bolo okrem
iného  uvedené,  že žiadajú vrátenie peňazí a k tomu bola uvedená lehota 30 dní. Až na pojednávaní
dňa 19.11.2014 prostredníctvom právneho zástupcu žalobcovia predložil kópiu listu označeného ako
odstúpenie od zmluvy zo dňa 06.04.2010, ktorý list našiel ich syn C.. Z textu tejto listiny však nevyplýva
zhodný obsah s tvrdením žalobcov v žalobe, ako aj výpovede žalobkyne v 2/rade, , že žiadajú aby
im žalovaný  v lehote do 30 dní od doručenia listu vrátil peniaze, ktoré zaplatili teda 2.000.000,-Sk
(66.387,84 eura) s tým, že oni po zabezpečení náhradného bývania, najskôr do 30 dní od vrátenia kúpnej
ceny žalovanému nehnuteľnosť vypracú. Takže tieto tvrdenia nie sú totožné s obsahom samotnej kópie
listu, ktorý predložili a je datovaný dňom 06.04.2010. Samotná žalobkyňa v 2/rade  na pojednávaní dňa
19.11.2014 k tomu uviedla, že keď list našiel syn C. F. dostal sa jej do rúk pred štyrmi dňami. Svedok C. F.
vo svojej výpovedi uviedol, že doklady nakoniec našiel doma, bolo to niekedy v septembri alebo októbri
roku 2014 a hneď ako ich našiel telefonoval žalobkyni v 2/rade a potom ich jej bol zaniesť a odovzdal
hneď v ten deň, ako ich našiel. Takže i v tejto časti je rozporné tvrdenie žalobkyne v 2/rade a svedka
pokiaľ ide o to, kedy sa jej dostala k dispozícií uvedená kópia listiny. Takéto rozporné tvrdenia, akou
je rozpornosť uvádzaná v žalobe a v priebehu konania oproti textu predloženej kópie listiny vzbudzujú
pochybnosti o tom, že v skutočnosti žalobcovia predložili kópiu listu zo dňa 06.04.2010, ktorým riadne
odstúpili od kúpnej zmluvy, pričom na pojednávaní dňa 03.10.2014  žalobkyňa v 2/rade ešte tvrdila, že
originál listiny zaslali žalovanému a kópiu nemá, lebo  ju nenapadlo , že  by ju mohla potrebovať. Z
uvedeného súd vyvodil záver, že žalobcovia  nepreukázali riadne odstúpenie od kúpnej zmluvy a preto
nemohlo ani vyvolať právne následky spojené s týmto právnym úkonom, t. j. zrušenie kúpnej zmluvy
od začiatku.
Súd záverom poukázal aj na  znaleckéý posudku č. 12/2011 znalca Ing. Róberta Kršiaka z ktorého
vyplýva, že zistenú vadu (vlhkosť) možno technicky odstrániť a to sanáciou  horizontálnej trojizolácie
a stavebné práce na odstránenie vady predstavajú náklady v sume 3.092,63 eura. Tiež v znaleckom
posudku uvádza aj spôsob možnej realizácie sanačných prác. Uvedené tak vylučuje právo žalobcov v
1/ a 2/rade na odstúpenie od kúpnej zmluvy podľa § 597 ods. 1 OZ., pretože ide o vadu odstrániteľnú.
Ďalej sa súd stotožnil s tvrdením právneho zástupcu žalovaného, že ďalší žalobcami uvádzaný dôvod
odstúpenia od zmluvy a to, že si pred uzatvorením zmluvy vymienili, že dom nemôže vlhnúť,   nebol v
konaní preukázaný , pretože v zmluve o budúcej zmluve, ani v kúpnej zmluve a jej dodatku sa žiadne
osobitné vlastnosti predávanej veci neuvádzajú.  Preto súd, vzhľadom na vyššie uvedené dôvody, žalobu
žalobcov zamietol ako nedôvodnú.
4. Proti tomuto rozsudku podali  v zákonnej lehote odvolanie žalobcovia,  ktorí navrhli, aby odvolací
súd zmenil napadnutý rozsudok tak, že žalobe  vyhovie v plnom rozsahu, zároveň žiadali, aby im
súd priznal trovy konania. Žalobcovia sú toho názoru, že ešte pred tým než krajský súd vrátil vec
prvostupňovému súdu na nové konanie a prejednanie, žalobcovia preukázali existenciu ich vôle odstúpiť
od kúpnej zmluvy. Tento prejav odstúpenia od zmluvy bol žalovanému doručený a pôvodne žalovaný
ani nenamietal doručenie tejto listiny do jeho dispozície. Žalovaný túto skutočnosť osobne potvrdil
svojím podpisom na doručenke zo dňa 7.4.2010. Žalobcovia uviedli, že žiadne zákonné ustanovenie im
neprikazuje vyhotovovať si a uchovávať všetky fotokópie každých listín, ktoré za svojho života vyhotovili.
Za podstatné považovali tú skutočnosť, že existencia listiny, ktorú aj odvolací súd považoval za dôležitú
sa v konečnom dôsledku našla, lebo existenciu takejto listiny potvrdil aj samotný žalovaný.  Sú toho
názoru, že dostatočne preukázali platné odstúpenie od zmluvy, čím splnili podmienky pre vyhovenie ich
žalobe.  Uviedli, že podľa ich názoru je dôvod pre odstúpenie od zmluvy a vyhovenie návrhu daný  podľa
§ 597 ods. 1,aj podľa § 597 ods. 2 Občianskeho zákonníka.  Poukázali na to, že súdu predložili SMS
správy, kde  žalobkyňa ako astmatička si  vyhradila určité vlastnosti, ktoré požadovala, aby predmetný
dom mal. Tieto vlastnosti súviseli práve s takou  kvalitou domu, ktorý by nezhoršoval jej zdravotný stav
a bol náležite spôsobilý na užívanie. Teda, aby bol suchý a obývania schopný, bez ohrozovania jej
zdravotného stavu. O týchto veciach žalovaný veľmi dobre vedel a nepovažoval za potrebné informovať
žalobcov o tom, že sa domu v podstate zbavuje preto, že je nepoužívateľný, práve kvôli vlhkosti.
Teoreticky pre rozhodnutie vo veci samej je u každej stavby každá vada odstrániteľná napríklad tým, že



sa dom zbúra a postaví nový. Žalobcovia nemali žiadnu povinnosť vyplývajúcu  zo zmluvy  robiť stavebné
úpravy v rozsahu niekoľko tisíc eur, aby opravili to, čo pôvodný staviteľ  uvedeného domu zanedbal.
O tom v zmluve nie je ani zmienka. . Z kúpnej zmluvy uzavretej medzi účastníkmi dňa 13.10.2008
nevyplýva, že by žalovaný ako predávajúci upozornil žalobcov ako kupujúcich, na skutočnosť vlhnutia
obvodových múrov predmetného rodinného domu, ktorá vada bola predmetom posúdenia znalcom a
tento v znaleckom posudku uviedol, že vlhnutie obvodových múrov ale aj deliacich  múrov rodinného
domu  je spôsobené nesprávnym detailom prepojenia horizontálnych hydroizolácií novej podlahy a
muriva tak, ako je to ďalej v znaleckom posudku uvedené. Pretože zistená vada existovala už  v
čase uzatvorenia kúpnej zmluvy medzi účastníkmi dňa 13.10.2008, to svedčí o vedomosti žalovaného
o existencii  uvedenej vady - vo vlhnutí obvodových múrov. Uvedená zistená vada, ako vyplýva zo
znaleckého posudku, je  podstatnou vlastnosťou, ktorej nedostatok robí rodinný dom z hľadiska jeho
povahy a účelu neupotrebiteľným pre riadne bývanie na primeranej úrovni rodinného domu a dohodnutej
kúpnej ceny, o to viac s prihliadnutím na zhoršený zdravotný stav žalobkyne, na ktorý v konaní bolo
poukázané.
5. . K odvolaniu žalobcov sa písomne vyjadril žalovaný, ktorý navrhol, aby odvolací súd napadnutý
rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil. Vo svojom vyjadrení  uviedol, že v podanom odvolaní sa
žalobcovia zameriavajú najmä na preukázanie svojej vôle odstúpiť od predmetnej kúpnej zmluvy (t. j.
či bol žalovaný oboznámený s ich vôľou odstúpiť od zmluvy), nemenej dôležité je však taktiež to, či
takéto odstúpenie od zmluvy bolo dôvodné, včasné a či si žalobcovia voči žalovanému riadne a včas
uplatnili taktiež prípadné nároky zo zodpovednosti za vady. Súd prvej inštancie v napadnutom rozsudku
náležite zdôvodnil, prečo nepovažoval odstúpenie od kúpnej zmluvy za platné a v čom považoval
svedeckú výpoveď svedka C. F. za rozpornú. Žalobcovia tak neuniesli dôkazné bremeno vo vzťahu
k preukázaniu doručenia prejavu ich vôle odstúpiť od kúpnej zmluvy  žalovanému a najmä vo vzťahu
k obsahu tohto prejavu vôle. Rovnako tak nepreukázali, že vady u žalovaného uplatnili v zákonnej
prekluzívnej lehote podľa § 599 ods. 1 OZ a že si spoločne s vytknutím vád uplatnili u žalovaného svojho
nároky zodpovednosti za vady, t.j. či od zmluvy odstupujú alebo požadujú primeranú zľavu z dojednanej
ceny. Navyše v súlade s § 597 OZ by žalobcom vzniklo právo na odstúpenie od kúpnej zmluvy iba v
prípade, ak by vytýkaná vada mala za následok neupotrebiteľnosť veci alebo ak by žalovaný žalobcom
nepravdivo ubezpečil, že vec má nimi  vymienené vlastnosti, resp. že je bez vád. Žalovaný poukázal
na závery znaleckého posudku č. 112/2011 vypracovaného znalcom Ing. Róbertom Kršiakom, ktorý
jednoznačne konštatoval, že vytýkaná vada vlhnutia domu nezakladá právo na odstúpenie od zmluvy
podľa § 597 ods. 1 OZ, nakoľko nerobí predmetnú vec neupotrebiteľnou. Vo vzťahu k prípadnému právu
na odstúpenie od zmluvy podľa § 597 ods. 2 OZ zase prvostupňový súd konštatoval nepreukázanie
skutočnosti, že by si žalobcovia pred uzatvorením kúpnej zmluvy vymienili určitú vlastnosť veci a o tom,
že dom nemôže vlhnúť.  Súd prvej inštancie preto podanú žalobu správne ako nedôvodnú zamietol.
6. Súd prvej inštancie aplikoval v tejto veci ustanovenia Občianskeho súdneho poriadku, ktorý však bol
dňom 1. júla 2016 zrušený Civilným sporovým poriadkom. Súd prvej inštancie napadnuté rozhodnutie
vydal ešte za účinnosti predchádzajúceho procesného predpisu, ktorým bol Občiansky súdny poriadok.
Odvolací súd, rozhodujúc vo veci už v čase účinnosti Civilného sporového poriadku postupoval v súlade
s ustanovením § 470 ods. 1 CSP, podľa ktorého ak nie je ustanovené inak, platí tento zákon aj na konania
začaté predo dňom nadobudnutia jeho účinnosti
7. .Krajský súd v Nitre ako súd odvolací  ( § 34 zák.č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku,
ďalej len „CSP“) po zistení, že odvolanie bolo podané stranou, v ktorej neprospech bolo rozhodnuté,
v zákonom stanovenej lehote na podanie odvolania( §359,§ 362 ods. 1 CSP) a zistení, že odvolanie
spĺňa náležitosti § 363 CSP, viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania ( § 379 a § 380 CSP) a  viazaný
skutkovým stavom tak., ako ho zistil súd prvej inštancie( § 383 CSP), prejednal odvolanie žalobcov
bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 CSP)  s verejným vyhlásením rozhodnutia pri
splnení si povinnosti upravenej v ust. § 219 ods. 3 CSP a dospel k záveru, že odvolanie žalobcov nie je
dôvodné. Keďže odvolací súd dospel k tomu, že rozsudok súdu prvej inštancie  je správny a dostatočne
odôvodnený, nepovažuje vo svojom rozhodnutí  za nutné v súlade s ustanovením § 387 CSP opakovať
tie isté dôvody, ktoré sú obsiahnuté v prvoinštančnom rozhodnutí, vrátane citácie právnych predpisov
vzťahujúcich sa na tento prípad.
8. . Predmetom konania bola žaloba  o vrátenie kúpnej ceny oproti vráteniu nehnuteľnosti pre vady veci
po odstúpení žalobcov od kúpnej zmluvy.
9.   Podľa ustanovenia § 48 ods. 1 a 2  Obč. zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť len vtedy,
keď je to v tomto zákone uvedené alebo účastníkmi dohodnuté. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od
začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.



10.  Odvolací súd už vo svojom predchádzajúcom zrušujúcom uznesení uviedol, že žiadne zákonné
ustanovenie preto účastníkovi zmluvy o prevode nehnuteľnosti nebráni využiť právo na odstúpenie od
zmluvy, ak má pre takýto postup zákonný dôvod, a to bez zreteľa na to, či tento dôvod nastal pred alebo
po vykonaní vkladu vlastníctva. Právo na odstúpenie od zmluvy  možno zaradiť medzi subjektívne práva
a dôvodné odstúpenie od zmluvy nie je porušením zmluvnej povinnosti, ale výkonom subjektívneho ktoré
spôsobuje zánik samotného záväzkového vzťahu. Právo odstúpiť od zmluvy viaže Občiansky zákonník
na splnenie týchto predpokladov: a)existencia zmluvného záväzkového vzťahu, b)právo na odstúpenie
od zmluvy vyplývajúce zo zákona alebo zo zmluvy, c) prejav vôle účastníka zmluvy od nej odstúpiť, d)
zákon odstúpenie od zmluvy nezakazuje. Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon účastníka
zmluvy, ktorým prejavuje vôľu zmluvu zrušiť, preto musí takýto úkon spĺňať všetky zákonné náležitosti
uvedené v ust. § 34 a § 35 OZ, aby mohol podľa § 48 ods. 2 OZ vyvolať právne následky spojené s
takýmto úkonom, t.j. zrušenie zmluvy od začiatku. Ak na jednej alebo druhej strane zmluvy vystupuje viac
subjektov  musia právny úkon odstúpenia od zmluvy urobiť všetky subjekty súčasne a odstúpenie musí
byť doručené tiež všetkým subjektom. K účinnosti prejavu odstúpenia od zmluvy  je treba, aby došiel
do  dispozície (sféry) druhého účastníka zmluvy. Ak chýba  preukázateľná existencia vôle  niektorej zo
zmluvných strán  odstúpiť od zmluvy, prípadne ak takáto vôľa nebola objektívne realizovaná, nemožno
hovoriť o urobení  právneho úkonu  odstúpenia od zmluvy. Ďalšou  dôležitou náležitosťou odstúpenia
od zmluvy  je prejav vôle ( § 35 OZ), ktorý musí byť určitý a zrozumiteľný, aby sa z neho dalo vyvodiť, z
akého dôvodu účastník od zmluvy odstupuje. Ak si v zmluve účastníci nedohodli možnosť odstúpenia od
zmluvy, potom  treba možnosť odstúpenia od zmluvy posúdiť podľa  existencie niektorého zo zákonných
dôvodov  uvedených v Občianskom zákonníku.
11. V prípade uzatvorenia kúpnej zmluvy (§ 588 OZ) za predpokladu, že ide o platnú kúpnu zmluvu,
Občiansky zákonník  umožňuje od  kúpnej zmluvy odstúpiť, ale len za splnenia určitých zákonných
podmienok.  V ust. § 597 ods. 1,2 Občianskeho zákonníka je  upravené právo kupujúceho voči
predávajúcemu odstúpiť od kúpnej zmluvy, ak sa na predanej veci vyskytne vada v čase po uzatvorení
kúpnej zmluvy. Nejde teda o zjavné vady, ktoré sú poznateľné pri bežnej ohliadke veci  a kde je
predávajúci povinný kupujúceho na vady upozorniť, ak o takej vade vie (§ 596 OZ). V ust. § 597 OZ
ide o skryté (vnútorné) vady, ktoré neboli poznateľné pri prevzatí veci kupujúcim, o ktorých nemusel
predávajúci ani vedieť, alebo ide o vady, ktoré sa vyskytnú až dodatočne po prevzatí veci. Za vadu veci  v
zmysle ust. § 597 OZ sa považuje aj neexistencia takej vlastnosti veci, ktorá sa pri určitej veci vzhľadom
na jej druh a cenu všeobecne predpokladá a v dôsledku ktorej je možnosť užívania veci podstatne
znížená.  Posúdenie vady veci, pre ktorú kupujúci odstúpil od kúpnej zmluvy, má podstatný vplyv na
zistenie zodpovednosti predávajúceho za vadu ako aj na právo kupujúceho zo zodpovednosti za vady
(právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny alebo právo od zmluvy odstúpiť).
12. V prejednávanej veci bolo preukázané, že žalobcovia so žalovaným uzatvorili platnú kúpnu zmluvu
týkajúcu sa nehnuteľností. Žalobcovia tvrdili, že od kúpnej zmluvy platne odstúpili listom zo dňa
06.04.2010 v ktorom vytkli vady, pre ktoré od zmluvy odstupujú( vlhkosť domu a plesne) a že išlo o takú
vadu, ktorú si vymienili pri kúpe nehnuteľnosti.
13. Odvolací súd sa stotožnil so záverom súdu prvej inštancie, že žalobcovia v konaní nepreukázali,
že platne od zmluvy odstúpili, pretože list zo dňa 6.4.2010 ktorý považujú žalobcovia za ich prejav od
zmluvy odstúpiť,  nespĺňa náležitosti takéhoto právneho úkonu. Odvolací súd súhlasí s názorom súdu
prvej inštancie, že v konaní nebolo dostatočne preukázané, že práve kópia listu  zo dňa 6.4.2010, ktorú
predložili žalobcovia v priebehu konania,  je práve ten list, ktorý žalobcovia doručili žalovanému 7.4.2010
a ktorým mali žalobcovia od zmluvy odstúpiť. Pochybnosti vyvolávajú jednak  okolnosti nájdenia  kópie
listu, ktorú našiel syn žalobcov až po 4. rokoch  od podania žaloby, hoci žalobcovia tvrdili, že žiadnu
kópiu listu nemajú k dispozícii, lebo si ju nevyhotovili a originál zaslali žalovanému.  Ak by aj kópiu  listu
zo dňa 6.4.2010 doloženú žalobcami  súd vyhodnotil ako preukázaný jednostranný prejav žalobcov o
odstúpení od zmluvu, hodnotiac jeho obsah, nespĺňal by dôvody pre zákonné odstúpenie  podľa § 597
ods. 1, 2  OZ ani podľa § 599 ods. 1 OZ.
14. Podľa § 597 ods. 1 OZ  ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho
neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu
vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.
15.  Podľa§ 597 ods. 2 OZ právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil,
že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto
ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.
16. Podľa § 599 ods. 1 OZ, vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva
zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24
mesiacov od prevzatia veci.



17.  Vada, pre ktorú sa žalobcovia rozhodli odstúpiť od  kúpnej zmluvy ( vlhkosť stien a plesne) sa
prejavila až po uzavretí kúpnej zmluvy a žalobcovia mali možnosť od kúpnej zmluvy odstúpiť ale len
za splnenia zákonných podmienok ( zmluvne si odstúpenie nedohodli) a to podľa § 597 ods. 1,2 a §
599 ods. 1 OZ.
18.  Žalobcovia neuplatnili vady u žalovaného bez zbytočného odkladu  podľa § 599 ods. 1 OZ ( podľa
ich tvrdenia tak urobili listom zo dňa 6.4.2010, hoci  vlhnutie stien sa začalo prejavovať už  po kúpe domu
v roku 2008 . § Podľa § 597 ods. 1 OZ  mohli žalobcovi odstúpiť od zmluvy len vtedy ak by išlo o vadu,
ktorá robí vec neupotrebiteľnou, čo ale nebolo preukázané, pretože znalec konštatoval, že ide o vadu,
ktorú je možné za primeraných nákladov odstrániť. Podľa § 597 ods. 2 OZ mohli žalobcovia od zmluvy
odstúpiť, ak by si žalobcovia boli v zmluve vymienili konkrétnu vlastnosť, ktorú by mala nehnuteľnosť
mať a žalovaný by ich ubezpečil že takúto vlastnosť nehnuteľnosť má. Preukázanie takejto skutočnosti
musí vyplývať zo zmluvy, inak ak ho protistrana popiera, je to nepreukázateľné.  V  kúpnej zmluve zo
dňa 13.10.2008 ani v jej dodatku zo dňa 12.12.2008 nie sú uvedené žalobcami tvrdené vymienené
vlastnosti . Je síce pravdou, že  vlhkosť stien je  taká vlastnosť ktorú by nemala mať  žiadna nehnuteľnosť
určená na bývanie, ale pokiaľ žalobcovia tvrdili, že ich prioritnou podmienkou pre kúpu domu bolo to,
aby vzhľadom na zdravotný stav žalobkyne v 2. rade , nebol dom vlhký, mali si túto vlastnosť vymieniť
v zmluve a trvať na tom ,aby to bolo v kúpnej zmluve  uvedené,   prípadne to  mohli doplniť  do dodatku
k zmluve. Žalobcovia tak ale neurobili,  čím sa dostali do dôkaznej núdze pri preukazovaní  ich tvrdenia
o tom, že odstúpili od zmluvy podľa § 597 ods. 2 OZ.  Odvolací súd dodáva, že ak chýba preukázateľná
existencia vôle odstúpiť od zmluvy alebo ak takáto vôľa nebola preukázateľne realizovaná ( čo je daný
prípad), nemožno hovoriť o urobení úkonu- odstúpení od zmluvy.
19. Z uvedených dôvodov odvolací súd rozsudok sudu prvej inštancie, ktorým zamietol žalobu žalobcov
387 ods. 1 CSP ako vecne správny potvrdil.
20. O trovách odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 ods. 1 a § 255 ods. 1 CSP a v
odvolacom konaní úspešnému žalovanému  priznal voči žalobcom  nárok na náhradu trov odvolacieho
konania v plnom rozsahu.  O výške náhrady trov  rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, samostatným uznesením, ktoré vydá vyšší súdny úradník ( § 262 ods. 2 CSP).
21. Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné. Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné
dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419, § 420, § 421 CSP) v lehote dvoch mesiacov od doručenia
rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. V
dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).Dovolateľ musí byť
v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané
advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).", "vazby": {"vyrok_vztahy": [{"sz": "6C/152/2010", "guid": "3d3cf316-3350-4112-bd3a-458feb51f8f3:fdd6ac74-8155-404b-af72-c6956a9daba3", "vztah": "potvrdene"}]}, "cituje": [], "citovane_v": [{"guid": "599799ce-731f-453c-b3a0-b46aa9b4ae8f:f16e85f9-bfc8-4b00-827e-769d800cb380", "ecli": "ECLI:SK:KSNR:2018:4610204780.2", "spisova_znacka": "7Co/308/2015", "nazov": "Rozsudok Krajského súdu Nitra sp. zn. 7Co/308/2015 z 14. 3. 2018", "sud": "Krajský súd Nitra", "datum_vydania": "2018-03-14", "citacie_n": 2, "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSNR:2018:4610204780.2"}, {"guid": "599799ce-731f-453c-b3a0-b46aa9b4ae8f:477a3fb0-b7d0-4f4e-b587-a6ce5edbcaad", "ecli": "ECLI:SK:KSNR:2018:4610204780.2", "spisova_znacka": "7Co/308/2015", "nazov": "Rozsudok Krajského súdu Nitra sp. zn. 7Co/308/2015 z 14. 3. 2018", "sud": "Krajský súd Nitra", "datum_vydania": "2018-03-14", "citacie_n": 0, "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSNR:2018:4610204780.2"}]}