{"guid": "a6dace6a-c300-424d-bec7-4b65a5779de4:8aa9f00b-1d9f-4db3-878f-3f9676c7a179", "ecli": "ECLI:SK:KSBA:2025:1425205751.1", "spisova_znacka": "7Co/132/2025", "nazov": "Uznesenie Krajského súdu Bratislava sp. zn. 7Co/132/2025 z 30. 10. 2025", "citacia": "uznesenie Krajského súdu Bratislava z 30. októbra 2025, sp. zn. 7Co/132/2025, ECLI:SK:KSBA:2025:1425205751.1", "identifikacne_cislo": "1425205751", "sud": {"guid": "sud_101", "nazov": "Krajský súd Bratislava", "typ": "krajsky", "slug": "krajsky-sud-bratislava"}, "sudca": "Mgr. Nina Dubovská", "sudca_id": 1405, "sudca_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/sudca/mgr-nina-dubovska-1405", "datum_vydania": "2025-10-30", "forma": "Uznesenie", "povaha": ["Potvrdzujúce"], "oblast": [], "podoblast": ["Neodkladné opatrenia"], "merito": null, "pravna_veta": null, "pravna_veta_zdroj": null, "zhrnutie": null, "kolegium": null, "senat": null, "stav": null, "zbierka": null, "predpisy": [{"iri": "/SK/ZZ/2015/160", "nazov": "CSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/160", "judikatura_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/predpis/160-2015"}], "paragrafy": [], "ma_text": true, "text_zdroj": "pdf", "pdf_url": "https://obcan.justice.sk/content/public/item/8aa9f00b-1d9f-4db3-878f-3f9676c7a179", "zdroj": "infosud", "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBA:2025:1425205751.1", "api_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSBA:2025:1425205751.1", "text_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSBA:2025:1425205751.1/text", "citacie_n": 0, "text": "Súd:\nSpisová značka:\nIdentifikačné číslo súdneho spisu:\nDátum vydania rozhodnutia:\nMeno a priezvisko sudcu, VSÚ:\nECLI:\n\nKrajský súd Bratislava\n7Co/132/2025\n1425205751\n30. 10. 2025\nMgr. Nina Dubovská\nECLI:SK:KSBA:2025:1425205751.1\n\nUznesenie\nKrajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Niny Dubovskej a členiek\nsenátu Mgr. Adely Unčovskej a JUDr. Mariany Harvancovej, v spore žalobcu: A. B., nar. XX.XX.XXXX,\ntrvale bytom C. XXXX/X, A., právne zast. PEAK&PEN advokátska kancelária s.r.o., IČO: 56 278 691,\nso sídlom Gunduličova 903/4, Bratislava, proti žalovanému: SK Centre a.s., IČO: 35 882 981, so\nsídlom Rajská 2, Bratislava, právne zast. Advokátska kancelária VIRTU L s.r.o., IČO: 36 857 823, so\nsídlom Gajova 4, Bratislava, o určenie neplatnosti skončenia (výpovede) krátkodobého nájmu bytu a\no návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, na odvolanie žalovaného proti uzneseniu Mestského\nsúdu Bratislava IV zo dňa 17.07.2025, č.k. 11C/41/2025-163, takto\nrozhodol:\nI. Uznesenie súdu prvej inštancie sa v napadnutom výroku I. p o t v r d z u j e.\nodôvodnenie:\n1. Napadnutým uznesením súd prvej inštancie nariadil neodkladné opatrenia nasledovne:\n- Súd u k l a d á žalovanému povinnosť zdržať sa akýchkoľvek úkonov týkajúcich sa vypratávania\nžalobcu z bytu č. X, na X. poschodí, vo vchode č. D. 2, ktorý sa nachádza v stavbe so súpisným číslom\nXXXX, druh stavby: bytový dom, popis stavby: Cintorínska 2, postavenej na pozemku parcela registra\n„C“, parcelné číslo XXXX, evidovaný Okresným úradom Bratislava, katastrálny odbor na liste vlastníctva\nč. XXXX, pre okres: Bratislava I, obec: A. E. F., katastrálne územie: E. F., vrátane podielu byt na\nspoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve a spoluvlastníckeho\npodielu k pozemku o veľkosti 980/10000, a to až do právoplatného skončenia súdneho konania vo\nveci samej o neplatnosť výpovede vedeného na Mestskom súde Bratislava IV pod spisovou značkou\n11C/41/2025 alebo do doby skončenia nájmu podľa Zmluvy o krátkodobom nájme bytu č. C2/4P/\nB27/2025 zo dňa 25.11.2024, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr.\n- Súd u k l a d á žalovanému povinnosť zdržať sa akýchkoľvek úkonov a krokov smerujúcich\nk odstaveniu dodávky elektrickej energie a plynu dodávaných na základe zmluvy medzi Žalobcom a\nspoločnosťou Slovenský plynárenský priemysel a.s. a ukončeniu a zrušeniu platných zmlúv o distribúciu\nenergií - zmluvy o dodávke tepla a vody s dodávateľmi energií uzavretých medzi žalovaným a príslušnými\ndodávateľmi a distribútormi uvedených energií k bytu č. X, na X. poschodí, vo vchode č. D. X, ktorý sa\nnachádza v stavbe so súpisným číslom 2361, druh stavby: bytový dom, popis stavby: D. X, postavenej na\npozemku parcela registra „C“, parcelné číslo XXXX, evidovaný Okresným úradom Bratislava, katastrálny\nodbor na liste vlastníctva č. XXXX, pre okres: Bratislava I, obec: BA-m.č. STARÉ MESTO, katastrálne\núzemie: E. F., vrátane podielu bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu,\nna príslušenstve a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o veľkosti 980/10000, a umožniť žalobcovi\npokojný a nerušený odber energií tepla, elektriny a vody, a to až do právoplatného skončenia súdneho\nkonania vo veci samej o neplatnosť výpovede vedeného na Mestskom súde Bratislava IV pod spisovou\nznačkou 11C/41/2025 alebo do doby skončenia nájmu podľa Zmluvy o krátkodobom nájme bytu č.\nC2/4P/B27/2025 zo dňa 25.11.2024, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr.\n(výrok I.);\n\na odmietol návrh žalobcu na nariadenie neodkladného opatrenia v časti, ktorým žiadal, aby súd „uložil\nžalovanému povinnosť umožniť žalobcovi nerušené užívanie bytu č. X, na X. poschodí, vo vchode č.\nD. X, ktorý sa nachádza v stavbe so súpisným číslom XXXX, druh stavby: bytový dom, popis stavby:\nD. X, postavenej na pozemku parcela registra „C“, parcelné číslo XXXX, evidovaný Okresným úradom\nBratislava, katastrálny odbor na liste vlastníctva č. XXXX, pre okres: A. G., H.: A. E. F., katastrálne\núzemie: E. F., vrátane podielu bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu,\nna príslušenstve a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o veľkosti 980/10000, a to až do právoplatného\nskončenia konania o neplatnosť výpovede alebo do doby skončenia nájmu podľa nájomnej zmluvy,\npodľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr, a plniť si povinnosti prenajímateľa, ktoré mu vyplývajú Nájomnej\nzmluvy, a to až do právoplatného skončenia konania o neplatnosť výpovede alebo do doby skončenia\nnájmu podľa Nájomnej zmluvy, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr“ (výrok II.).\n2. Súd prvej inštancie svoje rozhodnutie právne odôvodnil ust. § 324 ods. 1 a 3, § 325 ods. 1 a 2\npísm. d), § 326 ods. 1 a 2, § 327, § 328 ods. 1, § 329 ods. 1 a 2, § 330 ods. 1, § 333 ods. 1, § 123\nods. 2, § 128 ods. 1, § 129 ods. 1, § 354 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej len\n„CSP“), ust. § 1 ods. 1, § 2, § 3 ods. 1, § 6, § 7 ods. 1 a 3 zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom\nnájme bytu (ďalej len „zákon č. 98/2014 Z.z.“) a vecne s poukazom na zákonné predpoklady nariadenia\nneodkladného opatrenia (osvedčenie dôvodnosti trvania nároku/práva, že sledovaný účel nemožno\ndosiahnuť zabezpečovacím opatrením a osvedčenie potreby bezodkladnej úpravy pomerov alebo obavy,\nže exekúcia bude ohrozená) tým, že mal za osvedčené, že žalobca ako nájomca a žalovaný ako\nprenajímateľ a výlučný vlastník bytu č. X v bytovom dome súp. č. XXXX na D. I. J. X K. A. (ďalej aj len\nako „bytový dom“) zapísaného na LV č. XXXX pre k.ú. E. F. (ďalej aj len ako „byt“ alebo „predmet nájmu“)\ndňa 25.11.2024 uzatvorili Zmluvu o krátkodobom nájme bytu č. C2/4P/B27/2025 (ďalej len „Zmluva“),\nktorou bol dojednaný nájom bytu (čl. I ods. 1 Zmluvy) za účelom bývania (čl. II ods. 1 Zmluvy) na dobu\nurčitú do 31.12.2025 (čl. III ods. 1 Zmluvy) s možnosťou predĺženia najviac na ďalšie dva roky (čl. III\nods. 2 Zmluvy) ako aj to, že už v čase uzatvorenia Zmluvy bolo žalovanému ako stavebníkovi vydané\nstavebné povolenie č. 3233/22154/2023/STA/Fed zo dňa 20.03.2023, na stavbu (zmenu dokončenej\nstavby) Bytový dom D. X K. A. zapísaný na LV č. XXXX (ďalej len „Stavebné povolenie“), podľa ktorého\nide o zmenu dokončenej stavby (bytového domu) a stavebné úpravy spočívajú v zateplení stavby,\nv zmene dispozície, výmene okien, dverí, vrstiev strešného plášťa; Stavebné povolenie nadobudlo\nprávoplatnosť už dňa 25.04.2023 so začiatkom realizácie stavby dňa 22.04.2025. Súdu prvej inštancie\ntak bolo zrejmé, že uvedené nastalo predtým, ako žalovaný (dňa 25.11.2024) so žalobcom uzatvoril\nZmluvu. Z listu žalovaného (bez datovania) mal súd prvej inštancie za osvedčené, že nájomníkom\noznámil, že nedokáže zabezpečiť možnosť ďalšieho bývania z dôvodu posunu v realizácii jeho hlavného\nzámeru - obnovy a skrášlenia územia, vrátane domov na D. I., ktoré prenajímajú, že aby mohli začať\nstavebné práce a neohrozili dodržanie zmluvných záväzkov a dodávateľských termínov, je potrebné\nuvoľniť byty do jedného mesiaca odo dňa doručenia výpovede a žalovaný v liste poukázal na to, že\nverí, že nájomcovia boli pripravení aj na takúto situáciu a majú premyslené dočasné alebo náhradné\nriešenie ubytovania s tým, že žalovaný má záujem po uplynutí výpovednej lehoty zabezpečiť odpojenie\nbytu od dodávok energií a aj vzhľadom na uvedené odporúča dobrovoľne splniť ich zmluvné záväzky\nvoči žalovanému v súvislosti s vyprataním. Žalobca osvedčil, že žalovaný mu doručil list „Výzva na\nzaplatenie a vypratanie a výpoveď o krátkodobom nájme bytu č. C2/4P/B27/2025“ zo dňa 29.04.2025\n(ďalej len „Výpoveď“), v obsahu ktorého žalovaný vypovedá žalobcovi Zmluvu s poukazom na výpovedný\ndôvod uvedený v čl. VII ods. 2 písm. g) Zmluvy a súčasne informoval žalobcu, že výpovedná lehota\nje 1 mesiac a vyzval ho na vypratanie predmetu nájmu (bytu) ku dňu uplynutia výpovednej doby,\nkedy končí nájom. S odkazom na čl. VII ods. 2 písm. g) Zmluvy (podľa ktorého prenajímateľ môže\npísomne vypovedať túto zmluvu, ak bude prenajímateľ disponovať právoplatným povolením stavebného\núradu o povolení čiastočnej alebo celkovej rekonštrukcii bytového domu (alebo jeho časti), v ktorom\nsa nachádza predmet nájmu alebo právoplatným povolením stavebného úradu o zbúraní bytového\ndomu (alebo jeho časti), v ktorom sa nachádza predmet nájmu) poukázal súd prvej inštancie na to,\nže v súvislosti s opísaným konaním žalovaného a zmluvnými dojednaniami strán, bol v zmysle čl. VI\nods. 1 písm. b) Zmluvy prenajímateľ povinný informovať nájomcu vopred o svojich aktivitách, ktoré by\nmohli narušiť riadne užívanie predmetu nájmu a že konanie žalovaného, keď Stavebné povolenie bolo\nprávoplatné pred tým, ako žalovaný poskytol do nájmu byt žalobcovi za účelom bývania od 01.01.2025\ndo 31.12.2025, sa javí ako účelové. Súd prvej inštancie skonštatoval, že pokiaľ teda žalovaný oznámil\nžalobcovi (a ostatným nájomcom), že nedokáže zabezpečiť možnosť ďalšieho bývania z dôvodu posunu\nv realizácii jeho hlavného zámeru (obnovy a skrášlenia územia, vrátane domov na Cintorínskej ulici,\nktoré prenajímajú) a že aby mohli začať stavebné práce a neohrozili dodržanie zmluvných záväzkov a\n\ndodávateľských termínov, je potrebné uvoľniť byty do jedného mesiaca odo dňa doručenia výpovede,\npričom verí, že nájomcovia boli pripravení aj na takúto situáciu a majú premyslené dočasné alebo\nnáhradné riešenie ubytovania, konanie žalovaného považoval za rozporné s jeho zmluvným záväzkom v\nzmysle Zmluvy prenechať do nájmu žalobcovi predmet nájmu (byt) za účelom bývania ako aj za rozporné\ns ust. § 3 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej aj „Občiansky zákonník“). Pokiaľ\nteda žalovaný priorizuje dodržanie zmluvných záväzkov pri realizácii jeho zámeru (obnovy bytového\ndomu na D. X K. A.), dal súd prvej inštancie do pozornosti, že tento zámer mal žalovaný už v čase\npodpisu Zmluvy, a napriek tomu ju žalovaný uzatvoril, preto je otázne, či žalovaný ako prenajímateľ\nžalobcu ako nájomcu o tomto zámere v zmysle čl. VI ods. 1 písm. b) Zmluvy informoval. Súd prvej\ninštancie mal za to, že nariadením neodkladného opatrenia neprimeraným spôsobom nelimituje právo\nžalovaného ako osoby, proti ktorej toto neodkladné opatrenie smeruje, ani vzhľadom na všetky okolnosti\nneposkytuje žalobcovi neadekvátnu výhodu, pretože nariadením neodkladného opatrenia nedôjde k\nzásahu do práv žalovaného v neprimeranom rozsahu nad rámec nevyhnutnej miery vzhľadom na\nosvedčené skutočnosti a nutnosť zabrániť vzniku ujmy na právach žalobcu, zohľadňujúc, že doba,\nna ktorú bola Zmluva uzatvorená je limitovaná do 31.12.2025 a podľa Stavebného povolenia termín\nukončenia stavby je max. 24 mesiacov od začatia realizácie stavby (22.04.2025), t.j. až do 04/2027.\nV súvislosti s princípom proporcionality súd prvej inštancie poukázal na to, že žalobca predmet nájmu\nužíva na bývanie, na rozsudok Európskeho súdu pre ľudské práva (ďalej len „ESĽP“) zo dňa 24.11.1986\nvo veci Gillow proti Spojenému kráľovstvu (č. 9063/80) a na nález Ústavného súdu Slovenskej republiky\n(ďalej len „ÚS SR“) sp. zn. I. ÚS 13/2000 zo dňa 10.06.2001. Žalobca podľa záveru súdu prvej inštancie\nriadne osvedčil dôvodnosť časti podaného návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, ktorým sa\nžalobca domáhal, aby súd uložil žalovanému povinnosť zdržať sa vypratania predmetu nájmu (bytu)\nako aj konania smerujúceho k odstaveniu energií do predmetu nájmu (bytu), a to až do právoplatného\nskončenia súdneho konania vo veci samej o neplatnosť Výpovede vedeného na Mestskom súde\nBratislava IV pod sp. zn. 11C/41/2025 alebo do doby skončenia nájmu podľa Zmluvy, podľa toho,\nktorá okolnosť nastane skôr, preto v tejto časti návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia vyhovel.\nNariadením neodkladného opatrenia v navrhovanom znení možno dosiahnuť potrebnú dočasnú súdnu\nochranu, ktorej sa žalobca domáha. Návrh v časti, ktorou žalobca žiadal, aby súd prvej inštancie uložil\nžalovanému povinnosť umožniť žalobcovi nerušené užívanie bytu, a to až do právoplatného skončenia\nkonania o neplatnosť Výpovede alebo do doby skončenia nájmu podľa Zmluvy, podľa toho, ktorá\nokolnosť nastane skôr, a plniť si povinnosti prenajímateľa, ktoré mu vyplývajú zo Zmluvy, a to až do\nprávoplatného skončenia konania o neplatnosť Výpovede alebo do doby skončenia nájmu podľa Zmluvy,\npodľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr, považoval súd prvej inštancie za neúplný, neurčitý, nejasný a\nnevykonateľný, preto návrh na nariadenie neodkladného opatrenia v tejto časti odmietol. O nároku na\nnáhradu trov konania súd prvej inštancie rozhodne v súlade s ust. § 262 ods. 1 CSP aj bez návrhu v\nrozhodnutí, ktorým sa konanie skončí.\n3. Proti tomuto uzneseniu vo výroku I. podal v zákonnej lehote odvolanie žalovaný z dôvodov podľa\nust. § 365 ods. 1 písm. b), d), f), g) a h) CSP, t.j. že súd nesprávnym procesným postupom znemožnil\nstrane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na\nspravodlivý proces, že konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo\nveci, že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,\nže zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie\nprostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené a že rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z\nnesprávneho právneho posúdenia. Žalovaný žiadal, aby odvolací súd napadnuté uznesenie zmenil tak,\nže návrh žalobcu na vydanie neodkladného opatrenia zamietne a prizná žalovanému nárok na náhradu\ntrov konania v rozsahu 100 %. Žalovaný sa nestotožnil s argumentáciou žalobcu a návrh považoval\nza účelový s cieľom zachovania príjmu žalobcu z podnajímania bytu vo vlastníctve žalovaného napriek\ntomu, že žalovaný platne ukončil Zmluvu. Žalovaný potvrdil, že adresoval žalobcovi Výpoveď, ukončil\nVýpoveďou nájomný vzťah so žalobcom na základe výpovedného dôvodu podľa čl. VII ods. 2 písm.\ng) Zmluvy (Prenajímateľ bude disponovať právoplatným stavebným povolením, ktoré sa bude týkať\nčinnosti, ktorá sa bude priamo dotýkať bytového domu (alebo jeho časti) v ktorom sa nachádza Predmet\nnájmu a pri výkone tejto činnosti nemožno od Prenajímateľa spravodlivo požadovať trvanie nájomného\nvzťahu), ktorý výpovedný dôvod je v súlade s ust. § 7 ods. 1 písm. e) zákona č. 98/2014 Z.z. (je\ndaný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať\ntrvanie nájomného pomeru), z čoho spolu so zámerom žalovaného realizovať rekonštrukciu bytového\ndomu, v ktorom sa predmet nájmu (byt) podľa Zmluvy nachádza, je nepochybné, že výpovedný dôvod\nje v Zmluve upravený v súlade s ust. § 7 ods. 1 písm. e) zákona č. 98/2014 Z.z., pretože nemožno\n\nzabezpečiť trvanie nájomného vzťahu a súčasne realizovať komplexnú rekonštrukciu bytového domu\n(vrátane predmetu nájmu). Žalovaný ako vlastník bytového domu, vrátane predmetu nájmu, je podľa\nZmluvy oprávnený realizovať výkon svojho vlastníckeho práva vo vzťahu k rekonštrukcii bytového domu\na za týmto účelom si v Zmluve zmluvné strany vymienili výpovedný dôvod. Žalovaný poukázal na to, že\nžalobca bol od počiatku uzatvorenia Zmluvy informovaný o skutočnosti, že Zmluva môže byť ukončená\naj pred uplynutím doby nájmu (od 01.01.2025 do 31.12.2025) jedným zo spôsobov upraveným v čl. VII\nZmluvy, žalovaný nijakým spôsobom v čase uzatvorenia Zmluvy netajil svoj zámer vykonať rekonštrukciu\nbytového domu ani to, že disponuje právoplatným Stavebným povolením, ktorú skutočnosť si mohol\nžalobca overiť u žalovaného alebo na príslušnom stavebnom úrade. Účelom Zmluvy bolo zabezpečenie\nkrátkodobého bývania pre žalobcu počas doby nájmu resp. do času, kým žalovaný nezačne s realizáciou\nstavebných prác a činností, ktoré predpokladá výpovedný dôvod. Žalovaný bol oprávnený začať s\nrealizáciou stavebných prác podľa Stavebného povolenia kedykoľvek počas jeho platnosti (do 2 rokov\nod jeho právoplatnosti) a zopakoval, že žalobca o tom mal vedomosť v čase uzatvorenia Zmluvy,\nneboli mu zatajované žiadne skutočnosti vo vzťahu k plánovanej rekonštrukcii a žalobca výpovedný\ndôvod v Zmluve ani iné ustanovenia Zmluvy nenamietal. Žalobca sa na stav realizácie rekonštrukcie\nbytového domu dopytoval u zamestnankyne žalovaného p. L., na preukázanie čoho žalovaný predložil\nčestné prehlásenie p. L. a p. M.. Žalovaný argumentoval tým, že existencia právoplatného Stavebného\npovolenia už v čase uzatvárania Zmluvy nijak neovplyvňuje platnosť konkrétneho výpovedného dôvodu\npodľa Zmluvy. V tejto súvislosti bola daná prenajímateľovi možnosť ukončiť Zmluvu výpoveďou v\nprípade, ak bude disponovať právoplatným Stavebným povolením a je pritom na jeho zvážení, či a\nkedy túto možnosť v rámci trvania nájomného vzťahu so žalobcom využije. Na druhej strane žalobca\nsi bol stanovením výpovedného dôvodu vedomý skutočnosti, že žalovaný je oprávnený kedykoľvek\nZmluvu z výpovedného dôvodu výpoveďou ukončiť. Žalovaný uviedol, že budúci čas, v ktorom je\nuvedený výpovedný dôvod, neurčuje, či je alebo nie je Stavebné povolenie vydané, určuje možnosť\ndanú prenajímateľovi ukončiť Zmluvu výpoveďou pokiaľ (i) bude disponovať právoplatným Stavebným\npovolením na rekonštrukciu a súčasne (ii) využije možnosť ukončiť Zmluvu výpoveďou z uvedeného\nvýpovedného dôvodu. Žalovaný kategoricky odmietol tvrdenie žalobcu, že uvedenie výpovedného\ndôvodu v Zmluve predstavuje neprijateľnú zmluvnú podmienku, pretože (i) výpovedný dôvod bol v\nZmluve upravený v súlade s ust. § 7 ods. 1 písm. e) zákona č. 98/2014 Z.z. a je nepochybné,\nže žalovaný ako vlastník bytového domu a prenajímateľ nevie v rovnaký čas zabezpečiť nerušené\nzotrvanie v nájomnom vzťahu a vykonávať stavebné práce podľa Stavebného povolenia; (ii) žalobca\npodpisom Zmluvy poskytol vyhlásenie v čl. VIII bode 4 Zmluvy (Zmluvné strany prehlasujú, že si Zmluvu\nprečítali, jej obsahu porozumeli, uzatvárajú ju slobodne, vážne, nie za nevýhodných podmienok, obsah\nZmluvy vyjadruje ich vôľu, zaväzujú sa svoje záväzky dobrovoľne plniť a na znak súhlasu so všetkými\njej ustanoveniami bez výhrad, ju vlastnoručne podpísali oprávnení zástupcovia obidvoch Zmluvných\nstrán), ktoré je potvrdením skutočnosti, že Zmluva neobsahuje preňho nevýhodné podmienky; (iii)\nnapriek skutočnosti, že žalobca formálne spĺňa zákonnú definíciu spotrebiteľa, ide zo strany žalobcu\no obchádzanie zákona a konanie, ktoré sa prieči dobrým mravom, keď len účelovo využíva svoje\npostavenie spotrebiteľa, pričom žalobca mal so žalovaným uzatvorených niekoľko zmlúv o krátkodobom\nnájme bytu (na niekoľko bytov vo vlastníctve žalovaného), a to jednak ako fyzická osoba, ale tiež aj\nako právnická osoba pod obchodným menom Barhum Nakhlé s.r.o., so sídlom Dunajská 3A, Bratislava,\nIČO: 53 535 561 a všetky byty, ktoré užíva na základe nájomných zmlúv uzatvorených so žalovaným,\ninzeruje na webovom portáli N. a ponúka na krátkodobé užívanie tretím osobám za priemernú cenu\ncca 100 eur/noc, teda je evidentné, že žalobca má z tejto činnosti značný príjem, o ktorý nechce pred\nuplynutím doby nájmu prísť. Podľa žalovaného ide len o zastreté postavenie žalobcu ako spotrebiteľa\nza účelom navodenia dojmu slabšej strany. Na podporu uvedených tvrdení žalovaný predložil snímky\nobrazovky z portálu airbnb, kde sú byty vo vlastníctve žalovaného inzerované žalobcom; (iv) výpovedný\ndôvod ani iné ustanovenia Zmluvy nespĺňajú definíciu neprijateľnej zmluvnej podmienky podľa ust.\n§ 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Možnosť výpovede z viacerých výpovedných dôvodov bola v\nZmluve definovaná tak pre žalobcu ako aj pre žalovaného, výška dojednaného nájomného bola spolu s\nenergiami vo výške 530 eur/mesiac, z čoho pri porovnaní s trhovými cenami nájmov bytov v BratislaveStaré mesto je nepochybné, že nájomné zrkadlí dobrú vôľu žalovaného pri uzatváraní a počas platnosti\nZmluvy, naviac žalovaný povolil žalobcovi užívanie predmetu nájmu aj iným osobám, a to často napriek\nskutočnostiam, že susedia žalobcu sa sťažovali na rušenie nočného kľudu v bytovom dome a na\nneustály pohyb cudzích ľudí. Zohľadnením uvedeného, nedochádza podľa žalovaného k hrubému\nnepomeru v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech žalobcu ako nájomcu (naopak v\nneprospech žalovaného ako prenajímateľa) a výpovedný dôvod nemožno subsumovať pod žiadnu z\nneprijateľných podmienok upravených príkladmo v ust. § 53 ods. 4 Občianskeho zákonníka; (v) žalobca\n\npodľa vedomosti žalovaného nevyužíva predmet nájmu za účelom zabezpečenia vlastného bývania\na nie je odkázaný na hľadanie nového vlastného bývania. Uvedeným je podľa žalovaného naplnený\nodvolací dôvod podľa ust. § 365 ods. 1 písm. b) CSP, nakoľko súd prvej inštancie bez ďalšieho prevzal\nskutkové tvrdenia žalobcu, pričom žalobca neosvedčil potrebu bezodkladnej úpravy pomerov a súd\nprvej inštancie bez náležitého vyhodnotenia skutkovej situácie premietol tvrdenia žalobcu do obsahu\nodôvodnenia napadnutého uznesenia, pričom žalobca neosvedčil svoje tvrdenie, že predmet nájmu\nužíva na bývanie. Napriek tomu, že účelom nájmu je bývanie žalobcu, žalobca užíva predmet nájmu\nv rozpore s týmto účelom, keďže umožňuje krátkodobé bývanie v predmete nájmu prostredníctvom\nportálu airbnb iným osobám a zo samotnej skutočnosti, že strany sporu majú uzatvorených niekoľko\nnájomných zmlúv, ktorú skutočnosť potvrdil aj žalobca v návrhu, je zrejmé, že žalobca nemôže všetky\nbyty, ktoré užíva na základe zmlúv o krátkodobom nájme, užívať za účelom zabezpečenia vlastného\nbývania, čo potvrdzujú aj priložené snímky z portálu airbnb, podľa ktorých žalobca ponúka krátkodobé\nubytovanie minimálne v 5 bytoch vo vlastníctve žalovaného. Nariadením neodkladného opatrenia\ndochádza podľa žalovaného k neprimeranému obmedzeniu výkonu jeho vlastníckych práv vo vzťahu\nk bytu, ktorý tvorí predmet nájmu podľa Zmluvy a aj vo vzťahu k bytovému domu, keďže nemôže\nzačať plánovanú rekonštrukciu a nemôže efektívne uskutočňovať práva zo Zmluvy (ukončiť nájomný\nvzťah so žalobcom, čím mu hrozí vznik ďalších škôd na jeho majetku). Zopakoval, že disponuje\nprávoplatným Stavebným povolením na rekonštrukciu bytového domu, nemôže účinne vykonávať svoje\npráva a plniť povinnosti vo vzťahu k zazmluvneným dodávateľom na plánovanú rekonštrukciu, keďže\nso žiadnymi rekonštrukčnými prácami nemôže v zmysle napadnutého uznesenia začať do ukončenia\ntrvania doby nájmu (31.12.2025) alebo do právoplatného skončenia konania vo veci. Poskytnutím\ntejto neprimeranej ochrany žalobcovi hrozí očividný vznik škôd na strane žalovaného (eventuálne\naj tretím osobám-dodávateľom), ktoré by boli zapríčinené nekonaním a neplnením si zmluvných\npovinností žalovaného a nariadené neodkladné opatrenie v neprimeranej miere zasahuje do práv a\npovinností žalovaného. Napadnuté uznesenie považoval žalovaný za nepreskúmateľné, keď uznesenie\nneobsahuje dostatočné presvedčivé odôvodnenie tak, ako konštatuje ÚS SR (nález sp. zn. III. ÚS\n175/2017 zo dňa 04.07.2017, nález č.k. II. ÚS 866/2014-42 zo dňa 20.08.2015) a žalovaný mal za\nto, že súd prvej inštancie náležite neodôvodnil potrebu vydania uznesenia, ani splnenie podmienok\nna jeho vydanie podľa CSP, a to najmä proporcionalitu a bezodkladnosť. Žalobca ako dôkaz predložil\npočetnú fotodokumentáciu exteriéru a interiéru bytového domu, ktorá nie je podľa názoru žalovaného\nrelevantným dôkazom a nepotvrdzuje skutočnosť, že realizácia rekonštrukcie bytového domu nebude\nuskutočnená, preto súd prvej inštancie nesprávne skutkovo posúdil situáciu ohľadom realizácie stavby,\nkeď z dôkazov (fotodokumentácie bytového domu) vyhodnotil, že rekonštrukcia neprebieha a je\npotrebné bezodkladne upraviť pomery medzi stranami sporu a umožniť žalobcovi užívanie predmetu\nnájmu aj po uplynutí výpovednej doby v zmysle Zmluvy a Výpovede napriek tomu, že žalovaný\nmá v záujme vykonať plánované stavebné práce a využil zmluvne dohodnutú možnosť ukončenia\nnájomného vzťahu Výpoveďou. Žalovaný ozrejmil, že štandardný spôsob realizácie stavebných prác\nna nehnuteľnostiach, ktoré slúžia na účely bývania je taký, že žalovaný ako stavebník je oprávnený\nzahájiť stavebné práce kedykoľvek počas platnosti Stavebného povolenia, že Zmluva upravovala\nmožnosť pre žalovaného ukončenia nájomného vzťahu v prípade existencie Stavebného povolenia,\nak sa žalovaný rozhodne túto možnosť (počas platnosti Stavebného povolenia) a trvania nájomného\nvzťahu využiť. Samotnej rekonštrukcii podľa Stavebného povolenia predchádza vysťahovanie nájomcov,\nvypratanie priestorov, zameranie sondy, príprava stavby a pod., preto skutočnosť, že neboli doposiaľ\nstavebné práce na bytovom dome zahájené nezakladá neplatnosť Výpovede. Dôvodom doručenia\nvýpovedí z nájomných vzťahov všetkým nájomcom, s ktorými žalovaný neukončil nájomný vzťah\ndohodou, bola práve skutočnosť, aby mal žalovaný dostatok času potrebného na vypratanie priestorov\na prípravné práce pred samotnou rekonštrukciou. Žalovaný opakovane akcentoval, že je nemysliteľné,\naby žalovaný súčasne umožnil žalobcovi užívanie predmetu nájmu a zároveň vykonával rekonštrukciu\nbytového domu. V súvislosti s rozporovanou platnosťou Stavebného povolenia žalovaný uviedol, že\nstále disponuje platným právoplatným Stavebným povolením na rekonštrukciu bytového domu, nie je\npravdou, že doposiaľ neprebehli žiadne práce v súvislosti s rekonštrukciou, a preto by malo Stavebné\npovolenie stratiť platnosť, pričom uvedené nepotvrdzuje ani predložená fotodokumentácia žalobcu;\nna bytovom dome prebiehajú práce k príprave rekonštrukcie, ktoré nie sú zjavne viditeľné, čo ale\nnevylučuje, že boli uskutočnené a sú zaznamenané v stavebnom denníku, ktorý žalovaný predložil;\nžalovaný dňa 04.04.2025 adresoval stavebnému úradu oznámenie o zahájení stavebných prác, ktoré\npripojil. K splneniu oznamovacej povinnosti žalovaného voči žalobcovi v zmysle ust. čl. VI ods. 1\npísm. b) Zmluvy žalovaný opakovane uviedol, že žalobca bol informovaný o plánovaných aktivitách v\nsúvislosti s rekonštrukciou (čo preukazujú vyjadrenia p. L. a p. M.). Žalovaný namietal naplnenie dôvodov\n\núdajnej neplatnosti Výpovede uvedených žalobcom: (i) k absencii obsahových náležitostí výpovede\nuviedol, že vo Výpovedi je presne definovaný výpovedný dôvod s odkazom na príslušné ustanovenie\nZmluvy. Výpovedný dôvod, teda skutočnosť, že bude žalovaný disponovať právoplatným Stavebným\npovolením je právnou skutočnosťou, ktorá nastala, a ktorú nie je potrebné viac vo výpovedi rozvíjať,\ntento výpovedný dôvod nie je vymedzený na skutkovom základe, ale ide o využitie možnosti žalovaného\nukončiť nájomný vzťah z dôvodu, že ide realizovať rekonštrukciu v súlade so Stavebným povolením.\nCitovaný výpovedný dôvod je nezameniteľný so žiadnym iným výpovedným dôvodom podľa Zmluvy\na Výpoveď tak spĺňa požiadavky kladené ust. § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Žalovaný spolu\ns Výpoveďou doručoval žalobcovi aj Sprievodný list (ďalej len „Sprievodný list“), ktorý bol súčasťou\nVýpovede a podrobnejšie špecifikoval a rozvíjal výpovedný dôvod a je z neho zrejmé, že výpovedný\ndôvod bol vymedzený dostatočne, nie je zameniteľný s iným výpovedným dôvodom a Výpoveď spĺňa\nvšetky predpoklady na jej platnosť (Spoločnosť SK Centre, a.s. sa po dlhoročnom úsilí, ktoré ste mnohí\nroky evidovali ocitla v bode umožňujúcom posun v realizácii nášho hlavného zámeru, a teda obnovy\na skrášlenia územia vrátane domov na Cintorínskej ulici, ktorých byty si prenajímate. Aby sme mohli\nzačať stavebné práce a neohroziť dodržanie našich zmluvných záväzkov a dodávateľských termínov\nje potrebné, aby ste byty uvoľnili v termíne určenom nájomnou zmluvou, a teda do 1 mesiaca odo\ndňa doručenia výpovede); (ii) k argumentácii, že výpovedný dôvod má povahu neprijateľnej zmluvnej\npodmienky poukázal žalovaný na svoje skoršie vyjadrenie, zopakoval, že výpovedný dôvod nemá\npovahu neprijateľnej zmluvnej podmienky a žalobca nie je v skutočnosti v postavení spotrebiteľa v\nzmluvnom vzťahu so žalovaným; (iii) k nenaplneniu výpovedného dôvodu žalovaný poukázal na to,\nže výpovedný dôvod bol do Zmluvy zakomponovaný v súlade s ust. § 7 ods. 1 písm. e) zákona\nč. 98/2014 Z.z. a realizáciou stavebných prác aj na predmete nájmu nemožno od žalovaného ako\nprenajímateľa spravodlivo požadovať zotrvanie v nájom vzťahu, ktoré zotrvanie by bolo na škodu aj\nžalobcovi, nakoľko by sa predmet nájmu vplyvom stavebných prác stal nepoužiteľný na účel nájmu\n(bývanie). Ďalšie zotrvanie v nájomnom vzťahu nezodpovedá spravodlivému usporiadaniu veci ani z\npohľadu zazmluvných záväzkov žalovaného voči tretím osobám, ktoré je žalovaný zaviazaný plniť; (iv)\nk namietanému rozporu s dobrými mravmi namietal žalovaný ich absurdnosť vzhľadom na priebeh\nzmluvného vzťahu so žalobcom, keď to bol žalovaný, ktorý bol voči žalobcovi zhovievavý pri užívaní\npredmetu nájmu, a to napriek početným sťažnostiam zo strany susedov bytového domu, pri určení\nvýšky nájomného ako aj pri mnohých ďalších požiadavkách vznesených žalobcom. Žalobca bol na\nosobných rokovaniach informovaný o stavebnom zámere žalovaného vo vzťahu k bytovému domu a aj\no tom, že žalovaný je oprávnený kedykoľvek ukončiť nájomný vzťah, preto nie je pravdivé tvrdenie, že\nkeby mal žalobca vedomosť o plánovej rekonštrukcii, zabezpečil by si iné bývanie a mal by záujem na\nukončení zmluvného vzťahu ani to, že ide o vyfabulovaný dôvod na ukončenie nájomného vzťahu, keď\númyslom žalobcu je zachovanie príjmu z podnajímania predmetu nájmu prostredníctvom N.. Žalovaný\nmal za to, že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov (predložených žalobcom) k\nnesprávnym skutkovým zisteniam, keď sa de facto stotožnil s argumentáciou žalobcu ako aj s potrebou\nbezodkladnej úpravy pomerov, pričom je evidentné, že tvrdenia žalobcu neobstoja vzhľadom na skutkový\nstav premietnutý žalovaným. Žalovaný mal s ohľadom na predložené dôkazy za to, že je naplnený aj\nodvolací dôvod podľa ust. § 365 ods. 1 písm. g), pretože skutkový stav prezentovaný žalobcom neobstojí\na súd musí nevyhnutne posúdiť dôkazy predložené žalovaným. Naplnenie odvolacieho dôvodu podľa\nust. § 365 ods. 1 písm. h) CSP videl žalovaný v tom, že neboli splnené podmienky na nariadenie\nneodkladného opatrenia podľa ust. § 328 ods. 1 CSP a aj vo vzťahu k záveru súdu prvej inštancie, ktorý\npoukázal na správanie žalovaného ako rozporné so Zmluvou a Občianskym zákonníkom, keď žalobca\nadresoval nájomcom výpovede z nájomných vzťahov pred uplynutím doby nájmu, pričom podľa názoru\nžalovaného ide o využitie možnosti danej Zmluvou ukončiť Zmluvu výpoveďou. Žalovaný považoval toto\nsvoje správanie za využitie zmluvnej voľnosti (pri stanovení výpovedného dôvodu podľa Zmluvy) a za\nvýkon práv v súlade so Zmluvou, ktorý vo vzťahu k žalobcovi nezasahuje bez právneho dôvodu do práv a\noprávnených záujmov žalobcu a nie je v rozpore s dobrými mravmi. Skutočnosť, že žalovaný informoval\nžalobcu o zámere vykonať rekonštrukciou bytového vyplýva z vyhlásení p. L. a p. M.. Žalovaný\nzopakoval, že pre nariadenie neodkladného opatrenia nebola naplnená požiadavka proporcionality, keď\nv neprimeranej miere zasahuje do práv žalovaného, ktorý je neprimerane obmedzovaný vo výkone\nsvojich vlastníckych práv vo vzťahu k bytu a k bytovému domu, nakoľko nemôže iniciovať plánovanú\nrekonštrukciu, a to napriek tomu, že disponuje právoplatným Stavebným povolením a tým, že zaväzuje\nžalovaného zotrvať v nájomnom vzťahu so žalobcom do uplynutia doby nájmu podľa Zmluvy alebo do\nprávoplatného skončenia konania vo veci samej (podľa toho, ktorá skutočnosť nastane skôr). Tento\nzásah nepovažoval žalovaný za primeraný, keďže nemôže min. po dobu pol roka uskutočňovať svoje\npráva a povinnosti podľa Zmluvy (a ukončiť Zmluvu v prípade, ak bude naplnený hoc aj iný výpovedný\n\ndôvod podľa Zmluvy). Žalovaný dal do pozornosti nevhodné správanie žalobcu v predmete nájmu, na\nktoré sa sťažoval žalovaný a aj iní obyvatelia bytového domu a susedného bytového domu (D. X),\nžalobca totiž umožnil tretím osobám prespávanie na chodbách bytových domov, správal sa hrubo vo\nvzťahu k obyvateľom bytových domov, on alebo tretie osoby, ktorým povolil užívanie predmetu nájmu,\nrušili nočný kľud, spôsobil škody na bytových domoch (k čomu priložil fotodokumentáciu rozbitého skla\nv byte v bytovom dome D. X, ktorý užíva ako právnická osoba a žiadosť susedov žalobcu, ktorou\nžiadali žalovaného ako vlastníka nehnuteľností o zabezpečenie nápravy vo vzťahu k správaniu žalobcu\nv bytových domoch), z čoho žalovaný dovodil, že zo správania žalobcu je evidentné, že zotrvanie v\nnájomnom vzťahu by viedlo k ďalším škodám na majetku žalovaného (a možno aj iných osôb) a takéto\nzotrvanie nemožno od žalovaného spravodlivo požadovať. Správanie žalobcu je v rozpore s ust. § 3 ods.\n1 Občianskeho zákonníka. Pre vylúčenie pochybností žalovaný uviedol, že žalobca v súčasnosti nemá\npriamych susedov v bytovom dome, ktorí by mohli nevhodné správanie namietať (okrem spriaznených\nosôb so žalobcom), preto predkladá žiadosť o nápravu správania žalobcu v bytovom dome D. X, ale\nrovnaké správanie žalobcu možno potvrdiť aj v bytovom dome a predmete nájmu, ktorý krátkodobo\npodnajíma. Naopak ako bolo vyvodené súdom prvej inštancie, na strane žalovaného je daná potreba\nbezodkladnej úpravy pomerov vo vzťahu k vyprataniu žalobcu z predmetu nájmu a je nevyhnuté s\npoukazom na danú skutkovú situáciu nájomný vzťah čo najskôr ukončiť. Skutočnosť, že si žalobca\npočas výpovednej doby nevie zabezpečiť kvalitatívne a cenovo porovnateľné bývanie, nemôže byť\nna ťarchu žalovaného, keď Zmluvu uzatváral pri plnom vedomí a bol s jej obsahom oboznámený.\nSkutočnosť, že žalobca uhrádzal žalovanému nájomné vo výške, ktorá je nižšia ako trhová cena\nnájomného v danej lokalite, nemôže byť na ťarchu žalovaného v tom ohľade, že nemôže platne ukončiť\nnájomný vzťah na základe Zmluvy pred uplynutím doby nájmu. Súd prvej inštancie prijal za svoje\ntvrdenia žalobcu v súvislosti s udržaním nájomného vzťahu za účelom zabezpečenia vlastného bývania\ns odkazom na judikatúru ESĽP, avšak je evidentné, že žalobca predmet nájmu nevyužíva za účelom\nzabezpečenia vlastného bývania, ale za účelom zabezpečenia zisku z jeho podnajímania tretím osobám.\nŽalovaný poukázal na dôvodovú správu k zákonu č. 98/2014 Z.z., z ktorej je podľa žalovaného zrejmé\na nepochybné, že výpovedný dôvod bol v Zmluve dohodnutý v súlade a so zmyslom znenia zákona č.\n98/2014 Z.z.\n4. Žalobca sa k odvolaniu žalovaného vyjadril podaním zo dňa 04.09.2025 a namietal argumentáciu\nžalovaného, že návrh žalobcu je účelový a nesleduje ochranu jeho obydlia, ale sleduje zabezpečenie\njeho majetkového prospechu. Pokiaľ s poukazom na lustráciu z portálu airbnb uvádza, že žalobca\nsprostredkúva/prevádzkuje krátkodobé užívanie viacerých bytov a nevyužíva predmet nájmu za\núčelom zabezpečenia vlastného ubytovania, žalobca poukázal na to, že nie je zrejmé, ktorý z tých\nvylustrovaných bytov by mal byť predmetom nájmu a doplnil, že žiaden z bytov z predloženej lustrácie\nbytov nezobrazuje interiér predmetu nájmu, ktorého fotodokumentáciu žalobca pripojil. Žalobca v návrhu\nuviedol, že má sám ako aj ako obchodná spoločnosť, v ktorej je spoločníkom a konateľom, so žalovaným\nuzatvorených viacero nájomných zmlúv, avšak v predmetnom konaní sa domáha svojich práv len\nvo vzťahu k bytu, ktorý mu slúži na účely bývania. Za účelom preukázania toho, že byt užíva za\núčelom vlastného bývania, predložil žalobca svoje čestné vyhlásenie. K tvrdeniu žalovaného, že mal\nvedomosť o plánovaných rekonštrukčných prácach, preukazovanému čestnými vyhláseniami p. M.\na p. L., namietal, že uvedené je v kontradikcii so Zápisnicou z bytovej schôdze vlastníkov bytov a\nnebytových priestorov (zo dňa 03.04.2025), v ktorej žalovaný ako vlastník väčšiny bytov v bytovom dome\nD. X prezentoval, že s rekonštrukčnými prácami sa môže začať až koncom r. 2025, a teda z ničoho\nnevyplýva, že by žalovaný plánoval rekonštrukčné práce započať skôr a že by žalobcu ako aj iných\nnájomcov vopred o takomto termíne pred doručovaním Výpovede informoval. Aj keď sa predložená\nzápisnica týka susedného bytového domu, žalovaný zasielal všetky výpovede a sprievodné listy všetkým\nsvojim nájomcom v bytových domoch D. X, X L. X O. v rovnaký čas, možno teda podľa žalovaného\ndôvodne predpokladať, že aj rekonštrukčné práce chcel robiť v rovnakom časovom horizonte pre\nvšetky bytové domy. Žalovaný u žalobcu vytváral dojem, že k žiadnym rekonštrukčným prácam nemá\nv dohľadom čase prísť aj vzhľadom na fakt, že uzatvoril Zmluvu na obdobie celého r. 2025 (nič mu\nnebránilo stanoviť dobu nájmu na kratšie obdobie), a to napriek tomu, že už v čase podpisu Zmluvy\ndisponoval Stavebným povolením, ktoré bolo pri podpise Zmluvy už právoplatné a jeho dvojročná\nplatnosť mala uplynúť v 4/2025 (o čom žalobcu neupovedomil). Zo žalovaným predloženého čestného\nvyhlásenia nie je podľa žalobcu zrejmé, kedy mal byť žalobca o plánovaných rekonštrukčných prácach\ninformovaný a uviedol, že tomu tak nebolo v čase pred doručovaním Výpovede a žalobca nebol zo\nstrany žalovaného akýmkoľvek spôsobom notifikovaný. Sami pracovníci žalovaného nevedia ozrejmiť,\nakým spôsobom mal byť žalobca o plánovaných rekonštrukčných prácach a ich plánovanom začiatku\n\nnotifikovaný (teda či sa malo jednať o informáciu podanú telefonicky alebo osobne). Žalobcu uviedol,\nže žalovaný mal notifikovať o plánovaných stavebných prácach so začiatkom v letných mesiacoch r.\n2025 a následne do konania zakladá dokument, ktorý označuje ako „stavebný denník“ podľa ktorého\nmalo byť s prácami začaté už v druhej polovici 04/2025. Poukázal na to, že je dlhoročným nájomcom\nžalovaného, preto môže uviesť, že v komunikácii so žalovaným a susedmi žalobcu miestami prišla na\npretras otázka možnej rekonštrukcie bytových domov D. X, X L. X, ale podľa vedomosti žalobcu, o\nuvedenom sa ad hoc diskutovalo min. cca 5 rokov, ale zo strany žalovaného nebol žalobca vopred\ninformovaný o akomkoľvek časovom rámci rekonštrukčných prác, ich rozsahu, ani o tom, či by tieto\nmohli zasiahnuť do vzťahov uzatváraných medzi nimi. K otázke realizácie rekonštrukčných prác\npracovník žalovaného p. L. žalobcovi uviedla, že o žiadnom termíne nevie a nepýta sa na to vedenia\nžalovaného, aby následne nemusela žalobcovi klamať alebo zatajovať, preto podľa žalobcu úsmevne\nvyznieva prehlásenie žalovaného, že nezatajoval skutočnosť, že disponuje právoplatným Stavebným\npovolením, keď žalovaný nikdy pred doručovaním Výpovede žalobcu nenotifikoval o skutočnosti, že\nStavebným povolením disponuje (žalovaný netvrdí, že by žalobcu so Stavebným povolením vopred\noboznámil) a následne so žalobcom uzatvoril Zmluvu. Existenciu právoplatného Stavebného povolenia\nnepriložil a nepreukázal žalovaný ani pri doručovaní Výpovede a nemožno sa stotožniť s tvrdením\nžalovaného, že si mal žalobca existenciu Stavebného povolenia proaktívne preverovať u žalovaného\nalebo na stavebnom úrade. K neplatnosti Výpovede zopakoval, že (i) žalobca sa podrobne venoval\nnaplneniu obsahových náležitostí Výpovede, z ktorej argumentácie je zrejmé, že Výpoveď obsahové\nnáležitosti kladené na tento typ právneho úkonu nespĺňa, Výpoveď nebola skutkovo vymedzená nijak a\nobsahovala len odkaz na zmluvný výpovedný dôvod podľa čl. VII ods. 2 písm. g) Zmluvy, ktorý odkaz\nnepostačuje. V tomto smere Žalovaný tvrdil jednak to, že skutkové vymedzenie výpovedného dôvodu nie\nje potrebné z dôvodu, že sa jedná o právnu skutočnosť, ktorú nie je potrebné vo Výpovedi špecifikovať\na zároveň, že žalovaný spolu s Výpoveďou adresoval žalobcovi Sprievodný list, ktorý špecifikoval a\nrozvíjal výpovedný dôvod, na základe ktorého bola žalobcovi daná Výpoveď, s ktorou argumentáciou\nžalovaného sa žalobca nestotožnil. Nie je pravdou, že by žalovaný nemusel Výpoveď špecifikovať a\nvymedziť a ani to, že Výpoveď bola daná na základe právnej skutočnosti (Stavebného povolenia), keď\nopomína to, že využitie žalovaným zvoleného výpovedného dôvodu je možné len v prípade, že nie je\nmožné spravodlivé požadovať zotrvanie v nájomnom pomere, ktorý materiálny korektív nepredstavuje\notázku právnu, ale je podmienený konkrétnymi skutkovými okolnosťami, ktoré vo Výpovedi absentujú,\nz obsahu Výpovede nemožno vyabstrahovať, o aké stavebné povolenie sa má jednať (nie to ešte\nprávoplatné). Rovnako zo Sprievodného listu nevyplýva informácia o ohľadom Stavebného povolenia\nako naplnenia spomínaného materiálneho korektívu, keď Sprievodný list bol len dokumentom, v ktorom\nbola obsiahnutá floskula o nemožnosti zabezpečovania ďalšieho trvania nájomných vzťahov zo strany\nžalovaného, výzva na vysporiadanie záväzkov a hrozba odpojenia bytov od energií. Žalobca mal za to,\nže zákonná požiadavka kladená na výpoveď podľa ust. § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka nebola\nnaplnená. (ii) K výpovednému dôvodu v ust. čl. VII ods. 2 písm. g) Zmluvy ako neprijateľnej zmluvnej\npodmienke poukázal žalobca na to, akým spôsobom žalovaný Zmluvu so žalobcom uzatvoril, keď\nnapriek vedomosti o Stavebnom povolení sa sám obmedzil vo svojom vlastníckom práve tým, že dal\nbyt do užívania žalobcovi do 31.12.2025, preto jeho plánovaná rekonštrukcia nemôže spôsobiť, aby\nod neho žalobca dodržanie zmluvného záväzku nemohol požadoval. K odkazu žalovaného na ust.\nčl. VIII bodu 4 Zmluvy uviedol žalobca, že ide štandardné ustanovenie písomne uzatváranej zmluvy\na pre žalovaného ako dodávateľa nepredstavuje ochranu pre jeho dubiózne správanie. Zopakoval,\nže predmetný vzťah zo Zmluvy je vzťahom spotrebiteľským, kde žalovaný predmetné ustanovenie do\nZmluvy zakomponoval a žalobca nemal možnosť reálne vyhodnotiť nevýhodnosť podmienok, keď mu\nžalovaný účelovo zamlčal skutočnosť, že disponuje právoplatným Stavebným povolením. Ohľadom\núdajného zastretého postavenia žalobcu ako spotrebiteľa ide podľa žalobcu o konfabuláciu, keď žalobca\npotvrdil, že on (resp. obchodná spoločnosť, v ktorej je žalobca spoločníkom a konateľom) uzatvoril\nso žalovaným viacero nájomných zmlúv k rôznym bytom a je pravdou, že niektoré byty žalobca\nvyužíva na zabezpečenie svojho príjmu, čo s prejednávanou vecou nesúvisí (byt nie je inzerovaný na\nžiadnom portáli), byt (predmet nájmu podľa Zmluvy) slúži výlučne potrebám jeho vlastného bývania,\nčo preukazuje svojim čestným vyhlásením, preto vo vzťahu zo Zmluvy nepochybne spĺňa definíciu\nspotrebiteľa v zmysle ust. § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka. Nie je vylúčené, aby jeden subjekt\nvystupoval voči jednému dodávateľovi v určitom konkrétnom právnom vzťahu ako spotrebiteľ a v\ninom nie. Argumentácia žalovaného ohľadom výšky nájomného a umožnenia žalobcu užívať byt aj\ntretím osobám nemá vplyv na existenciu neprijateľných zmluvných podmienok v Zmluve, pretože výška\nnájmu bola daná aj stavom bytového domu a ani umožnenie využitia bytu aj inými osobami nemá\nvplyv na neprijateľnosť iných zmluvných podmienok; za bezpredmetné považoval žalobca tvrdenia\n\nžalovaného ohľadne sťažností susedov. Žalobca odmietol tvrdenia žalovaného, že nedošlo k hrubému\nnepomeru v právach a povinnostiach v neprospech žalobcu. Žalovaný neosvedčil, že žalobca nevyužíva\nbyt na účel vlastného bývania (okrem nepravdivých tvrdení ohľadom inzerovania bytu na portáli\nairbnb.com). (iii) Žalobca zotrval na svojej argumentácii ohľadne toho, že nebol daný výpovedný\ndôvod a tvrdenie žalovaného, že realizáciou stavebných prác nie je možné spravodlivo požadovať\nzotrvanie v nájomnom vzťahu, je nesprávne a nesubstancované. Vzhľadom na skutkový stav nie je\nmožné zo strany žalovaného vypovedať Zmluvu na základe jeho vlastného uváženia. Pokiaľ žalovaný\ntvrdil, že zotrvanie v nájomnom vzťahu nezodpovedá spravodlivému usporiadaniu vecí z pohľadu\nzazmluvnených záväzkov žalovaného voči tretím osobám, ktoré je zaviazaný plniť, uvedené nie je\npodľa žalobcu okolnosťou, ktorá by mala vplyv v nadväznosti na ust. § 7 ods. 2 písm. e) zákona č.\n98/2014 Z.z. a zároveň žalovaný neosvedčil zmluvné vzťahy medzi ním a tretími osobami, ktoré je\núdajne zaviazaný plniť. (iv) K namietanej neplatnosti Výpovede z dôvodu rozporu s dobrými mravmi\nodkázal žalobca na návrh na nariadenie neodkladného opatrenia, na ktorú argumentáciu žalovaný v\nodvolaní nereaguje. K žalovaným namietanej nepreskúmateľnosti (§ 365 ods. 1 písm. b) CSP) poukázal\nžalobca na to, že k spôsobu užívania bytu sa vyjadril a priložil relevantné dôkazy, že žalobca netvrdil,\nže za účelom zabezpečenia svojho bývania využíva iné byty (s výnimkou bytu, ktorý je predmetom\nnájmu podľa Zmluvy) a žalobca osvedčil, že byt užíva za účelom zabezpečenia vlastného bývania\n(vyplýva to zo Zmluvy) a uvedené žalovaný nevyvrátil. Bezodkladnosť úpravy pomerov je daná tým,\nže v prípade neposkytnutia ochrany zo strany súdu by sa žalovaný musel z bytu vysťahovať, čím by\nprišiel o svoje obydlie za situácie, keď ho mal mať podľa Zmluvy zabezpečené do 31.12.2025, keď\nje nepochybné, že žalobca pred doručovaním Výpovede nebol žalovaným informovaný o existencii\nprávoplatného Stavebného povolenia. Prvoinštančný súd dal podľa žalobcu v napadnutom uznesení\nodpovede na všetky relevantné otázky v súlade s rozhodovacou praxou, ktorú žalovaný sám cituje.\nVo vzťahu k odvolaciemu dôvodu podľa ust. § 365 ods. 1 písm. d) CSP nebolo žalobcovi jasné,\nakú inú vadu konania má žalovaný na mysli a fakticky tento odvolací dôvod stotožňuje s odvolacím\ndôvodom podľa ust. § 365 ods. 1 písm. b) CSP. Pokiaľ ide o odvolací dôvod podľa ust. § 365 ods.\n1 písm. f) CSP, tento podľa žalobcu nie je naplnený. Čo sa týka názoru žalovaného o irelevantnosti\npredloženej fotodokumentácie bytového domu, v ktorom sa nachádza byt, fotodokumentácia podľa\nnázoru žalobcu jednoznačne dokumentuje, že rekonštrukcia bytového domu neprebieha a dal do\npozornosti samotné tvrdenie žalovaného, že žalovaný ako stavebník je oprávnený zahájiť stavebné\npráce kedykoľvek počas platnosti Stavebného povolenia a skutočnosť, že neboli doposiaľ stavebné\npráce na bytovom dome zahájené, nezakladá neplatnosť Výpovede, z čoho je zrejmé, že sám žalovaný\npriznáva, že počas dvoch rokov od právoplatnosti Stavebného povolenia so stavebnými prácami\nnezačal, teda že Stavebné povolenie skutočne malo stratiť platnosť. Žalobcom tvrdené prípravné práce\nnemožno pokladať za začatie so stavbou a zároveň ich nijakým relevantným spôsobom nedokazuje.\nSplnenie oznamovacej povinnosti Oznámením stavebnému úradu zo dňa 04.04.2025 nemá vplyv na\nfaktické začatie so stavbou a žalovaný nijak nepreukazuje, že by sa oznámenie dostalo do dispozície\nstavebného úradu. K predloženému stavebnému denníku spochybňoval žalobca, že sa jedná o stavebný\ndenník a poukázal na ust. § 32 ods. 3 zákona č. 25/2025 Stavebný zákon a o zmene a doplnení\nniektorých zákonov. Z dokumentu predloženého k návrhu – oznámenia na dverách bytového domu,\nmá byť zhotoviteľom stavby spoločnosť NP real s.r.o., IČO: 54 207 720, so sídlom Bajkalská 29/\nD, Bratislava, ktorý zhotoviteľ by mal povinnosť viesť stavebný denník; napriek tomu je zrejmé, že\ndokument je vyhotovený v českom jazyku (z výpisu z obchodného registra žalovaného vyplýva, že\nštatutár žalovaného je zrejme príslušníkom Českej republiky). Žalobca mal podozrenie, že dokument\noznačovaný ako stavebný denník si na účely konania mohol zhotoviť sám žalovaný. Vo vzťahu k\nodvolaciemu dôvodu podľa ust. § 365 ods. 1 písm. g) CSP namietal žalobca, že nie je naplnený, keď\nskutkové tvrdenia a dôkazy prezentované žalovaným sú s prejednávanou vecou nesúvisiace a nie sú\nspôsobilé mu priniesť priaznivejší výsledok vo veci. Odvolací dôvod podľa ust. § 365 ods. 1 písm. h)\nCSP odôvodňoval žalovaný tým, že neboli splnené podmienky na nariadenie neodkladného opatrenia\na súd prvej inštancie listinné dôkazy predložené žalobcom náležite a v súvislosti so skutkovým stavom\nneposúdil a nevyhodnotil. K tvrdenému dubióznemu konaniu žalovaného odkázal žalobca na svoju\nskoršiu argumentáciu. S nesplnením požiadavky proporcionality sa žalobca nestotožnil, keď napadnuté\nuznesenie poskytlo žalobcovi ochranu, ktorá mu patrí, Zmluva je naďalej účinná a nájomný pomer\ntrvá, nakoľko nielen, že je Výpoveď neplatná, ale je neplatné ust. predstavujúce uplatnený výpovedný\ndôvod z dôvodu neprijateľnosti zmluvnej podmienky. Žalovaný sám uviedol, že so stavbou nezačal,\npreto nemožno ani hypoteticky uvažovať o možnej disproporcionalite vydaného neodkladného opatrenia,\nnakoľko žalovaný podľa všetkého nedisponuje titulom, na základe ktorého by v súlade so stavebnými\npredpismi mohol rekonštrukciu bytového domu realizovať. Žalobca nerozumel tvrdeniu žalovaného,\n\nže by mal byť obmedzovaný vo svojich právach zo Zmluvy (vypovedať ju z iného právneho dôvodu),\nkeď žalovaný zastáva pozíciu, že Zmluva bola ukončená v dôsledku Výpovede (nemožno deklarovať\nukončenie zmluvného vzťahu v dôsledku Výpovede a zároveň podať výpoveď z iného právneho\ndôvodu). K argumentom ohľadom ničenia predmetu nájmu a pod. žalobca uviedol, že takéto riziko\nnehrozí a keby k takémuto konaniu došlo, má žalovaný k dispozícií procesné inštitúty, prostredníctvom\nktorých by svoje práva mohol brániť. Ani v prípade vyhovenia odvolaniu žalovaného, nemôže podľa\nžalobcu žalovaný realizovať žiadne rekonštrukčné práce, ktorými by obmedzoval obyvateľov bytového\ndomu Cintorínska 2, keď popri žalobcovi bolo voči žalovanému vydané obdobné neodkladné opatrenie\naj susedovi žalobcu p. F. P. (uznesenie Mestského súdu Bratislava IV zo dňa 21.07.2025 sp. zn.\n36C/42/2025). Námietku ohľadne sťažností na žalobcu považoval žalobca za lživé, ktoré žalovaný nijak\nnedokazuje a okolnosti uvedené v dokumente označenom ako „Žiadosť o nápravu“ od spoluvlastníkov\nbytového domu D. považoval žalobca za nepravdivé a irelevantné, netýkajúce sa bytu ani bytového\ndomu, teda nemá so zmluvným vzťahom zo Zmluvy väzbu. Žalobca poukázal na to, že s ním žalovaný\nuzavrel viaceré nájomné zmluvy (na jeden rok), a to aj opakovane. Žalobca sa nevhodným spôsobom\npopisovaným žalovaným nespráva, nie je žiadna spriaznenosť medzi žalobcom a jeho susedmi, ktorú\nžalovaný nijak nedokazuje, avšak viacero susedov žalobcu (v bytových domoch D. X, X L. X) E.\nrozhodlo voči postupu a zjavne neplatným výpovediam žalovaného brániť, v dôsledku čoho žalovaný čelí\nviacerým žalobám o určenie neplatnosti skončenia krátkodobého nájmu a boli voči nemu vydané viaceré\nneodkladné opatrenia. Pokiaľ ide o žalovaného, možno uviesť, že p. L. a p. M. sú jeho pracovníkmi,\nteda podriadenými osobami a vlastníci bytov v bytovom dome D. X, ktorí sú podpísaní pod Žiadosťou\nsú vlastníkmi bytov v bytovom dome, kde väčšinu bytov vlastní žalovaný, teda všetky tieto osoby majú\nzáujem na tom, aby so Žalovaným dobre vychádzali. Poukázal na datovanie Žiadosti ku dňu 29.07.2025,\nteda v čase, keď už bolo vydané napadnuté uznesenie a mal za to, že Žiadosť vznikla preto, aby ju\nmohol žalovaný použiť v rámci súdneho konania. Žalovaný fakticky priznáva, že byt slúži žalobcovi za\núčelom bývania a musel by v dôsledku konania žalovaného riešiť bytovú otázku napriek tomu, že sa\nžalovaný, disponujúc právoplatným Stavebným povolením, zaviazal dať žalobcovi byt do užívania do\n31.12.2025. Prvoinštančný súd vec neposúdil nesprávne, keď vzhliadol potrebu bezodkladnej úpravy\npomerov, ako aj proporcionalitu navrhovaného neodkladného opatrenia. Žalobca navrhol, aby odvolací\nsúd napadnuté uznesenie potvrdil a zaviazal žalovaného voči žalobcovi na náhradu trov odvolacieho\nkonania vo výške 100 % .\n5. Strany ďalšie vyjadrenia vo veci neodkladného opatrenia neposkytli.\n6. Odvolací súd, viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania, vychádzajúc z ust. § 379, § 380, § 378 ods. 1\nCSP dospel k záveru, že odvolanie žalovaného nie je podané dôvodne.\n7. Podľa ust. § 324 ods. 1 CSP, pred začatím konania, počas konania a po jeho skončení súd môže na\nnávrh nariadiť neodkladné opatrenie.\n8. Podľa ust. § 325 ods. 1 CSP, neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne\nupraviť pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená.\n9. Podľa ust. § 326 ods. 1 CSP, v návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia sa popri náležitostiach\nžaloby podľa § 132 uvedie opísanie rozhodujúcich skutočností odôvodňujúcich potrebu neodkladnej\núpravy pomerov alebo obavu, že exekúcia bude ohrozená, opísanie skutočností hodnoverne\nosvedčujúcich dôvodnosť a trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana a musí byť z neho zrejmé,\nakého neodkladného opatrenia sa navrhovateľ domáha.\n10. Podľa ust. § 326 ods. 2 CSP, k návrhu musí navrhovateľ pripojiť listiny, na ktoré sa odvoláva.\n11. Podľa ust. § 327 CSP, ak návrh na nariadenie neodkladného opatrenia neobsahuje predpísané\nnáležitosti alebo je nezrozumiteľný, alebo neurčitý, súd taký návrh odmietne, ak ide o také vady, ktoré\nbránia pokračovaniu v konaní; ustanovenia o odstraňovaní vád podania sa nepoužijú.\n12. Podľa ust. § 328 ods. 1 CSP, ak súd nepostupoval podľa § 327, nariadi neodkladné opatrenie, ak sú\nsplnené podmienky podľa § 325 ods. 1, inak návrh na nariadenie neodkladného opatrenia zamietne.\n\n13. Podľa ust. § 329 ods. 1 prvá veta CSP, súd môže rozhodnúť o návrhu na nariadenie neodkladného\nopatrenia aj bez výsluchu a vyjadrenia strán a bez nariadenia pojednávania.\n14. Podľa ust. § 1 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z.z., tento zákon upravuje právne vzťahy súvisiace s\nkrátkodobým nájmom bytu.\n15. Podľa ust. § 6 zákona č. 98/2014 Z.z., krátkodobý nájom bytu zanikne\na) uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý,\nb) písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,\nc) písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v tomto zákone,\nd) písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v\nnájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona; nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia\nod nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane,\ne) zánikom predmetu nájmu.\n16. Podľa ust. § 7 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z.z., prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu,\nak\na) nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek\npredchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo\nspoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový\nporiadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,\nb) nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za\nčas dlhší ako dva mesiace,\nc) nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,\nd) nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,\ne) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať\ntrvanie nájomného pomeru.\n17. Podľa ust. § 7 ods. 3 zákona č. 98/2014 Z.z., ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý\nnájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni,\nv ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako\njeden mesiac, v prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo\nodseku 2 písm. a) kratšia ako pätnásť dní. V prípade, ak sa v dôsledku porušenia registračnej povinnosti\nprenajímateľa podľa osobitného predpisu uplatní režim podľa § 3 ods. 5, platí, že výpovedná lehota v\nprípade výpovede zo strany prenajímateľa nesmie byť kratšia ako dva mesiace.\n18. Podľa ust. § 9 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z.z., neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu\nmá zmluvná strana právo uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede z\nkrátkodobého nájmu bytu alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy. Účinky právneho úkonu smerujúceho\nk skončeniu nájmu nie sú podaním žaloby dotknuté.\n19. Podľa ust. § 10 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z.z., na nájomnú zmluvu uzavretú podľa tohto zákona sa\nvzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka, ak odsek 2 neustanovuje inak.\n20. Podľa ust. § 10 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z.z., nájom podľa tohto zákona sa nespravuje\nustanoveniami § 663, § 666 ods. 1, § 671, § 672 ods. 2 druhej vety, § 676, 677, 679, § 680 ods. 1, §\n685, 686, § 687 ods. 3, § 696, § 703 ods. 2, § 704 ods. 2, § 705 ods. 2, § 706, § 707 ods. 2, § 709,\n710, § 711 ods. 1, 3 až 6, § 712, 712a, 712c až 714 a § 717 až 719 Občianskeho zákonníka ak tento\nzákon v § 3 ods. 5 neustanovuje inak.\n21. Podľa ust. § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka, dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo\nvymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod\nvýpovede nemožno dodatočne meniť.\n22. Z citovaných zákonných ustanovení CSP možno jednoznačne vyvodiť, že právna úprava ohľadom\nrozhodovania o návrhoch na neodkladné opatrenie popri nevyhnutnosti rýchlo a pružne vyriešiť\nvzniknutý stav, vyžaduje aj hodnoverné osvedčenie dôvodnosti a trvania nároku, resp. podmienok\nna nariadenia neodkladného opatrenia. Podľa príslušných ustanovení CSP je možnosť nariadenia\n\nneodkladného opatrenia uvedená v prípade potreby bezodkladnej úpravy pomerov alebo obavy z\nohrozenia exekúcie. Návrh na nariadenie neodkladného opatrenia vyžaduje opísanie rozhodujúcich\nskutočností odôvodňujúcich potrebu neodkladnej úpravy pomerov alebo obavu, že exekúcia bude\nohrozená, opísanie skutočností hodnoverne osvedčujúcich dôvodnosť a trvanie nároku, ktorému sa má\nposkytnúť ochrana a musí byť z neho zrejmé, akého neodkladného opatrenia sa navrhovateľ domáha.\n23. Odvolací súd zdôrazňuje, že úspech strany, ktorá sa domáha nariadenia neodkladného opatrenia,\nvyžaduje preukázanie danosti hmotnoprávneho nároku (práva) medzi sporovými stranami, ohľadne\nktorého majú byť upravené ich pomery (tzv. osvedčenie nároku), a súčasne vyžaduje, aby neboli\nvážnejšie pochybnosti o potrebe neodkladnej (dočasnej) úpravy. Samotný nárok teda nemusí byť\npreukázaný nepochybne. Podmienkou pre nariadenie neodkladného opatrenia je súčasne osvedčenie,\nže bez okamžitej úpravy pomerov, by bolo právo niektorej zo strán ohrozené. Z charakteru neodkladného\nopatrenia vyplýva, že pred jeho nariadením súd nemusí zisťovať všetky skutočnosti, ktoré sú potrebné\npre vydanie meritórneho rozhodnutia, čo ale neoslabuje potrebu osvedčenia aspoň základných\nskutočností potrebných pre záver o pravdepodobnosti nároku, ktorému sa má poskytnúť neodkladná\nochrana, ako aj osvedčenie potreby bezodkladnej úpravy pomerov.\n24. Z obsahu spisu a návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia vyplýva, že žalobca sa ako\nnavrhovateľ domáha nariadenia neodkladného opatrenia z dôvodu, že považuje Výpoveď z nájmu bytu\nzaloženého Zmluvou (ktorá je spotrebiteľskou zmluvou) za neplatnú (určenia neplatnosti Výpovede sa\ndomáha vo veci samej) z dôvodu: (i) absencie obsahových náležitostí Výpovede v súlade s ust. §\n711 ods. 2 Občianskeho zákonníka (nie je skutkovo vymedzený výpovedný dôvod, ktorý je uvedený\nlen odkazom na ustanovenie Zmluvy); (ii) použitý výpovedný dôvod má povahu neprijateľnej zmluvnej\npodmienky, keď žalovaný v čase uzavretia Zmluvy vedel, že disponuje právoplatným Stavebným\npovolením (o čom žalobca nemal vedomosť), teda konal úmyselne na škodu žalobcu; (iii) nenaplnenia\nvýpovedného dôvodu s poukazom na ust. § 7 ods. 1 písm. e) zákona č. 98/2014 Z.z., pretože možná\ndispozícia žalovaného právoplatným Stavebným povolením neznamená automaticky, že by sa malo\njednať o podmienku, v prípade splnenia ktorej nemožno od žalovaného spravodlivo požadovať zotrvanie\nv nájomnom vzťahu, keď v čase po jeho právoplatnosti žalovaný uzavrel so žalobcom Zmluvu; (iv)\nrozporu s dobrými mravmi, pretože žalovaný neinformoval žalobcu o plánovaných stavebných úpravách\nbytového domu a bytu, ktoré by mali brániť jeho riadnemu užívaniu, a to ani pred uzavretím Zmluvy,\nkedy už disponoval právoplatným Stavebným povolením.\n25. Posúdením napadnutého uznesenia, odvolania a obsahu spisu, odvolací súd považoval odvolacie\nnámietky žalovaného za nedôvodné. Pre úspech v konaní o nariadení neodkladného opatrenia\nbolo potrebné zo strany žalobcu ako navrhovateľa neodkladného opatrenia predovšetkým osvedčiť\npravdepodobnosť nároku, ktorému sa má poskytnúť neodkladná ochrana, v tomto prípade určenia\nneplatnosti Výpovede; zároveň bolo potrebné osvedčiť nutnosť bezodkladnej úpravy pomerov medzi\nstranami sporu, resp. obavu z ohrozenia exekúcie.\n26. Odvolací súd skúmal, či je daný základný predpoklad pre nariadenie neodkladného opatrenia, a to\nosvedčenie dôvodnosti a trvania nároku, ktorému má byť poskytnutá ochrana nariadeným neodkladným\nopatrením. V konaní nebolo sporné, že Výpoveď bola odôvodnená výpovedným dôvodom uvedeným v\nčl. VII ods. 2 písm. g) Zmluvy (podľa ktorého prenajímateľ môže písomne vypovedať túto Zmluvu, ak\nbude prenajímateľ disponovať právoplatným povolením stavebného úradu o povolení čiastočnej alebo\ncelkovej rekonštrukcii bytového domu (alebo jeho časti), v ktorom sa nachádza predmet nájmu alebo\nprávoplatným povolením stavebného úradu o zbúraní bytového domu (alebo jeho časti), v ktorom sa\nnachádza predmet nájmu), vo Výpovedi vyzval žalovaný žalobcu na vypratanie bytu ku dňu uplynutia\nvýpovednej doby (1 mesiac), na úhradu splatného nájomného a plnení spojených s užívaním bytu. Zo\nSprievodného listu (nedatovaného) doručeného spolu s Výpoveďou vyplýva, že žalovaný nájomníkom\noznámil, že nedokáže zabezpečiť možnosť ďalšieho bývania v jeho nehnuteľnostiach z dôvodu posunu\nv realizácii jeho hlavného zámeru - obnovy a skrášlenia územia, vrátane domov na D. I., v ktorých si\nprenajímajú byt, a že aby mohol začať stavebné práce a neohrozil dodržanie zmluvných záväzkov a\ndodávateľských termínov, je potrebné uvoľniť byty do jedného mesiaca odo dňa doručenia výpovede a\nžalovaný v Sprievodnom liste poukázal na to, že verí, že nájomcovia boli pripravení aj na takúto situáciu\na majú premyslené dočasné alebo náhradné riešenie ubytovania s tým, že žalovaný má záujem po\nuplynutí výpovednej lehoty zabezpečiť odpojenie bytu od dodávok energií a aj vzhľadom na uvedené\nodporúča dobrovoľne splniť ich zmluvné záväzky voči žalovanému v súvislosti s vyprataním.\n\n27. Zánik nájmu bytu podľa zákona č. 98/2014 Z.z. upravuje výslovne dôvody zániku, vrátane výpovede\nz nájmu (§ 7 ods. 1 a 2 zákona č. 98/2014 Z.z.). Právna úprava výpovede z nájmu umožňuje zmluvne\nrozšíriť výpovedné dôvody, pri ktorých však vyslovuje požiadavku, podľa ktorej nemožno spravodlivo\npožadovať trvanie nájomného pomeru, teda právna úprava zákona č. 98/2014 Z.z. ponecháva na vôli\nzmluvných strán dohodnúť sa aj na iných výpovedných dôvodoch, no zároveň ponechal možnú korekciu\nv podobe prípadnej úvahy súdu, či tento dôvod zodpovedá spravodlivému usporiadaniu práv a povinností\nzmluvných strán.\n28. Pre platnosť výpovede sa (aplikáciou ust. § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka) vyžaduje presné\nskutkové vymedzenie výpovede, teda opis skutku, ktorý viedol k subsumovaniu skutkového stavu pod\nkonkrétny právne vymedzený výpovedný dôvod. Skutkové vymedzenie dôvodu výpovede nájmu bytu\nmusí byť konkretizované uvedením skutočností, v ktorých účastník nájomného vzťahu vidí realizáciu\nzákonného dôvodu tak, aby nemohli vzniknúť pochybnosti, z ktorého dôvodu sa nájomný vzťah končí\n(rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (ďalej len „NS SR“) zo dňa 22.06.2017 sp. zn. 6\nCdo 203/2015, R 16/2018), keď nie je možné ako dostatočný výpovedný dôvod označiť len odkaz na\nkonkrétne zákonné ustanovenie. Ak ide o presné dátumové vymedzenie skončenia nájmu, postačí iba\nuvedenie dĺžky výpovednej doby a uvedenie okamihu, ktorý je rozhodujúci pre jej plynutie (viď. Dufalová,\nL. a kol. Občiansky zákonník. Komentár. 1. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2025, 1209 s., § 710).\nSkutkovo musí byť dôvod výpovede vymedzený tak, aby nebol zameniteľný s iným dôvodom, aj keď by\nboli naplnené viaceré dôvody výpovede. Výpoveď z nájmu bytu, ako každý iný právny úkon, sa musí\nurobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne (§ 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Nebude teda\npostačovať strohý opis skutku, ktorý len inými slovami opíše zákonný dôvod výpovede, prípadne len\nodkáže na konkrétne ustanovenie. Nevyžaduje sa právne posúdenie skutkového stavu (teda uvedenie\nkonkrétneho zákonného ustanovenia), podstatné je práve len vymedzenie skutkových okolností, ktoré\nviedli k podaniu výpovede z nájmu bytu. Skutkový dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť a\nnemožno ho dopĺňať ani v prípadnom súdnom konaní, a to ani počas plynutia výpovednej lehoty.\n29. V nadväznosti na uvedené a obsah Výpovede možno konštatovať osvedčenie nároku, ktorému sa má\nposkytnúť neodkladná ochrana, keď žalobca sa domáha neplatnosti Výpovede (viď. ods. 24 vyššie) aj z\ndôvodu absencie skutkového vymedzenia dôvodu Výpovede, ako aj z ďalších tam uvedených dôvodov\n(z ktorých mal súd prvej inštancie za osvedčené konanie žalovaného ako rozporného s jeho zmluvným\nzáväzkom v zmysle Zmluvy prenechať do nájmu žalobcovi predmet nájmu (byt) za účelom bývania a v\nrozpore s dobrými mravmi). Otázka, či je žalobca skutočne nositeľom tvrdeného práva (aj v rozsahu a\nz ďalších dôvodov namietaných žalobcom) bude predmetom dokazovania v konaní vo veci samej; na\núčely nariadenia neodkladného opatrenia však možno dospieť k záveru, že žalobca pravdepodobnosť\ntohto práva osvedčil.\n30. Žalobca v návrhu uvádzal, že byt užívaný žalobcom na základe Zmluvy predstavuje jeho obydlie,\nktoré je v súlade s judikatúrou ESĽP chránené, že na rozdiel od úpravy Občianskeho zákonníka\npodanie žaloby o určenie neplatnosti Výpovede nemá v zmysle ust. § 9 ods. 1 zákona č. 98/2014\nZ.z. odkladný účinok a že žalobca nemá inú možnosť ochrany svojich práv súvisiacich s jeho obydlím,\nako prostredníctvom návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia. Žalobca mal za to, že nie je\nmožné od neho požadovať vysťahovanie z bytu na základe vyfabulovaného dôvodu, že bol v spojení s\npracovníčkou žalovaného p. M., ktorou mu bolo oznámené, že okamžite po uplynutí výpovednej doby\nbudú na nájomcov, ktorí sa nevysťahujú podané žaloby na vypratanie, že dôjde k odpojeniu bytov od\ndodávok energií napriek tomu, že žalobca má sám uzatvorenú zmluvu s dodávateľom elektrickej energie\na plynu. V prípade odopretia bezodkladnej úpravy pomerov mal žalobca za to, že bude významným\nspôsobom zasiahnutý vo svojej majetkovej sfére s ohľadom na dojednanú výšku nájomného (530 eur/\nmesačne), keď porovnateľný nájom bytu nie je možné v rámci Bratislavy zohnať, teda že v prípade\nnutnosti vypratania bytu na základe neplatnej Výpovede by vznikla žalobcovi škoda, preto je potreba\nbezodkladnej úpravy pomerov daná.\n31. Existenciu ďalšej podmienky pre nariadenie neodkladného opatrenia, ktorou je existencia\nbezprostredne hroziacej ujmy na práve, o ktorom sa má rozhodovať, teda nutnosť dočasnej úpravy\npomerov strán sporu, mal odvolací súd v tejto konkrétnej prejednávanej veci (prihliadajúc na všetko\nzhora uvedené), rovnako za osvedčenú žalobcom s ohľadom na avizovaný úmysel žalovaného vyprať\n\nžalobcu a odpojiť byt od dodávky energií v byte (Sprievodný list), ktorý žalobca osvedčoval ako svoje\nobydlie.\n32. Odvolací súd pri rozhodovaní o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia v tejto konkrétnej veci\nzohľadnil aj princíp proporcionality a možné následky zásahov do práv strán sporu jeho nariadením.\nPokiaľ žalovaný vo vzťahu k uvedenému namietal to, že uvedená požiadavka nebola naplnená, že\nneodkladné opatrenie v neprimeranej miere zasahuje do práv žalovaného pri výkone jeho vlastníckych\npráv vo vzťahu k bytu a k bytovému domu tým, že nemôže iniciovať plánovanú rekonštrukciu napriek\ntomu, že disponuje právoplatným Stavebným povolením a že žalovaný nemôže ukončiť Zmluvu v\nprípade, ak bude naplnený hoc aj iný výpovedný dôvod podľa Zmluvy, uvedené je vo vzťahu v posúdeniu\nnaplnenia tohto predpokladu nedôvodné.\n33. Vo vzťahu k námietke žalovaného, že v dôsledku nariadenia neodkladného opatrenia nemôže\nžalovaný ukončiť Zmluvu v prípade naplnenia iného výpovedného dôvodu podľa Zmluvy, odvolací súd\npoukazuje na to, že neodkladným opatrením uložené povinnosti (obmedzenia) sa vzťahujú len na\núkony (zákaz vypratania žalobcu z bytu a odpojenia bytu od dodávky energií/médií) ako následku\nkonkrétnej výpovede žalovaného, a to Výpovede (Výzvy na zaplatenie a vypratanie a výpoveď o\nkrátkodobom nájme bytu č. C2/4P/B27/2025 zo dňa 29.04.2025), ktorej určenia neplatnosti sa vo veci\nsamej žalobca domáha, keďže trvanie nariadeného neodkladného opatrenia je časovo obmedzené\ndo právoplatného skončenia súdneho konania vo veci samej o neplatnosť Výpovede (alebo do doby\nskončenia nájmu podľa Zmluvy, podľa toho, čo nastane skôr). Námietku žalovaného, že neodkladné\nopatrenie v neprimeranej miere zasahuje do práv žalovaného pri výkone jeho vlastníckych práv tým,\nže nemôže iniciovať plánovanú rekonštrukciu napriek tomu, že disponuje právoplatným Stavebným\npovolením, nepovažoval odvolací súd za dôvodnú a zohľadnil to, že žalovaný ako vlastník bytu prenechal\njeho užívanie žalobcovi podľa Zmluvy a za predpokladu, že žalobca osvedčil trvanie a dôvodnosť nároku\nna určenie neplatnosti Výpovede, je potrebné zohľadniť aj ochranu práv žalobcu podľa Zmluvy, vrátane\nním tvrdeného obydlia, ktorej nie je záujem žalobcu iniciovať rekonštrukciu na základe právoplatného\nStavebného povolenia nadradená. Navyše, žalovaný skutočnosť, že by mu hrozil vznik škody v dôsledku\nnemožnosti plniť povinnosti vo vzťahu k zazmluvneným dodávateľom na plánovanú rekonštrukciu\n(keďže s rekonštrukčnými prácami nemôže začať do ukončenia trvania doby nájmu (31.12.2025) alebo\ndo právoplatného skončenia konania vo veci) ani započatie stavebných prác vylučujúcich užívanie bytu\nžalobcom, žalovaný nijak v konaní neosvedčil (zo Zápisnice zo schôdze vlastníkov bytového domu\nCintorínska 6 konanej dňa 03.04.2025 vyplýva, že žalovaný uviedol, zahájil ďalšie fázy projektových prác\nna zámeroch v bezprostrednom okolí bytového domu Cintorínska 6, ktorých realizáciu plánuje zahájiť\nna konci r. 2025 a ukončenie sa predpokladá 12/2026).\n34. Uvedeným posúdením prostredníctvom testu proporcionality (kedy žalovaný nebude neprimerane\nobmedzený na svojich právach vzhľadom na mieru a rozsah ohrozenia tvrdených práv žalobcu) sa\nodvolaciemu súdu javí, že nariadenie navrhovaného neodkladného opatrenia môže splniť svoj účel\nsledujúci zabezpečenie dočasnej ochrany práv žalobcu (do doby právoplatného skončenia súdneho\nkonania o neplatnosť Výpovede alebo do doby skončenia nájmu podľa Zmluvy (31.12.2025), podľa toho,\nčo nastane skôr), ktorých sa domáha vo veci samej, pri súčasnom osvedčení tohto nároku žalobcu (teda\nosvedčenia, že existuje aspoň minimálna pravdepodobnosť jeho existencie) a zásah do ktorých práv\nžalobcu zo strany žalovaného je reálny.\n35. Podľa už konštantnej judikatúry súd nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené účastníkmi\nkonania, ale len na tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a\nprávny základ rozhodnutia bez toho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných účastníkmi\nkonania. Odôvodnenie rozhodnutia tak nemusí dať odpoveď na každú jednu námietku účastníka\nkonania. Je však nevyhnutné, aby súd reagoval na podstatné a relevantné argumenty účastníkov\nkonania (rozhodnutia ÚS SR sp. zn. II. ÚS 251/04, III. ÚS 209/04, II. ÚS 200/09 a pod.). Preto na ostatnú\nodvolaciu argumentáciu odvolateľa už nespôsobilú ovplyvniť rozhodnutie, odvolací súd nepovažoval za\npotrebné reagovať špecifickou odpoveďou.\n36. S poukazom na vyššie uvedené dospel odvolací súd k záveru, že nariadenie neodkladného opatrenia\nje v rozsahu, v akom bolo nariadené výrokom I. (s tým, že odmietnutie časti návrhu žalobcu výrokom\nII. nebolo napadnuté odvolaním žalobcu, teda výrok II. nebol predmetom odvolacieho prieskumu)\ndôvodné a uznesenie je v tomto rozsahu vecne správne. Odvolací súd na základe uvedeného odvolaním\n\nnapadnuté uznesenie súdu prvej inštancie vo výroku I. podľa ust. § 387 ods. 1 CSP ako vecne správne\npotvrdil.\n37. O trovách odvolacieho konania rozhodne súd prvej inštancie v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí\n(§ 262 ods. 1 CSP).\n38. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods.\n2 CSP).\nPoučenie:\nProti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote\ndvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý\nrozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia\nopravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).\nDovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa\nmusia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).\nV dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v\nakom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne\n(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).", "vazby": {"vyrok_vztahy": [{"sz": "11C/41/2025", "guid": "bd08d769-f611-4e53-bce0-6a2ffe3f4196:475e9805-fbae-463d-8077-1ef8b8c99825", "vztah": "potvrdene"}]}, "cituje": [{"guid": "ussr:8d5f6c2e-669e-409d-9d64-79110557e261", "ecli": "ECLI:SK:USSR:2017:3.US.175.2017.2", "spisova_znacka": "III. ÚS 175/2017", "nazov": "Nález Ústavného súdu SR sp. zn. III. ÚS 175/2017 z 4. 7. 2017", "sud": "Ústavný súd SR", "datum_vydania": "2017-07-04", "citacie_n": 90, "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:USSR:2017:3.US.175.2017.2"}, {"guid": "ussr:17676c0b-798a-4a27-9c38-d3e433832755", "ecli": null, "spisova_znacka": "II. ÚS 866/2014", "nazov": "Nález Ústavného súdu SR sp. zn. II. ÚS 866/2014 z 20. 8. 2015", "sud": "Ústavný súd SR", "datum_vydania": "2015-08-20", "citacie_n": 124, "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ussr:17676c0b-798a-4a27-9c38-d3e433832755"}, {"guid": "ussr:6ab0f494-bded-45ab-bec8-2fb63d54492d", "ecli": null, "spisova_znacka": "II. ÚS 200/09", "nazov": "Uznesenie Ústavného súdu SR sp. zn. II. ÚS 200/09 z 19. 5. 2009", "sud": "Ústavný súd SR", "datum_vydania": "2009-05-19", "citacie_n": 5114, "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ussr:6ab0f494-bded-45ab-bec8-2fb63d54492d"}, {"guid": "ussr:ecc2c3e4-eeac-4702-900c-25ee145982fd", "ecli": null, "spisova_znacka": "II. ÚS 251/04", "nazov": "Uznesenie Ústavného súdu SR sp. zn. II. ÚS 251/04 z 19. 4. 2007", "sud": "Ústavný súd SR", "datum_vydania": "2007-04-19", "citacie_n": 5412, "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ussr:ecc2c3e4-eeac-4702-900c-25ee145982fd"}, {"guid": "ussr:d196617c-7423-47ea-b90a-26ec00e52abc", "ecli": null, "spisova_znacka": "III. ÚS 209/04", "nazov": "Uznesenie Ústavného súdu SR sp. zn. III. ÚS 209/04 z 23. 6. 2004", "sud": "Ústavný súd SR", "datum_vydania": "2004-06-23", "citacie_n": 17647, "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ussr:d196617c-7423-47ea-b90a-26ec00e52abc"}], "citovane_v": []}